臺灣新竹地方法院民事判決 104年度簡上字第52號上 訴 人 胡榮銘訴訟代理人 李震華律師被上訴人 簡鴻山訴訟代理人 施嘉鎮律師複代理人 張智偉上列當事人間解除契約等事件，上訴人對於中華民國104 年4 月
8 日本院竹東簡易庭103 年度竹東簡字第85號第一審判決提起上訴，本院於民國105年3月2日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有規定。前揭規定，為簡易訴訟之第二審程序所準用，同法第436 條之
1 第3 項、第463 條亦定有明文。上訴人提起上訴時上訴聲明原為：（一）原審判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）325,000 元，及自民事答辯暨反訴狀繕本送達被上訴人起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。嗣於準備程序中將前開上訴聲明補充為：（一）原判決關於命上訴人給付部分及該部分假執行之宣告，暨駁回上訴人後開第三項反訴部分及假執行之聲請部分均廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。（三）被上訴人應給付上訴人325,000 元，及自民事答辯暨反訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，有民事聲明上訴狀及準備程序筆錄附卷可稽（見本院卷第10頁、第111 頁），經核與前開規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、被上訴人主張：
（一）被上訴人簡鴻山於民國102 年10月間為搭建鐵皮廠房，欲承租原審被告胡珠裕所有坐落新竹縣○○○○○段000 000000 地號土地（下稱系爭土地）上訴人胡榮銘即胡珠裕之子向被上訴人表示，因原審被告胡珠裕身體不適，其所有事務均由上訴人代為處理，並出具辦理電力申請委託書及上開土地所有權狀取信於被上訴人，使被上訴人相信原審被告胡珠裕已授權上訴人代理土地租賃事宜。嗣兩造相約前往現場，經上訴人當場指出土地範圍大小後，被上訴人認與其建鐵皮屋需求相符，然因上開土地現場雜草叢生，且上訴人所指先前界址範圍不明確，被上訴人就土地範圍仍存有疑義，兩造遂於102 年10月10日約定，由被上訴人給付定金100,000 元予上訴人，待土地鑑界後，再訂定租賃契約。然待鑑界完成後，被上訴人發現系爭土地並非完整長條狀，無法符合被上訴人搭建鐵皮屋之需求。被上訴人所需之部分土地，亦並非原審被告胡珠裕所有。
（二）茲前開土地租賃預約因原審被告胡珠裕代理人即上訴人故意過失致不能給付，依民法第224 條規定，原審被告胡珠裕應與自己之故意過失負同一之責任，被上訴人依同法第
256 條規定，解除前開土地租賃預約，並類推適用民法第
249 條規定，請求原審被告胡珠裕加倍返還訂金200,000元。
（三）如認原審被告胡珠裕並未授權上訴人訂立前開土地租賃預約，亦不負隱名代理或表見代理之責，則上訴人係以自己名義訂立租賃預約，本件土地租賃預約係因上訴人自己故意或過失致給付不能，被上訴人依民法第256 條向上訴人解除前開租賃預約，並類推適用民法第249 條規定，請求上訴人加倍返還訂金200,000 元等語。
（四）並於本院補充：⒈依兩造所簽訂之日租土地租賃契約書內容可知，其上除第
7 頁有上訴人自行任意記載之事項外，對於租賃標的物、租金等必要之點均未填寫，全係空白，自不應僅因契約中有上訴人自行填寫收受100,000 元押金等語，即認兩造間已就系爭土地成立租賃契約。再者，解釋契約應探求當事人真意，不應拘泥兩造間使用「押金」、「實行本契約」之字面意思，是兩造未就租賃契約之必要之點達成合意，租賃契約未成立，僅成立預約。
⒉兩造間僅成立預約，尚未成立租賃契約，而定金之交付亦
