臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第319號原 告 鄒添德訴訟代理人 張玉琳律師
彭火炎律師被 告 徐薇雅
芮繼仁前列二人共同訴訟代理人 徐玉銘被 告 陳其鴻
黃妍溱前列二人共同訴訟代理人 林蓉善前列四人共同訴訟代理人 吳世敏律師
苗繼業律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國104年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就如附表所示被告所有土地權利範圍有優先購買權存在。
就前項土地之權利範圍，被告芮繼仁應以新臺幣叁佰叁拾捌萬捌仟元、被告陳其鴻應以新臺幣貳佰貳拾萬元、被告徐薇雅應以新臺幣玖仟元、被告黃妍溱應以新臺幣玖仟元之價格，與原告訂立書面買賣契約，並於原告各給付被告同上金額之同時，各將如附表所示土地權利範圍移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參意旨照）。查原告主張就被告等人於103年12月25日出賣坐落新○○○鄉○○○段164、17
6、188、195、196、197地號等6筆土地予訴外人李竟壕，而原告為上開6筆土地之共有人，依土地法第34條之1第4項規定有優先承購權存在，然為被告等人以上開與訴外人李竟壕間之買賣契約已解除為由，否認原告之主張，是原告究有無上開優先承購權存在，其私法上之地位有受侵害之危險，且得以本件確認之判決除去，揆諸首開規定及判例意旨，原告提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益甚明。被告雖辯以兩造事後已協議將前開6筆土地進行共有物分割，本件並無確認利益等語，惟此協議書與優先承購權存在與否乃不同之法律關係，無礙於本件訴訟確認利益之認定，併此敘明。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、緣坐落新竹縣○○鄉○○○段164、176、188、195、196、197地號等6筆土地（下稱系爭土地），係訴外人鄒燈炳、鄒炳烘及原告、被告黃妍溱、陳基鴻、芮繼仁、徐薇雅共計7人分別共有，被告黃妍溱、陳基鴻、芮繼仁、徐薇雅等4人之權利範圍如附表所示。被告黃妍溱等4人將系爭土地全部依土地法第34條之1第1項規定出賣予訴外人李竟壕，並於民國103年12月25日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於同年月30日寄發竹東長春郵局第189號存證信函予原告，告稱擬依土地法第34條之1規定出售上開6筆土地予訴外人李竟壕，原告如願依同樣條件優先承購者，請於函到10日內以書面表示願意承購，並於期限內至劉念慈地政士事務所簽訂買賣契約及支付價金，如不擬優先承購，亦於期限內表示願意配合出售，以便辦理移轉登記。原告即於10日內之104年1月9日以關西郵局第5號存證信函回覆願以相同價格優先承購，而被告黃妍溱、陳基鴻、芮繼仁、徐薇雅分別於104年1月14日、1月12日（原告誤載為1月9日）、1月12日、1月12日收訖。嗣於104年1月19日被告再以竹東長春郵局第13號存證信函催告原告於函達3日內簽訂買賣契約並支付價金，經原告備妥新竹市○○街郵局支票為簽約款，包含被告芮繼仁部分新臺幣（下同）338,800元、被告陳其鴻部分220,000元、被告徐薇雅部分900元、被告黃妍溱部分900元，於104年1月22日擬前往所指定代書處簽約，但經電稱改於104年1月28日，原告則於當日將上開支票傳真至該代書事務所。其後又來電告稱請原告於104年2月6日再行前往，惟該日原告攜帶支票依約前往，又經告稱被告等擬與訴外人李竟壕解除契約等情，藉詞否認原告依土地法第34條之1第4項所定之優先承購權存在，是原告應得請求確認本件優先承購權存在，及依民法第758條之規定，被告應依相同價格與原告訂立書面契約，並於原告給付買賣價金之同時，各將渠等所有如附表所示之土地應有部分移轉登記予原告。
