臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第567號原 告 李佳凌被 告 彭淑樺
許盛桀前 一 人訴訟代理人 温瑞鳳律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國104 年12月8日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰零捌萬元。
被告彭淑樺應給付原告參拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告彭淑樺負擔百分之五十五、由被告許盛桀負擔百分之四十，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時原聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）216 萬元；嗣於本院民國104年12月8 日言詞辯論期日當庭變更其聲明為：被告應連帶給付原告162 萬元，核係減縮應受判決事項之聲明，自應准許。
乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、伊於104年4月12日在住商不動產（即巨晟不動產仲介經紀有限公司）忠孝店與被告2 人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買被告2 人所共有坐落新竹市○○段00地號土地及其上702 建號建物（門牌號碼：新竹市○○路○ 段○○○ 號11樓，下稱系爭房地），約定買賣總價款為383 萬元，並約定被告應於104 年5 月30日前交屋。嗣伊分別於簽約次日支付頭期款40萬元、5 月5 日交付第二期款45萬元、5月15日交付最後尾款扣除銀行貸款部分之差價23萬元，共計已支付買賣價金108 萬元。惟伊卻於104 年5 月29日接獲被告後悔不願出售系爭房地之通知，被告已明顯違反契約義務，復經伊多次寄發存證信函及律師函書面通知催告被告儘速履行系爭買賣契約義務，被告仍遲遲未交付系爭房地，至此，伊依約解除系爭買賣契約。為此，爰依系爭賣賣契約第8條第1 項約定，提起本件訴訟，請求被告返還伊已支付之買賣價金10 8萬元及給付已支付價金總額半數之懲罰性違約金54萬元等語，並聲明：被告應連帶給付原告162 萬元。
貳、被告方面：
一、被告彭淑樺辯稱：
（一）原告不得拒絕自己之給付：本件買賣係透過不動產仲介，買賣總價金顯然低於同棟大廈其他戶之成交價，當時仲介公司經紀人員卻向伊謊稱買賣總價金已經高於該區同棟大樓，伊於簽約後雖多次向仲介公司反映，然仲介公司均置之不理，故於104 年5 月25日向新竹市政府提出不動產消費糾紛之申訴，於消費爭議協調會中，系爭房地之另一共有人即被告許盛桀表示，對於伊因仲介公司隱瞞市場行情所造成之損害，願意以其持分部分之買賣價金賠償伊之損失，以履行不動產買賣契約。而伊基於買賣之本旨，已依約配合仲介、代書履行買賣契約之各項賣方義務，系爭房地之所有權狀至今仍在仲介或代書處，惟系爭房地過戶前，因伊無力清償對訴外人中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託銀行）之信用卡債務，遭本院民事執行處查封拍賣系爭房地，並禁止移轉系爭房地所有權，致伊無法依約完成過戶。然被告於系爭房地遭法院查封後，即多次主動聯絡原告，詢問是否同意將已匯入履約保證帳戶之買賣價金先行撥付清償伊積欠中國信託銀行之卡債，俾便辦理過戶，完成系爭房地之買賣，然原告竟不同意，要求伊另尋資金清償，嗣見伊無力清償，再主張解除契約，並要求伊賠償違約金，原告上開行為，顯有悖於誠信，伊既已履行賣方義務交付系爭房地權狀以供辦理過戶，足認伊已依債之本旨為給付，則原告拒絕自己之給付（即未同意以履約保證專戶內之價金撥付清償），顯有違背誠實及信用方法，其進而主張解除契約，自非合法。
