臺灣新竹地方法院民事判決 104年度簡上字第69號上 訴 人 震旦電信股份有限公司法定代理人 林樂萍訴訟代理人 王子奇被上訴人 鄭少雄上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國104年5月12日本院竹東簡易庭103年度竹東簡字第140號第一審判決提起上訴，經本院於民國104年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新台幣壹拾肆萬參仟貳佰玖拾肆元，及自民國一百零三年七月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一審（除確定部分外），及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：除與原審主張相同茲予引用外，另補稱：
（一）上訴人提前終止租約之通知已合法送達予被上訴人，對被上訴人生終止之效力：
１、按最高法院實務見解，民法第95條第1項規定所稱「非對話意思表示之通知達到」，僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力；亦即指非對話之意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。又合意以契約所記載地址作為送達地址，通知發送到該地址，即生合法送達之效力，亦經臺灣高等法院99年保險上易字第16號、86年保險上易字第1號判決闡示明確。
２、查上訴人已依兩造簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第9條第6項約定，將提前終止租約之存證信函送達至被上訴人於租約所載地址，依據上開裁判說明，該份通知毋庸交付被上訴人本人或其代理人，亦不問被上訴人閱讀與否，即可發生為意思表示之效力。況觀被上訴人之戶籍謄本，被上訴人早於民國（下同）98年5月5日即已變更戶籍地址，惟其於同年5月27日與上訴人續約時，約定文書送達地址亦非其戶籍址；加以上訴人每年均係按租約所載地址寄交房屋租賃所得扣繳憑單，被上訴人從未反應未送達；且上訴人係將內湖郵局第1114號存證信函送達至相同地址，於103年7月18日前即已送達，亦足佐證該址係處於被上訴人可支配範圍，故上訴人於103年5月29日所寄發之內湖文德第164號存證信函，應已生送達效力，系爭租約已提前自103年6月30日發生終止效力。至於送達時正逢被上訴人出國，乃係其一己之主觀事由，與本件爭議無關。
３、是以，原審判決以上訴人所寄發之存證信函未送達至被上訴人之戶籍地址為由，認定未對被上訴人發生提前終止租約之效力云云，應有違誤。
（二）系爭租約第8條第2項之約定，應屬有效：
１、上訴人於91年間向被上訴人承租新竹縣○○鎮○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋）後，即對系爭房屋進行裝潢工程，並於裝潢完成後開始營業，其後共續約三次，約定租期至105年5月31日止。而觀系爭租約第8條第2項：「租賃期間屆滿或終止時，承租人應即遷出房屋，並以租賃期間屆滿或終止時的房屋現狀交還出租人。」，兩造既未約定承租人應將房屋回復原狀，則上訴人於租約終止後，即無回復原狀之義務，僅需依現狀返還即可。是被上訴人抗辯上訴人依約應將系爭房屋回復原狀云云，即屬乏據。
２、又依最高法院見解，定型化契約是否顯失公平而無效，除應視契約之內容外，並應參酌雙方之訂約能力、雙方前後交易之經過及獲益之情形等其他因素；且當事人依自由原則自訂契約，只要約款內容未違反公共秩序、善良風俗，或法律上強行禁止之規定，亦無違反民法第247條之1之規定或顯失公平之情事，原則上即難謂為無效。另定型化契約之條款因違反誠信原則，顯失公平，而為無效者，係以契約當事人之一方於訂約當時處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情況，而簽訂顯然不利於己之約定為其要件。此外，定型化契約應受衡平原則限制，則係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。
３、查上訴人於91年4月17日向被上訴人承租系爭房屋時，每月租金原為新臺幣（下同）58,889元，押租金39萬元；嗣於95年、98年5月27日、102年3月14日續約時，租金則依序調整為每月63,889元、62,000元（98年6月1日至100年5月31日止）、66,000元（100年6月1日至102年5月31日止）及75,000元，押租金皆為39萬元。可知每次續約，被上訴人即調漲租金，上訴人均不得不接受，且被上訴人對上訴人要求調降不合理押租金數額（約為月租金之5至6.6倍）之請求，亦置之不理，顯見被上訴人並非居於經濟上弱勢。詎原審法院僅以上訴人屬於以營利為目的之法人，有別於一般租賃關係中承租人多處於經濟弱勢，而認定系爭租約第8條第2項約定，有免除承租人即上訴人關於回復原狀之責任，對被上訴人而言屬重大不利益，自屬無效云云，其判決顯然有誤。