二、為此，爰依土地法第34條之1及民法第758條規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠確認原告就如附表所示被告所有土地權利範圍有優先購買權存在。㈡就前項土地之權利範圍，被告芮繼仁應以3,388,000元、被告陳其鴻應以2,200,000元、被告徐薇雅應以9,000元、被告黃妍溱應以9,000元之價格，與原告訂立書面買賣契約，並於原告各給付被告同上金額之同時，各將如附表所示土地權利範圍移轉登記予原告。
貳、被告則以：
一、原告所寄發之104年1月9日關西郵局第5號存證信函，僅提及其有意願主張優先承購，然對於以何條件、何內容購買，均付之闕如，難認已於期間內為優先承購之意思表示，依法即喪失優先承購權。
二、被告等人與訴外人李竟壕間之系爭土地買賣契約，已於104年1月22日合意解除，參諸臺灣高等法院100年度重上字第55號民事判決所揭：「土地法第34條之1規定之他共有人優先承購權，以共有人與買受人間之買賣存在為前提，則本件既已無買賣契約存在，則上訴人即無優先承買權可言，故上訴人主張其優先承買權存在云云，即不足採，進而上訴人主張行使優先承購權，並請求在給付價金之同時移轉登記系爭土地予上訴人云云，自屬無據。」原告自無優先承購權可言等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
叁、兩造不爭執事項：
一、系爭土地為兩造及訴外人鄒燈炳、鄒炳烘所共有，被告之權利範圍如附表所示。
二、被告等人將系爭土地全部依土地法第34條之1 第1 項規定出賣予訴外人李竟壕，並於103 年12月25日簽訂不動產買賣契約書（即系爭買賣契約）。被告乃於同年月30日寄發竹東長春郵局第189號存證信函予原告，通知原告於10日內以書面表示是否以同樣條件優先承購。
三、原告於104年1月9日寄發關西郵局第5號存證信函，表示有意願就系爭土地主張優先承購，並經被告黃妍溱、陳基鴻、芮繼仁、徐薇雅分別於104年1月14日、1月12日、1月12日、1月12日收訖。
四、被告嗣於104年1月19日寄發竹東長春郵局第13號存證信函，催告原告簽訂買賣契約並支付價金。
肆、兩造之爭點：
一、本件原告主張其就與被告共有之系爭6筆土地有優先承購權是否有理由？被告辯稱原告並未在接獲出賣通知後10日內為優先承購之意思表示，已喪失優先承購權；本件已無買賣契約存在，原告並無優先承購權，是否可採？
二、承上，倘有理由，則原告請求被告應依相同條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付本件買賣價金予被告之同時各將其等所有之土地應有部分移轉登記予原告，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、原告主張就其與被告共有之系爭土地有優先承購權，為有理由，被告辯稱原告未在接獲出賣通知後10日內為優先承購之意思表示，已喪失優先承購權，或系爭買賣契約業經解除，原告自無優先承購權存在等情，均不足採：
㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格優先承
購，土地法第34條之1第4項定有明文。又土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4項規定應有優先承購之權利，有最高法院96年度台抗字第408號裁判意旨可參。
㈡原告主張系爭土地為兩造及訴外人鄒燈炳、鄒炳烘等7人所
共有，被告等人之應有部分如附表所示，被告等人因於103年12月25日與訴外人李竟壕簽立系爭買賣契約，將系爭土地全部以8,874,000元價金出售，乃於103年12月30日以存證信函通知原告得於10日內以書面表示以同樣條件行使優先承購權，原告已於104年1月9日函覆表示行使優先承購權，並均經被告等4人至遲於同年月14日收受存證信函，被告嗣後亦函催原告簽訂買賣契約並支付價金等情，業據其提出土地登記謄本6份、103年12月30日竹東長春郵局第189號存證信函、104年1月9日關西郵局第5號存證信函暨收件回執與掛號查詢、104年1月19日竹東長春郵局第13號存證信函等件為證（見本院104年度司竹調字第35號卷第10至41頁），堪信為真實。