（二）伊係因不可歸責之事由，致無法履行買賣契約：系爭房地遭法院查封後，伊即向中國信託銀行協商，請其先撤回執行，俟伊將系爭房地過戶予原告並取得售屋價款後，即可清償積欠之信用卡帳款，然銀行承辦人表示必須先清償債務後，始願撤回執行，而拒絕伊之請求。嗣伊於104年7月24日取得原告同意，得先行動用價金履約保證專戶內之款項，要求代書先行以履約保證專戶內款項撥款清償信用卡債務，然代書卻稱必須與中國信託銀行聯繫方得撥付，故應屬地政士之行為造成伊之違約。另被告許盛桀亦曾以新竹南寮郵局第63號存證信函要求中國信託銀行提供伊之信用卡清償帳號，以代伊清償債務，藉以完成系爭房地之買賣，惟遭中國信託銀行以個資法為由拒絕提供，致被告許盛桀無法代伊清償債務，亦無法完成系爭房地之過戶事宜。是系爭房地於尚未移轉所有權登記並點交予原告前，遭法院查封拍賣，為伊所始料未及，而原告於系爭房地查封拍賣之初，不同意先行自履約保證帳戶撥付價款，之後代書則未配合辦理撥款事宜，均係造成系爭房地之買賣無法完成移轉過戶及交屋之原因，實不可歸責於伊。
（三）原告請求之違約金顯屬過高，應予酌減：原告至今僅損失利息，況伊已向原告表示可簽署同意書以領回匯入履約保證金專戶之款項，然原告卻不同意領回，且伊亦分文未取，是本件原告請求之違約金實屬過高，應予酌減。
（四）伊已依法解除本件買賣契約，依約沒收原告已付之價金：伊已於104年10月12日以新竹英明街郵局第724號存證信函通知原告履行付款義務，否則將解除系爭買賣契約，然原告並未回應，爰再以民事答辯（二）狀繕本之送達作為向原告解除契約之意思表示，並主張沒收原告已付價金，作為違約金。
（五）聲明：原告之訴駁回。
二、被告許盛桀部分：伊與被告彭淑樺原為夫妻，嗣因被告彭淑樺有諸多造成婚姻破裂之事由，經伊向本院訴請離婚，並經本院102 年度婚字第336 號判決離婚確定在案，而伊於上開離婚訴訟中，即表示同意將與被告彭淑樺共有之系爭房地出售，所得價款扣除渣打銀行抵押貸款本息後，其餘價金均由被告彭淑樺收受。
嗣伊與被告彭淑樺離婚後，被告彭淑樺自行覓得仲介後，伊與被告彭淑樺乃共同委託住商（巨晟）不動產出售系爭房地，伊自訂約迄今均配合辦理系爭房地出售事宜，並無任何違約之事，從未表示不出售系爭房地或不點交房屋，且該房屋現由被告彭淑樺居住使用中，無法如期交屋與伊無關。再者，本件係因被告彭淑樺積欠債務，致系爭房地其應有部分遭債權人中國信託銀行聲請強制執行，此事與伊亦無關係，原告不能執以主張伊違約。伊與被告彭淑樺雖均為系爭房地之出賣人，然何人違約，應嚴加區分，不能將被告彭淑樺個人之違約責任，轉嫁要求伊負責，且原告至今未敘明伊有何違約之處，則其請求伊賠償，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
叁、本件原告主張其與被告於104 年4 月12日就系爭房地簽訂系
爭買賣契約書及買賣價金履約保證書，並約定104年5月30日完成點交，原告嗣依約分別於104年4月13日給付頭期款40萬元、5 月5 日給付第二期款45萬元、5 月15日給付尾款23萬元，已支付買賣價金共計108 萬元等情，業據其提出與所述相符之系爭買賣契約書1 份、原告匯款轉帳帳戶存摺內頁及簡訊翻拍照片各1 紙等件為證（本院卷第2 至3 頁、第10至14頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
肆、原告另主張，被告未依系爭買賣契約於104 年5 月30日交付系爭房地，經催告後被告仍未履行，乃依系爭買賣契約第8條第1 項約定解除契約，並請求被告連帶給付其已支付之賣賣價金108 萬及違約金54萬等節，則為被告所否認，並分別以前詞置辯，是以本件之爭點厥為（一）原告依據系爭契約第8 條第1 項約定，解除契約並請求被告返還已支付之價金
10 8萬是否有理？被告2 人對上開款項是否需負連帶責任？
