臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第640號原 告 游博武訴訟代理人 游聲麒
游聲譚被 告 游崑暉訴訟代理人 鍾添錦律師複代理人 孫立德上列當事人間履行買賣契約等事件，本院於民國104年11月19日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰零壹萬元自民國一０二年十月二日起至民國一０三年十二月十七日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘先、備位之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之一，餘由原告負擔。
事 實
一、原告方面：
(一) 訴之聲明：先位聲明：
被告游崑暉應履行買賣契約移轉新竹縣○○鎮○○里○○路○○號之土地，及其地上物，關於移轉權利範圍之應有部分，分別移轉為原告游博武所有。
訴訟費用由被告負擔。
備位聲明：
如解除契約，被告游崑暉除應返還原告新台幣(下同)貳佰零壹萬元，另應返還自民國九十八年七月十日起至一０三年十二月十七日止，按年利率百分之五計算之利息，及原告依契約約定，後續再投入之整建費用新台幣柒拾貳萬壹仟元。
訴訟費用由被告負擔。
(二) 陳述⑴原告游博武與被告游崑暉為兄弟，被告游崑暉於民國97年
某日至新竹縣關西鎮原告住所，向原告借款，原告在被告苦苦哀求下，於97年12月26日、98年1月12日及2月26日各存入30萬元、30萬元及20萬元，合計80萬元予被告於第一商業銀行、帳號「00000000000」號之帳戶，且當時原告並未要求被告簽立借據。
⑵被告於98年5月下旬再向原告借款，原告遂要求被告除需
簽立前3筆款項之借據外，此次借款亦需立據以為憑證。爰被告於98年5月24日簽立上開3筆款項合計80萬元之借據，並以○○○鎮○○路○○號土地（即被告所有新竹縣○○鎮○○段○○○○號土地之二分之一持分）及地上物作擔保」，嗣被告再於同年月25日簽立50萬元之借據，兩人約定償還日期為98年12月31日，原告遂於同日將50萬元匯入被告於第一商業銀行、帳號「00000000000」號之帳戶。
⑶被告於98年7月間不詳時間，再向原告借款時，主動表示
將出售其持○○○鎮○○段○○○號土地二分之一及地上房屋予原告，原告因確有購置該土地及地上物之必要，但手頭無多餘現金，因此雙方合意將原告所○○○鎮○○段
167、167-1地號土地持分十二分之一及地上房屋持分六分之一出售予被告，且雙方各自出售土地及房屋後，原告應再付價差200萬元予被告，此有雙方於98年7月10日簽訂之「土地、房屋買賣契約書」為憑。
⑷至於被告於前開97年12月26日、98年1月12日、98年2月26
日、98年5月24日分別所借30萬元、30萬元、20萬元、50萬元，合計130萬元之款項，則轉作為雙方土地、房屋買賣之價金。另因簽約時，考量地上物係6名兄弟姐妹因繼承而公同共有，未辦理分割前，無法辦理不動產登記，需其他4名兄弟姐妹同意分割並出售，始得辦理後續登記事項。爰雙方合意由被告、原告各給與100萬元，合計200萬元予其他4人，每人各50萬元後，再依據合約約定，登記原告所有，至於向其他兄弟姐妹買賣乙事，則由被告居間協調、處理。
⑸前開合約簽訂後，原告於98年5月至7月間不確定日期之某
日、7月13日、8月14日、8月25日、12月28日及99年初不確定日期之某日，分別將15萬元、20萬元、10萬元、15萬元、10萬元及1萬元，共6次，合計71萬元存入被告帳戶或逕交予被告，亦即自97年12月至99年初止，原告總計交付被告201萬元價金，已超過契約所約定的價格。
⑹惟自99年起原告開始與被告聯繫要求履行合約約定，初期
被告曾表示必定履約，但該建物係繼承而來，由6兄弟姐妹公同共有，需先辦理遺產分割，始能辦理後續登記事宜。之後，在100年、101年間，被告即不聞不問，未曾主動關切過登記乙事，甚至避而不見，不但不辦理不動產所有權移轉登記，亦無法追討己交付被告之款項，因此原告遂於102年向法院起訴，請求被告清償借款，原告當時係委託其子游聲麒訴訟，該案第一次調解係於102年4月17日，參加為游聲麒、被告游崑暉及其妻王玉雪，在調解程序中，被告及其妻王玉雪即當調解委員之面表示，該201萬元並非借款，而係雙方買賣土地、房屋後之差價，渠等會再與原告聯繫，一定會將土地房屋過戶予原告。調解委員並予一定期間讓雙方私下再行協調，嗣復於同年6月7日雙方再行調解，被告於法庭中再度表示，此係雙方買賣土地、房屋之差價，且再三表明必定會將土地房屋過戶，司法事務官當場要求被告應於102年10月1日前完成過戶，被告亦同意，司法事務官乃表示雙方既調解成立，乃就簡單紀錄「相對人(按即本件被告)願於民國102年10月1日前給付聲請人(按即本件原告)新台幣201萬元」之內容，若當日調解庭有錄音，應可知此段過程。
⑺當日調解完後，原告之子游聲麒返回臺北上班，還主動表
