臺灣新竹地方法院民事判決 104年度簡上字第24號上 訴 人 鑫福不動產有限公司法定代理人 潘殷瑤訴訟代理人 洪大明律師
蘇毓霖律師被上 訴 人 許木灶訴訟代理人 劉正穆律師
林岫萱律師上列當事人間損害賠償等事件，上訴人對於中華民國104 年1 月30日本院新竹簡易庭103 年度竹簡字第491 號第一審判決提起上訴，本院於民國104 年8 月6 日辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰參拾萬捌仟柒佰貳拾陸元，及其中新臺幣玖拾伍萬捌仟柒佰貳拾陸元自民國一百零三年十月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨其中新臺幣叁拾伍萬元自民國一百零四年二月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第44
6 條第1 項、第255 條第1 項第2 、3 、4 款定有明文。上開規定依同法第436 條之1 ，於簡易訴訟之第二審程序，亦適用之。經查，上訴人於原審係依兩造簽訂之租賃契約、民法第423 條、第227 條規定請求被上訴人返還押租金新臺幣（下同）140,000 元及賠償開辦費用894,942 元，並返還面額共計350,000 元之租金支票5 張，並聲明：「⒈被上訴人應給付上訴人1,034,942 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉被告應將原告所交付之租金支票共5 張返還原告；如有支票已兌現而不能返還時，則應給付原告同額之金錢」。嗣上訴人不服原審判決，提起上訴，並追加民法第347 條、第354 條、第359 條瑕疵擔保及第179 條不當得利等規定為請求權基礎（見二審卷第39-40 頁），且因被上訴人已兌領租金支票，故將該部分聲明變更為金錢請求，而聲明上訴：「被上訴人應給付上訴人1,384,942 元，及其中1,034,942 元自起訴狀繕本送達翌日起，暨其中350,000 元自民國104 年2 月6 日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息」（見二審院卷第11頁）。上訴人嗣於104 年8 月6 日準備程序時捨棄開辦費用中之「辦公家具、屏風」費用52,500元，減縮「電視、電話、網路系統」費用23,716元（合計減縮開辦費用76,216元），並更正上訴聲明為：「被上訴人應給付上訴人1,308,726 元，及其中958,726 元自起訴狀繕本送達翌日起，暨其中350,00
0 元自聲明上訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息」（見二審卷第85頁反面、第93頁）。
核上訴人所為，就請求金額變更部分，其請求之基礎事實同一，且屬因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，暨單純減縮應受判決事項之聲明，核與前開規定相符，應予准許；就上訴人追加瑕疵擔保及不當得利請求權基礎部分，核屬請求之基礎事實同一，亦應准許，詳如後述爭點㈠之論述。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：除與原審主張相同茲予以引用外，另補稱：
(一)系爭租約業經上訴人合法終止：１上訴人於102 年12月25日向被上訴人承租新竹市○○路○段
○○○ 號1 樓之建物（下稱系爭建物）作為辦公室使用，兩造並簽訂租賃契約，約定租期自103 年1 月1 日起至10 7年12月31日止，為期5 年，每月租金70,000元，然被上訴人所出租之系爭建物，有違規使用之事實，被上訴人卻未事先告知，致上訴人因不知情而耗費894,942 元之開辦費用，並因違規使用停車空間部分，勢將必須拆除，而無法達成原告承租系爭建物作為辦公室使用之目的。被上訴人係出租人，向上訴人收取高額租金，自應負有仔細檢查、詢問相關單位之查證義務，始可謂盡民法第423 條之保持租賃物合於約定使用狀態之義務，但被上訴人毫未盡其義務，殊難謂無可歸責事由。又系爭建物存有租約預定效用之瑕疵，且該瑕疵之存在不能達契約之目的，縱被上訴人辯稱不清楚違規使用停車位之情事，然依民法第423 條、第227 條債務不履行及第347條、第354 條、第359 條瑕疵擔保等規定，上訴人仍得依法終止系爭租約。
