台灣新竹地方法院民事判決 103年度重訴字第95號原 告 李逸書訴訟代理人 戴森雄律師被 告 中信房屋仲介股份有限公司法定代理人 鄭于正全訴訟代理人 白宗益
鍾運凱
參 加 人 李逸松
李逸文共 同訴訟代理人 路春鴻律師
參 加 人 李政隆上列當事人間請求書面通知事件，本院於民國104年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第65條第1 項、第58條第1 項分別定有明文。查原告與李逸松、李逸文及李政隆均為本件房地買賣交易之出賣人，倘被告就本件訴訟敗訴，當影響李逸松、李逸文及李政隆就價金分配之數額，是其等就本件訴訟在法律上有利害關係，為此被告乃於民國103 年10月1 日具狀聲請對李逸松、李逸文及李政隆告知訴訟，經李逸松、李逸文及李政隆於
103 年10月7 日言詞辯論期日當庭表示參加訴訟並各自輔助兩造，核無不合，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、原告與參加人在被告新竹北大加盟店─長冠不動產仲介經紀有限公司（下稱長冠不動產）仲介下，於99年12月29日將新竹市○○路○○號房地出售予訴外人廖畊堯並簽訂不動產買賣契約書，同日另與廖畊堯、中國信託商業銀行（下稱中信商銀）及被告共同簽訂房屋交易安全契約書（下稱系爭交易安全契約書）。依房屋交易安全買賣契約書第3條第1項及第5項約定，不動產買賣契約履行完竣後，被告應以書面通知中信商銀將專戶內買賣價金扣除相關稅費、所需款項、賣方委託被告加盟店之服務報酬後，餘額撥付予原告及參加人。
二、其後本件房地業已完成所有權移轉登記並交屋，被告亦作成價金分配附表且為原告與參加人所同意，原告乃提出指定撥款同意書等件與被告，載明將原告所應分配之新臺幣（下同）1,181 萬4,284 元分別撥付予訴外人羅淑姬761 萬4,284元、訴外人李欣頤及李靜婷各210 萬元，又以存證信函催告被告履行書面通知義務；惟被告竟以參加人李逸松來函表示原告對其負有540 萬3,247 元債務尚在爭訟中應暫緩撥付為由，要求原告就參加人李逸松債權以外餘額先行提出撥款指示。此後，參加人李逸松與原告間之訴訟經本院101 年度訴字第6 號判決原告應給付參加人李逸松432 萬2,598 元及自
100 年9 月2 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，參加人李逸松乃就本件房地買賣價金中原告分配款聲請假執行，收取共477 萬1,428 元（該事件經上訴後為高院判決原告應給付參加人李逸松376 萬1,125 元) ，參加人李逸松既已為假執行，則其餘原告分配款704 萬2,856 元，被告即應以書面通知中信商銀撥款予原告指定之羅淑姬453 萬9,10
8 元、李欣頤及李靜婷各125 萬1,874 元。此外，被告另以參加人李逸松及李逸文尚未提供指定撥款同意書為由，拒絕履行書面通知義務，然中信商銀所應撥付之款項，為各出賣人之個別可分債權，被告以此為由拒絕履行書面通知義務並無依據。
三、又原告已以存證信函催告被告履行書面通知義務，該存證信函並於100 年6 月19日送達被告，惟被告至今仍遲不履行，致原告受有遲延利息之損害，故併請求自存證信函送達翌日即100 年6 月20日起至清償日止5%之法定利息。
四、為此，爰依系爭交易安全契約書第3條第5項之約定提起本件訴訟，並聲明:（一）被告應以書面通知中國信託商業銀行將新竹市○○路○○號房地屬原告部份之價金704萬2,856元，撥款予羅淑姬453萬9,108元、李欣頤及李靜婷各125萬1,874元。（二）被告應給付原告以704萬2,856元計算，自100年6月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
