臺灣新竹地方法院民事簡易判決 104年度竹簡字第464號原 告 張基修被 告 黃芳郁上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國104年11月19日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆萬柒仟參佰陸拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。
但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1項、第2 項定有明文。經查，本件原告起訴時，原列黃芳郁及陳昌海為被告，嗣於本院民國（下同）104年10月1日調解期日以言詞撤回對陳昌海之訴訟（見本院卷第13頁），揆諸上開規定，程序上並無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，同法第255條第1項第2款、第3款及第7 款分別定有明文。查原告起訴時原聲明：被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）全部按照原狀遷讓交付原告；並自103年11月7日起至交屋日止按月給付新臺幣（下同）55,889元予原告。嗣於104年10月20日調解期日變更聲明為：（一）被告應將新竹縣○○鄉○○街○○號房屋騰空返還予原告；（二）被告應給付原告77,000元，及自104年11月20日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元。核其所為訴之變更追加，係基於被告占有系爭房屋之同一基礎事實，且為原聲明請求金額之擴張，並無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭說明，並無不合，自應准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：緣系爭房屋原為訴外人陳昌海所有，前經其子陳進開出租予被告，並交付被告占用至今。嗣陳昌海於103年10月27日將系爭房屋出售予原告，並於103年11月7日辦妥所有權移轉登記。被告雖主張其本於與陳進開間之租賃契約（下稱系爭租賃契約）有權佔有使用系爭房屋，惟該租賃契約於原告受讓系爭房屋時即已屆滿，且契約之出租人為陳進開，而非該屋之原所有人陳昌海，故無民法第425條規定之適用。退步言之，縱認前揭租賃契約對於原告繼續存在，然被告未依約給付租金逾2個月以上，原告亦得依法終止系爭租賃契約，洵此，被告除返還系爭房屋外，尚應給付原告積欠之租金，及至返還系爭房屋前使用該屋之利益。為此，爰依系爭租賃契約及民法第767條第1項前段之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空返還予原告。（二）被告應給付原告77,000元，及自104年11月20日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元。
二、被告對於其向訴外人陳進開承租系爭房屋占有使用迄今，及其自104年1月起未給付租金予原告等事實，均不爭執，惟以：原告於103年11月間來看系爭房屋時，已知伊租用系爭房屋之事實，而系爭租賃契約期間至108年止，對受讓系爭房屋之原告應繼續有效存在。伊原同意與原告重新訂立同一條件之租賃契約，詎原告要求租金改為每月15,000元，故伊才不同意換約。又伊於104年1月間即請原告提供匯款帳戶俾利伊給付租金，然原告始終拒不提供，故被告未給付租金乃不可歸責於己。又原告於104年6月24日將系爭房屋斷水，致伊無水可用，故斷水後之租金伊拒絕給付等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭房屋原為訴外人陳昌海所有，嗣於103年9月10日出售予原告，並於103年11月7日辦妥所有權移轉登記（調解卷第8、9頁、本院卷第20至23頁）。
（二）系爭房屋於原告受讓前，業經陳昌海之子陳進開以其名義出租予被告，並交付被告占有使用迄今。
（三）被告自104年1月起迄今均未繳納租金予原告。
四、本件爭點：
（一）系爭租賃契約對於原告是否繼續存在？原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空並遷讓系爭房屋，有無理由？
（二）若系爭租賃契約對於原告繼續存在，原告是否得依民法第440條第1、2項規定終止契約？原告據此對於被告所為遷讓房屋、給付租金之請求，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）系爭租賃契約對於原告仍繼續存在，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空並遷讓系爭房屋，並無理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，同法第425條定有明文。次按民法第425條第1項規定：
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受人仍繼續存在。此為所有權讓與不破租賃之原則。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。（最高法院92年度台上字第315 號判決參照）。又按民法第425 條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定（參見84年台上字第163號判例）。
⒉經查，證人陳進開到庭證稱：「（問：證人是否知道陳昌
海出售《新竹縣○○鄉○○○街○○號及32巷2號房屋給聲請人《即原告》？）知道，我是於父親陳昌海賣出才知道。（問：28號房屋之前是否出租給相對人黃芳郁？）有。
