臺灣新竹地方法院民事判決 103年度重訴字第83號原 告 羅玉秋訴訟代理人 路春鴻律師被 告 羅世湘
范綱宏呂學城共 同訴訟代理人 彭火炎律師
張玉琳律師複 代 理人 陳鈺霞上列當事人間履行契約事件，本院於民國103 年11月28日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2、3、7款定有明文。查原告起訴時原請求權基礎為兩造簽訂之土地買賣契約書（下稱系爭契約）第9條第1款、第13條，原起訴聲明為：㈠、被告羅世湘應於原告給付新台幣（下同）3,302,000 元予被告羅世湘之同時，應將如附表所示之土地所有權權利範圍8分之1移轉登記予原告。㈡、被告范綱宏應於原告給付561,309 元予被告范綱宏之同時，應將如附表所示之土地所有權權利範圍8分之1移轉登記予原告。㈢、被告呂學城應於原告給付6,604,000 元予被告呂學城之同時，應將如附表所示之土地所有權權利範圍4分之1移轉登記予原告。㈣、訴訟費用由被告負擔。嗣於民國103年9月25日追加民法第354 條為請求權基礎，並變更聲明為：㈠、被告羅世湘應於原告給付3,217,000 元予被告羅世湘之同時，應將如起訴狀附表所示之土地所有權權利範圍8分之1移轉登記予原告。㈡、被告范綱宏應於原告給付496,918 元予被告范綱宏之同時，應將如起訴狀附表所示之土地所有權權利範圍8 分之1 移轉登記予原告。㈢被告呂學城應於原告給付6,434,000 元予被告呂學城之同時，應將如起訴狀附表所示之土地所有權權利範圍4分之1移轉登記予原告。㈣、訴訟費用由被告負擔。核原告所為訴之追加，其基礎事實與起訴之原因事實有關連性、證據資料相通，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結；至請求對待給付之數額部分，則係屬單純擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，均無不合，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、緣坐落於新竹縣○○鄉○○段第713、713-1、713-2、713-3、713-4地號土地(下稱系爭5 筆土地，於提及個別地號之土地時，於其前加註地號），地目原，為兩造共有，原告之應有部分均為2分之1、被告羅世湘之應有部分均為8分之1、被告范綱宏之應有部分均為8分之1、被告呂學城之應有部分均為4分之1。兩造於101年12月14日就系爭5筆土地簽訂系爭契約，被告羅世湘、范綱宏、呂學城分別以4,696,000元、3,560,000元、9,392,000元之代價將其等於系爭5筆土地之應有部分售予原告，而原告已依約分別給付被告羅世湘、范綱宏、呂學城100萬元、270萬元、200萬元；餘款部分則尚有3,696,000元、86萬元及7,392,000元未給付予被告3人。
㈡、蓋一般人買賣不動產，雖通常係以權狀登記之面積及其他合法可供使用面積之大小或範圍，作為買賣契約成立與否及價金高低之重要因素。是若使用面積減少，則買賣標的物之價值亦必然減少（最高法院73年台上字第1173號判例、臺灣高等法院84年度上字第1374號判決、98年度上字第498 號判決參照）。查兩造買賣之系爭5 筆土地為「農地」，則農地之使用面積，對於原告而言，自屬重要，倘有無法使用之情事，即屬買賣標的物有減少價值之瑕疵。又兩造因慮及系爭5筆土地地目為原，位於河床周邊，土地之面積恐因長久河床侵蝕擴張而逐漸流失減少，乃於系爭契約第9條第1款、第13條約定「…鑑界後，面積如有減少依每坪成交單價減少價金。…」、「…鑑界面積若有誤差時，以實際測量面積為準，多退少補。」。嗣經本院會同兩造及新湖地政事務所之地政人員於103年8月13日至現場履勘，經地政人員測量後發現系爭713-3、713-4地號土地面積確實有減少，依新湖地政事務所於103年9月1日新測地〈數法〉字第12000號複丈成果圖所示：(A)斜線區域，為系爭713-3地號，流失面積為237.18平方公尺；(B)斜線區域，為系爭713-4地號，流失面積為16.14平方公尺，總計上開(A)、(B)斜線區域流失面積共計253.32平方公尺，依前開兩造減少價金之約定，原告給付被告之尾款扣除流失面積之金額，應調減如后：