４、次查，綜觀兩造於102年3月14日簽訂之系爭租約全文，並無何違反公共秩序、善良風俗，或法律上強行禁止之規定，亦無違反民法第247條之1之規定或顯失公平之情事。參之被上訴人於續約之前，亦非居於經濟弱勢之一方，其有充分之自由選擇是否續將系爭房屋出租予上訴人，並非無從選擇締約對象，或無法拒絕締約之情形；即便被上訴人不予續約，對被上訴人亦無不締約之不利益情事，何況多次續約，均經被上訴人充分審閱租約條款內容後，本於自由意志而同意與上訴人締結契約，而於該契約上用印；被上訴人復未舉證其有意思表示不自由之情事存在，應認被上訴人於簽約時非處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情形。系爭租約條款既經被上訴人審閱後簽章其上，自無為被上訴人所不及知或無磋商變更餘地之可言，自難認被上訴人簽訂顯然不利於己之約定，是被上訴人抗辯系爭租約違反前揭規定之定型化契約，應為無效，上訴人仍負有回復原狀之義務云云，洵無足取。
５、兩造間之租賃關係自91年起至103年止之12年期間，民法租賃章節除第431條第2項就新增設工作物（如本件之廣告招牌）外，無回復原狀之規定；且租期長達12年，關於馬桶不通、水龍頭損壞、室內油漆粉刷、燈具燈管更換、塑膠地板施工、電燈電線拆除等項，應係通常使用租賃物之結果所生之自然損耗必要修繕費用，不論係依系爭租約第6條第2項約定，抑或民法第423、430、432、455條等規定，此部分費用均應由出租人負擔，故兩造約定應按現狀返還，未顯失公平。
（三）綜上，原審判決所為不利上訴人判決部分，顯然有誤，為此提起上訴，爰為上訴聲明：原判決關於駁回上訴人之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄；上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人143,294元，及自103年7月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人答辯則除與原審判決書所載相同茲予引用外，另補稱：
（一）上訴人所提出之103年5月29日存證信函暨收件回執，其收件回執上係記載「范綱智，表弟代」等語，送達地址則為新竹縣○○鎮○○里○○鄰○○路○○號。而查，被上訴人除在上開期間出境國外，未在臺灣，實難處於隨時可了解該份存證信函內容之客觀狀態外；且上開房屋業已出租予他人作為宏音鋼琴教室使用，依據民法第421條第1項定，宏音鋼琴教室對該址房屋始有實際上之支配、管領權，並非被上訴人。復且，被上訴人並未授權訴外人范綱智代為處理兩造間之租賃事宜，抑或代收文書，上訴人就此亦未依據民事訴訟法第277條規定加以舉證，自無足取。是原審判決認上訴人所寄發之103年5月29日存證信函，對被上訴人不生終止效力乙節，並無違誤。
（二）按民法第247條之1所稱之「按其情形顯失公平」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言；另同條第1至3款，則係指一方預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地，始足當之，最高法院94年台上字第2340號判決參照。
一般而言，租賃關係對出租人來說，承租人之經濟地位及消費能力，劣於出租人居多，立法者常會考量社會、經濟之發展情況、租賃種類、承租人之經濟地位、租賃市場之供需狀況等因素，對租賃契約作特別規範，以維護承租人之生存基礎及交易條件之公平性。
（三）然而，系爭租約乃上訴人所預擬，為制式化契約，此為原審法院所認定之事實，且上訴人屬於以營利為目的之法人，有別於一般租賃關係中承租人多處於經濟弱勢之情況，而被上訴人除租金及保證金外，就系爭租約之其他條款並無置喙餘地，足認兩造所簽訂之系爭租約係屬定型化契約，而有民法第247條之1規定之適用。又系爭房屋之98年6月1日至100年5月31日期間之租金，係由原約定之每月63,889元，調整為62,000元，續約租金不升反降，足證被上訴人不具契約主導權，僅得依市場狀況增減租金，對於合約內容更無從增刪，於立約過程處於較弱勢地位之事實，要無疑義，故原審判斷應予維持。
（四）另依民法第432條第1項、第455條規定，承租人於租賃期間，應立於善良管理人地位保管、維持租賃物，於租賃關係消滅後，則負有回復原狀或至得使用之狀態。而兩造簽訂之系爭租約第8條第2項，排除承租人即上訴人回復原狀之義務，符合民法第247條之1第1至3款情形，且被上訴人事後共花費112,784元之修繕費用，金額甚為龐大，若完全免除上訴人回復原狀之義務，對被上訴人顯失公平，原審法院就此部分所為之判決，合情合理，自應維持。況查，上訴人於租賃期間，俱未表示有物品損壞，抑或有延請第三人協助修繕而須扣除租金等情，嗣於點交後，被上訴人始發現有多處需加以修繕後始得再予出租，足證上訴人並未以善良管理人之注意，合理使用系爭房屋，自應負責賠償。