五、對被告、參加人抗辯所為之陳述：被告及參加人李逸松、李逸文辯稱系爭價金分配附表僅供完成房屋交易之用，不得作為價金分配之用，且本件出賣人全體尚未就價金分配達成共識，原告予以否認。蓋系爭價金分配附表為被告所制作，且經原告與參加人簽章同意，100 年
3 月18日被告代原告與參加人寄發存證信函通知土地共有人李逸唐時，亦以此為附件；100 年4 月26日交屋時，長冠不動產副總經理盧歆亞交付之復興店面尾款明細，其上所載分配金額也與系爭價金分配附表上之金額相符，代書許淑美更曾於專戶出款明細表上簽名確認，顯見本件出賣人就價金分配已有共識。
貳、被告則以：
一、被告固不否認簽訂系爭交易安全契約書，且本件房地已完成所有權移轉登記及交屋、被告尚未以書面通知中信商銀撥款之事實，惟依系爭交易安全契約書第3條第5項及第7項約定，本件買賣價金扣除相關稅費、所需款項、賣方委託被告加盟店之服務報酬後，其餘額必需先經出賣人即原告與參加人「共同指定」撥付方式，被告得知出賣人各自分配款後，才能以書面通知中信商銀撥款。
二、而本件出賣人固曾簽立系爭價金分配附表，然系爭價金分配附表僅供為土地共有人李逸唐提存之用，並非出賣人間就價金分配之決議，至今出賣人就價金如何分配並無共識且未共同指定撥付方式，被告因無從得知出賣人各自分配款，故無法以書面通知中信商銀撥款。原告雖曾提出指定撥款同意書等件與被告，然此為原告單方片面指示，原告外之其餘出賣人並未指定撥付方式，參加人李逸松甚而曾向被告為禁止撥款之表示，於此情況下被告才建議原告等出賣人先就無爭議部分之價金達成分配共識，被告即得以書面通知中信商銀撥款，惟原告與參加人仍無法達成共識。又原告與參加人李逸松間之訴訟雖經本院101 年度訴字第6 號判決，然其訴訟標的並非本件買賣價金之分配，且該訴訟之當事人（原告、李逸松、李逸文及李逸唐）與本件之出賣人（原告、李逸松、李逸文及李政隆）並非完全相同，當無法以該訴訟之結果確認本件買賣價金之分配。
三、為此聲明：原告之訴駁回。
參、參加人則以：
一、李逸松及李逸文部分:系爭價金分配附表為原告自行擬定並於100 年2 月23日提出要求參加人簽章同意，然參加人李逸文認為由原告具名提供之反擔保金並非原告單獨所有、其等母親對玉山銀行未清償之貸款亦應由兄弟共同分擔，且尚有其他支出未結算，故不同意在價金分配附表上簽章，參加人李逸松亦將其原先之簽章塗銷，然原告向參加人李逸文表示本件房地買賣交易如未完成，相關違約還款責任應由參加人自行承擔。次日即同年
2 月24日，在長冠不動產副總經理盧歆亞及代書許淑美協調下，參加人李逸松、李逸文同意在價金分配附表上註記「本價金分配表僅供房屋交易時使用」後簽章，意即系爭價金分配附表僅供完成房屋交易之用，不得作為價金分配依據，是原告與參加人並未就本件買賣價金分配達成共識。
二、李政隆部分:參加人李政隆認為系爭價金分配附表之分配方式合理即簽章同意，並無人向其說明其上註記「本價金僅供房屋交易時使用」之作用，而之後寄給其父親李逸唐之存證信函曾以此為附件、向法院提存時亦以此為依據，故系爭價金分配附表即為出賣人就價金分配協調後之結果。
肆、得心證之理由：
一、原告主張其與被告間訂有系爭交易安全契約書，而本件房地買賣契約業已履行完竣、出賣人間亦訂有系爭價金分配附表，被告仍未以書面通知中信商銀撥款等情，業據其提出不動產買賣契約書、房屋交易安全契約書、復興店面尾款明細、指定撥款同意書、專戶出款明細表、存證信函5紙、價金分配附表、盧歆亞名片1張等件影本為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。至原告主張依系爭交易安全契約書第3條第5項約定，被告應以書面通知中信商銀撥款，並賠償原告所受遲延利息之損害，則為被告及參加人李逸松、李逸文所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者厥為：（一）是否應由原告與參加人共同指定撥付方式，被告始得以書面通知中信商銀撥款？（二）本件出賣人即原告與參加人是否已就價金分配達成共識？（三）原告請求被告以書面通知中信商銀撥款，並賠償其所受遲延利息之損害，有無理由？茲論述如下。