1.被告羅世湘部分：系爭713-3、713-4地號流失面積共計253.32平方公尺，被告羅世湘於上開土地之應有部分均為8分之1，則其流失之面積折算坪數後約為9.58坪，依系爭契約約定每坪5 萬元計算，流失部分應減少價金為479,000元。原告尚未給付之尾款3,696,000元扣除前開應減少價金479,000 元後，原告尚應給付予被告羅世湘3,217,000元【計算式：3,696,000－（253.32×1/8×0.3025×50,000）＝3,217,000】。
2.被告范綱宏部分：系爭713-3、713-4地號流失面積共計253.32平方公尺，被告范綱宏於上開土地之應有部分均為8分之1，則其流失之面積折算坪數後約為9.58坪，依系爭契約約定每坪37,900元計算，流失部分應減少價金為363,082 元。原告尚未給付之尾款860,000元扣除前開應減少價金363,082元後，原告尚應給付予被告范綱宏496,918元【計算式：860,000－（253.32×1/8×0.3025×37,900）＝496,918元】。
3.被告呂學城部分：系爭713-3、713-4地號流失面積共計253.32平方公尺，被告呂學城於上開土地之應有部分均為4分之1，則其流失之面積折算坪數後約為19.16坪，依系爭契約約定每坪50,000 元計算，流失部分應減少價金為958,000 元。原告尚未給付之尾款7,392,000元扣除前開應減少價金958,000元後，原告尚應給付予被告呂學城6,434,000元【計算式：7,392,000－（25
3.32×1/ 4×0.3025×50,000）＝6,434,000元】。
㈢、承前所述，系爭713-3、713-4地號土地因長期受河床侵蝕導致土地面積流失，而有減少系爭農地使用上預定效用之瑕疵，爰依系爭契約第9條、第13條及民法第354條之規定請求減少價金。
㈣、對被告抗辯所為之陳述：
1.被告辯稱兩造本件之買賣為權利之買賣，而無物之瑕疵擔保之問題云云。惟依民法第345條第1、2項、第348條第1 項之規定，兩造簽訂之系爭契約，並非單純只有應有部分之買賣，而係系爭5 筆土地之買賣（即權利之移轉、物之交付），因此，被告前揭主張本件僅有權利瑕疵之問題，而無物之瑕疵之問題，恐有誤解，應不可採。
2.被告復辯稱系爭5筆土地為現況交地，原告明知系爭713-3、713-4地號土地遭河道占用云云。惟兩造就系爭5筆土地，雖係向被告購買應有部分，並非系爭5 筆土地的全部持分。則系爭5筆土地之應有部分，表現於系爭5筆土地上，並無特定的位置，加以系爭5 筆土地之所有人間並無分管的約定，故原告對於系爭5 筆土地之界址、面積、使用情狀皆未明瞭，即使為現況交地，被告等人仍應擔保交付之土地，其所有權之使用權能仍須完整，是以兩造始於系爭契約第9 條約定必須鑑界測量、排除所有權能有無法行使之情形，以明系爭5筆土地的界址範圍及所有權能之完整性，故被告辯稱原告明知系爭713-3、713-4地號土地遭河道占用乙節，與事實不符。