僅係推定預約之成立，是依兩造訂約之情形，被上訴人交付予上訴人之定金100,000 元顯係為擔保將來簽訂土地租賃契約而給付，在性質上應解釋為「立約定金」，應無民法第248 條規定之適用，而應類推適用民法第249 條規定。
⒊兩造於102 年10月初商討土地租賃事宜時，上訴人雖提出
土地地籍圖及權狀，然系爭土地實際範圍為何，非待鑑界結果無從為兩造所知悉。且上訴人於102 年10月10日後始就系爭土地為整地及除草，上訴人縱已提出土地地籍圖及權狀，被上訴人仍無可能從荒煙漫草中確認系爭土地範圍，更遑論有踏明土地界址之可能。系爭土地除草後土地界標即清楚可見，被上訴人發現系爭土地之範圍與最初上訴人指認差異甚大，導致被上訴人無法有效利用該地，而不予簽訂契約，故亦無再行鑑界必要。被上訴人直至土地除草鑑界後方得知系爭土地實際範圍，因兩造間就系爭土地範圍及坐向存有差異，致未能達成意思合致，終致系爭土地租賃契約之本約未能成立等語。
（五）於原審聲明：先位訴之聲明：⒈原審被告胡珠裕應給付被上訴人200,000 元，並自起訴狀繕本送達原審被告胡珠裕翌日起按年週利率百分之5 計算利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明：⒈上訴人應給付被上訴人200,00
0 元，並自起訴狀繕本送達上訴人翌日起按年週利率百分之5 計算利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：
（一）上訴人係以自己名義與被上訴人訂定本件土地租賃契約，上訴人於102 年10月初與被上訴人就系爭土地租賃事宜商討，並以系爭土地地籍圖指明欲出租之土地地號及範圍，且交付系爭土地土地權狀、地籍圖等相關文件之影本予被上訴人。再者，當時系爭土地邊界上亦釘有界址，上訴人當時與被上訴人在現場當時依地籍圖踏明界址明確，顯見上訴人於102 年10月10日訂定租賃契約時即已指明系爭土地範圍，且就上訴人所交付之相關文件並已指明地號、界址之情形下，被上訴人亦認與其需求相符，兩造於是日立即達成租賃之意思合致，並約定每坪土地月租金為80元，核計系爭土地面積後，每月租金為35,000元、3 個月押金以整數100,000 元計算。
（二）而被上訴人於簽訂簽約後為迅速使用系爭土地，即向上訴人提出協助整地除草之要求。雖兩造未簽訂完整書面之租賃契約，然租賃契約之成立不以作成書面為要件，僅需兩造就租賃之必要之點意思合致，契約即成立，故於兩造就租賃標的物與租金達成合意，租賃契約即有效成立，未作成書面或約定租期，僅為不定期租賃契約，並不影響契約有效成立。兩造於租賃契約之內容均經明確約定，且並無將來訂立租賃本約之約定，僅約定將來再行完成契約之書面，故兩造縱未簽立完整之書面契約，租賃契約仍於兩造間有效成立。
（三）又被上訴人於當時係直接交付100,000 元「押租金」予上訴人，非「定金」，足見被上訴人亦有租賃系爭土地之意思，且與上訴人達成意思表示合致。縱認被上訴人所交付之100,000 元並非押租金，而係定金，依民法第248 條之規定，該租賃契約亦推定於兩造間成立，被上訴人即應受租賃契約之拘束。且依被上訴人表示鐵皮屋搭建需求之面積，上訴人所明示之土地範圍及地號均足夠被上訴人使用之，被上訴人事後佯稱其鐵皮屋搭建之坐落方向為東南－西北向，與上訴人所有之土地東北－西南方向不合，不敷被上訴人使用云云，被上訴人係以違反誠實信用原則行使己之權利，違反民法第148條之規定，係屬權利濫用。
（四）再者，被上訴人所寄發新莊後港路郵局第32號存證信函，其上記明之收件人為『胡榮明』，並非上訴人或原審被告胡珠裕之任何一人，是以無法合法送達不可歸責予於上訴人。而前開存證信函既未經上訴人合法收受送達，則被上訴人解除租賃契約之意思表示尚未到達上訴人，不生效力。兩造間之租賃關係遲至上訴人於原審103年6月間以民事答辯暨反訴狀終止租賃契約時，方為消滅，被上訴人自不得據此提起訴訟請求上訴人給付200,000元。
貳、反訴部分：
一、上訴人主張：
