臺灣新竹地方法院民事小額判決 104年度竹小字第403號原 告 豐邑i-Park社區管理委員會法定代理人 郎志威訴訟代理人 曾乾福被 告 林美英訴訟代理人 姚文典上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國104 年10月26日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆萬捌仟捌佰貳拾伍元，及自民國104年8月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，此為民事訴訟法第255 條第1項第2款、同條項第3款及同條項第7款所明定。
查原告起訴時訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣( 下同)61,545元及利息。」，主張被告積欠原告自民國101年 1月起至102年12月31日止管理費用18,870元，又於103年4月1日起至104年6月30日止積欠管理費用42,750元，嗣原告於言詞辯論終結前，扣除被告先後於104年7月8日、104年8月7日分別繳交2次之金額各8,535元後，擴張請求被告應給付至104年9月30日止期間積欠管理費總金額為61,545 元(詳本院卷二第22頁反面 )，則原告對於被告請求給付之訴訟標的既屬同一，並未變更或追加，且本於同一請求之基礎事實，復不甚礙被告之防禦及訴訟終結，參諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第259條、第262條第1、4項分別定有明文。次按，當事人為訴之變更、追加或提起反訴，除當事人合意繼續適用小額程序並經法院認為適當者外，僅得於第436條之8第1項之範圍內為之，亦為民事訴訟法第436條之15所明定。查本件被告曾於言詞辯論終結前具狀提起反訴，惟其反訴聲明請求金額為1,810,790元(詳本院卷二第40頁)，經本院闡明民事訴訟法第436條之15規定後，被告乃於本院104 年10月26日調解程序期日當庭撤回反訴，而反訴被告當時並未就反訴進行本案之言詞辯論，揆諸前揭法條規定，應認被告撤回反訴業已發生效力，併此敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)被告為豐邑I-PARK社區(下稱：系爭社區)之區分所有權人，惟被告積欠自101 年1月起至102年12月31日止應分擔之管理費18,870元、自103 年1月1日起至104年9月30日止應分擔之管理費59,745元未繳(自103年起每季管理費為8,535元)，雖被告曾於104年7月8日、104年8月7日分別繳交各8,535元，惟抵扣後被告迄今尚欠管理費61,545元未繳付(計算式：18,870+59,745-8,535-8,535=61,545 )，屢經原告催討，被告均置之不理，原告爰提起本件訴訟請求被告給付欠繳之管理費。
(二)對於被告抗辯所為之陳述：被告之房客逃逸一事為被告與其房客間租賃事宜，不能要求原告負責，如被告認管理上有疏失，應另案提告。另原告社區公電費用並無以管理費支付情事存在。
(三)原告為此聲明：
１、被告應給付原告61,545元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)被告於102年9月起將所有系爭社區店面租賃與訴外人康斯科技股份有限公司(下稱：康斯公司)，詎康斯公司積欠租金及管理費，經本院以103年度訴字第582號案件達成訴訟上和解，然康斯公司仍逃脫未繳租金及管理費迄今，被告不但無法收取租金，又要繳交貸款及管理費，生活頓時陷入困境，致耽誤繳管理費，惟被告曾於104年7 月8日、同年8月7日分別支付103年第一季、104年第一季管理費各8,535元，並非均置之不理。
(二)原告對店面戶收取管理費之標準有欠公平合理，被告與其他店面戶連署認應予折減(證16)：
１、系爭社區共有246戶，店面戶12戶，大樓住戶234戶，二者比例懸殊；管理委員會(即原告)11席，大樓住戶佔10席，店面戶只佔1 席，二者比例更為懸殊。每逢會議涉及表決店面戶之權益時，店面戶永遠是輸家。
２、原告以相同標準向大樓住戶及店面戶收取管理費，惟大樓住戶得享受完全權益，但店面戶卻未享受以下權益：
⑴系爭社區ABC三棟大樓地上15層、地下3層每日使用電梯、