２被上訴人抗辯上訴人未依系爭租約第13條、第20條約定終止
契約，故契約迄今尚未終止云云。惟依上訴人103 年7 月18日所寄發之新竹市○○街○○○○○○ 號存證信函內容，上訴人已表示因系爭租賃物無法達使用目的，而聲明終止租約，並於103 年7 月31日前遷出、交還租賃物，請被上訴人於10
3 年8 月1 日前來辦理點交等語；且系爭租約第13條係指承租人於租賃期限屆滿前任意終止租約之情形，本件係因債務不履行及不能達租賃目的而終止租約，屬具有法定原因而依法終止租約，故不受系爭租約第13條約定應於1 個月前先期通知之拘束。
３另兩造曾於103 年7 月15日協商，依當日對話譯文可知，被
上訴人之妻表示萬一違規使用停車空間問題無法處理，將退還2 個月押金給上訴人，裝潢就不要拆，而當上訴人之代表黃政忠詢問假設只做到月底，屆時是否需拆除裝潢，亦經被上訴人明確答以「不用拆」，顯見被上訴人與上訴人間係就系爭房屋違規使用停車空間問題倘無法解決，而上訴人只能做到月底時，已達成屆時不必拆除裝潢之合意，上訴人自無違反系爭租約第10條第3 項回復原狀之義務。
４又上訴人於103 年7 月18日以新竹英明街郵局498 號存證信
函向被上訴人為終止租約之意思表示，係先行通知被上訴人因系爭租賃物無法達使用目的，將於103 年7 月31日終止租約，足見系爭租約於103 年7 月31日發生終止之效力，乃建立在系爭建物無法達使用目的之前提下，倘被上訴人能於1周內即103 年7 月22日前解決系爭建物違建問題，自不發生系爭租賃物無法達使用目的之契約法定終止原因，尚與被上訴人夫妻與訴外人黃政忠於103 年7 月15日協議給予被上訴人1 周時間處理系爭建物違建問題之約定無違。
５另被上訴人自承確於103 年8 月1 日收受上訴人所交付之鑰
匙1 把，則被上訴人即得持該鑰匙自由進出系爭建物，顯見上訴人對系爭建物並未立於得排除他人干涉之狀態，縱上訴人之員工黃政忠仍持有系爭建物之備份鑰匙，然該備份鑰匙係上訴人所自費打造，並非屬被上訴人所有，且兩造亦未約定上訴人於返還租賃物時，應交付上訴人自費打造之備份鑰匙，自不能執此逕認上訴人仍有占有系爭建物之事實。何況點交房屋及交還鑰匙乃租賃契約終止後依法律規定或契約應負返還租賃物之義務，與系爭租約是否發生終止之效力無涉，故被上訴人抗辯系爭租約未終止等云云，委無可採。
(二)被上訴人應返還押租金140,000 元及103 年8 月至12月之租金350,000元：
本件系爭租約既於103 年7 月31日合法終止，則上訴人已無繳付租金之義務，是被上訴人受領103 年8 月至12月之租金係無法律上之原因而受有利益，致上訴人受有損害，被上訴人自應返還已受領之租金350,000元，並依約返還押租金。
(三)上訴人得依民法第227 條規定，請求被上訴人賠償為使用系爭建物所支出之開辦費用818,726 元：
按以營業為目的之租賃標的，承租人往往須就租賃標的為裝潢並支出相當費用，且繼續營業相當時間始得回收，是租賃標的有無違規使用情形、是否為違章建築、有無被主管機關拆除之虞，均屬租賃契約之重要內容。而被上訴人知悉上訴人承租系爭建物目的係作為辦公室營業之用，並須足夠面積方能達成上訴人之營業目的，且租賃期間又非短期，被上訴人收取高額租金，卻未能達成其依租賃契約所負使上訴人合於約定使用、收益之出租人義務，且租賃物係被上訴人所有，被上訴人應知悉有無違規使用、違建情形，故難謂其已善盡出租人之注意義務，自可歸責。從而，被上訴人交付租賃物後，在租賃關係存續中未能保持其合於約定之使用收益狀態，致上訴人無法於約定租期內繼續使用系爭建物，須中途遷離，被上訴人對於上訴人因此受有使用系爭建物所支出開辦費818,726 元之損害，應負債務不履行之損害賠償責任。
(四)綜上，爰上訴聲明：１原判決廢棄。
２被上訴人應給付上訴人1,308,726 元，及其中958,726 元自