（五）綜上，本件上訴顯無理由。為此聲明：上訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、上訴人起訴請求被上訴人應給付上訴人38萬7,885元，及自103年7月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原審判命被上訴人應給付上訴人24萬4,591元，及自103年10月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，而駁回上訴人其餘之訴。被上訴人對其敗訴部分，並未聲明不服，已告確定，核先敘明。
四、上訴人起訴主張：上訴人於91年4月17日向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自91年5月1日起至95年4月30日止，租金每月58,889元，押租金為390,000元，並延長租賃期間至95年5月31日；嗣於95年續租，租賃期間自95年6月1日起至98年5月31日，租金每月63,889元；再於98年5月27日續租，租賃期間自98年6月1日至100年5月31日止，每月租金62,000元，自100年6月1日起至102年5月31日止，租金每月66,000元；再於102年3月14日續約，租賃期間自102年6月1日起至105年5月31日止，租金每月75,000元。嗣上訴人於103年5月29日以內湖文德存證號碼000164號郵局通知被上訴人於103年6月30日提前終止租約，該存證信函於103年5月30日由訴外人范綱智代收，兩造並於103年7月22日就系爭房屋點交完畢等情，為被上訴人所不爭，並有上訴人於原審提出之房屋租賃契約書、租賃協議書、簽呈、簽呈會簽單、郵局存證信函及郵件收件回執、房屋點交證明書為證（見原審卷第5、69、70頁至第113頁），自堪認上訴人此部分之主張為真正。
五、上訴人復主張系爭租約業於103年6月30日終止，且上訴人已將系爭房屋依系爭租約第8條第2項約定按終止時之房屋現狀騰空交還被上訴人，被上訴人自應將押租金39萬元於扣除103年2月水費935元、103年4月水費1,180元後之餘額返還。
惟為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者厥為：兩造間之租約何時終止？被上訴人抗辯上訴人就系爭房屋應負回復原狀義務，有無理由？被上訴人所為抵銷抗辯，是否有理？如得抵銷，經抵銷後上訴人得請求返還之押租金數額為何？經查：
（一）系爭租約是否已於103年6月30日終止？
１、按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項之規定，先期通知。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第453條、第450條第3項定有明文。亦即定有期限之租賃，在期限屆滿前，如無法定理由，當事人任何一方，本不得任意終止契約，但亦得特別約定保留終止權，當事人之一方或雙方得於期限屆滿前終止契約，但應於終止契約時依民法第450條第3項之規定先期通知即可。
２、查，兩造簽訂之系爭租約第8條第1項約定：「租賃期間未滿而承租人擬提前終止本契約，應於終止日前1個月以書面通知出租人」（見原審卷第3頁）。是兩造間簽訂之系爭租約雖定有期限，惟兩造既特別約定保留上訴人終止系爭租約之權利，則上訴人自得於系爭租約屆滿前單獨終止系爭租約，僅於曆定一個月末日為終止期，且須於終止前之1個月將終止租約之意思表示通知被上訴人。
３、按契約終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之（最高法院64年台上字第2294號判例意旨參照）。次按，非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項前段定有明文。又上開條文所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力，是意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態，即屬達到（最高法院54年台上字第952號、58年度台上字第715號判例參照）。查系爭租約第9條第6項約定「雙方依本契約的地址或事後以書面通知變更的地址為送達地，如無法送達，概以掛號付郵時視為已送達。本契約為雙方合意訂立，取代先前雙方一切口頭承諾或書面協議。」，足見兩造係約定有關系爭租約權利義務有關事項之通知，概以兩造租約上所留存之地址為送達地。本件上訴人上開終止租約存證信函送達處所係記載新竹縣○○鎮○○里○○鄰○○路○○號，核與被上訴人留存於系爭租約之處所相符，且該存證信函業於103年5月30日由訴外人范綱智代收，有郵局存證信函用紙及郵件收件回執在卷可參（見原審院卷第5頁、第69頁），是上訴人上開終止租約通知之送達處所，並無違誤，應認已達到被上訴人而發生送達效力。至被上訴人於送達時適逢出國，乃其個人主觀事由，不影響送達效力。被上訴人主張存證信函未送達至其戶籍地址，認未發生送達效力云云，尚無可採，應認系爭租約業於103年6月30日發生終止效力。
