臺灣新竹地方法院民事判決 104年度簡上字第97號上 訴 人 田僑不動產有限公司法定代理人 李月君訴訟代理人 蔡文慶被 上 訴人 陳慶齡訴訟代理人 洪大明律師
蘇毓霖律師上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國104年7月31日本院新竹簡易庭104年度竹簡字第163號第一審簡易判決提起上訴，本院於104年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
(一)緣被上訴人陳慶齡於民國103年5月28日與上訴人就坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○號二筆農牧用地及同段1441地號丁種建築用地(下合稱：系爭土地)分別簽訂買賣議價委託書二件(下合稱：系爭委託書)，依據系爭委託書第
4 條約定，乙方(即上訴人)為甲方(即被上訴人)仲介本宗不動產，甲方應於成立時給付乙方服務報酬，為成交價之百分之一，並應於簽約時以現金一次付足。而被上訴人以其配偶蔡淑珊名義於同年7月4日分別與農牧用地所有權人林烜彰等三人及工業用地所有權人緯定科技有限公司( 下稱：緯定公司)簽訂買賣契約，買賣價金分別為新臺幣(下同) 24,670,000元及22,317,900元，共計46,987,900元。
詎被上訴人藉故拖欠，迄今仍未給付，故上訴人自得按系爭委託書之約定向被上訴人請求1%之仲介費用469,879 元及自支付命令送達被上訴人之翌日即103年11月7日起至清償日止之利息。
(二)按民法第565 條「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、最高法院52年台上字第2675號判例「民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」及最高法院49年台上字第1646號判例「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。」。兩造就系爭1441地號之工業用土地及系爭1553地號土地( 含1462地號林烜新等三人持分)分別簽訂系爭委託書，依系爭委託書第4條，甲方即被上訴人應於成交時給付乙方即上訴人服務報酬，而被上訴人亦分別與系爭1441地號土地之地主緯定公司及系爭15
53、1462地號土地之地主林烜彰等三人簽訂買賣契約書，依上開說明，被上訴人即應支付上訴人居間服務報酬。
(三)被上訴人雖函知上訴人「一、頃接經濟部工業局來函稱：苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地已規劃為綠地使用，屬於公共設施用地等。二、查緯定公司及田僑不動產有限公司於出賣、仲介上開土地時，均向本人表示上開土地為工業用地，可供興建工業廠房，未來增值大等語；惟經查上開土地為公共設施之綠地，應按核定之計劃內容使用，而不得作為興建廠房之用，是以所出賣、仲介之土地顯具嚴重瑕疵，依法本人可以主張解除契約，緯定公司及田僑不動產有限公司並應負違約之一切責任。」，並以此為由拒付居間服務報酬，惟查：
１、就系爭1441地號工業地部分：⑴按土地法第43條「依本法所為之登記，有絕對效力」，係
為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷而被追奪」(最高法院28院字第1919號判例參照)。顯見第三人信賴不動產登記而取得權利不受任何影響，則第三人信賴土地登記謄本並依謄本上記載之事項向買方報告土地上之地目、使用分區、使用地類類別，自屬已盡善良管理人之注意義務而無可歸責事由。查系爭1441地號土地依買賣契約書後附之謄本清楚記載地目：建，使用分區：工業區，使用地類別：丁種建築用地，且被上訴人當初在系爭委託書之手寫部分第二項即與工業地地主簽訂買賣契約時，要求上訴人及賣方必須提供建築線指示書(圖)，上訴人乃取得系爭1553地號農地地主之通行同意書，並憑以向苗栗縣政府申請興建廠房建築物所必須具備之建築線，並於103年8月19日獲苗栗縣政府建管科核發建築線指示成果圖，而主管建築許可管理之機關核發系爭土地之建築線依據，無非是苗栗縣政府地政處竹南地政事務所之土地登記謄本，與上訴人依據土地謄本居間介紹系爭土地為工業地並無不同，故上訴人信賴該土地謄本之記載向被上訴人居間系爭工業土地並無瑕疵。被上訴人前函引用經濟部工業局函，而經濟部工業局並非土地登記主管機關，若該土地為綠地，何以經濟部工業局未函請登記主管機關苗栗縣政府地政處將該土地變更為綠地？另依被上訴人前函所附工業局函文第三項「三、副本抄送苗栗縣政府，有關工業區公共設施用地之管理部分，請依本局101年9月26日工地字第10100831670 號函(諒達)說明三內容辦理公共設施用地及建築物與設施清查作業，並督促未辦理公共設施移轉之工業區盡速辦理產權移轉登記」，雖工業局已於10