起訴狀繕本送達翌日起，暨其中350,000 元自聲明上訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
３第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則除與原審主張相同茲予引用外，另補稱：
(一)上訴人並未合法終止租約：１依上訴人員工黃政忠與被上訴人夫妻於103 年7 月15日之對
話譯文可知，兩造間對於系爭建物內之裝潢是否拆除並無結論，該日僅係協議給予被上訴人1 周時間，向新竹市政府詢問系爭建物增建或違建部分得否就地合法，被上訴人之妻希望上訴人不用拆裝潢之前提是建立在上訴人繼續承租系爭建物之狀態下，並非表示兩造合意終止契約，且上訴人無須拆除裝潢。嗣上訴人之員工於103 年8 月1 日前往被上訴人住家，要求被上訴人收受鑰匙，惟兩造既未前往系爭建物查看房屋內部是否依照系爭租約終止之規定回復原狀，單以被上訴人收受鑰匙，並不等同上訴人合法終止系爭租約並點交、或兩造合意終止系爭租約並點交。何況，於103 年12月4 日新竹市政府欲拆除系爭建物內部違建時，竟係上訴人員工黃政忠手持鑰匙開門讓新竹市政府拆除，顯見上訴人對於系爭建物內部空間仍具有事實上管理力，上訴人稱系爭房屋早已點交予被上訴人，顯然與事實不符。
２本件針對承租人之契約終止權，於系爭租約已有詳實約定於
第13、20條，探究當事人契約之真意，應係已排除民法上承租人其他任意規定之租約終止權，上訴人並未依照系爭租約之約定終止租約，反係透過民法第423 條之規定終止租約，應屬誤會。另上訴人始終主張於103 年8 月1 日起即已終止系爭租約，然上訴人寄發之新竹英明街498 號存證信函並未依照系爭租約約定之方式於終止租約前1 個月通知被上訴人，亦不符合系爭租約第20條承租人終止租約之約定，上訴人顯未合法終止租約。
３另民法第347 、354 、359 條物之瑕疵擔保責任，僅有解除
契約之規定，並非契約終止權，上訴人亦不得持契約解除權主張終止契約。
(二)上訴人依民法第227 條請求被上訴人賠償為使用系爭建物所支出之開辦費用，並無理由：
被上訴人對於系爭建物內部包含停車空間一事並不知情，且上訴人身為不動產仲介事業從業廠商，連其承租之初都未發現系爭建物之違建部分，而與被上訴人訂定系爭租約並慎重公證，亦持系爭建物之使用執照影本辦理公司登記，且依系爭建物（95）府工使字第224 號使用執照核准圖所示，實際屬店鋪範圍面積為10.21 平方公尺，上訴人為不動產仲介事業從業廠商，顯然有能力調取使用執照核准圖，然其亦未發現系爭建物是否有挪用停車空間之情事，實難期待不具不動產專業知識之被上訴人更具能力察覺。
(三)綜上，爰答辯聲明：１上訴駁回。
２訴訟費用由上訴人負擔。
三、兩造不爭執之事項：
(一)被上訴人於102 年5 月29日向訴外人陳奕錡購買坐落於新竹市○○段○○○○○ ○號，權利範圍559/10000 、同段821-2 地號，權利範圍1/10000 、同段821-6 地號，權利範圍559/10
000 之土地，及其上門牌號碼為新竹市○○路○段○○○ 號之房屋一樓（下稱系爭建物），買賣契約書建物標示欄、所有權狀、建物登記謄本載明一層面積66.93 平方公尺、騎樓面積26.80 平方公尺，共計93.73 平方公尺，附屬建物陽台面積8.82平方公尺。系爭建物之建物登記謄本、所有權狀之主要用途為「店鋪」，有不動產買賣契約書、所有權狀、建物登記謄本可稽（見本院103 年度重訴字第174 號影印卷《下稱174 號影印卷》第12-16 、52、58頁）。
(二)被上訴人點交系爭建物後，於102 年12月25日將系爭建物出租予上訴人，租期自103 年1 月1 日起至107 年12月31日止，每月租金7 萬元整。上訴人於簽訂系爭租約時，同時交付
1 年期之租金支票、面額14萬元之押租金支票予被上訴人，上開支票均已由被上訴人提示兌現，有兩造簽訂經公證之租賃契約在卷足憑（見原審卷第10-14頁）。