3.被告另辯稱系爭713-3、713-4地號土地，乃現況交地，且面積並無減少，故無找補之問題云云。承前述，本件核心點乃在「使用面積是否發生短少或減少」（即使用權能遭限制或減少，是否屬物之瑕疵概念）。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。復依民法第765 條規定，所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。可知使用權乃所有權三大權能（使用、收益、處分）之首，所有權若喪失自由使用權能，空具所有權形式，即無法達其功能，是以，買賣之土地若缺少自由使用權能，應認其所有權不完整，具有物之瑕疵存在。再者，依系爭契約第9條約定內容可知，當系爭5筆土地發生買方所有權之使用權能上遭受限制或減損時，除屬物之瑕疵範圍外，仍有該條減少價金之適用情形。
㈤、為此聲明：
1.被告羅世湘應於原告給付3,217,000 元予被告羅世湘之同時，應將如起訴狀附表所示之土地所有權權利範圍8分之1移轉登記予原告。
2.被告范綱宏應於原告給付496,918 元予被告范綱宏之同時，應將如起訴狀附表所示之土地所有權權利範圍8分之1移轉登記予原告。
3.被告呂學城應於原告給付6,434,000 元予被告呂學城之同時，應將如起訴狀附表所示之土地所有權權利範圍4分之1移轉登記予原告。
4.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、原告主張系爭713-3、713-4地號土地面積有減少，與事實不符：
原告以新湖地政事務所於103 年9 月1 日新測地〈數法〉字第12000 號複丈成果圖為據，主張系爭713-3、713-4地號土地面積各流失237.18平方公尺、16.14平方公尺（合計253.3
2 平方公尺）云云。惟土地買賣，除有特別約定之外，關於買賣土地之位置、面積，本以地政機關登記之位置、面積為準。本件買賣係被告羅世湘、范綱宏、呂學城將其等於系爭
5 筆土地上之應有部分（被告羅世湘、范綱宏均各為8 分之
1 、被告呂學城均為4 分之1 ）出售予原告，依系爭契約之記載，系爭713-3、713-4地號土地面積均各為510.54平方公尺，與土地登記謄本及103年10月24日新湖地測字000000000
0 號函檢送更正後之複丈成果圖所列之面積相同，故原告主張買賣土地面積減少，與事證不符。且依複丈成果圖所示，僅足供認定系爭713-3、713-4地號土地各有面積237.18平方公尺、16.14 平方公尺，合計253.32平方公尺之土地，因河床侵蝕而低陷致位於六股溪大水溝內、形成六股溪溝渠之一部，但系爭713-3、713-4地號土地並未因此不存在或減少面積，顯然不致發生「買方無法主張所有權」之結果，故原告因上開土地面積減少，據以請求減少價金外，復一併請求移轉被告於上開土地面積之應有部分，實屬無據。
㈡、系爭契約均未有關於買賣土地如因河床侵蝕低陷致位於溝渠內或形成溝渠之一部，即需核減價金之約定：
1.原告主張因慮及系爭5 筆土地位於河床周邊，土地之面積恐因長久河床侵蝕擴張而逐漸流失減少，故兩造於系爭契約第
9 條、第13條定有特別約定云云。惟查，系爭契約並未有關於買賣土地如因河床侵蝕低陷致位於溝渠內或形成溝渠之一部，即需核減價金之約定，被告亦未同意於此情形減少價金，原告上開主張，核屬無據。
2.又觀諸系爭契約第9條第1款約定之前後文義，可知前段「土地依現況交地，地上物、違建、垃圾、雜草等，賣方於鑑界前需清除完畢。」，係指賣方（即被告）依土地現況交地（含因河床侵蝕低陷致位於六股溪內之現狀），在鑑界前需清除地上物、違建等物，顯與減少價金無關，且被告於簽訂系爭契約後，從未對土地現況加以施工改變。後段「鑑界後，面積如有減少依每坪成交單價減少價金。如有土地部分被侵占或為私設巷道或既成道路等致使買方無法主張所有權時，賣方需於知悉10日內排除，否則同意依每坪成交單價減少價金。」，依文義解釋，係約定買賣土地如有部分被侵占或為私設巷道或既成道路等因素，致使買方（即原告）無法主張所有權時，賣方須於知悉10日內排除之，如賣方無法排除時，賣方同意按被侵占或私設巷道或既成道路之面積，依每坪成交單價減少價金，尚非關於買賣土地因河床侵蝕低陷致位於溝渠內、形成溝渠之一部，即需減少價金之約定。