1 年函請苗栗縣政府辦理變更，但苗栗縣政府怠於為變更登記，然對於信賴土地登記謄本之上訴人而言，自不能以此作為上訴人違背民法第567 條據實報告及調查之義務之理由。原審判決理由遽謂土地法登記告示絕對效力之於上訴人並無援引適用餘地之心證，顯然違誤，蓋登記公示乃不動產交易中第三人信賴登記之常態，上訴人亦應一體適用，而無選擇排除適用之問題。
⑵又「依據兩造間該委託斡旋契約之性質，及上開民法關於
居間契約之規定，被上訴人基於系爭委託斡旋契約所生之給付義務，主要應係替上訴人與宇泰公司協商、洽談購買上開不動產事宜，並應『就其所知關於訂約之事項，據實報告於上訴人』、『不得媒介顯無履行能力之人，或無訂立該約能力之人』、『調查關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力』而已，顯然並不因此負有擔保宇泰公司所出售上開不動產品質之義務。」(台灣高等法院9
4 年度上易字第550號裁判意旨參照)。上訴人信賴土地登記謄本之記載，報告訂約之機會並促成買賣契約之簽訂，依前開說明即得請求居間報酬，買賣雙方縱因不動產之使用編定有誤而致有瑕疵，對於身為居間人之上訴人並不負擔保義務，如因此而產生糾紛或解約，依前引最高法院49年台上字第1646號判例，被上訴人仍應負居間報酬之義務。
２、就系爭1553、1462地號農地部分：系爭1553、1462地號農地簽約後已於103年9月25日完成登記於被上訴人，並已完成點交，被上訴人仍拒不付款。實則被上訴人就系爭工業地與系爭農業地係分別與上訴人簽仲介委託書，且賣方為不同之所有權人，故分別簽訂不同之二份買賣契約書，被上訴人實無拒付系爭農地居間報酬之理由。
(四)上訴人就居間系爭1441地號土地之部分，確實已盡民法第
567 條據實報告及調查之義務，至於土地謄本登記之疏失實不可歸責於上訴人：
１、依據經濟部104年4月22日函覆原審說明五「另本局為避免公民營事業開發之產業園區內公共設施用地及建築物與設施所有權人任意處分，且未依原規畫公共設施用地用途使用，前於101年2月13日及同年9月26日分別以工地字第10100128700、10100831670 號函請各該地方政府詳查並囑託所轄地政機關將尚未註記之部分予以限制移轉登記，以落實產業創新條例第51條第3 項中『租售、設定負擔或為其他處分時，非經直轄市、縣(市)主管機關核准，不生效力』之規定，惟旨揭土地謄本資料所示，尚無加註相關管制內容。」，可知：
⑴主管機關經濟部工業局就系爭1441地號土地曾向各縣、市
政府含苗栗縣政府，函知應於土地謄本資料註記「為公共設施用地，租售、設定負擔或為其他處分，非經主管機關核准，不生效力。」，惟苗栗縣政府並未於謄本上註記。⑵依上開函覆內容，益徵因苗栗縣政府未於土地謄本上註記
限制事項，致一般人民如欲購買系爭1441地號土地興建廠房，縱窮盡調查之能事，亦無法判斷有無受管制。
⑶從上開函文所附104年3月27日最新謄本(原審卷第81頁)，
系爭1441地號土地因未註記管制事項，致得向玉山銀行設定抵押貸款。玉山銀行亦為國內之重要金融機構，必依正常、合理徵信查詢管道對於擔保之不動產做評估，該查詢管道即為土地謄本而非都市計劃書圖公告之閱覽，否則豈會於知悉系爭1441地號土地為綠地之情況下，仍同意作為借款擔保之不動產。
２、又苗栗縣政府104年4月27日府商建字第1040056316號函說明二，稱系爭1441地號土地於81年及86年時公告均為工業用地，而99年方變更為綠地，而公告資料均有函文苗栗縣政府、竹南地政事務所，為何竹南地政事務所未能變更土地謄本上之記載，仍將系爭土地註記為工業區之丁種建築用地？此疏失之責任，致產生不利之法律效果，若由信賴登記效力之第三人承擔全部不利之法效，顯失衡平。再者，苗栗縣政府雖有公告或陳列縣政府、鎮公所及地政事務所，但公告之86、99年間上訴人並未居間仲介系爭土地，無從得知苗栗縣政府公告後將相關計畫書圖陳列各機關供人查詢，否則玉山銀行亦不致同意以系爭1441地號土地作為擔保。