各項監控訊號設備、電梯間及走道等耗電費、各樓層清潔費。
⑵系爭社區ABC三棟大樓地上15層、地下3層每日使用電梯、各項機電設備及汙水處理等保養費。
⑶系爭社區ABC三棟大樓地下3層每日使用排風機、兩座電動鐵門、發電機及電動機等設備耗電費。
⑷系爭社區保全公司保全員及管理人員服務費用。
⑸監視店面戶之監視器不足，安裝位置又面向馬路，無效照護店面戶生命財物安全。
３、原告於101年1月12日召開第三屆元月份管理委員會議，於討論店面戶管理費酌減事宜時，經管理委員決議以6 成即每坪30元收取，自下季101年4月起實施(證4 )，但原告事後違反決議，硬要追溯店面戶已繳每坪30元之管理費(證5)，竟要以每坪50元收取管理費。
４、原告為求店面戶多支付管理費，於102 年10月31日召開第四屆第二次區分所有權人會議，再次討論店面戶管理費事宜，並提出以大樓住戶每坪繳交管理費9 折計算，後因原告判定決議結果：同意人數未達出席人數4分之3比例而未通過議案(證6)。然依系爭社區住戶規約第3條第10項規定略以：區分所有權人會議討論事項與決議，除本規約第 3條第3 項第1款至第5款．．．，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之(證7)。當天出席人數實到177人，同意票104 票已超過法定半數，依系爭社區住戶規約規定，此議案應無異議通過，原告主持會議未詳查規約規定，誤判決議結果，剝奪損害店面戶支付管理費的權益，甚至構成公寓大廈管理條例第48條第4款事由(證8)，除處罰鍰外，另需補償店面戶支付管理費所傷害的權益。且當次會議有另兩議案即會議紀錄捌、臨時動議一之l.2.決議，皆以不超過出席人數之3/4 決議通過，原告卻同意此兩案可執行，顯失公平。
５、原告對大樓住戶停車位免收管理費，但店面戶地下一層為法定停車位(面積43.81平方公尺即13.25坪)，反規定店面戶要多繳8.3坪(即13.25坪-5坪)管理費，甚不公平合理：
⑴100年8月19日被告代理人與系爭社區建商豐邑建設股份有
限公司代表蕭君等在新竹縣竹北市公所調解委員會調解被告地下一層為法定停車位(編號368號)事，確認無誤(證10)。
⑵被告店面戶所申請新竹縣政府之建物使用執照，亦鑑定地下一層為停車位空間無誤(證1l)。
⑶依據被告申請店面戶建物登記第二類謄本(證12)所示，被
告之店面戶地下一層(面積43.81平方公尺即13.25坪)確定為停車位空間無誤。
⑷依上，被告店面戶應比照大樓住戶停車位免收店面戶地下一層管理費。
６、原告於99年5 月13日召開第一屆五月份管理委員會議，於會議紀錄五臨時動議一(原證13P13) 決議：限制店面戶禁用磁釦使用電梯及出入大廳，擺明店面戶禁用電梯( 如：
倒垃圾等)，並禁用公設(如：游泳池、健身房、三溫暖、兒童遊樂室、籃球場等 )等限制，日後卻要求店面戶繳交與大樓住戶同額管理費。
(三)另原告疏失讓被告之承租人搬遷，造成被告損害，被告主張原告應賠償被告10萬元，並以此主張與原告請求金額抵銷：
被告與康斯公司前經本院以103年度訴字第582號案件達成訴訟上和解，訂於103年9月14日下午4 時前依和解書辦理交屋暨結清債務，結果康斯公司負責人田國宏逃脫拒辨交屋和解手續，原告本應負責照護住戶生命財產安全之責，卻失職未能負責監控前房客康斯公司田君行蹤，使其搬遷逃逸，未善盡保護社區住戶生命財產安全，致造成被告錯失與康斯公司田君辦理交屋及結清債務等手續，造成被告損害，被告認原告應賠償被告10萬元，並以此主張與原告本件請求金額抵銷。
三、本院之判斷：
(一)原告主張被告為系爭社區之區分所有權人，惟被告積欠自
101 年1月起至102年12月31日止應分擔之管理費18,870元、自103年1月1日起至104年9月30日止應分擔之管理費59,
745 元未繳，雖被告曾於104年7月8日、104年8月7日分別繳交各8,535 元，惟抵扣後被告仍積欠管理費61,545元之事實，業據提出存證信函、管理費繳款通知暨收據為證 (詳本院卷一第5頁至第7頁) ，雖為被告不爭執其為原告管理系爭社區之區分所有權人，惟否認有積欠原告管理費61,545元乙節，並以前揭情詞置辯。