3.再者，兩造於系爭契約第13條之約定未盡相同，其中有關「鑑界（測量）面積若有誤差時，以實際測量面積為準，多退少補」之記載，參酌內政部台內地字第340883號函、921 震災重建暫行條例第8 條之資料，顯係指買賣土地因為地籍圖年久破損、地籍重測協助指界界址變更或土地位移（如911地震所致地表隆起、地表塌陷因素所致面積減少或增加）等因素，致使鑑界、測量之土地實際面積，與地政機關登記面積不符時，始應以實際測得面積，依買賣單價退補找貼，上開契約文字並非約定於買賣土地因河床侵蝕土地低陷、形成溝渠一部現象時，應為互補差額、多退少補。再兩造係在買賣系爭土地前之96年起（被告羅世湘自97年起），即分別購入系爭713-3、713-4地號土地而為共有人，自早知土地地界所在，未在系爭契約中就系爭713-3、713-4地號土地因河床侵蝕土地低陷形成溝渠一部之現象為互補差額之約定，益見上開約定並非就買賣土地因河床侵蝕土地低陷形成溝渠一部之現象為互補差額之約定。又假若原告主張為真，原告於系爭713-3、713-4地號土地面積未有分毫流失於六股溪大水溝內時，至多應依土地權狀登記面積給付價金，絕無任何因素足以導致買賣土地之實際測量面積增加，而須由買方補足價金（差額）予賣方之可能，益徵兩造於系爭契約第13條「互補差額，多退少補」之約定，並非關於土地因河床侵蝕低陷形成溝渠之一部所為應減少價金之約定，至無疑問。
㈢、土地買賣與建物買賣，二者性質全然非同：蓋土地買賣並無「使用面積」、「公共面積」、「主建物面積」、「小公面積」、「權狀面積」之區別，原告引用最高法院73年台上字第1173號判例所認一般購屋者所重視及需要者乃房屋可供使用部分之使用面積，公共設施則為應比例分攤之負擔，故使用面積如有短少，勢必減少該房屋之效用及價值，構成物之瑕疵；又臺灣高等法院98年度上字第498 號民事判決所稱頂樓增建物，欠缺使用權，屬買賣標的物有減少價值之瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保責任，顯均與本件無關，不足援引。
㈣、本件買賣並無瑕疵存在：原告復稱被告應負減少價值瑕疵責任，爰依系爭契約第9 條、第13條及民法第354 條之規定請求減少價金，自與本件買賣契約約定內容未合，不足憑採。況且，本件買賣係屬土地權利範圍即土地持分之買賣，僅應依民法第350 條負權利瑕疵擔保責任，原告依物之瑕疵擔保責任對於被告行使權利，於法不合，自無可採。退步言之，縱認原告得主張民法第35
4 條，然兩造於系爭契約既未對買賣標的物有預定效用或保證品質之約定，顯與民法第354 條之規定不符，被告應不負物之瑕疵擔保責任。更況且，原告於訂立系爭契約前（即96年5月14日）即已購買系爭土地應有部分2 分之1，其早已知悉系爭713-3、713-4地號土地流失之情形，依民法第355 條有關物之瑕疵擔保責任免除之規定，被告亦不負物之瑕疵擔保責任即明。
㈤、退步言，如法院認原告得請求移轉買賣土地，依上開關於原告不得請求減少價金理由所述，亦應於原告依買賣契約給付如被告預備答辯聲明欄所示金額後，被告始應移轉土地。
㈥、答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
㈦、預備答辯聲明：
1.被告羅世湘應於原告給付3,696,000 元之同時，將如起訴狀附表所示之土地所有權權利範圍8分之1移轉登記予原告。
2.被告范綱宏應於原告給付860,000 元之同時，將如起訴狀附表所示之土地所有權權利範圍8分之1移轉登記予原告。
3.被告呂學城應於原告給付7,392,000 元之同時，將如起訴狀附表所示之土地所有權權利範圍4分之1移轉登記予原告。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭5 筆土地為兩造所共有，原告之應有部分均為2 分之1、被告羅世湘之應有部分均為8分之1、被告范綱宏之應有部分均為8分之1、被告呂學城之應有部分均為4分之1。