３、另苗栗縣政府104年5月28日府商建字第1040103921號函說明四「(一)依據產業創新條例第51條第3 項規定：『前項公民營事業移轉登記所有權予各該管理機構後，該公共設施用地或公共建築物與設施之租售、設定負擔或為其他處分，非經直轄市、縣(市)主管機關核准，不生效力。』。
(二)經查廣源科技工業園區開發單位廣源電子股份有限公司迄今尚未成立管理機構，即尚未符合上述條例51條第 3項前段『前項公民營事業移轉登記所有權予各該管理機構後』之要件，亦無上述條例51條第3 項後段『該公共設施用地或公共建築物與設施之租售、設定負擔或為其他處分，非經直轄市、縣(市)主管機關核准，不生效力。』規定之適用。(三)另有關於土地登記簿註記1 案，經濟部工業局雖於101年2月13日及同年9月26日分別以工地字第10100128700、10100831670 號函請本府詳查並囑託地政機關加註管制事項以落實產業創新條例第51條第3 項之規定，惟因廣源科技園區尚未成立管理機關致未能依前開函示予以註記，惟上述條例第51條第3項規定，非經直轄市、縣(市)主管機關核准，不生效力。」，惟查：
⑴依據產業創新條例第50條第1項第4款「四、單一興辦產業
人申請設置之產業園區或該產業園區全部租售予另一單一興辦產業人單獨使用時，得免成立管理機構」，及第52條第1 項「本條例施行前開發之工業區，得依第50條規定成立管理機構。」，可知並非所有產業園區均設有管理機關，且系爭工業園區成立在產業創新條例施行前之86年，並未設有管理機構，故工業園區或產業園區未必設有管理機構。苗栗縣政府以「未設置管理機構」欲推免責任，與法不符，亦違誠信。
⑵按原審卷第84、85頁之經濟部工業局101年9月26日工地字
第10100831670 號說明一、二、三「一、近年經查有部分民間工業區內之公共設施用地及建築物與設施，係違反『工業園區各種用地用途及使用規範辦法』第6 條規定，且有佔用等情事，為維護區內公共設施用地及建築物與設施符合原規劃用途，爰請貴府逕依相關規定查處。二、為落實產業創新條例第51條第3 項中『租售、設定負擔或為其他處分時，須經直轄市、縣（市）主管機關核准始生效』之規定，且避免公民營事業開發之工業區內公共設施用地及建築物與設施遭所有人任意處分及未依原規劃公共設施用地用途說明，亦請貴府囑託所轄地政機關將尚未註記之部分用公共設施及建築物與設施加註『出售，設定負擔或其他處分時，應取得工業主管機關核准之證明文件』等語。三、另依原促產條例第64條第4 項規定：『投資開發工業區之公民營事業或土地所有權人開發工業區內供公共使用之土地及公共建築物與設施，其所有權登記為該工業區管理機構所有。租售、設定負擔或為其他處分時，應報經當地地方工業主管機關核准；其公共設施用地面積仍不得低於全區總面積百分之三十。』、第68條規定：『本條例施行前，依原獎勵投資條例編定之工業用地、開發之工業區及投資開發工業區之公民營事業、土地所有權人依本條例編定、開發之工業區，其土地之取得、租售、使用、管理，適用本條例之規定。』，爰此，亦請貴府一併清查依原獎勵投資條例、原促進產業升級條例編定公民營事實開發之工業區是否尚有未依前開規定將公共設施用地及建築物與設施移轉登記予管理機構等情，請督促該等工業區盡速辦理上開產權移轉登記，以落實工業區內公共設施用地及建築物與設施管用合一，且維護區內廠商權益。」。主管工業區之工業局明白函令各縣市政府，為避免所有人任意處分，故應囑託各縣市政府地政機關加註出售、設定負擔或其他處分時，應取得工業主管機關核准之證明文件，其中並未區分是否已經移轉為管理機關，均應為一致之註記，且工業局本函亦要求各縣市政府清查，是否有未登記為管理機構之公共設施，而苗栗縣政府不僅怠於清查，甚至連管理機構是否已成立均未注意，反將註記責任推卸。實則依上開各點之說明，若苗栗縣政府確實按計畫書圖，將各公共設施之用地於謄本上記載清楚，則系爭1441地號土地為綠地，根本不致產生本件訴訟糾紛。
４、再者，上訴人就系爭1441地號土地，經向訴外人苗栗縣竹南鎮公所函查土地使用分區證明，經該所於104年7月29日函覆：「經查上開地號土地係『非都市土地』，其使用分區已載明於土地謄本標示部」(見上證一)；旋上訴人再向苗栗縣竹南地政事務所函查，經該所函覆：「本所並非核發土地使用分區證明單位，台端若欲申請土地使用分區證明，除苗栗市於苗栗縣政府申請外，其餘鄉鎮請向各地鄉鎮公所洽詢及申請」(見上證二)；再經上訴人向訴外人苗栗縣政府函查「有關申請非都市計畫內之工業區之土地登記簿謄本其使用分區，是否需向經濟部工業局申請1 案」，經其函覆：「查非都市土地使用分區於土地登記簿謄本標示部即已記載，另土地登記簿謄本之申請因我國土地登記制度係採公開公示主義，人民得申請發給登記簿或地籍圖謄本，至於仲介申請用途，請依不動產仲介經紀業倫理規範使用」(見上證三)。顯見上開政府管轄機關間就系爭1441地號土地係屬工業區公共設施用地，苗栗縣政府對其擔負管理之責應予辦理變更，並由竹南地政事務所依其職權於土地謄本上註記係工業區公共設施用地，詎上開三政府公家機關彼此間均藉詞推諉卸責。