(二)按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。又「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。(一)公共基金。(二)管理費。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。三、各項費用之收繳、支付方法，應經區分所有權人會議之決議或授權管理委員會訂定並收取之。」，此有兩造不爭執之系爭社區住戶規約第10條第1項至第3項所明定(詳本院卷一第48頁)。本件系爭社區住戶規約為充裕共用部分在管理上必要之經費，已以規約規定，各區分所有權人除第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔管理費外，應遵照「區分所有權人會議之決議」，向管理委員會繳交管理費，依前述規約優先適用之原則，系爭社區之區分所有權人均應依該大廈區分所有權人會議之決議，繳交管理費。查被告係系爭社區公寓大廈之區分所有權人之一，為兩造所不爭執，則依前述規定，被告自負有依該大廈區分所有權人會議之決議繳交管理費之義務。
(三)又原告主張依系爭社區住戶規約第10條第6 項規定，管理費應以每坪50元之標準收取，業據提出系爭社區住戶規約為憑(詳本院卷一第48頁)，惟被告認為此標準有欠公允，並以前詞置辯。經查：
１、按「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。」，系爭社區住戶規約第10條第2 項定有明文，是系爭社區管理費應由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤，已如前述。查系爭社區於100 年6月2日第二屆第二次區分所有權人會議，依公寓大廈管理條例第32條規定決議通過增加規約第10條第6 項條文訂定：「授權管委會於99年5 月13日會議上所訂定管理費每坪收取50元之收取標準。」，業據被告提出該次區分所有權人會議紀錄在卷可稽(詳本院卷二第36頁)。
２、次按「三、下列各款事項，應經區分所有權人會議決議：
(一)規約之訂定或變更。(二)本公寓大廈之重大修繕或改良。(三)有公寓大廈管理本條例第13條第2款或第3款情形之一須重建者。(四)住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。(五)約定專用或約定共用事項。(六)管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。(七)其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。．．．十、區分所有權人會議討論事項與決議，除本規約第3條第3項第1款至第5款應有區分所有權人(含)3分之2以上及其區分所有權比例合計(含)3分之2以上出席，以出席人數(含)4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權(含)4分之3以上之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」，此為系爭社區住戶規約第3條第3項、第10項分別定有明文。查系爭社區管理委員會即原告於101年1月12日管理委員會議討論店面戶管理費酌減事宜乙案時，雖經管理委員過半數同意以目前管理費6 成收取店面住戶管理費，自下季(4-6月) 起實施，惟系爭社區管理費收取標準既經區分所有權人會議決議以住戶規約第10條第6 項訂定，如欲更改收取標準，即涉及前開規約之變更，而依系爭社區住戶規約第3 條第3項第1款規定，應經區分所有權人會議決議，則原告自無權自行決議變更管理費收取標準。次查，系爭社區102 年10月31日第四屆第二次區分所有權人會議雖曾提出增訂規約第10條：店面住戶每坪收取的管理費用以九折計算之議案，此涉及規約之增訂，依系爭社區住戶規約第3 條第3項第1款、第10項規定，應經區分所有權人會議決議，且應有區分所有權人(含)3分之2以上及其區分所有權比例合計(含)3分之2以上出席，以出席人數(含) 4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權(含)4分之3以上之同意行之，而查，系爭社區共246戶，該次區分所有權人會議實到177戶，同意票104票，不同意票11票，因同意人數未達出席人數3/4 ，故此議案未通過，亦有被告提出系爭社區102 年10月31日第四屆第二次區分所有權人會議紀錄附卷可佐(詳本院卷一第27頁)。則原告主張依系爭社區住戶規約第10條第6 項規定，管理費應以每坪50元之標準收取，尚非無據。