㈡、兩造於101年12月14日就系爭5筆土地簽訂土地買賣契約書，被告羅世湘以4,696,000元之代價將其就系爭5筆土地之應有部分售予原告；被告范綱宏以356萬元之代價將其就系爭5筆土地之應有部分售予原告；被告呂學城以9,392,000 元之代價將其就系爭5 筆土地之應有部分售予原告。原告已給付予被告羅世湘100 萬元、范綱宏270 萬元及被告呂學城200 萬元，尚有3,696,000元、86萬元及7,392,000元未給付予被告3人。
㈢、系爭契約土地標示欄所載系爭5 筆土地之面積均與土地登記謄本所載面積相同。
㈣、經現場履勘之結果，系爭713-3、713-4地號土地之面積與土地登記謄本所載面積相符，現況有部分為河道，經測量面積後系爭713-3 地號土地現為河道之部分面積為237.18平方公尺、系爭713-4地號土地現為河道之部分面積為16.14平方公尺。
四、兩造爭點：原告依系爭契約第9 條、第13條及民法第354 條之規定主張系爭5 筆土地之面積減少，而請求減少價金有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例參照）。查原告主張系爭5 筆土地，地目原，為兩造共有，原告之應有部分均為2 分之1 、被告羅世湘之應有部分均為8 分之
1 、被告范綱宏之應有部分均為8分之1、被告呂學城之應有部分均為4分之1。兩造於101年12月14日就系爭5筆土地簽訂系爭契約，被告羅世湘、范綱宏、呂學城分別以4,696,000元、3,560,000 元、9,392,000元之代價將其等於系爭5筆土地之應有部分售予原告，而原告已依約分別給付被告羅世湘、范綱宏、呂學城100 萬元、270 萬元、200 萬元；餘款部分則尚有3,696,000元、86萬元及7,392,000元未給付予被告
3 人等情，業據原告提出與其所述相符之土地登記謄本、土地買賣契約書等件為證（見本院卷第9 頁至第37頁），且為兩造所不爭執，自堪信原告上開主張為真。
㈡、原告依新湖地政事務所於103年9月1 日新測地〈數法〉字第12000 號複丈成果圖，主張系爭713-3、713-4地號土地因長期受河床侵蝕導致土地面積流失，而有減少系爭農地使用上預定效用之瑕疵，爰依系爭契約第9條、第13條及民法第354條之規定請求減少價金云云。查兩造於訴訟進行中就系爭713-3、713-4地號土地面積有無減少乙節，尚有爭執，本院乃於103年8月13日會同兩造及新湖地政事務所之地政人員前往系爭5筆土地現場勘驗測量，依當日勘驗筆錄所載，系爭713-3、713-4 地號土地配合航照圖，應該是位於六股溪的左側，且上開土地現況為林木、牧草、椰子樹等，而原告提出之附圖（見本院卷第46頁）斜線部分之現況為河道。又原告起訴狀檢附之附圖就系爭5 筆土地鑑界的面積與土地登記謄本記載面積相符乙情，亦經新竹縣新湖地政事務所於103年6月
9 日以新湖地測字第0000000000號函覆明確，並有該函檢附之土地複丈及標示變更登記申請書、複丈參考圖等在卷可稽（見本院卷第81至92頁），原告對此並不爭執，但主張系爭713-3、713-4地號土地有部分變成河道，請求測量該部分的面積等語（見本院卷第102 頁）。本院遂囑託地政機關就系爭713-3、713-4地號土地之整筆及原告所指流失之部分分別測量面積，經新竹縣新湖地政事務所以103 年9 月4 日新湖地測字第0000000000號函檢附新測地〈數法〉12000 號土地複丈成果圖，因該土地複丈成果圖有誤載、缺漏情事，新竹縣新湖地政事務所復於103年10月24日以新湖地測字第0000000000 號函檢附新測地〈數法〉142000號土地複丈成果圖（見本院卷第134 頁），本件自應以新測地〈數法〉142000號土地複丈成果圖為判斷依據。