（一）兩造於102 年10月初訂定系爭土地之租賃契約，然已逾5個多月，被上訴人均未依契約約定之內容給付每月35,000元租金，經上訴人催告後，仍置之不理，上訴人依法自得以民事答辯暨反訴狀為終止系爭租賃契約之表示，被上訴人應依約定給付每月35,000元之租金，5 個月共計280,00
0 元，扣除被上訴人於契約成立時已交付100,000 元押租金，被上訴人應再給付180,000 元租金。
（二）又兩造所訂立之租賃契約已明白約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方之賠償損害，如致甲方因涉訟，所繳納之訴訟費、律師費等，均應由乙方負責賠償。」，兩造既已有此約定，且並未有違反強制或禁止規定，依民法第71條反面解釋，故請求被上訴人給付上訴人所受之損害120,000 元。
（三）兩造間成立租賃契約後，被上訴人為迅速使用系爭土地，要求上訴人協助整地除草，於系爭土地除草後，被上訴人無法律上之原因而享有系爭土地完成整地除草之利益，致上訴人受有僱工及除草機之損害，被上訴人應依民法第179條規定返還其所受之利益即25,000元。
（四）並於本院補充如下：雖被上訴人否認兩造已就系爭土地成立租賃契約本約，然查：
⒈被上訴人於同年11月20日於電話中向上訴人陳述土地形狀
，顯已明知系爭土地之範圍，且於事後確定以月租金35,000元承租系爭土地，並請上訴人將系爭土地臨路面之私人柱子及流動廁所移位，以利被上訴人利用系爭土地，並向上訴人確認被上訴人就出入系爭土地之私人道路有通行權。
⒉另參照臺灣桃園地方法院檢察署103 年度偵字第14858 號
不起訴處分書，被上訴人（即偵查中被告）明確告知其認為與上訴人（即偵查中告訴人）間之租賃關係存在，且要求上訴人於兩造租賃關係終止前不得將系爭土地交予任何第三人使用，此亦足認被上訴人之主觀意思亦認兩造間成立租賃關係。
（五）反訴聲明：⒈被上訴人應給付上訴人325,000 元，及自民事答辯暨反訴狀繕本送達被上訴人反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告行。
叁、原審判決上訴人應給付被上訴人100,000 元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，其餘之訴駁，暨駁回上訴人之反訴。上訴人不服，就本訴及反訴提起上訴，上訴聲明：（一）原判決關於命上訴人給付部分及該部分假執行之宣告，暨駁回上訴人後開第三項反訴部分及假執行之聲請部分均廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。（三）被上訴人應給付上訴人325,000 元，及自民事答辯暨反訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（原審駁回本訴先位之訴及備位之訴請求逾100,000 元、假執行之聲請部分因被上訴人未提起上訴，已經確定。）。
肆、系爭土地為上訴人父親即原審被告胡珠裕所有，被上訴人於
102 年10月間為搭建鐵皮屋與上訴人洽談系爭土地租賃事宜，並於102 年10月10日交付現金100,000 元與上訴人之事實，有土地登記謄本、日租土地租賃契約書在卷可憑。是本件本院所應審究者為：（一）兩造間是否已就系爭土地成立租賃契約本約？（二）被上訴人是否得向上訴人請求返還定金？（三）上訴人是否得向被上訴人請求積欠租金？（四）上訴人是否得向被上訴人請求債務不履行損害賠償？（五）被上訴人是否有因上訴人在系爭土地整地除草而受有不當得利？經查：
（一）關於兩造間是否已就系爭土地成立租賃契約本約部分：⒈按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成
立，民法第248條固定有明文。細繹其修正理由：「按當事人交付定金之目的，應以當事人意思決定之，縱令訂約當事人之一方已由他方受有定金，亦不能由法律擬制其契約一律為成立。現行條文未句規定其契約『視為』成立，則不問當事人交付定金之目的為何，既收定金，即認契約為成立，未免忽視當事人之真意，爰將本條未句之『視為』，改為『推定』，即『推定』其契約成立，倘有反證，許為相反之主張，俾能符合訂約者之原意。」。茲契約有預約及本約之分，究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概認為已成立本約。