（二）上訴人返還系爭房屋是否應負回復原狀義務？被上訴人就押租金之返還得否為抵銷抗辯？如得抵銷，經抵銷後上訴人得得請求返還之押租金數額為何？
１、按系爭租約第8條第2項約定：「租賃期間屆滿或終止，承租人應即遷出房屋，並以租賃期間屆滿或終止時的房屋現狀交還出租人」等語。是於租約期滿或終止租約時，上訴人依約均僅就系爭房屋現狀騰空返還被上訴人即可，而不負回復原狀之義務。至被上訴人雖辯稱系爭租約乃上訴人所預擬，為制式化契約，且上訴人屬於以營利為目的之法人有別於一般租賃關係中承租人多處於經濟弱勢之情況，而被上訴人除租金及保證金外，就系爭租約之其他條款並無置喙餘地，足認兩造所簽訂之系爭租約係屬定型化契約，而有民法第247條之1規定之適用云云。惟按所謂定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。查本件被上訴人為出租人，藉出租房屋收取租金而獲利，已難謂為經濟上之弱者，如認上訴人預先擬定之契約條款不利於己，自可拒絕訂約而另行出租他人，並不因其未為訂約而生不利益，或有經濟生活受制於上訴人而不得不與之訂約情形。再觀之上訴人自91年間起向被上訴人承租系爭房屋，每月租金為58,889元，惟押租金則收取39萬元，顯高於一般收取二個月之租金行情甚多；嗣兩造於租期屆滿前多次續約，除98年6月租金略為調降（由每月63,889元租金調降為每月62,000元）外，迄102年已陸續調升至75,000元，而上訴人公司對被上訴人收取6個月餘之押租金及多次調漲租金，曾多次與被上訴人溝通協調未果，此見上訴人公司內部簽呈單分別對保證金39萬元及租金調漲批註「先續約再爭取合理條件，否則考慮移店」、「先訂約展第二店後再評估漲價的效益」、「保證金39萬元超過6個月租金不合理，但已多次溝通房東堅不退讓」等語（見原審卷第79頁、第100頁）即明，益徵被上訴人並非居於經濟上弱勢，且可依自由意志決定訂約與否，是系爭條款應無民法第247條之1附合條款之適用，被上訴人抗辯前揭約定無效，上訴人仍負有回復原狀之義務云云，洵無足取。
２、按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號判例可參）。次按，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項規定甚明。又抵銷為消滅債務之單獨行為，只須與民法第334條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意（最高法院50年度台上字第291號判例意旨可資參照）。另押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。查系爭租約業於103年6月30日合法終止，且上訴人已依兩造約定將系爭房屋以現況返還被上訴人，有房屋點交證明書可證（見原審卷第70頁），則扣除上訴人所不爭執未繳納之103年2月份水費935元、103年4月水費1,180元後，被上訴人應返還387,885元之押租金予上訴人。至於被上訴人主張上訴人尚積欠其租約終止後即103年7、8月份之租金及未將系爭房屋回復原狀，致其受有損失，主張其對上訴人尚有回復原狀費用89,720元、租金53,226元之債權，並以此與上訴人之押租金返還債權為抵銷抗辯，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，兩造系爭租賃契約業已於103年6月30日合法終止，且上訴人並已依約交還租賃物，則被上訴人於扣除103年3、4月份之水費935元、1,180元後，應返還387,885元之押租金予上訴人。從而，上訴人本於租賃之法律關係，請求被上訴人給付387,885元，及自103年7月22日點交日起至漬償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。乃原審僅命被上訴人給付244,591元及自103年10月11日起算之利息，而駁回上訴人其餘之訴，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。
七、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌結果，亦均不足以影響判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條、第463條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 9 日
民事第一庭 審判長法 官 楊明箴
法 官 蔡欣怡法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 104 年 9 月 14 日
書記官 李慧娟