（二）原告可否依據系爭契約第8 條第1 項後段約定，請求被告連帶給付懲罰性違約金54萬元？違約金是否過高？（三）被告彭淑樺抗辯已於104 年10月12日解除系爭買賣契約，並沒收原告已支付之價金有無理？茲分述如下：
一、原告依據系爭契約第8條第1項約定，解除契約並請求被告返還已支付之價金108萬是否有理？被告2人對上開款項是否需負連帶責任？
（一）查系爭買賣契約第1條第5項：「買賣標的點交日期：至遲於104年5月30日前交付」、第8條第1項：「賣方若未依本約履行各項義務…。經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行，買方得另以書面通知解除本買賣契約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付給買方」等情，有系爭買賣契約在卷可按，是兩造就系爭房地之交屋日期及賣方違反義務時所需負擔之責任已有明確之規範。次查系爭房地於簽約後，被告彭淑樺之應有部分因積欠中國信託銀行信用卡債務，經中國信託銀行聲請本院強制執行系爭房地應有部分1/2 ，並經地政事務所查封登記，無法辦理所有權移轉登記，原告於104 年6 月7 日即系爭房地約定之點交日後，以新竹建中郵局第000300號存證信函催告被告於文到十日內完成塗銷系爭房地之查封登記，以利後續過戶手續，復於同年月6 月9 日委託明典法律事務所，以明典函字第0000000-0 律師函催告被告於文到十日內完成塗銷查封登記，以完成交屋義務，而被告仍未於催告期間完成交屋及移轉所有權登記之義務，原告乃於104 年7 月13日以新竹經國路郵局第000256號存證信函解除契約等情，有上開存證信函2 份、律師函1 份、本院拍賣系爭房地公告
1 份存卷可佐（本院卷第4 頁正背面、第7 至9 頁、第65至67頁），且為被告彭淑樺所是認（被告彭淑樺亦提出上開相同之存證信函及律師函為證，本院卷第43至46頁），自堪認定。被告既未依約於104 年5 月30日前履行點交系爭房地及移轉所有權之義務，原告自可依系爭買賣契約第
8 條第1 項之約定，先限期催告被告履行契約義務未果後，再以存證信函通知被告解除系爭契約，是系爭買賣契約已經原告合法解除，洵堪認定。
（二）次查，系爭買賣契約既經原告合法解除，依據系爭買賣契約第8條第1項約定，原告請求被告返還前已支付之價金10
8 萬元，自屬有據。惟按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有約定外，應各平均分擔或分受之，民法第271 條定有明文。而原告雖係以總價383 萬元向被告購買系爭房地之全部，然被告彭淑樺、許盛桀就系爭房地之應有部分均各為1/2 ，且原告係與被告彭淑樺、許盛桀2 人共同簽訂系爭買賣契約，足認被告彭淑樺、許盛桀係各自出售系爭房地渠等各自應有部分1/2 予原告。被告2 人基於同一發生原因所生給付，而其給付可分，其間又各自為1/2 ，自為可分之債，揆諸前開說明，自應平均分擔或分受，原告雖主張被告2 人就返還價金部分，應負連帶給付責任，惟系爭買賣契約第8條第1 項，僅約定賣方應返還買方已支付之價金，並未明示對於買方（即原告）各負全部給付責任，且復未有法律規定就前揭債務人（即被告）須付連帶賠償責任，是原告前揭主張自屬無據。