(三)系爭建物店鋪空間面積為10.21 平方公尺，且停車空間規劃於一樓緊臨騎樓（面臨新竹市○○路28米計畫道路）正後方。系爭建物內依建築技術規則設計有增設停車位2 個；每個停車位長度6 公尺、寬度2.5 公尺，計每個停車空間面積為15平方公尺，合計30平方公尺，有陳忠民建築師事務所103年10月20日（103 ）忠建字第1031020001號函可稽（見174號影印卷第134頁）。
(四)新竹市政府於103 年4 月30日以府工使字第1030102337號執行違反建築法案件裁處書通知被上訴人，系爭不動產經於10
3 年4 月2 日勘查結果，涉有「停車空間佔用」、「分間牆拆除」及「夾層違建」等違反建築法第73條第2 項規定等事項，通知限期改善完成（見174 號影印卷第18頁）。復於10
3 年5 月14日以府工使字第1030105951號違章建築拆除通知單通知執行拆除（見174 號影印卷第19頁反面）。新竹市政府嗣派員於103 年7 月10日現場勘查結果：1.原核准店鋪面積10.21 平方公尺（將走道劃入而誤植為13.51 公尺），現況整層為辦公室使用；2.依原核准平面圖所示，使用空間含
2 部停車空間；3.部分違建，已另案查報（見174 號影印卷第19頁）。並以違反建築法第73條第2 項規定，於103 年7月17日以府工使字第1030141792號執行違反建築法案件裁決書，裁處被上訴人6 萬元之罰鍰，並限期改善完成，否則將依建築法相關規定辦理（見174 號影印卷第17頁）。
(五)上訴人於103 年7 月18日寄發新竹英明街郵局498 號存證信函，以被上訴人未盡民法第423 條出租人義務之債務不履行為由，向被上訴人為終止租約之意思表示，並函知將於103年7 月31日遷出系爭建物，請求被上訴人於103 年8 月1 日前來辦理點交手續，有存證信函在卷可查（見原審卷第20-2
2 頁）。
四、本院之判斷：上訴人主張：其於102 年12月25日向被上訴人承租新竹市○○路○段○○○ 號1 樓之系爭建物作為店舖辦公使用，兩造並簽訂租賃契約，約定租期自103 年1 月1 日起至107 年12月31日止，為期5 年，每月租金7 萬元，然被上訴人所出租之系爭建物，有違規使用停車空間之事實，勢將必須拆除，而無法達成上訴人承租系爭建物作為店舖辦公使用之目的，上訴人已於103 年7 月18日寄發存證信函合法終止系爭租約，並於103 年8 月1 日將系爭建物點交予被上訴人，上訴人自得依系爭租約並援引民法第423 條、第227 條債務不履行、民法第347 條、第354 條、第359 條瑕疵擔保及民法第179條不當得利等規定，請求被上訴人返還租金、押租金及賠償開辦費用等情。被上訴人則以：民法第347 、354 、359 條物之瑕疵擔保責任，僅有解除契約之規定，並非契約終止權，上訴人持契約解除權主張終止契約，應屬誤會；上訴人寄發之新竹英明街498 號存證信函並未依照系爭租約約定之方式於終止租約前1 個月通知被上訴人，亦不符合兩造於系爭租約第20條約定之終止租約事由，上訴人顯未合法終止租約，故其請求返還押租金14萬元及103 年8 月至12月之租金35萬元，並賠償為使用系爭建物所支出之開辦費818,726 元，均無理由等語，資為抗辯。故本件兩造之爭點在於：㈠上訴人於二審追加民法第347 條、第354 條、第359 條瑕疵擔保及民法第179 條不當得利之規定為請求權基礎，是否合法？㈡系爭租約是否已於103 年7 月31日由上訴人合法終止？㈢上訴人請求被上訴人返還103 年8 月至12月之租金35萬元、押租金14萬元，有無理由？㈣上訴人請求被上訴人賠償為使用系爭建物所支出之開辦費818,726 元，是否可採？茲分述如下：
(一)上訴人於二審追加民法第347 條、第354 條、第359 條瑕疵擔保及民法第179 條不當得利之規定為請求權基礎，於法尚無不合：
按於第二審訴訟程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、同法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件上訴人於第二審訴訟程序追加民法第347 條、第354 條、第359 條瑕疵擔保及民法第179 條不當得利之規定為請求權基礎，均係基於其向被上訴人承租之系爭建物無法達成作為店舖辦公使用之租賃目的而存在瑕疵，主張終止契約返還租金及押租金，並賠償開辦費用之損失，或請求被上訴人返還已受領之租金及押租金不當得利，其請求之基礎事實同一，稽諸上開規定，於法尚無不合，自應准許。
