臺灣新竹地方法院民事簡易判決 104年度竹簡字第225號原 告 賴劉和音訴訟代理人 賴東輝被 告 陳秀蘭上列當事人間請求分割共有物等事件，本院於民國104年11月24日辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落於新竹市○○段○○○○號上建號為同段二七七號即門牌號碼為新竹市○○街○○○巷○號建物，應予變價分割，其賣得之價金依附表所示應有部分比例分配。
被告應將新竹市○○段○○○○號上建號為同段二七七號即門牌號碼為新竹市○○街○○○巷○號之建物騰空遷讓返還原告及全體共有人。並給付原告新臺幣叁萬零玖佰壹拾肆元，及自民國一零四年五月二十一日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣壹仟零肆拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款、第4款、第5款定有明文；又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，同法第262 條第1 項、第4 項亦分別定有明文。經查本件原告於起訴時原列訴外人姜嬌妹為被告，請求將兩造所共有之建物變價分割，且姜嬌妹應騰空遷讓系爭建物並給付相當於租金之不當得利予原告。聲明（一）原告與被告共有坐落新竹市○○段○○○ ○號、門牌號碼為新竹市○○街○○○ 巷○○號（下稱系爭建物），兩造應有部分分別為五分之一及五分之四，准予變價分割。（二）被告姜嬌妹應將系爭建物騰空遷讓返還原告及全體共有人。並自民國101 年5 月21日起，至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）4,000 元。嗣經本院命原告陳報姜嬌妹之戶籍謄本，原告始因姜嬌妹於起訴前之104 年3 月11日已死亡，乃於10
4 年6 月23日具狀變更姜嬌妹之繼承人即被告陳秀蘭、陳筱苑、陳慶安、劉虹妤、劉姿廷為被告。復因系爭建物有關於姜嬌妹之應有部分確定由被告陳秀蘭單獨繼承，原告再於10
4 年9 月16日以民事聲請撤回狀撤回對被告陳筱苑、陳慶安、劉虹妤、劉姿廷訴訟等事實，有原告104 年6 月18日陳報狀、姜嬌妹之戶籍謄本、繼承人戶籍謄本、繼承系統表、10
4 年6 月23日民事起訴狀、系爭建物第一類謄本及104 年9月16日民事聲請撤回狀各1 份在卷足憑（本院卷一第29至34頁、第46至50頁、卷二第8 至10頁）。經查，本件分割共有物事件對於共有人全體須合一確定，系爭建物原共有人姜嬌妹既已於起訴前死亡，其權利由如上述繼承人繼承，原告於訴訟送達後追加上開繼承人即陳秀蘭、陳筱苑、陳慶安、劉虹妤、劉姿廷為被告，應認係情事已有變更，且係屬就繼承之法律關係追加需合一確定之繼承人為被告之行為，且後訴僅係以繼承人代替被繼承人為被告，前後訴之主要爭點實具有共同性，得期待就前訴之證據資料於後訴之審理予以利用，合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第4 款、第5 款之規定，其所為被告之變更，應予准許。又被告陳筱苑、陳慶安、劉虹妤、劉姿廷等人（下稱被告陳筱苑等4 人）均未於原告上開撤回書狀送達後10日內提出異議，可視為被告陳筱苑等4 人同意原告上開訴之撤回，揆諸前揭規定，於法並無不合，亦應准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）系爭建物係由伊與被告兩造所共有，伊與被告之應有部分分別為1/5 、4/5 ，系爭建物所坐落之新竹市○○段○○○○號土地則為訴外台灣肥料股份有限公司（下稱台肥公司）所有。而系爭建物並無不能分割情事，共有人間亦無不能分割之協議，茍共有關係長期存續，共有關係將益形複雜，不動產無法有效利用對全體共有人均有害無利，且系爭建物現況亦無法原物分割與兩造，爰依民法第824 條第
2 項規定，請求變價分割系爭建物，以謀取系爭不動產最大經濟效用。
（二）原告於101 年5 月21日經由拍賣程序取得系爭建物應有部分1/5 ，而姜嬌妹未獲共有人全體同意，逕行居住在系爭建物，不願將系爭建物返還予其他共有人，已侵害其他共有人之權益，而姜嬌妹過世後，由被告繼承姜嬌妹之遺產，仍未將系爭建物返還其他共有人，爰依民法第767 條第
1 項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭建物予原告及全體共有人。
（三）姜嬌妹及被告占有使用系爭建物，並無法律上原因，其因此受有使用系爭建物之利益，致原告受有損害，原告自得請求被告返還相當於租金之價額。而系爭建物位處新竹科學園區、清大、交大及工研院等精華地區，當地租金行情約每月2 萬元，被告占用原告應有部分，每月自得請求被告給付相當於租金之不當得利損害金4,000 元，並自原告於101 年5 月21日取得系爭建物所有權之翌日開始計算。
