臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第413號原 告 童幼君訴訟代理人 張績寶律師被 告 張穎涵訴訟代理人 鍾添錦律師複代理人 孫立德上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國105 年1 月25日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。原告以被告於民國103 年5 月31日乘原告急迫、輕率及無經驗情況下以新臺幣（下同）16,000,000元出售坐落新竹市○○段○○○ ○號土地權利範圍11046/34911 及其上1162建號即門牌號碼新竹市○○路○○號房屋（下稱系爭房地）予原告為由，先位請求減少買賣價金，被為請求撤銷兩造間就系爭房地買賣，聲明請求：（一）先位聲明：兩造間不動產買賣合約所約定之買賣價金，被告應減少4,000,000 元；（二）備位請求：撤銷與被告間不動產買賣之法律行為，被告應返還原告3,800,650 元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之遲延利息。嗣於訴訟進行中更正聲明為：（一）先位聲明：被告與原告於103 年5 月31日就系爭房地之買賣契約價金，應自原約定價金中減少4,000,000 元；
（二）備位聲明：⒈被告與原告於103 年5 月31日就系爭房地之買賣行為，應予撤銷。⒉被告應給付原告3,800,650 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息之事實，有民事起訴狀及民事更正聲明暨準備續狀（見本院卷第1 至3 頁、第71至74頁）在卷可稽。經核原告前開聲明之變更，自始均主張同一事實理由，未變更訴訟標的，其聲明之更正應屬法律上陳述之更正，揆諸前揭規定，尚無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告因原告之夫經營飛騰營造股份有限公司（下稱飛騰公司），為求能順利承包被告之代理人（履行輔助人）彭元成於鄰近位在新竹市○○段○○○○○ ○號土地上之建案，未經深思查證，即相信訴外人彭元成及被告所稱：「若原告買下系爭房屋，展現合作誠意，將來尚有許多建案可繼續承包合作」等語，而於103 年5 月31日輕率以16,000,000元向被告買受系爭房屋。訂約當時，原告本已聯絡訴外人高仁宏律師前來，然被告堅持不需律師、代書，而要求原告將其口述內容手寫下來，逕作為兩造間之買賣契約。原告向被告購買系爭房地前，並無購買透天房屋經驗，訂約前未徵詢其夫意見，亦未調閱土地登記謄本。嗣原告於10
4 年農曆年間發現房屋坐落之基地並無獨立產權，及系爭房地之買賣價格明顯高於相鄰之2 棟透天房屋。
（二）原告向被告購買之系爭房地，係位在連棟3 戶之中間1 戶，房屋左右牆壁未能開窗，通風及採光均不佳，價值自應不如隔鄰2 戶。又房屋所坐落之土地面積為110.46㎡，建物面積為243.26㎡，售價為16,000,000元，而相鄰之1161建號即門牌號碼：新竹市○○路○○號房屋（下稱48號房屋）坐落之土地面積為129.04㎡，建物面積為247.98㎡，售價為14,500,000元，相鄰之另一戶1163建號即門牌號碼：
先竹市○○路○○號房屋（下稱52號房屋）坐落之土地面積為109.61㎡，建物面積為234.06㎡，售價為12,500,000元，則經以「房地總價除以（土地+ 建物總面積）」之方式換算後，系爭房地之單價有明顯遭被告刻意抬高情形，總售價差額高達數百萬元（計算式如下：⒈1162建號房屋：
16,000,000元÷（110.46㎡＋243.26㎡）＝45,234元/ ㎡。⒉1161建號：14,500,000元÷（129.04㎡＋247.98㎡）＝38,459元/ ㎡。⒊1163建號：12,500,000元÷（109.61㎡＋234.06㎡）＝36,372元/ ㎡。）。
（三）又原告向被告購買1162建號房屋坐落基地並未分割為單獨所有，而係與相鄰之另2 戶共有同一筆地號土地，應有部分11046/34911 ，與一般透天厝之基地多為獨立地號產權之情形不同，將致系爭房地價值減損。