⒉又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，
契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條定有明文。是契約當事人雖交付定金，仍須就契約成立必要之點已意思表示一致，契約始為成立，非謂不顧當事人之意思如何，僅有定金之交付，即認契約一概視為成立。
⒊而立約定金係在成立本約以前交付定金，其目的係用以擔
保本約之成立，如交付定金之當事人拒不成立本約，則受定金之當事人得沒收其定金，受定金之當事人如拒不成立本約，即應加倍返還定金，此項定金之作用僅在證明並擔保預約之成立及履行，即在擔保本約之成立，與用以證明本約成立並確保本約履行之證約定金有間。故若解釋當事人之真意，認其合意所交付之定金性質屬立約定金，則該定金之交付只發生視為成立預約之效力，至於本約是否成立，仍須視本約必要之點是否合致而定。
⒋證人蘇萬居於本院證述：伊與被上訴人合作事業要蓋倉庫
，聽朋友講系爭土地要出租，該處離寶山交流道很近，伊請被上訴人與上訴人接洽，伊有到現場去看。上訴人有拿地籍圖給伊看，並說系爭土地是他父親的名字。被上訴人後來交100,000 元定金給上訴人，當時還沒有簽契約，因為還要做鑑界的事。被上訴人給訂金時，有聽講說價錢已經講好，但年度還沒有講好，因為草很高，需要鑑界，因為該處草長很高，需要鑑界，才知道界址在哪裡。上訴人講的深度與鑑界不一樣，上訴人表示從山的那一邊到外面，結果草一弄開，範圍沒有到裡面去。因為土地距離與我們第一次講好的鑑界位置不一樣差那麼多，所以不租了。訂金100,000 元只是訂金，不是怎麼算出來，表達我們要承租的意思、比較好算，訂金是怕上訴人反悔，等鑑界好後再來定，因為該處需要留路，深度也還沒有確定。現場鑑界後深度不夠，放置貨櫃就沒有辦法再出入等語（見本院卷第62-66 頁）。
⒌而觀諸卷附日租土地租賃契約書為一制式契約，除於空白
處載明：「102 年10/10 甲方收乙方押金10萬，租期待鑑界完成實行本契約」等語外，其餘出租人、承租人姓名，土地租賃範圍、租金、租賃期間、租金交付方式均屬空白。另佐以上訴人亦於本院自陳：兩造到系爭土地查看時，在路邊範圍界樁看的到，在山邊看不到，被上訴人說因為現場雜草很高，看不到界點所以上訴人要求鑑界，日租土地租賃契約書記載租期待鑑界完成，再實行本契約內容雖是被上訴人要求，但伊也同意等語（見本院卷第80頁、第
127 頁）；及兩造於11月20日電話譯文中被上訴人亦表示：「不是我跟你講胡仔！整個是怎樣我跟你說我若要蓋的時候，因為你那地齁，我蓋的時候浪費太多你知不知道，你就知道那中間剩一個10米多那就變成都浪費掉，你聽懂嗎？現在意思是這樣。」等語以觀，足見被上訴人現場經由上訴人告知系爭土地範圍後，認上訴人所指界範圍符合其建廠需求，而有意向上訴人承租系爭土地，惟因現場界址不明確，被上訴人為確定土地範圍，乃先行交付100,00
0 元，用以擔保本約之成立，待鑑界後再訂立本約。上訴人主張兩造於102 年10月10日達成租賃之意思合致，尚無足採。
⒍再契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權
利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964 號民事判例可資參酌）。上訴人主張兩造於102 年10月10日時就租金、租期已經先為擬定縱為屬實，然對於租期起始日、租金交付方式此重要之點，均付之闕如，且兩造既同意待系爭土地鑑界確定界址範圍後，再定立本約，自不能就被上訴人交付100,000 元予上訴人即認定兩造兩造間租賃契約本約已經成立。