（四）聲明：⒈原告與被告共有坐落新竹市○○段○○○○號、門牌號碼為
新竹市○○街○○○ 巷○○號，兩造應有部分分別為1/5 、4/
5 ，准予變價分割。⒉被告應將新竹市○○段○○○ ○號，即門牌號碼新竹市○○
街○○○ 巷○○號之建物騰空遷讓返還原告及全體共有人。並自101 年5 月21日起，至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告4,000 元。
二、被告辯稱：
（一）「變價分割」是共有人之間不能達成協議時使用的方式，如果原告要出售系爭建物，伊也同意出售。
（二）伊就是全體共有人，而且應有部分為4/5 ，為何要伊將自己的房子騰空還給自己及原告，難道應有部分1/5 的共有人不同意，應有部分4/5 之共有人就不能在房子裡面擺東西，而且姜嬌妹於54年系爭建物蓋好後即已入住，原告直到101 年5 月21日才由法拍取得系爭建物應有部分1/5 ，如何要求姜嬌妹入住時即須取得原告同意，或剛取得應有部分1/5 的人就要把住在系爭建物一輩子，且持有系爭建物應有部分4 /5的老人家趕出去，我願意在104 年12月31日前將系爭建物內之物品清空。
（三）原告在協調會時同意讓伊母親姜嬌妹住到百年之後，伊也沒有聽到原告要我們支付租金，所以姜嬌妹與伊沒有不當得利，但伊願意以系爭建物供原告使用9 個半月作為補償。原告主張系爭建物每月2 萬元之租金太高，經伊查詢同巷內之其他住戶，當地實際出租的行情約為8,000 元至1萬元。另外伊有向系爭建物坐落土地所有人台肥公司繳納土地租金，且於103 年有修繕系爭房屋，原告應依據其應有部分1/5之比例 ，負擔相關費用。
（四）答辯聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告於民國101年5月21日經由拍賣程序取得系爭建物應有部分1/5。
（二）姜嬌妹於86年11月17日因贈與原因取得系爭建物應有部分4/ 5，嗣於104年3月11日過世後，由被告陳秀蘭單獨繼承姜嬌妹所有遺產包括系爭建物應有部分4/5 ，及系爭建物屋內之所有物品。
（三）系爭建物坐落之新竹市○○段○○○ ○號土地之所有權人為台肥公司。自訴外人姜嬌妹支付台肥公司101 年1 月1 日至12月31日止之土地租金5 萬4,000 元後，原告及被告兩方均未再繳納系爭建物之土地租金。
（四）系爭建物並未訂定不分割之協議，且無物之使用目的不能分割之情形。。
四、得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，此民法第823 條第1 項定有明文。本件原告主張系爭建物，為兩造所共有，應有部分如附表所示，兩造間未定有不分割之契約，亦無因物之使用目的不能分割情事等情，業據原告提出建物登記第一類謄本為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實，揆諸首揭條文之規定，原告訴請法院裁判分割，自應准許之
（三）次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，此民法第824 條第1 、2 項定有明文。而分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。共有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各共有人。
（四）經查：系爭建物為二層加強磚造透天建物，一、二樓層面積各為37.9平方公尺、37平方尺，一樓前後有二個出入口，前門出口面臨3 米寬之巷道，後門出口面臨1 米寬之防火巷，一樓有樓梯通往二樓，二樓前後均無出口等情，業經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及履勘現場照片在卷可證（本院卷第45頁、第49至50頁），並有房屋稅籍證明書存卷可佐（本院卷一第11頁）。是系爭建物若依兩造應有部分比例分割，原告僅能分得15.16 平方公尺，面積過小，難有效利用，且有損系爭建物之完整性，況且透天樓房各樓層價值不同，以原物分割時不能僅單純考量應有部分比例。再者，系爭建物一樓雖有前後二出入口，然而後門出入口係面臨一米寬之防火巷，僅能供行人通行，車子無法通行，而二樓並無對外出入口，須經由室內樓梯通往一樓，是兩造依系爭共有物之使用方法，無論各共有人依其等應有部分之比例，以原物分割為上下樓2 部分或以垂直分割為左右各半之方式，勢必破壞系爭建物之使用現狀，造成日後使用上困難，無法發揮經濟上之利用價值，況且兩造均同意以變價分割方式分割系爭建物。本院斟酌上情，認採變價分割方法，由共有人按應有部分比例分配其價金，為屬對於各共有人最公平且有利之方式，並有助系爭共有物之使用關係單純化，而能發揮共有物之經濟效益。準此，原告依民法第823 條、第824 條規定，請求以變價方式裁判分割兩造共有之系爭建物，並將變賣所得價金按兩造應有部分比例分配，為有理由，應予准許。