二、是否應由原告與參加人共同指定撥付方式，被告始得以書面通知中信商銀撥款？經查，原告主張系爭價金之撥付方式毋庸經原告與參加人共同指定，僅需個別指定即可，惟為被告所否認；觀之買方廖畊堯（甲方）、賣方原告與參加人（乙方）、價金保管銀行中信商銀（丙方）及被告（丁方）共同簽訂之系爭交易安全契約書第3條第1項約定：「…甲乙雙方同意丁方得通知丙方動撥專戶內價款，代為支付乙方因履行不動產買賣契約所生之各項稅費，及產權過戶到甲方名下後，清償乙方原於該不動產所設定之他項權利擔保之債權，並取得清償證明及塗銷該他項權利設定所需之款項。」；同條第5項約定：「在本不動產買賣契約履行完竣並經丁方書面通知時，丙方應將專戶內本件之買賣價金扣除第一項金額及應給付乙方所委託丁方加盟店之服務報酬後，其餘額（扣除匯費）撥付予乙方。
」；同條第7項則約定：「第五項所述之餘額乙方指定下列方式撥付：（本帳戶於丁方辦理撥付作業通知前如需變更，乙方應以書面具結送交丁方憑辦）□轉帳帳戶…□匯款帳戶…」，有該房屋交易安全契約書附卷可佐（見臺北地院103年度重訴字第289號卷原證一），交互參照上開約定可知，出賣人即原告與參加人就扣除相關報酬費用後之價金餘額可指定撥付方式，被告則應依其等指定之撥付方式以書面通知中信商銀撥款。申言之，出賣人指定撥付方式應為被告以書面通知中信商銀撥款之前提，而在出賣人為多數之情形下，所謂出賣人指定撥付方式之真意，應係指出賣人即原告與參加人已就價金餘額分配達成共識，進而共同指定各出賣人應分配之數額，否則被告因無從得知原告與參加人分配數額為何，自無法以書面通知中信商銀撥款，至於確認出賣人已達成共識之價金分配後，指定撥付之帳戶，參照上開契約書第7項約定可為複數帳戶之內容，自可個別指定帳戶。再者，系爭房屋交易安全契約書第3條第7項雖未明定撥付方式，然衡諸當事人真意，自應係事後由原告與參加人就價金分配達成共識、進而共同指定撥付方式，被告始得以書面通知中信商銀撥款，合先敘明。
三、本件出賣人即原告與參加人是否已就價金分配達成共識？
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院17年上字第1118號、39年台上字第1053號判例可資參照）。
（二）經查，原告主張其與參加人等已就價金分配達成共識，並提出系爭價金分配附表等為證，而系爭價金分配附表上固有記載李逸唐、原告及參加人各就土地及房屋之價金分配數額及應扣除部分包括土地增值稅、房屋稅、玉山銀行貸款、假扣押反擔保金、撤銷假扣押（反擔保）律師費及規費、抵押權設定、抵押權塗銷、法院提存等相關代書費、規費及其他費用，並經原告與參加人簽名及蓋章，惟查，參加人李逸松簽章欄位有簽名蓋章後塗銷而再次簽章之痕跡，其旁並註記有「本人同意附表100/2/ 24」之字樣，該價金分配附表下亦註明「本價金分配表僅供房屋交易時使用」等語，並蓋有參加人李逸文印章1枚，有該價金分配附表附卷可稽（見本院卷第51頁），觀之系爭價金分配附表特別註明「本價金分配表僅供房屋交易時使用」等語，參加人李逸松又曾於簽章後塗銷，並於再次簽章旁註記本人同意附表，由此等註記之文義可知，系爭價金分配附表應係專供房屋交易使用為目的，尚難依此逕認原告與參加人就本件買賣價金之分配已達共識。
（二）次查，本件居中協調之長冠不動產副總經理即證人盧歆亞於本院審理時具結證稱：「（是否知悉賣方如何約定價金的分配？）買賣總金額4800萬，原本是各四分之一，後因大家有講到辦理李逸唐提存及反擔保問題，所以才會製作價金分配表，製作表格我們都有跟當事人溝通，李逸書先生對表格有沒有意見，但後來講到貸款的問題，李逸書說這貸款是誰的名字就由誰負擔，而李逸松說這貸款是媽媽留下來的，要兄弟一起分擔，但李逸書說有證據說這他弟弟李逸松跟李逸文借貸的，所以事情就鬧開了，開始為了價金分配表簽字的問題不愉快，李逸松把他原來簽好的價金表中他個人簽名刪除，我們就跟當事人溝通，李逸書就開始跟兩兄弟溝通，說他弟弟會來簽字，但要求加註本價金分配表僅供房屋交易時使用，不得作為交屋時的價金分配，也就是不能作為交屋時的尾款價金分配。