（二）關於被上訴人是否得向上訴人請求返還定金部分：⒈又契約成立前交付定金，用以擔保契約之成立者，即通常
所謂之立約定金，交付立約定金者，除當事人另有約定，應依其約定外，如付定金之當事人拒不成立主契約，則受定金之當事人毋庸返還其定金，如受定金之當事人拒不成立主契約，即應加倍返還。此項定金，雖與一般為確保契約履行而交付之定金，係以主契約之存在為前提，兩者於本質上尚屬有間，是民法第248 條規定，於「立約定金」即無適用餘地，惟仍應類推適用民法第249 條之規定（最高法院90年台上字第1405號判決意旨參照）。次按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三契約因可歸責於受付定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第
249 條定有明文。被上訴人交付之定金，係以擔保本約之成立為目的之所謂立約定金，依上開說明，被上訴人所交付之定金既屬立約定金，自應類推適用民法第249 條之規定。
2.系爭土地範圍為何，非待鑑界結果無從為兩造所知悉，且上訴人於102 年10月10日後始就系爭土地為整地及除草為上訴人所自承。被上訴人於系爭土地整地除草後，因界址顯現發覺被上訴人與上訴人間就系爭土地範圍及坐向存有差異，致未能達成意思合致，終致系爭土地租賃契約本約未能成立，自屬不可歸責於雙方當事人事由致預約無法履行即本約無法訂立，依前揭意旨，被上訴人僅得類推民法第249 條第4 款之規定請求上訴人返還已收受之定金100,
000 元。
（三）關於上訴人是否得向被上訴人請求積欠租金部分：兩造間並未訂立租賃本約，上訴人依租賃法律關係請求被上訴人給付租金，即屬無據。
（四）關於上訴人是否得向被上訴人請求債務不履行損害賠償部分：
上訴人請求被上訴人依租賃契約第15條之規定賠償其因違約所受之損害計120,000 元等語。惟查：兩造間租賃契約本約尚未成立，是以上訴人請求依租賃契約第15條之規定向被上訴人請求賠償120,000 元，亦屬無據。
（五）關於被上訴人是否有因上訴人在系爭土地整地除草而受有不當得利部分：
兩造約定於系爭土地鑑界後，始訂立本約，業經本院認定如上。參諸上訴人於本院陳稱：鑑界是被上訴人要求，因為被上訴人表示現場雜草很高，看不到界點。系爭土地已經有鑑界點可以看的到，只是另一邊被上訴人可能看不清處，還是說鑑界點是在地上，無法看得很明確，最後被上訴人說還要再鑑界一次等語；上訴人訴訟代理人亦於本院表示，經詢問上訴人，上訴人除完草後要求被上訴人來鑑界，被上訴人表示他們不租了，就沒有鑑界等語可知，上訴人事後在系爭土地除草，係為系爭土地鑑界所用。而兩造間就系爭土地範圍及坐向存有差異，致未能達成意思合致，終致系爭土地租賃契約本約未能成立，被上訴人既未承租使用系爭土地，難認被上訴人因此受有利益。則上訴人請求被上訴人返還整地除草之不當得利，亦屬無據。
肆、綜上所述，兩造訂立土地租賃預約後，因不可歸責雙方當事人事由，以致無法實行本約，類推適用民法第249 條規定，上訴人應將收受訂金100,000 元返還被上訴人。又兩造間尚未成立租賃契約本約，上訴人請求被上訴人給付租金，並依制式空白租賃契約第15條約定請求被上訴人賠償乙方損害及致上訴人因涉訟，所繳納之訴訟費、律師費，並上訴人認被上訴人受有整地除草費用不當得利共計325,000 元，即乏所據。從而，原審本訴判命上訴人應返還訂金100,000 元，並駁回上訴人請求給付租金、損害賠償、不當得利之反訴，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法與所提出之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 18 日
民事第二庭 審判長法 官 王佳惠
法 官 朱美璘法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 18 日
書記官 陳弘明