㈢被告固辯稱原告並未在接獲出賣通知後10日內表示以系爭買
賣契約「同樣條件」優先承購之意思，應已喪失優先承購之權利云云。惟查，原告接獲被告所寄出之出賣通知後，已於10日內以104年1月9日關西郵局第5號存證信函回覆依法主張優先承購權，並請求被告提供出售之買賣契約影本供參，該意思表示亦已達到被告等4人，已為兩造所不爭執，應可認原告本意即係依被告出售與訴外人李竟壕之相同條件行使優先承購權，否則無回函表示優先承購之必要，要不得僅因未明載「同樣條件」或相同旨意之文字，即率然否定原告主張優先承購權之真意。況查，被告接獲上開回函後，曾於同年月19日以竹東長春郵局第13號存證信函對原告函稱：「…台端以書面表示有意願主張優先承購，即居於買受人地位，經本人之地政士助理親自前往台端住家提出買賣合約書正本供台端審閱後，仍未明確允諾何時以相同條件及金額與本人簽訂正式合約並支付價金；…於收受本函3日內…與本人簽訂正式買賣契約並支付價金」等語，可見被告亦認原告同意以同樣條件承購系爭土地，惟因簽約時間尚未確定，故函催原告於3日內完成買賣契約之簽訂與價金交付，倘原告並非以同樣條件優先承購，此函文當不可能有「居於買受人地位」、「相同條件及金額」等文意，更無催促原告與其簽約之理，是被告上開所辯，不足為採。
㈣被告雖另以其與訴外人李竟壕於原買賣契約上書寫無條件解
除契約之文字（見本院卷第12頁）辯稱系爭買賣契約業經被告與訴外人李竟壕合意解除，故原告之優先承購權不存在等語，惟查：
1.關於解除系爭買賣契約之原因，依被告答辯狀所載，係因漏未將訴外人李竟壕於取得系爭土地後應無償提供部分土地，作為被告芮繼仁所有與系爭土地比鄰之土地聯外使用之約定記載於買賣契約，將導致優先承購之共有人如不願承擔此一條件即形成袋地之情況，始於104年1月22日合意解除買賣契約（見本院卷第1頁背面），核與證人李竟壕於104年6月26日到庭具結證稱：伊除購買系爭土地外，尚打算購置後方一大片土地計劃從事休閒產業使用，若系爭土地無法順利購得，其他土地亦不會購買，因被告陳其鴻告知系爭土地有共有人優先承購問題，與被告簽約之始就附帶如無法取得系爭土地產權即解約之條件，嗣因原告主張優先承購權，被告陳其鴻表示將土地整合完成後再出賣給伊，雙方乃解除原買賣契約等語（見本院卷第29頁及背面），對解約原因之陳述顯不相一致，無從逕認兩造已有解除系爭買賣契約之事實存在。再查，證人李竟壕證述解除系爭買賣契約後，被告陳其鴻將其所付之頭期款80萬元以現金退還，其拿到後便丟到後車廂，沒有整筆存入銀行，之後如何處理忘記了等語（見本院卷第30頁），此情與證人在簽約當日所付金額887,400元（見本院卷第12頁背面）不符，且證人在收受該筆退還80萬元現金後處理方式亦違常情，尚難盡信。準此，被告所陳既與證人李竟壕所證有間，而證人李竟壕證述又與情理相悖，是被告辯稱系爭買賣契約業經被告與證人李竟壕合意解除乙節，是否真實，實屬有疑。
2.況按土地法第34條之1執行要點十、㈡明定：「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即他共有人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力」。按土地法第34條之1第4項所定之他共有人優先承購權，固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，應不得再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用（最高法院84年度台上字第2134號判決意旨參照）。又按共有人出賣公同共有土地或建築改良物時，他共有人得以同一價格優先承購。該優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院95年度台上字第2214號判決意旨參照）。