（四）再者，被告於原告於103 年5 月31日買受系爭房地後已將系爭房地交予原告占有使用，然被告為規避奢侈稅之規定，竟要求原告配合拖延至105 年1 月31日才辦理系爭房地之所有權移轉登記，此舉對於原告亦有顯失公平之情形。
（五）綜上，即兩造間就系爭房地之買賣顯有民法第74條暴利行為之情事。是本件買賣顯有民法第74條所規定「乘人急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定」之情形。則原告自得依法訴請減少價金，或撤銷本件買賣行為，再依不當得利之法律關係請求被告返還原告已給付之買賣價金。而原告所買受系爭房屋售價為16,000,000元，相鄰2 間房屋之售價分別為14,500,000元及12,500,000，而系爭房地位在連棟透天房屋之中間棟，價值應較相鄰
2 棟房屋為低，故系爭房地之合理售價應為12,000,000元，是原告請求被告減少買賣價金4,000,000 元，應屬合理。反之，如認本件買賣行為應予撤銷，因原告自兩造簽訂買賣契約至今，已給付3,800,650 元之買賣價金予被告，則本件買賣行為撤銷後，被告自應將其已受領之買賣價金3,800,650 元加計法定遲延利息返還予原告等語。並於本院聲明：⒈先位聲明：被告與原告於103 年5 月31日就系爭房地之買賣契約價金，應自原約定價金中減少4,000,00
0 元。⒉備位聲明：⑴被告與原告於103 年5 月31日就系爭房地之買賣行為，應予撤銷。⑵被告應給付原告3,800,
650 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、被告則以：
（一）被告並未乘原告急迫輕率或無經驗之情形於103 年5 月31日以16,000,000元出售系爭房地予原告，前開買賣價金依當時情形亦無顯失公平之情事。原告迄今僅支付買賣價金3,200,000 元，尚欠買賣價金12,800,000元未給付。另依兩造約定，原告應自103 年6 月1 日起繳納系爭房地貸款至系爭房屋移轉登記予原告之日止，惟原告僅繳納103 年
8 月、9 月、10月、11月、12月共5 個月貸款本息共214,
750 元，尚有103 年6 月、7 月、104 年1 月、2 月、3月、4 月、5 月共7 個月之貸款本息共300,650 元繳付。
（二）又系爭房屋1 、2 、4 樓有裝設採光罩，頂樓亦有裝設太陽能集熱器，相鄰之52號房屋因未裝設採光罩及太陽能集熱器（二項價格達數百萬之鉅），故其買賣價格為12,500,000元，而有價格上之差異。至另1 戶48號房屋買賣價金為14,600,000元，與系爭房地之買賣價格已屬接近，系爭房地之買賣價格並無明顯高於相鄰二間房屋之情事；況該買賣價格係經兩造合意訂定，自非暴利行為。
（三）至系爭房地基地雖係與相鄰2 戶房屋共同持分之土地，尚未分割為3 筆土地，惟此不影響買受人之所有權權能，原告主張有瑕疵，尤有誤解。
（四）綜上所述，系爭房地之買賣契約並無民法第74條所定暴利行為情形，原告起訴請求減少買賣價金，或撤銷買賣行為、返還買賣價金，均屬無據等語。並於本院聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張原告於103 年5 月31日以1,600,000 元向被告買受系爭房地之事實，有買賣合約書、土地、建物登記謄本（見本院卷第9-13頁）在卷可憑。是本件本院所應審究者為：（一）被告是否有利用原告急迫、輕率、或無經驗之情形使原告向被告買受系爭房屋？（二）原告以16,000,000元向被告購買系爭房屋，是否有顯失公平之情形？（三）原告是否得請求法院減少價金？（四）原告是否得請求撤銷兩造間買賣契約？經查：
（一）關於被告是否有利用原告急迫、輕率、或無經驗之情形使原告向被告買受系爭房屋部分：
⒈證人黃世光於本院證述：伊從事營建業約15年左右，主要
承攬公共工程的道路工程及土木工程，亦有整修、修繕房屋。原告買受系爭房屋前向伊表示訴外人彭元成有很多土地建築案，要提拔我們承攬他們公司的建築案，另外訴外人彭元成有系爭房地要賣，我們認為訴外人彭元成要提拔我們而他的房子有意要脫手，原告才與訴外人談到要買系爭房地的事情。訴外人彭元成並沒有說如果不買系爭房屋，工程就不要給我們做。簽約時彭元成有表示他有很多工程要給我們做，原告為展現他的誠意才向訴外人彭元成表示要買系爭房屋。簽約完我們就搬過去住，也去做訴外人彭元成建案的工程。該工程距離系爭房屋約5 公尺，係3棟房屋新建工程。伊不知道買賣價格是否合理，我們認為既然要合作，就沒有想價格是否合理這件事。簽約前，伊沒有調土地、建物謄本等語（見本院卷第111 頁-113頁）。