㈢、依卷附新測地〈數法〉142000號土地複丈成果圖所示，系爭713-3、713-4地號土地面積均各為510.54平方公尺，其中系爭713-3地號土地斜線(A)部分，流失面積為237.18平方公尺；713-4地號土地斜線(B)部分，流失面積為16.14 平方公尺，則系爭713-3、713-4地號整筆土地之面積與系爭契約及土地登記謄本所載之面積相符，衡情系爭713-3、713-4地號土地總面積並無變更，僅係部分地貌變成河道，此情並經原告訴訟代理人於勘驗時自認，已如前述。是原告主張系爭713-3、713-4 地號土地面積有減少乙情，與事實不符，應無可採。
㈣、兩造於101年12月14日簽訂系爭契約，於系爭契約第1條約定：「土地標示：（買賣標的物標示記載如有不符，以地政事務所登記簿記載為準）。」，且兩造不爭執系爭契約土地標示欄所載系爭5 筆土地之面積均與土地登記謄本所載面積相同。又系爭契約第9 條第1 款約定：「土地依現況交地，地上物、違建、垃圾、雜草等，賣方（即被告）於鑑界前需清除完畢。鑑界後，面積如有減少依每坪成交單價減少價金。如有土地部分被侵占或為私設巷道或既成道路等致使買方（即原告）無法主張所有權時，賣方需於知悉10日內排除，否則同意依每坪成交單價減少價金。鑑界時需通知買方到場完成點交手續。」，又地籍測量實施規則第204條第1款規定土地有因自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併、鑑界或變更者，得申請土地複丈等語，其將浮覆、坍沒等情形與鑑界分列均為得申請土地複丈之原因，益徵土地因自然地形地貌之更動導致之實際（使用）面積增加或減少，與為確認與鄰地間之界址及與地籍圖所載之面積是否相符所為之鑑界測量，顯有不同，上開條款內容既已明文約定土地依現況交地，其後段所稱之「鑑界」顯非有關土地之面積因河床侵蝕擴張坍沒應為測量，並據以作為減少價金之約定。再者，依現場履勘之結果，系爭713-3、713-4地號土地之面積與土地登記謄本所載面積相符，僅現況有部分為河道，已如前述，是原告無從依系爭契約第9條之約定請求減少價金，至為灼明。
㈤、復觀諸系爭契約第13條其他特別約定事項之記載，查被告羅世湘部分係「本件土地應由賣方鑑界，鑑界面積若有誤差時，以實際測量面積為準，多退少補。」（見本院卷第23頁）；被告范綱宏部分係「本件土地買賣不用鑑界，將來若本出售有鑑界時，若鑑界面積有所誤差時，甲、乙雙方同意屆時互補差額，多退少補」（見本院卷第29頁）；被告呂學城部分係「本件土地須由賣方負責鑑界，以實際測量坪數為計算面積之基準，若測量有誤差時，以實際測量面積，多退少補」（見本院卷第36頁）。由此可知，兩造於特別約定事項就本件土地買賣是否鑑界之約定不一，原告既認實際使用之面積為契約重要之點，何以在與被告范綱宏簽訂之土地買賣契約書第13條其他特別約定事項竟約定「本件土地買賣不用鑑界」，殊難想像，又系爭契約第13條之約定均稱「多退少補」，若依原告主張系爭土地因河床侵蝕擴張而流失，則絕無可能有土地面積增加之情形，原告即無補足價金之適用，又何須為上開價金多退少補之約定。
㈥、再依新竹縣新湖地政事務所於103年6月9日新湖地測字第0000000000號回函，被告呂學城於兩造簽訂契約後（即101年12月17日）始申辦系爭5 筆土地之鑑界事宜，且申請複丈之原因係鑑界，非坍沒或浮覆等其他因素（見本院卷第82頁），及參酌前開系爭契約第1條、第9條之約定內容等情，應認兩造訂立系爭契約第13條之真意，係指鑑界、測量後，如系爭
5 筆土地面積有所增減，致測得之實際面積，與土地登記謄本登記之面積不符時，始應依實際面積退補找貼。蓋系爭5筆土地之地貌自96年間起迄今均未有何變動，此據被告於本院行言詞辯論時陳述在卷，原告既為系爭5 筆土地之共有人之一，且於96年間即因買賣而取得系爭5 筆土地應有部分各