５、此外，上訴人經向台灣省不動產仲介經紀商業同業公會聯合會函查有關非都市計畫區土地問題，經其函覆：「非都市計畫區內之工業區土地簽訂合約是必需隨附土地登記簿謄本，且謄本中即有使用分區，若需調閱原始的使用分區用途則需再向原裁定單位申請，如市政府工商發展科、經濟部工業局或相關單位」、「不動產經紀業之任何相關單位是沒有此權限的」等語(見上證四)，顯見原審判決認定上訴人居間系爭土地違背民法第567 條據實報告及調查之義務，其認事用法已有違誤。
(五)綜上，上訴人已盡善良管理人之注意義務提供居間仲介之協助，並無過失。且本件居間報酬非依一般居間報酬即交易總價買方負擔2%計算，而是依交易總價1%計算，被上訴人主張依民法第572 條規定請求酌減居間報酬，並無理由。至被上訴人另引用不動產經濟業管理條例第21條及26條主張上訴人有執行業務之過失，惟查上訴人於本件居間仲介並無疏失已詳述如前，而被上訴人購買系爭農地與系爭工業地，實屬不同之仲介居間契約，且上訴人於廣告內容係刊載道路『可』與農地配合買賣，並無混淆之情事，被上訴人蓄意曲解為『需與』農地配合買賣，顯然係顛倒是非，應認被上訴人購買系爭農地取得所有權，並無損失。另被上訴人主張解約信託損失112,721 元即669萬元自103年7月6日至103年11月6日期間之按5%計算之利息，與法不合，蓋被上訴人與系爭1141地號工業地地主之賣方解約，若因賣方之土地瑕疵致解約，所導致之損失應由被上訴人向賣方請求，與上訴人無涉，且被上訴人依年利率5%計算之利息，亦高於活期儲蓄約0.35%或一年期定期存款契約1.4%之利率，顯不合理。
二、被上訴人則以：
(一)上訴人於103年5月間在網路上刊登「廣源科技工業地、14
87.86坪(4918.55平方公尺)、苗栗縣竹南鎮、空地、使用分區工業區、面寬160 米、道路可與農地配合買賣」等內容廣告，被上訴人因有興建工廠需求，乃循上開廣告與上訴人接洽；上訴人表示上開工業地(即系爭1441地號土地)可蓋廠房，但屬於袋地，應與前方其他地主之農地( 即系爭1553、1462地號土地 )一併買賣，才有對外通行之道路，嗣上訴人即與農地地主協調出售，被上訴人於103年7月
4 日分別與工業地地主即訴外人緯定公司、農地地主即訴外人林烜彰、林文乾、林文欽等三人簽定買賣契約書。詎被上訴人於簽約後，經工業地旁邊鄰居告知，該工業地已遭規劃為「綠地」，無法興建廠房，被上訴人大為吃驚，乃向經濟部工業局及苗栗縣政府查詢，經回函略以○○○鎮○○段○○○○○號土地規劃為綠地使用，屬公共設施用地，應按所核定之計劃內容使用。」、「經查旨○○○鎮○○段○○○○○號土地係行政院80年11月20日台80經36423 號核定工業用地範圍內之綠地，非屬可供建築之用地。」，被上訴人始知系爭1441地號工業地屬於「綠地」，非屬可供建廠之土地，與上訴人刊登之廣告記載明顯不符。故被上訴人乃向訴外人緯定公司及上訴人主張權利，但渠等均置之未理，被上訴人乃先對緯定公司提起訴訟，訴請返還價金，緯定公司自知理虧，乃與被上訴人協議返還價金。因被上訴人係與工業地地主及農地地主分別簽約，雖與工業地地主已解約，但農地部分因暫無法源可與農地地主解約，農地地主又來函主張將沒收750 萬之已付價金，被上訴人為避免損害擴大，不得已支付全部之農地價金；被上訴人因此受有重大損失，即花費2,467 萬元鉅資購買農地。
(二)按「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」、「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」，民法第567條第2 項、第571條、不動產經紀業管理條例第21條、第26條第1、2項定有明文。本件上訴人事前顯未善盡調查義務，自不得請求報酬，理由分述如下：
１、上訴人雖主張其依照土地謄本上之記載即謂已盡善良管理人之注意義務，惟上訴人既以經營仲介居間不動產為業，該調查義務顯非僅止於查閱土地謄本，並依謄本上之記載向買方報告土地上之地目而已，尚仍應按善良管理人之注意義務為其他必要之調查。