(二)系爭租約已於103年7月31日由上訴人合法終止：１系爭建物確實不符合兩造約定之使用、收益狀態：
⑴被上訴人於102 年5 月29日向訴外人陳奕錡購買系爭建物
後，於103 年12月25日出租予上訴人，惟新竹市政府於10
3 年4 月2 日勘查結果，認為系爭建物涉有「停車空間佔用」、「分間牆拆除」及「夾層違建」等違反建築法第73條第2 項規定之情事，而於103 年4 月30日通知被上訴人限期改善完成；復於103 年5 月14日通知執行拆除；再於
103 年7 月10日派員現場勘查，其結果為：①原核准店鋪面積10.21 平方公尺（將走道劃入而誤植為13.51 公尺），現況整層為辦公室使用；②依原核准平面圖所示，使用空間含2 部停車空間；③部分違建，已另案查報。嗣於10
3 年7 月17日以違反建築法第73條第2 項規定，裁處被上訴人6 萬元罰鍰，並限期改善，否則依建築法相關規定辦理，此為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈣點）。被上訴人因買受之系爭建物實際能使用之店舖面積僅約10.21 平方公尺，缺少通常及契約預定效用而有重大瑕疵，前向訴外人陳奕錡訴請解除契約，請求返還價金，經本院以103年度重訴字第174 號判決被上訴人勝訴，刻上訴於臺灣高等法院審理中，有本院103 年度重訴字第174 號判決可參（見本院卷101-105 頁）。
⑵系爭建物原規劃停車空間位於一樓緊臨騎樓（面臨新竹市
○○路28米計畫道路）正後方，2 個停車空間寬度合計為
5 公尺，占系爭建物寬度（7.15公尺）約70% ，店舖空間面積則為10.21 平方公尺，此有新竹市政府103 年9 月11日府工使字第1030169043號函及該函檢附之違建範圍相關資料可佐（見174 號影印卷第41頁）。另陳忠民建築師事務所於前案審理期間以103 年10月20日以（103 ）忠建字第1031020001號函覆：「一、查該系爭不動產內原依建築技術規則設計有增設停車位2 個。二、每個停車位長度6公尺、寬度2.5 公尺，計每個停車空間面積為15平方公尺，合計30平方公尺」等語（見174 號影印卷第134 頁）。
據此可知，系爭建物停車空間占整體建物之比例高達45%（30/66.93），經合法申請之店鋪面積為10.21 平方公尺，則僅占整體建物之15% （10.21/66.93 ），且係在停車空間後方，未鄰騎樓，遑論臨路。本件上訴人係以經營不動產仲介為業之公司，承租系爭建物之目的係作為「店舖辦公」使用之商業用途，此為兩造所不爭，並有系爭租約第9 條之約定可憑（見原審卷第11頁反面），其向被上訴人承租系爭建物時實際供辦公室使用之面積原為66.93 平方公尺，惟因其中30平方公尺為違規使用停車空間，遭新竹市政府查報為違建通知改善，否則予以拆除，致可供店舖辦公使用之面積驟減為36.93 平方公尺，僅餘11.17 坪，如以可供店舖使用之10.21 平方公尺計算，更僅有3 坪左右，顯然不能達到上訴人承租系爭建物供店舖辦公使用之商業目的，上訴人主張系爭建物不符合兩造約定之使用、收益狀態，核屬有據。
２系爭租約已於103 年7 月31日由上訴人合法終止：
⑴按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。又租金為租賃物使用收益之對價，故在租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致承租人無從為租賃物之使用收益，其情形與租賃物之滅失相類，倘出租人亦無可歸責時，依民法第225 條第