查，系爭買賣契約於103年12月25日簽訂，原告在接獲被告出賣系爭土地之通知後，即於10日期限內之104年1月9日以關西郵局第5號存證信函主張行使優先購買權並經被告4人收受，而被告所提出由其與證人李竟壕二人簽名蓋印同意解除契約之手寫文書所示（見本院卷第12頁下方），系爭買賣契約係經當事人於104年1月22日合意解除，可知在時間排序上，原告之優先承購權行使在前，系爭買賣契約之合意解除在後，則原告在行使優先承購權時，系爭買賣契約確屬有效存在，揆之前揭說明，原告之優先承購權行使，堪認合法，兩造間就系爭土地，已於原告行使優先承購之形成權而成立買賣契約甚明，不因被告與訴外人李竟壕間之買賣契約解除而受影響。至被告所舉臺灣高等法院100年度重上字第55號判決所持見解，該判決事實係因出賣人與第三人之買賣契約解除在先，共有人之優先承購權行使在後，始導出「他共有人優先承購權，以共有人與買受人間之買賣存在為前提」之結論，與本件情形不同，自無從比附援引。被告此部份所辯，不足採取。
㈤從而，原告已依法行使優先承購權，系爭買賣契約應認屬有
效成立，被告所辯，均不足採，原告訴請確認就系爭土地有優先購買權存在，洵屬有據。
二、原告請求被告應依系爭買賣契約之相同條件與原告訂立買賣契約之書面，並於原告給付本件買賣價金予被告之同時各將如附表所示應有部分移轉登記予原告，為有理由：
按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；前項行為，應以書面為之，民法第75
8 條定有明文。次按買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之，亦為同法第369條所明定。查，本件兩造就系爭土地於原告以存證信函表示行使優先承買權時，即已成立買賣契約，業經認定如前，且該契約既以取得不動產物權為內容，依上揭規定，自應以書面為之，且被告就買賣標的物即系爭土地如附表所示之應有部分之交付，與原告之價金給付，因無其他法律規定或契約訂定或習慣認為應分別為之，自當同時履行。準此，原告請求以系爭買賣契約同一價格，即被告等4人如附表所示應有部分之買賣價金分別係：被告芮繼仁部分為3,388,000元、被告陳其鴻部分為2,200,000元、被告徐薇雅部分為9,000元、被告黃妍溱部分為9,000元之買賣條件優先承買，並請求於原告給付前開買賣價金之同時，被告等4人應移轉登記如附表所示土地應有部分，合於法律規定，應認有理由。
陸、綜上所述，原告主張依土地法第34條之1第4項、民法第758條規定及買賣之法律關係，請求㈠確認原告就如附表所示被告所有土地權利範圍有優先購買權存在。㈡就前項土地之權利範圍，被告芮繼仁應以3,388,000元、被告陳其鴻應以2,200,000元、被告徐薇雅應以9,000元、被告黃妍溱應以9,000元之價格，與原告訂立書面買賣契約，並於原告各給付被告同上金額之同時，各將如附表所示土地權利範圍移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 7 日
民事第一庭 法 官 羅紫庭以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 7 日
書記官 王裴雯附表：
┌──────┬───────────────────┐│土 地 地 號 │ 被 告 權 利 範 圍 ││（新竹縣橫山├────┬────┬────┬───○○○鄉○○○段）│芮繼仁 │陳其鴻 │徐薇雅 │黃妍溱 │├──────┼────┼────┼────┼────┤│164地號 │1/3 │248/1000│1/1000 │1/1000 │├──────┼────┼────┼────┼────┤│176地號 │10/24 │248/1000│1/1000 │1/1000 │├──────┼────┼────┼────┼────┤│188地號 │10/24 │248/1000│1/1000 │1/1000 │├──────┼────┼────┼────┼────┤│195地號 │10/24 │248/1000│1/1000 │1/1000 │├──────┼────┼────┼────┼────┤│196地號 │10/24 │248/1000│1/1000 │1/1000 │├──────┼────┼────┼────┼────┤│197地號 │10/24 │248/1000│1/1000 │1/1000 │└──────┴────┴────┴────┴────┘