這期間當中他們兄弟一直在溝通如何價金分配。（是否看過價金分配附表？）這是當初他們協商要做提存用的表格…這表格是他們兄弟溝通後跟我們講再由代書製作出來，表格製作出來之後我再拿給當事人看，我都有告知過四人，所以就有剛剛所述的貸款爭吵問題，他們協商後，才又有李逸松來補簽名。（價金分配表上的註記「本價金分配表僅供房屋交易時使用」是誰書寫的？）李逸松、李逸文念，由我寫，我寫完畢之後先告訴李逸書先生，這上面的加註四個人都知道，等到他們要交屋之前的時候會再協調如何分配價金，但兄弟一直無法達到共識，等到交屋時，他們還是沒有達成共識，李逸書跟李政隆希望依照原來的價金分配表來作分配，李逸文跟李逸松反對，因為他們還沒協調好，所以只好先讓買方做交屋，他們的價金分配還沒有協調出來。此註記的真意是這個表格只是配合提存用。（價金分配表上李逸松補簽名的右邊，有「本人同意付表」之意為何？）就是李逸松同意分配表下面的註記「本價金分配表僅供房屋交易時使用」的內容。（價金分配附表簽名的部份，原來是四個人簽名。後來又有一個人簽名？）這個分配表製作出來後，李逸松先簽了，後來出現剛剛所提到貸款的問題，李逸松把他的簽名刪掉，他們兄弟協調後，加註上開「本價金分配表僅供房屋交易時使用」註記，四個人才一一簽名」等語綦詳（見本院卷第82頁至83頁），由此證述可知，原告與參加人李逸松、李逸文因對於其母親遺留之貸款是否應共同分擔有不同意見，參加人李逸松及李逸文遂不同意系爭價金分配附表之分配方式，參加人李逸松進而將其簽章塗銷，幾經溝通協商後，為順利完成買賣交易，參加人李逸松及李逸文同意系爭價金分配附表專供為李逸唐提存使用，但不得作為出賣人間價金分配之依據，盧歆亞乃在參加人李逸松、李逸文要求下於系爭價金分配附表上註明「本價金分配表僅供房屋交易時使用」，參加人才陸續在系爭價金分配附表上簽章，然此後原告與參加人就價金分配一直未達成共識。經核，證人盧歆亞為本件房地買賣之仲介人員，本件買賣價金若能儘速撥付予出賣人即原告及參加人，盧歆亞亦能及早取得仲介服務報酬，故其所為上開證述應無偏袒被告之虞，而其證述除與系爭價金分配附表之記載內容相符外，亦與參加人李逸松、李逸文為被告所為之抗辯吻合，堪認屬實而足採信。
（三）第查，經手本件房地買賣之代書即證人許淑美到庭結稱：「（是否有幫忙原告處理本件系爭不動產買賣事宜？）是，這個案子有個所有權人眼睛看不到，所以當時有說要以土地法第34條之1處理這個案子，而且有假處分所以要做反擔保，土地法第34條之1要先做存證信函，且將來要做法院提存，所以要有價金分配，所以我有請業務通知客戶製作一個價金的分配表給我，盧副總交給我的，誰做的我不知道。（是否知悉賣方如何約定價金分配？）我是看盧副總交給我的分配表，也就是存證信函後面所附的分配表，我不知道他們自己的想法，我沒有參與協調。（是否價金分配附表，可否說明上面有註記交易之用是何意？）有，就是存證信函後面附的分配表，就是盧副總交給我之後，我附在存證信函後面，因為辦理提存的時候要算價金，所以一定要有數字，要讓不同意出售的人才知道以後可以領多少錢…（價金分配表的用意與目的為何？）就是法院提存時要有價金可以提存，因為是依據土地法第34條之1規定，我們代書沒有辦法替所有權人決定價金的分配，所以就請所有權人提供數據給我，我才有辦法辦理提存。（此價金分配表是否為所有權人之間價金的分配？）他們提供給我，我就照他們提供的做，他們有什麼爭議我不知道。（存證信函上面所檢附的分配表，如果沒有此分配表是否就沒有辦法完成交易過程？）總價是固定的，約都簽了，土地跟建物、反擔保、銀行貸款，代書都沒有辦法分配，法院就沒有辦法提存，就無法完成土地法第34條之1的規定，如果沒有分配表就沒辦法完成整個交易過程。（在原告李逸書提出撥款指示後，李逸文和李逸松針對撥款內容有無提出進一步的意見？）就是請他們簽，他們都沒有簽，事後有發存證信函來說款項不能出。針對出款有開了