３、惟按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1項、第2項定有明文。查系爭社區共有246戶，其中店面戶12戶，大樓住戶234 戶，為兩造所不爭執，足見店面戶與大樓住戶人數比例懸殊，對於有利於店面戶權益之事項，如訴之於會議表決時，確實較難獲得有利之決議結果，參以原告所提出之系爭社區收支表( 詳本院卷二第43頁)，管理費固定支出項目為駐點保全(21.5%)、管理服務(18.0%)、駐點清潔(14.1%)、機電保養(2.9%)、電梯保養(4.9%)、電話費(0.4%)、社區網路費(0.8%)、網路維護(2.0%)、影印機租賃(0.3%)、帳務處理(0.8%)、戲水池開放(8.5%)等項目，共占收入74.2% ，而兩造亦不爭執店面戶使用公設電梯之機會較大樓住戶為低，足見系爭社區店面戶及大樓住戶對於電梯之使用頻率及依賴程度顯有不同，卻以同一標準計算機電保養、電梯保養等固定支出之分擔比例，自顯失公平，是被告辯稱系爭社區管理費收取標準有欠公允等語，應屬有據，依民法第820條第2項規定，本院自得加以審酌變更之。
４、本院審酌上情，認為系爭社區管理費固定支出項目中機電保養(2.9%)、電梯保養(4.9%)部分，因店面戶使用公設電梯之機會較大樓住戶為低，該等支出自不應令店面戶與大樓住戶依相同標準分擔；至於其餘固定支出項目如駐點保全(21.5%)、管理服務(18.0%)、駐點清潔(14.1% )、電話費(0.4%)、社區網路費(0.8%)、網路維護(2.0%)、影印機租賃(0.3%)、帳務處理(0.8%) 、戲水池開放(8.5%) 等項目，則關乎店面戶及大樓住戶共同權益，且彼此間受益情形相近，以相同標準計算分擔費用之比例尚無不妥。雖被告辯稱原告於99年5 月13日召開第一屆五月份管理委員會議，於會議紀錄五臨時動議一(原證13P13) 決議：限制店面戶禁用磁釦使用電梯及出入大廳，擺明店面戶禁用電梯(如：倒垃圾等)，並禁用公設( 如：游泳池、健身房、三溫暖、兒童遊樂室、籃球場等 )等限制乙節，惟為原告所否認，而被告嗣亦不否認於102年9月15日租賃房客承租房子後，其曾拿磁扣去保全處解碼，即能使用磁扣使用電梯及出入大廳等情( 詳本院卷二第23頁至第24頁 )，是以系爭社區機電保養、電梯保養費用約占社區管理費固定支出之10%【計算式：(2.9% +4.9%)÷74.2%】，參以系爭社區
102 年10月31日第四屆第二次區分所有權人會議曾提出增訂規約第10條：店面住戶每坪收取的管理費用以九折計算之議案(詳本院卷一第27頁)，全體區分所有權人246 人，實到177人，同意票104票，雖未能達到系爭社區住戶規約第3條第3項第1款、同條第10 項同意變更管理費收取之規定人數，惟已獲出席人數過半數同意，則本院認系爭社區店面戶之管理費收取標準以九折即一坪45元計算，應屬公允。
５、另原告主張以57坪(已扣除法定停車位面積)計算被告應分攤之管理費，而被告辯稱其於系爭社區之店面戶地下一層(面積43.81平方公尺即13.25坪)為法定停車位，確仍要繳
8.3坪(即13.25坪-5坪)之管理費，甚不公平合理，應比照大樓住戶停車位免收店面戶地下一層管理費云云。經查，被告於系爭社區之建物總面積為153.59平方公尺、附屬建物為14.19平方公尺、共有部分面積為36.73平方公尺【計算式﹕(15419.51×107/100000) + (7230.15×28/10000)=36.73，小數點二位以下捨棄】，共計面積為204.51平方公尺【計算式﹕153.59+14.19+36.73＝204.51】，即61.8
6 坪，其中地下一層面積為43.81平方公尺，即13.25坪，此有被告提出建物登記謄本附卷可稽(詳本院卷一第38頁)，惟觀之新竹縣政府所核發系爭社區建物之使用執照( 詳本院卷一第37頁 )，地下一層為防空避難室兼停車空間，足見地下一層部分為防空避難室，並非全為停車空間，參以系爭社區建物建商豐邑建設股份有限公司於兩造前因給付管理費事件涉訟之本院101年度竹小字第100號案件中函覆：「本公司I-Park建案編號S12房屋(門牌號碼為新竹縣竹北市○○○路○段○○○號，即被告店面戶)，其地下一層長8.675公尺、寬5.05公尺，面積43.81平方公尺，其中包含長6公尺、寬2.5公尺，面積為15平方公尺之停車空間在內，該停車空間性質上屬法定停車位。」等語(詳本院101年度竹小字第100號卷第235頁)，業據本院依職權調閱101年度竹小字第100 號案卷核閱無訛，足見被告於系爭社區之店面戶地下一層43.81 平方公尺即13.25 坪，其中僅15平方公尺即4.54坪為法定停車位，至其餘8.71坪則非屬法定停車位，則扣除法定停車位面積後，應計算管理費之總面積為57.32坪【計算式：61.86-4.54=57.32 】，故原告主張以57坪計算被告應分攤之管理費，尚在此範圍內，自屬有據，而被告上開所辯，尚非足取。
