臺灣新竹地方法院民事簡易判決 104年度竹簡字第149號原 告 周南山訴訟代理人 喬國偉律師複代理人 林佳真被 告 鍾玉鳳訴訟代理人 周明賢上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國104 年6 月17日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時請求被告應給付原告新臺幣（下同）235,000 元，及自民國100 年3 月23日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣於本院104 年
6 月9 日言詞辯論期日時，當庭及提出書狀變更請求被告給付335,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷第32頁背面及第34頁）。核屬單純擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，尚無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於99年2 月2 日向訴外人呂黎春桃承租門牌號碼新竹市○○路○段○○○ 號1 至3 樓房屋全部，再於同日與被告簽訂房屋租賃契約書2 份（下稱系爭租約），分別約定被告將⑴同址1 樓面積全部，以及⑵同址2 樓面積百分之
25、同址3 樓面積百分之50之房屋（下稱系爭房屋）轉出租予原告，租金為每月各5 萬元，租期均自99年3 月1 日起至
104 年2 月底止；且於系爭租約第6 條第4 項約定：「本租賃契約租賃期限未滿，一方擬解約時，需得他方之同意。若乙方（即原告）提前遷離他處時，乙方應賠償甲方貳個月租金。如甲方（即被告）擬提前收回房屋，亦應賠償乙方貳個月租金。」及第7 條第5 項約定：「甲、乙雙方如有違約時，他方各得終止本租賃契約，如有損害，並得請求賠償。」詎訴外人呂黎春桃於100 年2 月28日與被告終止房屋賃契約，並將系爭房屋收回，故被告自斯時起已無出租系爭房屋予原告之合法權源，且係因可歸責於被告之事由所致，故被告依約應賠償原告2 個月租金之違約金，即20萬元（計算式：
5 萬元×2 月×2 筆租約＝20萬元）。又因原告於承租系爭房屋時另有給付押租金135,000 元予被告，被告自應返還之。原告已分別於100 年3 月23日、5 月5 日以存證信函及委託律師發函予被告，請其返還押租金並給付違約金，均未獲置理。爰依系爭租約之法律關係及民法第227 條及第436 條之規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告335,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋之所有權人即訴外人呂黎春桃並無解除契約之意思，係呂黎春桃之媳婦之意思，但被告不同意，所以被告與訴外人呂黎春桃間之租賃契約並未於100 年2 月28日終止。惟訴外人呂黎春桃已與原告另簽訂房屋租賃契約書，將系爭房屋自100 年3 月1 日起續租予原告，而原告自此即未給付房租予被告，期間長達4 年，而原告應給付予被告之租金為每月67,500元，總計積欠324 萬元，且系爭房屋內之生財器具亦提供原告無償使用4 年多，被告自無返還押租金及賠償違約金之必要等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）訴外人呂黎春桃於99年2 月2 日與被告簽訂房屋租賃契約書，將其所有門牌號碼新竹市○○路○段○○○ 號1 、2 、
3 樓房屋全部出租予被告，租賃期間自99年3 月1 日起至
104 年2 月底止，租金為每月6 萬元（見本院卷第39頁）。
（二）被告於99年2 月2 日與原告簽訂房屋租賃契約書，將上址
1 樓部分出租予原告（見本院卷第35頁）；另於同日與原告及訴外人周明賢簽訂房屋租賃契約書，將上址2 、3 樓部分出租予原告及訴外人周明賢（見本院卷第37頁）。上開2 份契約之租賃期間均自99年3 月1 日起至104 年2 月底止，租金各為每月5 萬元。
（三）原告就上址1 、2 、3 樓房屋再與訴外人呂黎春桃簽訂租賃契約書，租賃期間自100 年3 月1 日起至105 年2 月29日止，租金每月6 萬元（見本院卷第47頁）。
（四）訴外人呂黎春桃曾於100 年2 月8 日寄發存證信函予被告，通知於同年月28日終止租賃契約（見本院卷第45頁）。