1 項及第266 條第1 項前段規定之意旨，出租人固免其以該物供承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅（最高法院81年度台上字第1454號民事判決參照）。且此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的，或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222 號民事判決參照）。另租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態；倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台上字第2369號民事判決參照）。
⑵查系爭建物因違規使用停車空間，於兩造簽訂系爭租約後
經新竹市政府通知限期改善，否則執行拆除，致於租賃關係存續中，不符合兩造約定之使用收益之狀態，已如前述。上訴人於新竹市政府103 年5 月14日通知執行拆除、10
3 年7 月17日裁罰被上訴人6 萬元，並通知限期改善完成後之103 年7 月18日寄發存證信函，以被上訴人未盡民法第423 條出租人義務之債務不履行為由，向被上訴人為終止租約之意思表示（參不爭執事項第㈤點），稽諸前揭最高法院判決意旨，自屬於法有據。又解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言，租賃契約一經合法成立，並已開始履行，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年台上字第2829號民事判例、最高法院91年度台上字第577 號民事判決參照）。本件上訴人寄發存證信函向被上訴人表示系爭租約於103 年
7 月30日終止，於法尚無不合，系爭租約已於斯時由上訴人合法終止，堪以認定。
３被上訴人雖以：上訴人並未依照系爭租約第20條之約定事由
及第13條約定之終止方式於1 個月前通知終止租約，故其終止不生效力云云置辯。惟查，兩造於系爭租約第13條約定「本契約承租人於期限屆滿前得終止契約，依前項規定期前終止租約者，應於1 個月前通知之」，係指承租人之上訴人於租期尚未屆滿前任意終止租約時，需於1 個月前期前通知，本件上訴人係以出租人之被上訴人怠於履行民法第423 條保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，應負債務不履行責任為由，終止系爭租約，自無上開約定應於1 個月前通知之適用。此外，兩造於系爭租約第20條雖另行約定意定終止租約事由，惟此並不排除適用民法規定之法定終止租約事由，此由兩造於系爭租約第25條約定「本契約如有未盡事宜，依有關法令、習慣及誠實信用原則公平解決之」等語，益資證明（見原審卷第12頁正反面），被上訴人抗辯系爭租約第13、20條之約定，已排除民法上承租人其他租約終止權云云，殊非可採。
４被上訴人復以：上訴人未將裝潢拆除回復原狀，兩造復未前
往系爭建物查看是否回復原狀，單以被上訴人收受鑰匙，並不等同上訴人合法終止租約並點交，何況，於103 年12月4日新竹市政府人員欲拆除系爭建物內部違建時，仍係上訴人員工黃政忠手持鑰匙開門讓新竹市政府人員進入拆除，顯見上訴人對於系爭建物仍具有事實上管理力等語置辯。惟查，上訴人寄發存證信函予被上訴人終止租約前之103 年7 月15日，由其員工黃政忠與被上訴人夫妻洽商本件爭議時，被上訴人已表達系爭建物內之裝潢無庸拆除，此有雙方如下之對話譯文可稽：被上訴人之妻：「萬一處理不起來，你那2 個月押金還你」、黃政忠：「這本來就要還我」、被上訴人之妻：「對，這本來就要還你，那你原則上裝潢就不要拆」、黃政忠：「不拆對，但我花了這些錢怎辦？…」（見二審卷第22頁）；黃政忠：「原則上我跟你報告，我有請律師一樣發文給你，內容就現在發生這事情，那看你們要怎麼處理賠償，因為程序上還是要走，就像你跟陳小姐（指前屋主陳奕錡），你也一樣要發文給他，該走程序也要走，再來假設不行，那我到月底，那我做的裝潢需要我拆掉嗎？」、被上訴人之妻：「你暫時不要，你不要說假設，原則上」，被上訴人：「拆是不用拆」，黃政忠：「那不拆原則我留，可以挪的我挪走」等語（見二審卷第25頁）。