三、四次會，但他們都沒有達成共識」等語（見本院卷第114頁至117頁），足悉系爭價金分配附表作成之背景係因本件土地共有人之一李逸唐不同意出售，同意出售之共有人即原告與參加人依土地法第34條之1應以書面通知李逸唐，未來亦須向法院提存李逸唐應得之對價，始得為房地所有權移轉登記，進而完成本件房地買賣交易，故原告與參加人為完成本件房地買賣交易始出具系爭價金分配附表，但之後就出賣人間價金如何分配幾經協調仍無共識，參加人李逸松及李逸文亦未就餘額指定撥付方式。此外，再參以原告與參加人於99年12月29日即與廖畊堯簽訂不動產買賣契約書，如參加人李逸松、李逸文不願簽立系爭價金分配附表，即無法完成本件房地買賣交易而有違約之虞等情，益徵系爭價金分配附表係為完成本件房地買賣交易而作成，參加人李逸松及李逸文並無以此作為出賣人間價金分配之意思。
（四）至原告與參加人李政隆雖主張通知李逸唐之存證信函有以系爭價金分配附表為附件、向法院提存時亦以此為依據，故本件買賣價金分配應已確定云云，然查系爭價金分配附表僅專供提存之用，並非出賣人間就價金分配之共識，業經本院析述如前，即原告及參加人均同意依系爭價金分配附表向法院提存李逸唐應得之價金，然而就提存後剩餘款項在原告與參加人等出賣人間應如何分配並無共識；易言之，李逸唐並非系爭房地買賣契約之出賣人，亦非系爭交易安全契約書所指之出賣人，其所可分配之價金業經原告與參加人等出賣人以存證信函通知確認，至原告與參加人等系爭房地買賣之出賣人應如何分配剩餘價金，自與李逸唐無涉，原告以上開存證信函有以系爭價金分配附表為附件，據為出賣人間已就價金分配達成共識，自與事實未合。而原告另主張證人盧歆亞交付之復興店面尾款明細，其上所載價金分配與系爭價金分配附表相符，證人許淑美也在專戶出款明細表上簽名確認，應可佐證出賣人就價金分配已有決議云云，惟查，證人許淑美就此已證稱：復興店尾款明細係伊根據價金分配附表作成供自己及出賣人參考，但實際上所有權人是否依照此表分配伊不知道，且被告出款也不是依照此表，專戶出款明細表所載均為原告所寫，伊要徵得其他所有權人同意才可以，伊沒有辦法自行決定，專戶出款明細表沒有全部所有權人簽名，所以沒有辦法撥款等語（見本院卷第115頁至117頁），由此堪認該等復興店尾款明細係證人許淑美依據系爭價金分配附表作成，並非原告與參加人就價金分配之決議，而專戶出款明細表亦僅為原告單方片面意思，被告在未獲原告外其餘出賣人指定撥付方式下，當無從逕依原告指示通知中信商銀撥款。
（五）綜上所述，綜合判斷系爭價金分配附表之記載內容、證人及參加人所證述簽署該分配表附表之過程等事實及證據資料，自足認系爭價金分配附表之內容係專供完成本件房地買賣交易之用，無從作為原告及參加人已就實際價金分配達成共識之依據。是以，被告及參加人李逸松、李逸文抗辯出賣人間並未就價金分配達成共識且未共同指定撥付方式之事實，應為可採。
四、原告主張被告應以書面通知中信商銀撥款，並賠償其所受遲延利息之損害，有無理由？查系爭房屋交易安全契約書第3條之約定真意應係由出賣人即原告與參加人就價金分配達成共識，進而共同指定撥付數額及帳戶，被告始得以書面通知中信商銀撥款，已如前述，準此，本件原告與參加人既未就價金分配達成共識，並進而共同指定撥付之數額及方式，從而，原告請求被告以書面通知第三人中信商銀撥款予其指定之人，並賠償遲延利息之損害，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經審酌後均認與判決結果不生影響，爰不予一一論述。
伍、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 12 日
民事第二庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 104 年 5 月 14 日
書記官 謝淑敏