臺灣新竹地方法院民事小額判決 104年度竹小字第497號原 告 京采華夏管理負責人法定代理人 楊蓮瑛訴訟代理人 張梅芳被 告 李素珠上列當事人間給付管理費事件，本院於民國105 年1 月14日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍萬柒仟元，及自民國一百零四年十月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期間內提出異議，依據民事訴訟法第521 條第2 項規定，即應以原支付命令之聲請視為起訴。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告聲請支付命令時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）50,000元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣原告變更請求金額為56,300元（見本院卷一第89頁），最後當庭變更聲明為：被告應給付原告57,000元，及自支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷二第6 頁）。核屬單純擴張應受判決事項之聲明，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告為原告京采華夏社區區分所有建物（即門牌號碼新竹市○○區○○街○○巷○○號2 樓之2 ）所有權人。京采華夏社區於民國81年8 月12日召開第一次住戶會議即決議交屋後不論是否搬入一律繳1,500 元管理費，嗣於84年12月15日經住戶會議決議自85年1 月起未入住及1 樓住戶管理費為1,000 元，2 樓以上管理費為1,300 元；再於104 年3 月
1 日訂立住戶規約，將管理費分三種：1 樓居住戶每月700元、2 樓以上居住戶每月1,000 元、區分所有權人完全未居住於本社區，且居住單位閒置者，每月管理費700 元。詎被告自94年11月起即未按時於每月20日以後繳交管理費，尚積欠如附表所示之管理費共計57,000元。原告社區於84年設立專屬收支帳冊，相關支出收入均詳載於帳冊中，被告之配偶陳允成亦多次參與社區會議，甚至於85年12月之會議中被推舉當選為86年度主委，並於86年1 至6 月間執行住戶管理費之收取，及經手各項必要支出與社區重要設施工程，故被告理應清楚社區管理費之運作方式與情況，且由上開帳冊可知，被告於94年前亦均按時繳交管理費。另原告自收取管理費以來，皆以二聯複寫式收據本作為收取管理費之憑證，自94年起向住戶收取管理費時，會將收據上第一張黃色聯給予住戶收執，以作為繳交管理費之證明，第二張白色聯則由原告保存備查，故黃色聯仍留存即代表被告未繳交該月份管理費。為此爰依區分所有權人會議、社區規約及公寓大廈管理條例第21條之規定提起本件訴訟，並聲明：如主文第一項所示。
二、被告則以：被告於80年1 月取得系爭房屋所有權時，原告京采華夏社區並無管理委員會，社區內電梯維修等公共支出係採實報實銷，依支出費用計算平均款後由住戶分別輪流義務向其他住戶收齊。另由原告公告之「94年至103 年間現屋主未繳交管理費明細表」可知，被告繳交時無時有的費用是維修費用，而非管理費，倘是管理費，依經驗法則應為每月固定期限繳交。被告於98年7 月即搬出系爭房屋，之後即未接獲開會通知，縱有開會，亦未達法定出席人數，所作之決議應為無效，故原告不得以無效之決議或104 年之住戶規約請求被告繳交管理費等語置辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張：被告為原告社區區分所有建物（即門牌號碼新竹市○○區○○街○○巷○○號2 樓之2 ）所有權人，惟被告自94年11月起即未按時於每月20日以後繳交管理費，尚積欠如附表所示之管理費共計57,000元，爰依區分所有權人會議、社區規約及公寓大廈管理條例第21條之規定提起本件訴訟等情。被告對於其為原告社區區分所有權人乙節，並不爭執，惟以：原告社區並無管理委員會，社區內電梯維修等公共支出係採實報實銷，依支出費用計算平均款後由住戶分別輪流義務向其他住戶收齊，被告自98年7 月即搬出系爭房屋，之後即未接獲開會通知，縱有開會，亦未達法定出席人數，所作之決議應為無效，原告不得以無效之決議或104 年之住戶規約請求被告繳交管理費等語置辯。故本件兩造之爭點乃為：㈠原告社區是否召開區分所有權人會議，合法決議區分所有權人應繳交管理費？㈡原告請求被告給付積欠之管理費，有無理由？其金額應為若干？茲分述如下：
(一)原告社區已召開區分所有權人會議，合法決議區分所有權人應繳交管理費：
１查京采華夏雖於81年間興建完成，惟迄至104 年3 月1 日始
訂定住戶規約，向新竹市香山區公所申請報備管理負責人為楊蓮瑛，此有住戶規約、新竹市香山區公所函、公寓大廈管理負責人報備證明在卷可稽（見本院卷一第91-96 、131-13
2 頁）。惟京采華夏於81年8 月12日已召開區分所有權人會議，決議推選管理委員會成員，並決議交屋前已進住戶繳交2,000 元、交屋後不論是否搬入一律繳交1,500 元管理費，並自81年8 月15日開始繳交，此除有會議紀錄可稽外（見本院卷一第22-23 頁、卷二第22-23 頁），並經首屆主任委員徐金源到院結證：我是京采華夏的住戶，大約81年5 、6 月的時候入住，我原來任職於興建京采華夏的建設公司，我是工地主任，並向建商購入新竹市○○街○○巷○○號4 樓之1 的房屋，建商有留下約30萬元的運作基金給住戶使用，於81年年底時有開住戶大會，當時全部的房屋總共23戶都賣光，第一次開住戶大會的時候，有住的人都有到場，我印象大約有18戶左右，有選出幾位委員，並由我擔任主委。卷宗第22頁就是我所謂第一次住戶大會的會議記錄，一開始是每月管理費1,500 元，後來才調降成2 樓以上每月收1,000 元，一樓因為沒有使用電梯收700 元，我們當時是半年換一次主委，所以每半年都會開一次住戶大會等語在卷（見本院卷二第70頁反面至71頁）。