由此可知，兩造確已達成系爭建物內可以拆移之裝潢設備由上訴人拆移繼續使用，無法拆移使用者則免除拆除之義務，留供被上訴人使用，故被上訴人抗辯上訴人未盡回復原狀義務點交系爭建物，難認可採。另103 年12月4 日新竹市政府欲拆除系爭建物內部違建時，雖係由上訴人員工黃政忠手持備份鑰匙開門讓新竹市政府人員進入拆除，惟當日黃政忠開門前曾撥打電話徵得被上訴人同意始行開門，此業據證人黃政忠證述「我問他（指被上訴人）是不是要開，他說是，我才開的。因為工務處的人說不開的話，他們要把鐵門鋸開進去」等語在卷，被上訴人雖以「我沒有堅持說要開或是不開，我認為證人還持有我的鑰匙，所以對方還是跟我續租當中」等語置辯；惟查，由被上訴人表示「我心想房子是前屋主違章，如果被敲掉的話，前屋主會找我負責，所以我就跟證人說如果你開門的話你要負責」、「我沒有跟證人說不要開門，我沒有堅持說要開或是不開」等語（見本院卷第85頁反面），足知被上訴人縱未明示亦已默示黃政忠開啟系爭建物大門供新竹市政府人員進入拆除，故被上訴人抗辯103 年8 月1 日後，上訴人對於系爭建物仍具有事實上管理力云云，核非足取。何況，點交房屋、交還鑰匙乃租賃契約終止後依法律規定或契約應負返還租賃物之義務，與租約是否發生終止之效力無涉，故被上訴人以此抗辯系爭租約尚未終止云云，委無可採。
５綜上所述，系爭建物確實不符合兩造約定之使用、收益狀態
，並由上訴人於103 年7 月31日合法終止。系爭租約第20條約定終止租約事由及第13條約定終止租約方式，不影響上訴人依民法第423 條、第227 條等規定行使終止租約之權利；被上訴人抗辯上訴人未回復原狀並點交系爭建物予伊，核與事實不符，且此與系爭租約是否發生終止之效力無涉，被上訴人之抗辯均非可採，系爭租約已由上訴人於103 年7 月31日合法終止。
(三)上訴人請求被上訴人返還103 年8 月至12月之租金35萬元、押租金14萬元，為有理由：
１按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。本件上訴人於締約時，交付103 年1 月至12月面額各為7 萬元之租金支票，暨面額為14萬元之押租金支票予被上訴人，上訴人已兌現前揭支票等情，為其所是認，惟因系爭租約已於103 年7 月31日合法終止，上訴人不負給付103 年8 月以後租金之義務，被上訴人受領103 年8 月至12月之5 張面額各為7 萬元之租金支票已失其法律上之依據，而屬不當得利，自對上訴人負返還之責，茲因被上訴人已兌領系爭5 張租金支票，故上訴人請求被上訴人返還103年8 月至12月之租金35萬元，為有理由，應予准許。２次按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，租賃關係消滅
後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，固發生當然抵充之效力；但於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院87年度臺上字第1631號、81年度臺上字第1630號判決參照）。本件兩造於訂立系爭租約時，併同約定押租金之給付，上訴人亦於訂約時交付面額14萬元之押租金支票，是兩造間為有押租金契約關係。而系爭租賃契約關係既已消滅，上訴人復於103 年8 月1 日將系爭建物鑰匙交付予被上訴人而返還房屋，且依兩造之協議對被上訴人不負回復原狀之義務，是應認該押租金返還債務之停止條件，已於返還系爭建物之日成就，上訴人自得請求被上訴人返還全額押租金14萬元。
(四)上訴人請求被上訴人賠償為使用系爭建物所支出之開辦費818,726 元，亦有理由：
１按租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使
用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態；倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任，已如前述。故上訴人主張被上訴人出租之系爭建物，有違規使用停車空間情形，遭主管機關限令改善通知拆除，而無法達成上訴人承租系爭建物作為店舖辦公使用之目的，為此花費之開辦費用，請求被上訴人予以賠償，即為可採。