２、且興建廠房用地之性質亦不同於一般土地、房屋買賣，上訴人於刊登廣告時，係以工業地出售為名目，道路需與農地配合買賣，是上訴人既以「便宜工業地」為其廣告內容，故系爭土地是否得興建廠房，自屬應須特別注意之事項；然上訴人僅就土地謄本即逕認該工業地得興建廠房，並作為廣告內容，是上訴人於執行本件居間仲介業務時，自有違善良管理人之注意義務。
３、又上訴人明知受託出售之土地為科技園區內之土地，且知被上訴人購買系爭土地之目的在於作為興建廠房之用、被上訴人購買系爭1153、1462地號農地係為與系爭1441地號工業地配合購買以興建廠房等情，而上訴人係專業之仲介公司，理應善盡調查義務，向主管機關查詢土地之用途及相關規範；但上訴人卻僅依循一般平常百姓申請土地登記謄本之動作，難謂已盡善良管理人之注意義務。因上訴人未盡調查義務，致被上訴人不得不購買前開兩筆農地，而受鉅額損失，依民法第567條、第571條規定，上訴人既未盡其詳實調查義務，自不得請求給付居間報酬。
(三)再依經濟部工業局函文所指產業創新條例第51條之規定：「公共設施用地之租售、設定負擔或其他處分，非經直轄市、縣（市）主管機關核准，不生效力。」，本件系爭1441地號土地屬公共設施之綠地，既未經主管機關核准，自不得買賣，縱私下買賣，亦不生效力；故就系爭1441地號工業地部分，上訴人本於無效之買賣，請求仲介費，自亦於法無據。
(四)又按「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，固於其所得報酬並無影響，惟當事人間若另行約定以某一事實之發生，即應為報酬返還之條件，法律既無禁止之規定，本於契約自由原則，自不能謂其不發生法律上之效力。」(最高法院70年度台上字第787號判決參照) 。經查，兩造就系爭土地簽立系爭委託書時，於系爭委託書第4條約定「乙方(即上訴人)為甲方(即被上訴人) 仲介本宗不動產，甲方應於成交時給付乙方服務報酬，為成交價之百分之一，並應於簽約時以現金一次付足。」，並於系爭委託書空白處分別以手寫特別加註「本買賣標的物必須要申請建築線完成，契約才生效，如建築線無法訂建築線，本契約無效」、「同地號1462地號持分，林烜彰等三人共159.401 坪，須無條件將持分過戶給買方，及配合‧‧‧公共設施‧‧‧等及建築時申請建築線，不能定建築線時，契約無效」，此有系爭委託書二件在卷可稽(見支付命令卷第4、5頁)，參以兩造均不否認上訴人購買系爭1441地號土地係為興建廠房使用，另價購系爭15
53、1462地號土地目的係為興建廠房作為指定建築線，則通觀全文及斟酌兩造立約當時之情形，應解為系爭委託書為附有以系爭1441地號土地無法興建廠房為居間契約之解除條件，如條件成就時，系爭委託書當然失其效力，無待當事人為任何意思表示，上訴人亦不得再依系爭委託書契約向被上訴人請求服務報酬。而查系爭1441地號土地重測前為口公館段107-10地號，依經濟部95年5月2日核定之「廣源科技工業園區變更開發及興辦事業計畫書」，系爭1441地號土地規劃為綠地使用，依「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」之規範，屬公共設施用地，應按所核定之計畫內容使用，非屬可供建廠之用地，有經濟部工業局103年10月1日工地字第10300845160號函及苗栗縣政府103年10月6日府苗建字第1030195641號函附卷可稽(見原審卷第45、46頁) ，並為兩造所不爭，是系爭1441地號土地既確無法興建廠房，則系爭委託書契約已因解除條件成就而失其效力，上訴人本於委託契約向被上訴人請求服務報酬，自非有據。
(五)退步言之，雖上訴人引用最高法院49年台上字第1646號判例謂：居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，故上訴人仍得據以請求如聲明之仲介費用云云。然上開判例意旨應係專指契約經媒介成立後，當事人任意解除，或有一方違約，他方解約之情形(最高法院87年台上字第2757號判決)，應不包括仲介業者未盡調查義務，致雙方當事人因而解約之情形，否則將與誠信原則有違。再退步言之，縱令上訴人得請求本件服務報酬，惟被上訴人亦得依民法第572 條規定，請求酌減上訴人之報酬，蓋上訴人於買賣契約簽訂前，未能提供專業之協助，致被上訴人須另訟請求緯定公司返還價金及不得已購買農地，顯見兩造約定之報酬，較居間人所提供服務之價值，有為數過鉅且顯失公平之情形，被上訴人自得請求法院酌減報酬。
(六)末按不動產經紀業管理條例第21條規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」、第26條第