（三）再查，被告彭淑樺雖辯稱，原告拒絕自己之給付，顯已違背誠實信用之方法，原告進而主張解除系爭買賣契約，自非合法等情，為原告所否認，被告彭淑樺自需就原告有何違反契約之情形，負舉證責任。而參諸原告於本院審理時陳稱：被告彭淑樺在簽訂系爭買賣契約後，在電話中說因為房子賣太便宜，所以不要賣給我，被告彭淑樺在代書打電話跟我說無法交屋後的104 年6 月2 日打電話給我時，也是重複說價金低於市場行情，不要賣房子給我，在之後的一個月內，被告彭淑樺還是說不要賣給我，最後大約是在104 年7 月24日左右，我最後一次問被告彭淑樺是否要快點去清償卡債，她還是回覆我說她不要賣房子，我們願意幫被告彭淑樺處理債務，所以有簽價金保證動用協議書，但是被告彭淑樺還是不處理債務問題等語（本院卷第70頁背面至71頁）；證人即仲介系爭房地之仲介公司主管耿興龍於本院審理時具結證稱：簽訂系爭賣賣契約後，大約在5 月20日左右，我們代書查到系爭房地已遭查封後通知被告彭淑樺，她就說系爭房地賣的價格低於市價，所以她不願意賣，系爭房地沒有辦法如期交付給原告之原因，是被告彭淑樺一直不願意配合，其實完成本件買賣並不困難，因為被告彭淑樺的債務才20幾萬，系爭房屋賣價是38 3萬，要處理這個案子在仲介來講不困難，況且原告即買方也願意幫被告彭淑樺出錢等語（本院卷第81至82頁），互核一致，並有原告所簽立之價金履約保證存卷為證（本院卷第47頁）。據此，原告於系爭房地因被告彭淑樺積欠銀行信用卡債務遭查封時，並未拒絕動支其已支付存放於履約保證專戶之款項，反是被告彭淑樺一直以系爭房地出售價格太低為由，故意拖延不清償債務以塗銷系爭房地其應有部分之查封登記，致無法完成系爭房地所有權移轉及點交，是被告彭淑樺上開辯詞，要非有據。
（四）另被告許盛桀雖辯稱，其並無不移轉系爭房地所有權之情形，且原告亦未提出其不願意出售系爭房地之事實等語，然衡情原告既係與系爭房地之全部共有人即被告2 人簽定系爭賣賣契約，足認見其所欲購買者乃完整之系爭房地，縱使被告許盛桀之應有部分1/2 並無瑕疵，可單獨移轉登記予原告，然仍未能符合原告購買係爭房地全部之真意，，原告自可解除系爭買賣契約，是被告許盛桀上開辯詞，洵無足採。
二、原告可否依據系爭契約第8 條第1 項後段約定，請求被告連帶給付懲罰性違約金54萬元？違約金是否過高？
（一）按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。次按民法第25
0 條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。
（二）經查，本件兩造固於系爭買賣契約約定，賣方若未依本約履行各項義務，買方得以書面通知解除系爭買賣契約，同意按買方已支付價金同額，作為懲罰性違約金另行給付買方，然因兩造間並未另約定除違約金外，尚可請求債務不履行之損害賠償，故該違約金之性質，依民法第250 條第
2 項前段規定，應視為損害賠償總額之預定賠償金。又本件違約債務既為金錢給付，契約並無連帶之明示，法律亦無特別規定，應屬可分之債，可視個別債務人違約情形，分別給付。而本件系爭房地係因被告彭淑樺之應有部分1/
2 遭中國信託銀行聲請強制執行而為查封登記，無法辦理所有權移轉登記，被告彭淑樺復以系爭房地賣價太低為由，向原告表示不願意出售系爭房地，致未履行系爭買賣契約等情，業據本院認定如上。再觀諸被告彭淑樺以仲介系爭買賣之巨晟不動產仲介經紀有限公司沒有提供評估不動產價值及行情之資料，造成其出售系爭房地之賣價低於市場行情，於104 年5 月25日向新竹市政府申訴，嗣於104年6 月15日協調會中，被告彭淑樺同意於104 年6 月18日清償信用卡借款且辦理交屋及其他程序完畢等情，有消費者爭議申訴資料表、申訴案件協調紀錄書各1 份在卷可考（本院卷第38頁、第39頁背面），然被告彭淑樺事後並未履行上開決議內容，甚且在被告許盛桀表達願意代為清償其積欠之信用卡債務時，亦不提供清償帳戶予被告許盛桀，而由被告許盛桀逕行向債權人中國信託銀行索取清償帳戶，遭中國信託銀行以個資法為由，未提供清償被告彭淑樺信用卡債務之帳戶，導致被告許盛桀清償無門，無法塗銷被告彭淑樺遭查封之房地等情，亦有新竹南寮郵局第000063號存證信函為證（本院卷第48至49頁）。最終原告及被告許盛桀猶於104 年7 月24在價金履約保證動用專戶款項協議書上簽名，表示同意動支履約專戶內之款項以供被告彭淑樺清償信用卡債務（本院卷第47頁），然被告彭淑樺依然故我，未於期限內清償債務等情。足認被告彭淑樺係刻意不清償債務，以塗銷查封登記，並履行系爭買賣契約。是被告彭淑樺上開所辯，其係因不可歸責事由，致無法履行係爭賣賣契約，不足憑信。