（五）原告曾於100 年3 月23日寄發存證信函予被告，通知被告已無合法權源出租系爭房屋，請求返還押金135,000 元及賠償押金2 倍金額之違約金（見本院卷第10頁）。
（六）原告自100年3月份起即未再給付系爭房屋之租金予被告。
四、兩造爭執要旨：㈠被告有無違反民法第227 條不完全給付之情形？㈡本件租賃關係有無民法第436 條權利瑕疵之問題？㈢本件被告有無違約，是否應返還押租金及給付違約金？茲分述之：
（一）被告並無違反民法第227條不完全給付之情形：
１、按民法第227 條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」所謂不完全給付即債務人雖為給付，而給付之內容並不符合債務本旨，違反信義與衡平之原則者也。
２、又按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第423 條定有明文。查本件兩造簽訂系爭租約後，被告已交付系爭房屋與原告使用，在租期中，並未張被告所交付之租賃物有何不合於約定使用收益之情事，甚至租約之租期屆滿後迄今，原告仍繼續使用系爭房屋，為兩造所不爭，因此本件並無原告所稱被告違反民法第227條之情事，此部分原告之主張為無理由。
（二）本件租賃關係並無民法第436條權利瑕疵之問題：原告主張訴外人即系爭房屋之所有權人呂黎春桃於100 年
2 月28日與被告終止房屋租賃，並將系爭房屋取回，故被告自斯時起已無出租系爭房屋予原告之合法權源，故有權利瑕疵，原告得終止租約云云。惟查，被告係於99年2 月
2 日與訴外人呂黎春桃就系爭租賃物簽訂房屋租賃契約，有房屋租賃契約書影本附卷可稽（見本院卷第39頁），嗣於同日又將系爭租賃物與原告簽訂本件租賃契約，其租賃期限均自99年3 月1 日至104 年2 月底止，計5 年。被告與訴外人呂黎春桃之租約第四條第一款約定：「甲方（指呂黎春桃）同意乙方得將租賃房屋全部或一部分轉租、出借，但不得以頂讓或其他變相方法交由他人使用房屋。」則被告將系爭房屋轉租給原告，其有正當權源，應無庸置疑；訴外人呂黎春桃並未終止與被告間之租賃契約，其對原告而言，非出租人，其無權終止被告與原告之間之系爭租賃關係，因此本件被告並無民法第436 條權利瑕疵之問題可言。
（三）本件被告並未違約，無返還押金及給付違約金之情事：原告主張兩造租賃契約係因可歸責於被告之事由而終止，依兩造房屋租賃契約書第7 條第5 項，出租人或承租人有違約時，他方得終止租賃契約，如有損害並得請求賠償。又依同契約第6 條第4 項約定「本租賃契約租賃期限未滿，一方擬解約時，需得他方同意。若乙方提前遷離他處時，乙方應賠償甲方貳個月租金。如甲方擬提前收回房屋，亦應賠償乙方貳個月租金。」本件係因可歸責於被告之事由，致系爭房屋遭屋主取回，故被告依上開約定，應賠償原告貳個月租金之違約金，即10萬元。另原告於承租系爭房屋時，給付押租金135,000 元予被告，被告於租約終止後並未返還上開押租金予原告，被告即應一併返還押租金云云。惟按，租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債務關係，亦僅存在於該特定當事人間，而轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，由次承租人支付租金與轉租人，縱令出租人同意轉租，次承租人與出租人間亦無直接之租賃關係可言（最高法院83年台上字第1328號及70年台上字第1580號判決意旨參照）。查兩造間之租賃契約並不因訴外人呂黎春桃100 年2 月28日與被告終止房屋租賃取回房屋而告終止，兩造間之租賃契約於租賃期限內仍然有效，原告與被告簽訂系爭租賃契約後，只給付一年之租金，但原告仍持續使用系爭房屋直至租期屆滿，原告並不否認只繳納一年之房租，其誤認被告與訴外人呂黎春桃間之租賃契約已終止，而未付其餘之租金，已有未合，茲竟向被告要求給付違約金及返還押租金，難謂有理由，不應准許。
五、綜上所述，本件原告期於系爭租賃契約之法律關係及民法第
227 條、第436 條之規定，求為判命被告應給付原告335,00
0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
叁、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 1 日
新竹簡易庭 法 官 郭松濤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 104 年 7 月 1 日
書記官 謝國聖