６、基上，被告每月應分擔之管理費應以57坪、每坪45元計算，即每月2,565 元【計算式：57×45=2,565】，又原告主張被告自101年1月起至102年12月止少繳管理費，自103年
1 月起至104年9月止僅於104年7月8日、104年8月7日分別繳交各8,535元之管理費等情，業據原告提出店面198號管理費欠繳明細表為證(詳本院卷二第26頁)，而被告對該表所載繳交紀錄亦不爭執，則以每月2,565元計算，被告自101年1月起至104年9月止應繳之管理費總額為115,425元【計算式﹕2,565×45=115,425】，扣除被告於101年起至10
2 年止陸續繳交之9,300元、5,580元、5,580元、5,130元、5,130元、5,130元、5,130元、8,550元，及被告於 104年間繳交之8,535元、8,535元後，尚欠48,825元未繳【計算式：115,425-9,300-5,580-5,580-5,130-5,130-5,130-5,130-8,550-8,535-8,535=48,825】，洵堪認定。
(四)至於被告另辯稱原告疏失讓被告之承租人搬遷，造成被告損害，故原告應賠償被告10萬元，並以此主張與原告本件請求給付管理費金額抵銷云云。惟查，被告主張系爭社區保全有疏失之處，此屬被告得否另案向保全公司求償之問題，非本件所得審究，且依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，故管理委員會實係承全體住戶之委託處理事務，而依據系爭社區規約第10條第1 項約定，可知被告應遵照區分所有權人會議決議向管理委員會繳交管理費，以作為公寓大廈之管理維護經費，此與管理委員之管理行為並非基於同一雙務契約所生，亦無對價關係，管理費之繳納義務並不因管理委員之管理行為良窳而有影響，倘管理委員之管理行為有欠缺，應透過區分所有權人會議予以糾正或改選，尚難據此作為解免被告給付管理費之正當事由，故被告抗辯原告未盡職責，造成被告錯失與租屋訴外人田君辦理交屋及結清債務等手續，造成被告損失10萬元，其得拒絕給付管理費，並以此主張抵銷原告本件請求之金額云云，自屬無據。
(五)末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。
又「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息5%計算」，系爭社區住戶規約第10條第5 項亦有明文。從而，原告依上開規定，請求被告給付管理費48,825元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即104年8月10日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，於法有據，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，難予准許，應予駁回。
四、本件係小額訴訟事件為被告部分敗訴之判決，爰就被告敗訴部分依職權宣告假執行，並於判決時確定訴訟費用額為如主文第三項所示之金額。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第436條之23、第79條、第78條、第436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 6 日
新竹簡易庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須以判決違背法令，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由狀(須按他造人數提出繕本)。
中 華 民 國 104 年 11 月 6 日
書記官 林兆嘉