２按「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區
分所有權人3 分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2以上出席，以出席人數4 分之3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4 分之3 以上之同意行之」，現行公寓大廈管理條例第31條定有明文。次按「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」，84年6 月28日總統以（84）華總（一）義字第4316號令制定公布之公寓大廈管理條例第29條第1 項亦有規定。查京采華夏於81年8 月12日召開第一次區分所有權人會議時，依證人徐金源之證詞，該次會議參與人數約18人，已逾前揭修正前、後決議條件之限制，自應認原告社區已召開區分所有權人會議，合法決議區分所有權人應繳交管理費。３縱認京采華夏召開第一次區分所有權人會議時公寓大廈管理
條例尚未制定公布施行，惟按「數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。其修繕費及其他負擔，由各所有人按其所有部分之價值分擔之」，74年6 月3 日修正公布之民法第799 條第1項亦有明文，被告為京采華夏建築物之區分所有權人，依上開民法之規定，亦應按其所有部分之價值分擔社區共同部分之修繕等相關費用自明，京采華夏既於81年8 月12日召開第一次區分所有權人會議，出席人數已達2/3 以上，並無人異議決議通過住戶應繳交管理費，而形成合同行為，被告自應受其拘束。況且，由證人徐金源證述：「我擔任過兩次主委，我擔任主委期間，大家都會繳，逾期未繳的住戶，我去收錢，也都會繳納」等語（見本院卷二第73頁），及證人即曾經擔任京采華夏主委之住戶房蘭興亦於本院結證：「我印象中94年的時候，大家幾乎都有繳納管理費」等語（見本院卷一第85頁），核與原告提出社區支出帳冊及整理之「94-103年間現屋主未繳交管理費明細表」記載京采華廈之部分住戶（包括被告）均自94年開始欠繳管理費等情相符（見本院卷一37-75 、117-118 頁），被告亦不否認曾經繳納過修繕費用，由此堪證自84年迄93年底為止，該社區住戶確實已一致形成應繳交管理費之意思表示無訛。原告提出82年以後之區分所有權人會議紀錄，雖或有出席人數不足之情形，惟京采華廈既未召開區分所有權人會議變更第一次會議應繳納管理費之決議，且其後之決議均係調降管理費之金額，對於住戶並無不利益之情形，自不影響被告應依首次會議決議繳納管理費之義務，併此說明。
４又證人房蘭興到院結證：我住在新竹市○○街○○巷○○號3 樓
之3 京采華夏內約17、18年，到現在還住在那裡，我搬進去住2 年後就輪到我當主委，會議是在當屆的主委家開會，我搬進去的時候已經有主委，我們會先開會，只要有權狀的住戶或1 人代理出席，人數超過半數就可以開會，我剛去的時候開會人數比較多，有10幾個人，我們總共有23戶，我搬去的時候就有在收管理費，是大樓的公基金不夠就會收，並不是按月收，我做主委的時候，去收管理費時，每一戶都繳，並沒有人不繳，我88、89年左右卸任之後就沒有人要當主委，所以我93、94年左右又做了一次主委，因為開會沒有過半數，之後就沒有人接了；我當主委的時候，管理費1 樓是一個月收700 元，一次收2 個月，就是1,400 元，2 樓以上是收1,000 元，也是一次收2 個月，雖然沒有按月收，但是如果要收的話，收費標準就是這樣，一直都沒有變…，94年沒有人當主委後，我義務幫忙紀錄，從94年之後由我或我太太紀錄的，被告有繳交過管理費，也有欠繳過，94年以後，決定2 樓以上不管有沒有人住每個月都收1,000 元…，94年以後我的作法是不會主動去收，若公基金不夠，就在電梯、公佈欄及守衛室貼公告要繳管理費，讓住戶主動來繳，沒有繳錢的住戶，我們也公告過好幾次，被告也有被公告過，被告後來沒有住在那裡，可能要回來才能知道等語（見本院卷一第83-85 頁）。94年開始到104 年2 月為止，我是義務幫忙記帳，公告繳納管理費，也有做基本管理的工作，例如聯繫廠商清水塔、化糞池、維修電梯，這段期間沒有人抗議我不能這麼做…，我有跟幾戶住戶討論接任管理人的住戶可以不用繳納管理費，但還是沒有人要做，所以我就義務擔任，此事沒有住戶抗議反對，因為沒有人要做，所以沒有人反對等語（見本院卷二第7-8 頁）。核與證人徐金源證述：94年是房蘭興最後一次當主委，其後沒有人要接任，就由房蘭興的太太收錢，維持社區基本的開銷，由房蘭興來擔任管理負責人，因為沒有人要接任主委，所以房蘭興只好繼續擔任，房蘭興有具名貼公告說要收管理費，所以住戶都知道這件事等語相符（見本院卷二第72頁）。
５按公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第