２上訴人主張其支出894,942 元之開辦費用，業據提出開辦費
用明細及付款之統一發票為憑（見原審卷第15-17 頁），被上訴人雖質疑上開統一發票之真正，惟證人黃政忠已到院結證：開辦費用中之「店面裝潢」包含一樓輕鋼架、木架屏風、燈具、木做裝潢的櫃子；「海報印刷」是我們張貼在店內的精神標語；「招牌」是門面外面的橫招、直招、帆布廣告、帆布廣告的鐵架；「電視、電話、網路、系統」就是這些的牽線費用；「辦公家具、屏風」，就是辦公的OA，與木做屏風不一樣；「帆布廣告」是在原來的帆布廣告下又做一個徵人廣告；「窗簾」是後面增建茶水間所裝窗簾。（問：上開開辦費用有哪些你們有搬走？）店面裝潢全部都留下，其餘都拆走，拆走的東西大部分都不能用，只有「電話的話機主機」、「辦公家具屏風」還可以用等語在卷（見二審卷第85頁反面）。此外，證人即為上訴人在系爭建物施作弱電系統工程之鑫莊科技有限公司負責人胡世均亦到院證述：原審卷第16頁是鑫莊公司開立的發票，開立發票的原因是上訴人公司請我在經國路上的辦公處所施作弱電系統，施作的工項如我提出之客戶報價單所載，報價金額58,905元，統一發票金額為55,000元，是因為有經過減價。（問：這些工項有那些可以搬走的？）報價單備註欄連工帶料的不能搬走使用，「16門數位監控主機」、「紅外線彩色攝影機」、「隱藏式攝影機」可以拆走繼續使用等語在卷（見二審卷第92頁反面）。查上訴人經營不動產仲介業務，其所提出之開辦費用項目及統一發票金額並無違該行業開設門市分店之花費常情，且經證人黃政忠詳細證述各項花費內容如上，並有證人胡世鈞之證詞、各項費用支出之統一發票可佐，故上訴人主張其承租系爭建物作為辦公室使用，為此花費之894,942 元之開辦費用，堪可採信。
３惟上訴人提出之開辦費用中「辦公家具、屏風」、「電視、
電話網路系統」中之「16門數位監控主機」、「紅外線彩色攝影機」、「隱藏式攝影機」、「麥克風」（合計25,400元，參二審卷第96頁），均已由上訴人拆移他處繼續使用，難認其受有此部分開辦費用之損失，故上訴人於準備程序中捨棄「辦公家具、屏風」之52,500元及按減價比例減縮「電視、電話網路系統」之23,716元（25,400×55,000/58,905 ），僅請求被上訴人賠償818,726 元（894,942 －52,500－23,716），核為可採。
(五)承上析述，系爭建物確實不符合兩造約定之使用、收益狀態，並由上訴人於103 年7 月31日合法終止，上訴人請求被上訴人返還103 年8 月至12月之租金35萬元、押租金14萬元，並賠償818,726 元之開辦費用，均有理由。從而，上訴人本於民法第179 條之不當得利規定、兩造間之押租金約定、民法第227 條之不完全給付等規定，請求被上訴人給付1,308,
726 元（350,000 ＋140,000 ＋818,726 ），及其中958,72
6 元自起訴狀繕本送達翌日即103 年10月24日起（見原審卷第31頁），暨其中350,000 元自聲明上訴狀繕本送達翌日即
104 年2 月25日起（見二審卷第13頁），均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原審未考量租賃契約為繼續性契約之性質、暨出租人負有保持租賃物合於約定使用、收益狀態之義務，而為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第2 項所示。
五、本件判決之基礎已臻明確，上訴人其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第463條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 10 月 21 日
民事第二庭 審判長法 官 林南薰
法 官 高敏俐法 官 吳靜怡以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 10 月 21 日
書記官 許榮成