1、2項規定：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」。本件縱令上訴人得向被上訴人請求居間報酬，惟因上訴人執行業務之過失，致被上訴人花費鉅資2,467 萬元購買農地、解約損失信託系爭1441地號土地買賣價金669萬(簽約款223萬元、備證款446萬元，合計669萬元)期間(103年7月6日至103年11月6日)之利息112,721元【計算式：669,000×5%÷365×(31+31+30+31)＝112,721】，所受損害甚鉅，被上訴人自得就此部分範圍內主張抵銷等語，資為抗辯。
三、上訴人起訴請求被上訴人應給付上訴人469,879元，及自103年11月7日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明為：(一)原判決廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人469,879 元，及自103年11月7日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。(三)訴訟費用由被上訴人負擔。(四)第二項請求，上訴人願提供現金為擔保，請准予宣告假執行。
被上訴人則於本院答辯聲明：(一)上訴駁回。(二)訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：
(一)上訴人於103年5月間在網路上刊登「廣源科技工業地、14
87.86坪(4918.55平方公尺)、苗栗縣竹南鎮、空地、使用分區工業區、面寬160 米、特色：◎正高科技園區，緊臨北二高。◎唯一園區最便宜工業地。◎唯一出售，未來增值大，大面寬。道路可與農地配合買賣」之廣告。
(二)被上訴人因欲覓地興建廠房，乃就坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地(使用地類別：丁種建築用地)及同段1553、1462地號土地(使用地類別：農牧用地)與上訴人簽立買賣議價委託書。其中被上訴人購買系爭1553、1462地號土地之目的係作為興建廠房建築線指定使用。
(三)被上訴人於103 年7月4日以其配偶蔡淑珊名義分別與系爭1553、1462地號土地所有權人林烜彰等三人及系爭1441地號土地所有權人緯定公司簽訂買賣契約，買賣價金分別為24,670,000元及22,317,900元，共計46,987,900元，被上訴人尚未給付服務報酬。
(四)系爭1441地號土地重測前為口公館段107-10地號，依經濟部95年5 月22日核定之「廣源科技工業園區變更開發及興辦事業計畫書」，系爭1441地號土地規劃為綠地使用，依「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」之規範，屬公共設施用地，應按所核定之計畫內容使用，非屬可供建廠之用地。
(五)被上訴人於103 年10月間，以上開事由對緯定公司起訴請求返還價金，雙方並於103年11月3日合意解除買賣契約。
五、本院之判斷：
(一)按「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。」，最高法院18年上字第1727號判例可資參照。次按「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，固於其所得報酬並無影響，惟當事人間若另行約定以某一事實之發生，即應為報酬返還之條件，法律既無禁止之規定，本於契約自由原則，自不能謂其不發生法律上之效力。」( 最高法院70年度台上字第787號判決意旨參照)。經查，兩造於103年5月28日就系爭1441地號土地(使用地類別：丁種建築用地)及同段1553、1462地號(使用地類別：農牧用地)分別簽立委託書，並於委託書第4條約定「乙方(即上訴人)為甲方(即被上訴人 )仲介本宗不動產，甲方應於成交時給付乙方服務報酬，為成交價之百分之一，並應於簽約時以現金一次付足。」，及於委託書空白處以手寫特別加註「本買賣標的物必須要申請建築線完成，契約才生效，如建築線無法訂建築線，本契約無效」、「同地號1462地號持分，林烜彰等三人共159.401 坪，須無條件將持分過戶給買方，及配合…公共設施……等及建築時申請建築線，不能定建築線時，契約無效」，此有委託書二件在卷可稽( 見支付命令卷第4、5頁 )。參以兩造均不否認被上訴人購買系爭1441地號土地係為興建廠房使用，另價購系爭1553、1462地號土地目的係為興建廠房作為指定建築線，則通觀全文及斟酌兩造立約當時之情形，應解為系爭二件委託書均附有以系爭1441地號土地無法興建廠房為居間契約之解除條件，如條件成就時，系爭委託契約當然失其效力，無待當事人為任何意思表示，上訴人亦不得再依委託契約向被上訴人請求服務報酬。