（五）再按民法第818 條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分使用收益權而言，故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利；依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院55年台上字第1949號、61年台上字第1695號判例可資參照）。又城市地方房屋租金，以不超過土地及建物改良申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文。土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1 項所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額。而房屋之申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定，然房屋課稅現值為稅捐機關之認定，此亦係由政府機關就系爭房屋價值所為之估定，以此作為房屋價額之估定，自無不可。而所謂年息百分之十，乃指房屋租金之最高限額，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度，使用人利用基地之經濟價值、所受之利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。
（六）又查，姜嬌妹及被告自原告於101 年5 月21日取得系爭建物所有權應有部分1/5 至今，仍占有系爭建之全部面積而為使用等情，業經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照面在卷可考，是姜嬌妹及被告未經原告同意，逾越應有部分之範圍使用收益，為無法律上之原因受有利益致原告受有損害，原告請求返還相當於租金之不當得利，即屬有據。而查，系爭建物1 、2 層面積共74.9平方公尺為基礎之課稅現值為3 萬8,200 元等情，雖有新竹市稅務局房屋稅籍證明書供參（本院卷一第11頁），惟參諸系爭建物於本院
100 年度司執字第24612 號執行程序中拍賣公告上記載：樓層面積1 、2 層合計70.32 平方公尺，增建23.28 平方公尺等情，有拍賣公告在卷可佐（本院卷二第80頁），是其面積及價值既有增建部分，自難僅以其課稅現值為據，本院審酌系爭建物於上開強制執行程序中已為鑑價，其鑑定價格已將增建部分、房屋現況及折舊率等因素一併考量，本院執行處以該鑑定價格為基礎拍賣系爭建物，並由原告以12萬5,000 元價額拍得系爭建物應有部分1/ 5，有強制執行投標書在卷可證（本院卷二第81頁），是以該拍得價格推算系爭房屋現值為62萬5,000 元（12萬5,000 元1/ 5=62 萬5,000 元）當較為接近現況，並據此作為估算每月租金之基礎亦較可採。再審諸，系爭建物位於新竹市○○街○○○ 巷內，屬住宅區，與對面二層樓共用3 米寬之巷道，僅能通行機車，汽車不易進入，距光復路約30米，學區為培英國中、建華國中、及東園國小，鄰近商圈有水源市場及愛買賣場，生活機能便利，被告以系爭建物作為住家使用，以及系爭建物坐落之基地非兩造所有等一切情況，認以系爭建物現值10% 計算為宜，是原告得請求之相當於租金之不當得利損害賠償應以月租金1,042 元（計算式：625,000 10% 1/5 12＝1,042 ，小數點下4 捨
5 入）為允當。原告雖主張依每月房屋租金總額約2 萬元計算，被告每月應給付原告租金4,000 元等語，然本件應受土地法第97條第1 項「城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十」之規範，是原告上開主張，要非可採。故原告主張被告應將係爭建物騰空遷讓返還原告及全體共有人，並自101 年5 月21日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1,042 元範圍內，即非無據，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