2 分之1 之所有權，無論係96年買受時，抑或本件向被告購入系爭5筆土地其餘之應有部分，對於系爭5筆土地之地貌，有部分為河道乙情，實難諉為不知，設若原告對於系爭5 筆土地有無因河床侵蝕致實際使用面積減少存有疑慮，關乎此一與權利範圍、買賣價金有重要影響之契約重要之點，焉有可能未於訂約時在系爭契約內特別載明，而僅泛以一般不動產買賣交易習慣所稱之「鑑界」（即土地實測面積是否與登記謄本之記載相符）作為找補買賣價金之約定？是系爭713-3、713-4 地號土地面積經鑑界、測量後，與土地登記謄本之面積相符，並無減少之情形，原告主張依系爭契約第13條請求減少價金，即非有據，自無從准許。
㈦、末按，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又民法關於物之瑕疵擔保責任之規定，係適用於有體物之買賣，且係就特定物而言。申言之，所謂物之瑕疵擔保，係指有體物之買賣，其出賣人應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之意。查本件買賣標的物為系爭5 筆土地，契約並約定被告有交付土地之義務，即屬有體物之買賣，出賣之物若有瑕疵，被告仍應負物之瑕疵擔保責任，被告抗辯本件買賣係屬土地權利範圍之買賣，無物之瑕疵擔保責任之適用，容有誤會，殊無可採。
㈧、又由上可知，有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後始有適用。即物之出賣人對於買受人所負瑕疵擔保責任，以其物依民法第373 條之規定，危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。易言之，標的物之危險如未移轉於買受人時，買受人即無主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任之可言。又買賣標的物之危險，依同法第373 條規定，除契約另有訂定外，自交付時移轉於買受人，動產及不動產均亦然。（最高法院77年度台上字第1260號、82年度台上字第2499號、86年度台上字第1689、3407號裁判要旨、台灣高等法院暨所屬法院63年度法律座談會民事類第8 號會議研討結果供參）。查系爭契約第3條第1款前段約定「乙方（即被告）於完成產權移轉登記並將房地交付之同時，甲方（即原告）應將尾款付清」等語，而系爭5 筆土地原告尚未給付尾款，此為兩造所不爭執，據土地登記謄本之記載，被告亦未辦理所有權移轉登記並將系爭5筆土地點交予原告，是系爭5筆土地既尚未移轉或交付予原告，原告復未舉證證明兩造有特別約定於簽訂買賣契約之時，利益及負擔即由買受人即原告負擔，實難認本件被告已依民法第373條規定將系爭5筆土地之危險移轉予原告，要與民法第354 條規定出賣人應負物之瑕疵擔保責任要件未合，原告上開主張，亦屬無據，無足憑採。
㈨、綜上所述，系爭5 筆土地之面積經測量後既與土地登記謄本所載面積相符，即無面積減少之情事，系爭713-3、713-4地號土地固有因河床侵蝕擴張致部分為河道而有無法實際使用之虞，惟其流失之部分，究與兩造在系爭契約所稱價金依鑑界結果多退少補之約定迥然不同，原告依系爭契約第9 條、第13條之約定，請求被告減少價金，洵非有理，無足憑採。
又系爭5 筆土地，既尚未交付予原告，原告即無主張被告應負物之瑕疵擔保責任之餘地，從而，原告依民法第354 條之規定，請求被告減少價金，亦無理由，均予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論述。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 12 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 15 日
書記官 蕭宛琴