(二)按「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。依當事人之特約，使條件成就之效果，不於條件成就之時發生者，依其特約。」民法第99條定有明文。查系爭1441地號土地重測前為口公館段107-10地號，依經濟部95年5 月22日核定之「廣源科技工業園區變更開發及興辦事業計畫書」，系爭1441地號土地規劃為綠地使用，依「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」之規範，屬公共設施用地，應按所核定之計畫內容使用，非屬可供建廠之用地，有經濟部工業局103年10月1日工地字第10300845160 號函及苗栗縣政府103年10月6日府苗建字第1030195641號函附卷可稽(見原審卷第45、46頁)，並為兩造所不爭。是系爭1441地號土地既確無法興建廠房，則系爭委託契約已因解除條件成就而失其效力，上訴人本於委託契約向被上訴人請求服務報酬，已非有據。
(三)次按「中央主管機關、直轄市、縣(市)主管機關、公民營事業或興辦產業人得勘選面積達一定規模之土地，擬具可行性規劃報告，並依都市計畫法或區域計畫法、環境影響評估法及其他相關法規提具書件，經各該法規主管機關核准後，由中央主管機關核定產業園區之設置。」、「產業園區得規劃下列用地：一、產業用地。二、社區用地。三、公共設施用地。四、其他經中央主管機關核定之用地。」、「公民營事業或興辦產業人為開發產業園區需用私有土地時，應自行取得。」、「產業園區應依下列規定成立管理機構，辦理產業園區內公共設施用地及公共建築物與設施之管理維護及相關服務輔導事宜：……二、公民營事業開發之產業園區，由各該公民營事業於辦理土地租售時，向所在地直轄市、縣(市)主管機關申請成立法人性質之管理機構。三、二以上興辦產業人聯合申請設置產業園區，應自所在地直轄市、縣(市)主管機關公告設置時，成立管理機構。四、單一興辦產業人申請設置之產業園區或該產業園區全部租售予另一單一興辦產業人單獨使用時，得免成立管理機構。」、「公民營事業開發之產業園區，其公共設施用地及公共建築物與設施之所有權，應無償移轉登記予各該管理機構。但公共設施用地及公共建築物與設施係供不特定對象使用或屬社區範圍內者，其所有權應登記為所在地之直轄市、縣(市)有，並由該直轄市、縣(市)主管機關管理。前項公民營事業移轉登記所有權予各該管理機構後，該公共設施用地或公共建築物與設施之租售、設定負擔或為其他處分，非經直轄市、縣(市)主管機關核准，不生效力。」，產業創新條例第33條第1 項、第39條第1項、第43條第1項、第50條第1項、第51條第2 項、第3項分別定有明文。是就單一興辦產業人申請設置之產業園區雖得免成立管理機構，但應自行取得開發產業園區內之私有土地，另公民營事業開發之產業園區，其公共設施用地及公共建築物與設施之所有權，應無償移轉登記予各該管理機構，且於移轉後，該公共設施用地或公共建築物與設施之租售、設定負擔或為其他處分，非經直轄市、縣 (市 )主管機關核准，不生效力。本件系爭1441地號土地屬廣源電子股份有限公司申請之「廣源科技工業園區變更開發暨事業計畫書」範圍內之私有公共設施綠地，依上開規定，自應由興辦產業人自行價購取得，且於移轉予各該管理機構或興辦產業人後，該公共設施用地之租售、設定負擔或為其他處分，非經直轄市、縣(市)主管機關核准，不生效力。系爭1441地號土地既尚未經該興辦產業人取得，性質上仍屬可融通物，非不得買賣，是被上訴人辯稱系爭1441地號土地之買賣契約違反上開禁止規定而無效云云，尚有誤會。