（七）另按共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之，民法第820 條，定有明文，而共有物之保存行為，係指保全共有物之本體或物上所存權利之行為，舉凡以防止共有物之有形毀損、滅失及其價格低落或權利喪失等為目的，而維持其現狀之行為均屬之。因此等行為，原則上均係為共有人之共同利益，故各共有人均得單獨為之（最高法院82年度台上字第841 號判決參照）。又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；又抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334 條第1 項、第335 條第
1 項亦定有明文。查系爭建物所坐落土地之101 年度租金
5 萬4,000 元係由姜嬌妹繳納予地主台肥公司等情，此有台肥公司104 年11月12日肥資產字第0000000000號函文及土地租賃書存卷可考（本院卷二第40至42頁），且為兩造所不爭執（本院卷二第64頁），而繳納系爭建物坐落土地之租金，核屬為保全系爭建物維持現狀之保存行為，並為全體共有人之共同利益為之，揆諸前揭說明，共有人自得單獨為之，而原告嗣於101 年5 月21日取得系爭建物應有部分1/5 ，自應依其應有部分比例分擔該土地租金，是認原告應分擔101 年度之土地租金之金額為6,598 元（計算式：54,000223/36 51/5 ＝6,598 ，小數點下4 捨5入），被告既繼承姜嬌妹之債權債務，故其抗辯以上開原告應負擔之租金債權為抵銷，自屬有據。至於被告抗辯，其於103 年度另有修繕系爭建物，惟為原告所否認，而被告迄今並未提出修繕系爭建物之相關資料佐證，自屬無據，無足憑採。是被告自101 年5 月21日起至104 年5 月20日止應給付予原告之相當於租金不當得利之金額為3 萬7,
512 元（計算式：1,042 123 ＝37,512），扣除被告抗辯抵銷之上開債權金額6,598 元，被告上開期間應給付原告相當於不當得利之金額為3 萬914 元。
四、綜上所述，原告本於系爭建物共有人之資格，起訴請求變價分割系爭建物，應予准許，爰判決如主文第1 項。又被告迄今尚使用系爭建物，是原告依民法第767 條規定，請求被告騰空遷讓系爭建物予原告及全體共有人，並依不當得利之法律關係，請求被告應給付30,914元，及自104 年5 月21日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利金額1,042 元之範圍內為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回，爰判決如主文第2 項。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：本件雖准原告之請求以變價分割之方法分割系爭建物，然分割方法係法院考量全體共有人之利益後，依職權所為之決定，原告既為共有人之一，亦同受其利，若全由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平；又本件雖另有不當得利返還請求權部分，然原告之請求僅為一部有理由，爰依民事訴訟法第79條、第80條之1 規定，命原告亦負擔部分之訴訟費用，爰判決如主文第3 項所示。
中 華 民 國 104 年 12 月 14 日
新竹簡易庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決後20日內提出上訴狀。
中 華 民 國 104 年 12 月 14 日
書記官 王裴雯┌─┬─────┬────┬─────┬─────────────┬────┐│編│建物建號 │建物坐落│建築式樣主│建物面積（平方公尺） │權利範圍││ │ │地號 │要建築材料├───────┬─────┤ ││號├─────┤ │及房屋層數│樓層面積合計 │附屬建物主│ ││ │建物門牌 │ │ │ │要建築材料│ ││ │ │ │ │ │及用途 │ │├─┼─────┼────┼─────┼───────┼─────┼────┤│1 │新竹市東明│新竹市東│2 層加強磚│1 樓層：37.92 │含增建23.2│全部 ││ │段277 建號│明段603 │造 │2 樓層：32.40 │8 ㎡及一切│ ││ ├─────┤地號 │ │合 計：70.32 │附屬建 │ ││ │新竹市東明│ │ │ │物。 │ ││ │街233 巷10│ │ │ │ │ ││ │號 │ │ │ │ │ ││ ├─────┴────┴─────┴───────┴─────┴────┤│ │兩造權利範圍：原告應有部分1/5 ，被告應有部分4/5。 │└─┴───────────────────────────────────┘