⒉參以證人所經營飛騰營造有限公司於兩造簽訂買買契約同
一日亦與訴外人元成佳建設有限公司就證人所稱距離系爭房屋約5 公尺3 棟房屋新建工程簽訂承攬契約，亦有工程合約書、營繕照片4 張（見本院卷14-25 頁、第79-80 頁）在卷可憑。另審酌原告配偶從事營建工作已有15年經驗，原告於購買系爭房地之前，與其配偶即黃世光商討關於是否洽購系爭房地相關情節，亦經證人黃世光證述在卷。且證人黃世光於本院證稱其之前所承攬工程雖多為公共工程道路工程及土木工程，然亦有房屋修繕工程經驗，足見證人對於房屋市場行情並非毫無經驗，原告於購買系爭房地前，既與證人有所商議等情以觀，足見原告係因訴外人彭元成表示要將工程交由原告配偶所經營公司承攬，基於感念提攜之情，並權衡利害之後，而主動提及願意購買系爭房屋，並非被告或訴外人彭元成明知原告或原告配偶有何急迫、輕率或無經驗之情形，並且利用該情形使原告簽訂系爭房屋買買契約。
（二）關於原告以16,000,000元向被告購買系爭房屋，是否有顯失公平之情形部分：
⒈原告雖主張系爭房地係位在連棟3 戶之中間1 戶，房屋左
右牆壁未能開窗，通風及採光均不佳，價值自應不如隔鄰
2 戶。惟系爭房屋與隔鄰48號、52號房屋相較，48號房屋坐落基地土地面積及建物面積均大於系爭房地，售價為14,500,000元，48號房屋坐落基地面積及建物面積與系爭房屋相近售價為12,500,000元，可知系爭系爭房地之單價有明顯遭被告刻意抬高情形，總售價差額高達數百萬元等語。
⒉惟按在私經濟領域，私人間本於契約自由原則及意思自主
之原則，當事人得在理性思考與自由經濟市場機制下，立於相互平等之基礎，斟酌情況，權衡損益，選擇締約之對象、方式及內容，以追求其締約之經濟目的。原告因感念訴外人彭元成提攜之情，於得知登記在被告名下系爭房地要出售，而表達願意購買之意。縱系爭房地價格高於隔鄰房屋，然亦係原告權衡損益後，而未與議價。則尚難以系爭房地價格高於隔鄰房地，而認原告以16,000,000元向被告購買系爭房屋，是否有顯失公平之情形。
⒊又原告主張向被告購買1162建號房屋坐落基地並未分割為
單獨所有，而係與相鄰之另2 戶共有同一筆地號土地，應有部分11046/34911 ，與一般透天厝之基地多為獨立地號產權之情形不同，將致系爭房地價值減損等語。然查：建商於興建集合式住宅時，數棟獨立建物就坐落基地究屬獨立產權或按建物面積按比例維持共有，於建築法上本屬允許，此亦非屬權利瑕疵。透天厝之基地為獨立地號產權價值與他人按建物面積按比例維持共有價值縱有所不同，亦係取決於市場機制制定價格，尚難以此認定系爭房地價值有所減損。
⒋原告復主張被告於原告於103 年5 月31日買受系爭房地後
已將系爭房地交予原告占有使用，然被告為規避奢侈稅之規定，竟要求原告配合拖延至105 年1 月31日才辦理系爭房地之所有權移轉登記，此舉對於原告亦有顯失公平之情形。惟按在私經濟領域，私人間本於契約自由原則及意思自主之原則，當事人得在理性思考與自由經濟市場機制下，立於相互平等之基礎，斟酌情況，權衡損益，選擇締約之對象、方式及內容，以追求其締約之經濟目的已如前述。原告主張前開情形究有何顯失公平情形，並未說明，其前開主張，亦難採信。
（三）關於原告是否得請求法院減少價金部分：被告並無利用原告急迫、輕率、或無經驗之情形使原告向被告買受系爭房屋，亦無顯失公平之情形，原告請求減少買賣架金，即屬無據。
（四）關於原告是否得請求撤銷兩造間買賣契約部分：被告並無利用原告急迫、輕率、或無經驗之情形使原告向被告買受系爭房屋，亦無顯失公平之情形，亦如前述，原告請求撤銷兩造間買賣契約，亦屬無據。原告請求被告返還不當得利之金額，亦毋庸予以審酌。
四、綜上所述，被告並無利用原告急迫、輕率、或無經驗之情形使原告向被告買受系爭房屋，買賣過程及價金給付亦無顯失公平之情形，原告先位請求減少買賣價金4,000,000 元，備位請求撤銷兩造間買賣契約，請求返還已支付價金3,800,65
0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 23 日
民事第二庭 法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 23 日
書記官 陳弘明