（三）另查，被告許盛桀於簽訂系爭買賣契約後即將辦理移轉登記所需之文件交付予代書辦理過戶相關事宜，期間亦無所有權有瑕疵無法過戶之情形，而其簽訂系爭契約時，已搬離系爭房地，並未居住於該地，且在被告彭淑樺申訴系爭房地賣價太低，不願意履行系爭買賣契約時，即於協調會中同意由其支付全額之仲介服務費用，並負擔104年6月19日前因遲延給付所生之遲延金，以求被告彭淑樺能依約清償債務，塗銷查封登記，甚至主動向債權人中國信託銀行索取清償被告彭淑樺債務之帳戶，且於104年7月24日猶簽訂授權書予被告彭淑樺以動支履約保證金等情，業據證人耿興龍於本院審理時具結證稱：簽訂系爭買賣契約後，被告許盛桀並未反悔，也從來沒有表示不要賣系爭房地，他都是全力履約，且為了要完成履約義務，避免違約，還願意幫被告彭淑樺還債務，但是被告彭淑樺都不要，被告許盛桀願意不拿任何買賣價金，要把二分之一的持份價金也給被告彭淑樺，但是被告彭淑樺也沒有照約定履行；簽訂系爭買賣契約時，原告知道當時是被告彭淑樺居住在系爭房地，是被告彭淑樺負有交付系爭房地之義務等語（本院卷第82頁背面）明確，並有消費申訴案件協調書、價金履約保證動用專戶款項協議書、存證信函各1 份等件為證（本院卷第39頁背面、第47頁背面致49頁），且經本院調取
104 司執字第11961 號執行卷宗核閱無誤。據此，被告許盛桀於簽訂係爭買賣契約後，依約履行契約約定，且為避免發生債務不履行之違約情形，對於被告彭淑樺所要求之事項一概承擔，盡力促成系爭房地所有權之移轉，惟仍因被告彭淑樺上開可歸責事由，始造成系爭房地無法移轉所有權予原告，被告許盛桀已儘其可能真摯努力的排除違約之可能，且其本身亦無違約或可歸責事由，是若仍令其須負違約之損害賠償責任，恐非是理之平，是原告主張被告許盛桀就違約金部分須與被告彭淑樺負連帶賠償責任，洵非可採。
（三）惟按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252 條所明定。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。經本院審酌，本件買賣價金為383 萬元，原告已支付之金額為108 萬元，自104 年4 月12日簽約至104年7 月13日解除契約之期間約3 月餘，客觀上原告因被告彭淑樺債務不履行所受之損害應非巨大，是斟酌現今經濟狀況及原告所可能遭受之利息損失等一切情況後，認原告以54萬元充作本件被告彭淑樺違約之違約金尚屬過高，而應以30萬元為適當。
三、被告彭淑樺抗辯已於104 年12月8 日解除系爭買賣契約，並沒收原告已支付之價金否有理？被告彭淑樺因系爭房地之應有部分遭查封登記，未能依約移轉系爭房地所有權，且未點交系爭房地予原告，經原告於104年7月13日解除系爭買賣契約等情，業經本院論述，系爭賣賣契約既經原告合法解除，自無再由被告彭淑樺房於104 年
1 0 月12日解除之餘地，是被告彭淑樺抗辯其以民事答辯（二）狀送達原告即104 年12月8 日為解除系爭買賣契約之通知，並進而主張沒收原告已支付之價金，作為違約金等語，自難憑採。
伍、綜上所述：系爭買賣契約既經原告予以合法解除，從而，原告依系爭契第8 條第1 項約定，請求被告彭淑樺、許盛桀返還原告已支付之價金108 萬元，被告彭淑樺並應支付合理之違約金30萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
民事第一庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決後二十日內提出上訴狀。
中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
書記官 王裴雯