(四)又按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」民法第568 條固定有明文。惟條文之立法理由為「查民律草案第759 條理由謂居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。」，互核該條文規定及立法理由以觀，居間人須其所媒介之契約為合法有效成立，始得請求報酬，如契約嗣後經撤銷，應不得請求。本件上訴人雖主張其信賴系爭1441地號土地登記謄本「地目：建，使用分區：工業區，使用地類別：丁種建築用地」之記載，認該地屬可供建築之用地而媒介，已盡善良管理人之注意義務而無可歸責之事由云云。惟查「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查義務」，民法第567條定有明文。而前開條文第2項係於88年4 月21日修正公布所增訂，其增訂之立法理由為「目前社會上，以居間為營業者日多，為保障當事人權益及維護交易安全，爰增訂第2 項，明定此種以居間為營業之人，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」，益徵以居間為營業者，對於訂約相關事項，自較一般居間人負有更重之積極調查義務。蓋該條第
1 項所指之一般居間人僅「應就其所知，據實報告」，惟第2 項所指以居間為營業者，則負有調查之義務。次按「查仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。…，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責。」(最高法院84年度台上字第1064號民事裁判參照)。本件上訴人既係以居間仲介為營業，自具房地買賣之專業知識，且針對其所為之居間行為，既向消費者收取相當之佣金 (服務費 )，自應就其所從事之業務負善盡調查之義務。且上訴人既於網路上刊登「廣源科技工業地、1487.86坪(49
18.55平方公尺)、苗栗縣竹南鎮、空地、使用分區工業區、面寬160 米、特色：◎正高科技園區，緊臨北二高。◎唯一園區最便宜工業地。◎唯一出售，未來增值大，大面寬。道路可與農地配合買賣」之廣告，顯明知系爭1441地號土地屬廣源科技園區內之工業地，依其專業知識，自應主動積極向主管機關查詢系爭土地用途及使用規範，惟其竟疏而不為，逕依土地謄本上之記載認定可供建築，顯屬未盡善良管理人之注意義務。至土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護因信賴登記而辦理土地權利新登記之第三人而設。本件上訴人僅係居間系爭1441地號土地買賣之仲介業者，亦未取得該前開土地之權利，自無土地登記公信力之問題，上訴人竟執前詞主張信賴登記而欲脫免其調查義務，顯與上開法文意旨不符，要無足採。又上訴人雖主張經其向台灣省不動產仲介經紀商業同業公會聯合會函查有關非都市計畫區土地問題，經其函覆：「非都市計畫區內之工業區土地簽訂合約是必需隨附土地登記簿謄本，且謄本中即有使用分區，若需調閱原始的使用分區用途則需再向原裁定單位申請，如市政府工商發展科、經濟部工業局或相關單位」、「不動產經紀業之任何相關單位是沒有此權限的」乙節，惟被上訴人既得以私人名義向經濟部工業局、苗栗縣0000000000地號土地可否作為工廠建築使用事宜，此有被上訴人提出經濟部工業局103 年10月1日工地字第10300845160 號函、苗栗縣政府103年10月6 日函文各一紙附卷可佐(詳原審卷第45頁及第46頁)，足見上訴人亦得於被上訴人正式締訂土地買賣契約書以前，已取得被上訴人授權或以身為被上訴人代理人方式加以詢問，是以，上訴人前開所辯，要無足採。再者，被上訴人價購系爭1441地號土地係為興建廠房使用，為兩造所不爭，其因誤認系爭土地為可供建築之用地而買受，自屬土地性質之錯誤，且為交易上認為重要之事項，應適用民法第88條第2 項規定，視為意思表示內容之錯誤。且被上訴人於103 年10月間，以上開事由對訴外人緯定公司起訴請求返還價金，雙方並於103年11月3日合意解除系爭1441地號土地之買賣契約，業如前述。是系爭1441地號土地之買賣契約雖非經撤銷而自始無效，惟上訴人於締約前未盡前開調查義務，致使系爭買賣契約因具有得撤銷之原因而經買賣雙方合意解除，依前開說明意旨，仍應視為與契約經撤銷之情形相同，而不得請求仲介系爭土地之服務費。
(五)綜上所述，本件上訴人應不得向被上訴人請求服務報酬。從而，上訴人依系爭委託書之約定，請求被上訴人給付469,879 元仲介費及自支付命令送達被告翌日即103年11月7日起至清償日止之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另本件上訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 28 日
民事第二庭審判長法 官 王佳惠
法 官 朱美璘法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 10 月 28 日
書記官 林兆嘉