25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人，公寓大廈管理條例第29條第5 項定有明文。查京采華廈自94年後因區分所有權人會議出席人數不足致無法召開選任管理委員或管理負責人，遂由區分所有權人互推房蘭興為召集人，依法擔任管理負責人，已據證人房蘭興、徐金源證如前述，並有原告提出之社區收支帳冊可佐（見本院卷一第37-75 頁），房蘭興依循第一次區分所有權人會議繳交管理費之決議及往例不定期公告週知應繳納管理費之時間，被告雖已遷出原告社區，惟其迄今仍設址於新竹市○○街○○巷○○號2 樓之2 之京采華廈內，有其戶籍資料查詢結果可稽（見本院卷一第4 頁反面），被告既未通知房蘭興現住地址要求另行通知，自應按月返回查看是否應繳納管理費，始為事理，其辯稱：京采華夏社區並無管理委員會，自98年7月即搬出系爭房屋後即未接獲開會通知，縱有開會，亦未達法定出席人數，所作之決議應為無效，原告不得以無效決議或104 年之住戶規約請求被告繳交管理費云云，難認可採。
(二)原告請求被告給付積欠之管理費為有理由，其金額應為57,000元：
１承上析述，京采華夏於81年8 月12日召開第一次區分所有權
人會議時，已合法決議區分所有權人應繳交管理費，且該社區住戶已一致形成應繳交管理費之意思表示，迄至94年間雖因出席區分所有權人會議人數不足致無法選出管理委員或管理負責人，惟已由區分所有權人互推房蘭興為召集人，依法擔任管理負責人，被告自應依房蘭興公告之繳納時間繳交管理費。本案審理期間經諭請兩造會同房蘭興核對被告欠繳之管理費之月份及金額，被告到場後未予配合即先行離去，經原告之財務委員張梅芳與房蘭興核對被告欠繳之收據結果為欠繳59個月，此情業據證人房蘭興到院結證屬實（見本院卷二第7 頁），並有原告提出之被告欠繳月份之免用統一發票收據彩色影本在卷可查（見本院卷一第97-114頁），此外，原告於本案審結前追加已到期之104 年12月之管理費（見本院卷二第6 頁），共計如附表所示60個月之管理費。
２末按，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔
或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期限催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第233 條第1 項前段亦定有明文。查京采華廈已於104 年3 月1 日制定住戶規約，規定一樓居住戶每月管理費700 元；2 樓以上居住戶每月管理費1,000 元（含電梯保養費300 元）；區分所有權人完全未居住於本社區，且居住單位閒置者，每月管理費700 元，此有住戶規約第5 條可稽（見本院卷一第91頁），本件被告積欠管理費已達二期以上，從而，原告依區分所有權人會議決議、住戶規約及公寓大廈管理條例第21條之規定，起訴請求被告給付如附表所示積欠之管理費57,000元，及自支付命令送達翌日即104 年10月5 日（見支付命令卷第27頁）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
四、本件係小額訴訟事件為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，並於判決時確定訴訟費用額。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之23、第436 條第2 項、第78條、第436 條之19第1 項、第
436 條之20，判決如主文。中 華 民 國 105 年 1 月 29 日
新竹簡易庭 法 官 吳靜怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後20日內以上訴狀記載上訴理由向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 105 年 1 月 29 日
書記官 許榮成附表：
┌──┬───────────────────┬─────────┐│年度│月份 │管理費 │├──┼───────────────────┼─────────┤│94 │11、12 │1,000×2＝2,000 │├──┼───────────────────┼─────────┤│95 │9 、10 │1,000×2＝2,000 │├──┼───────────────────┼─────────┤│98 │1 、2 、5 、6 、7 、8 、11、12 │1,000×8＝8,000 │├──┼───────────────────┼─────────┤│99 │3 、4 、5 、6 、7 、8 、9 、10、11、12│1,000×10＝10,000 │├──┼───────────────────┼─────────┤│100 │1 、2 、5 、6 、7、 8、 9 、10 │1,000×8＝8,000 │├──┼───────────────────┼─────────┤│101 │3 、4 、9 、10 │1,000×4＝4,000 │├──┼───────────────────┼─────────┤│102 │1 、2 、3 、4 、7 、8 、11、12 │1,000×8＝8,000 │├──┼───────────────────┼─────────┤│103 │1 、2 、3 、4 、5 、6 、7 、8 │1,000×8＝8,000 │├──┼───────────────────┼─────────┤│104 │3 、4 、5 、6 、7 、8 、9 、10、11、12│700×10＝ 7,000 │├──┴───────────────────┼─────────┤│ 合計│57,000 │└──────────────────────┴─────────┘