（問：何人出租？）我，以我的名義出租。（問：證人當初出租給黃芳郁是否經過陳昌海授權？）自購入系爭房屋後我父親即相對人陳昌海全權交給我處理系爭房屋。」（見本院卷第13頁反面至第14頁），核與陳昌海陳稱其於購入系爭房屋後否全部交給其子即陳進開處理等情相符（見本院卷第13頁反面至第15頁）。顯見陳進開係基於系爭房屋原所有人陳昌海之授權，將系爭房屋出租予被告。原告雖另主張系爭租賃契約於其受讓系爭房屋時已到期，亦無民法第425條買賣不破租賃規定適用云云，惟為被告所否認，並提出其與陳進開間之租賃契約書一件為憑（見本院卷第39頁至第43頁）。依上開租賃契約書所載，系爭房屋之出租人為證人陳進開，承租人為被告，租賃期間自103年2月20日起至106年2月20日止共計3年，租金每月7,000元，被告應於每月20日前繳納。原告雖否認前揭租賃契約書之真正，惟經本院核對證人陳進開於調解程序筆錄之簽名字跡，與被告所提前揭契約書、另份陳進開與訴外人邱吉祥訂立之租賃契約書之簽名字跡相雷同（見本院卷第15、40、43、45、48頁），足認前開契約書確係陳進開所簽署無誤。又證人陳進開雖證稱：「（問：101年12月20日到期之後是否有再訂立租約？）有，再續1年，並簽立1份新的租賃契約，但期限只有到102年12月20日，之後沒有再簽立書面的租約，但相對人口頭上問我是否可以再續租5年，我口頭上有答應，但未簽立書面租約。（問：如再續約，則租期至107年12月20日，有無意見？）是。」等語（見本院卷第27頁反面），惟其自承未留存租賃契約正本（見本院卷第14頁），是自有可能因記憶模糊以致其陳述與前揭租賃契約內容不符。再者，依證人陳進開所述，其與被告所訂租賃契約期間係自101年12月20日起至107年12月20日止，雖與被告所提前揭契約書關於租期自103年2月20日至106年2月20日之約定有異，然該契約書訂立時間為103年2月20日，較陳進開證稱其與被告口頭合意續約時間為晚，可認雙方有以上開租賃契約書取代之前之口頭合意。據此，應認陳進開與被告就系爭房屋之租賃契約期間應自103年2月20日起至106年2月20日止。則原告103年11月7日受讓系爭房屋之時，系爭租賃契約仍有效存在，揆諸前開說明，本件自得類推適用民法第425條規定，出租人陳進開毋須為租賃債權讓與之意思表示，兩造亦毋須另訂租賃契約，原告於受讓系爭房屋時，即當然繼受陳進開因系爭租賃契約所生之權利義務，被告依系爭租賃契約占有系爭房屋，非屬無權占有。原告主張系爭租賃契約對其不生效力，被告係無權占有系爭房屋，原告得依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓房屋云云，洵無理由。
（二）原告不得依民法第440條第1、2 項規定終止系爭租賃契約，其請求被告給付租金47,367元部分，為有理由，其餘請求均無理由，爰分述如下：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。次按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任；債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第230、234、235條亦有明文。次按債務人之給付兼需債權人之行為始能完成者，倘債權人拒為此協力，即應負受領遲延之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230 條之規定，自不負給付遲延責任（最高法院86年度台上字第580 號判決參照）。
⒉本件原告於受讓系爭房屋時，即繼受出租人陳進開因系爭
租賃契約所生之一切權利義務，已如前述，準此，被告自原告承擔系爭租賃契約時起，即負有依系爭租賃契約給付租金予原告之義務。經查，證人陳進開到庭證述其向被告收取系爭房屋之租金至103年11月止（見本院卷第28頁），而被告就其抗辯已清償103年12月份租金一事，復未提出其他事證證明為真，則原告請求被告給付此部分之租金，殊屬有據。
⒊次按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承
租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。查系爭租賃契約每月租金7,000元包含水費，且系爭房屋之用水，係由隔○○○鄉○○街○○巷○號房屋之自來水所供給，因兩造上開租賃糾紛，原告即拒繳永安街32巷2號房屋之水費而遭斷水，導致系爭房屋自104年6月24日起無水可用等情，業為兩造所不爭（見本院卷第33頁反面、第37頁反面）。而水、電為日常生活所必需，乃眾所皆知之事，是系爭房屋缺水自難謂原告已提供合於使用收益之房屋與被告。從而，被告自104年6月24日原告違反此項義務時起拒絕租金之給付，自難謂為無據。又被告對於其自104年1月起，即未給付系爭房屋租金之事實，亦不爭執，洵此，原告依據系爭租賃契約約定，請求被告給付自103年12月起至104年6月23日止之租金47,367元【計算式：7,000×6＋7,000×23÷30＝47,367，元以下四捨五入】為有理由，自應准許，逾此部分所為請求，即屬無據，應予駁回。
⒋原告另主張被告自103年12月起即未依約給付租金，依民
法第440條第1、2項規定，原告得終止系爭租賃契約，其業於104年5月21日以平鎮南勢郵局存證信函終止租約云云，並提出存證信函為證（見調解卷第5至7頁）。惟查，系爭租賃契約於原告受讓系爭房屋前，被告向以匯款方式給付租金，業據證人陳進開證述屬實（見本院卷第28頁反面）。嗣被告於原告受讓系爭房屋後，為繼續履行給付租金義務，曾請求原告提供匯款帳戶俾利其給付租金，惟遭原告以需先換約為由拒絕等情，亦據被告提出其於104年1月22日與原告間，內容略為：「麻煩把帳號給我，漏水問題麻煩請人來處理，從我搬進來時水管已會漏水，陳房東也知情，免得水費怪到我頭上」、「范先生說，現在在和仲介協調，先不要匯款，以免又有爭議」、「與大姐沒關係，不要誤會」、「想請問一下，這次要付的房租是幾月幾日到幾月幾日」、「不好意思，手機沒電無法與你速回電，1月20日至2月20日」、「反正就是每個月的二十日繳房租！」「反正看了你何時把帳戶傳給我我會照日子會（匯）款與你」之手機簡訊內容影本為證（見本院卷第50頁），並為原告所不爭，自堪信為真正。按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任；債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第230條、第235條分別定有明文。查原告既已預示換約前拒絕受領租金，被告並以原告提供帳號供其匯款之準備給付事情通知債權人，以代提出，揆諸上開說明，被告未給付租金，係因不可歸責於己之事由所致，被告自不負系爭租金給付遲延責任。是以，本件並無民法第440條第1、2項因給付租金遲延而得終止租約規定之適用，從而，原告主張終止系爭租賃契約，並請求被告遷讓系爭房屋，為無理由，應予駁回。
（三）綜上所述，原告依據系爭租賃契約，請求被告給付47,367元，為有理由，應予准許；其餘之請求，則為無理由，應予以駁回。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告一部敗訴之判決，應依同法第389 條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所其所提出之證據，核均與本判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 17 日
新竹簡易庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 21 日
書記官 李慧娟