示願意載被告夫妻返回臺北，3人在路程中，被告夫妻亦再三承諾會盡快將土地房屋過戶。在調解後，被告夫妻2人亦曾數次返回關西原告住所，並協調其他4名姐弟辦理遺產分割，並表示房屋分割各取得持分後，將售予原告並辦理移轉登記，並曾向原告表示，是項調解筆錄之201萬元係作為買賣不動產之價差，因此，雙方不依調解筆錄辦理，被告將不清償該201萬元，但一定會將土地房屋過戶予原告。原告見被告數次返回關西與其他兄弟姐妹協調不動產分割事宜，且多次承諾、保證一定會將土地房屋過戶，原告遂向被告夫妻表示，將拿錢給其子游聲譚將工廠再行擴建，朝向觀光工廠規劃。
⑻原告與被告對案內建物進行買賣後，因善意信任被告會履
行合約約定，辦理所有權移轉登記，加上案內建物係作為製麵工廠使用，在幾已確信被告會將製麵廠建物所有權移轉予原告，爰開始進行規模之調整及經營型態之轉型，也積極尋求政府資源之挹注，嗣於102年度獲得行政院客家委員會「客家特色產業精進輔導計畫」專案輔助，由客委會輔助80萬元，金瑞珍行在有限利潤下，自籌40萬元，對製麵工廠進行空間規劃與設計；另獲得經濟部中小企業處「縮減數位落差計劃」補助經費約20萬元，進行網頁建置及維護。因麵工廠發展漸上軌道，且確信工廠建物被告將依合約約定辦理移轉登記，再以原告之子游聲譚名義，在103年10月29日與設計公司簽約，執行工廠改造委託設計，由原告自籌75,000元，並獲新竹縣文化局補助125,000元；另因廠房老舊，103年底再投資246,000元進行內部空間整修。單就102年、103年而言，政府對製麵工廠的補助即有112萬5千元，原告及其子游聲譚亦自行投資72萬1千元，以及原告及其子游聲譚所作之內部整修花費，亦將發生不小損失。
⑼截至目前，被告仍違反合約規定，不將案內建物辦理所有
權移轉登記；且其亦未依鈞院102年6月7日調解筆錄內容，於102年10月1日前給付原告201萬元；甚者，被告於當日調解後，數次向原告表示，是項調解筆錄之201萬元，係作為買賣不動產之價差，因此，雙方不依調解筆錄辦理，被告亦不清償該201萬元，但一定會將土地房屋過戶予原告。嗣原告給付其子游聲譚72萬1千元進行案內建物內部整修，使座落於該建物之「關西玉山麵」製麵工廠轉型經營，被告竟主張契約已解除，並於103年12月17日寄送201萬元支票予原告，使原告信任被告而投入之資金，血本無歸。
⑽本件請求被告應履行買賣契約移轉新竹縣○○鎮○○里○
○路○○號之土地，及其地上物，關於移轉權利範圍之應有部分，分別移轉為原告所有。如解除契約，被告除應返還價金201萬元外，另應按民法第259條規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。..五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還」返還自98年7月10日起至103年12月17日止，按週年利率5%計算之利息，及原告依契約約定後續再投入之整建費用72萬1千元。
2、對被告抗辯所為之陳述：⑴被告所稱原告於102年4、5月間同意將98年7月10日之買賣契約解除，純屬不實。
①兩造間為兄弟關係，原告世居於新竹縣關西鎮住所，被告
居住於臺北市或新北市，住所不明，原告欲與被告聯繫，在事實上顯有困難。兩造於98年7月10日簽訂買賣契約後，原告陸續交付款項予被告，99年起，原告即開始請求履行合約並進行所有權移轉登記，但幾次聯繫後，但被告刻意避不接聽電話並避不見面。
②原告給付被告201萬元，為多年來辛苦工作所攢，但被告
將錢拿走後，從此找不到人，原告求訴無門，又因找不到被告，加上擔心被告會否認曾從原告處取得201萬元，因此方以訴訟方式，促其出面解決，先確保被告承認曾取得201萬元款項的事實，再要求被告履行合約移轉所有權登記，因此始會於102年間提起訴訟。
③第一次調解時，於調解過程中，被告夫妻表示此筆款項係
買賣不動產的價款，會儘速完成移轉登記，倘若被告第一次調解時即認原被告間之金錢往來純係借款，其會還款，則當日即可調解成立，不會有第二次之調解，可見原告與被告間當時並無解除契約之意思。且在102年4、5月間被告夫妻確曾到原告住所再行協調，但從來不曾提出將98年7月10日買賣契約解除乙事，而是要協調其他兄弟姐妹亦出售共○○○鎮○○里○○路○○號房屋應有部分予原告，讓原告與其子游聲譚能繼續經營成立百年的「關西玉山麵」，繼續製麵。此事被告離開後，原告住所附近鄰居多人均都來關心此事，原告均表示他們係來談怎麼移轉不動產的事情。故被告所言原告於102年4、5月間同意買賣契約解除，為不實之詞，④第二次調解時，被告於庭上再度表示原被告間之金錢係買
賣不動產的價款，渠等會履行合約約定，辦理不動產移轉登記，因原告多次為被告夫妻所騙，因此希望能訂出移轉登記期限，此即為102年度司竹調字第68號調解筆錄所載之「102年10月1日前」。兩造間之金錢往來始於97年，若係借款，原告怎可能不請求利息而「其餘請求拋棄」，但因此筆款項正如被告夫妻於庭上所言係買賣不動產價差之價款，且渠等會履行合約辦理不動產移轉登記，因此才調解成立。且102年度司竹調字第68號之訴之聲明，並未提及認可契約乙事，怎可能和解成立「買賣契約解除」之調解結果，調解筆錄亦無「買賣契約解除」之紀錄。
⑤至於被告所稱於103年12月18日寄送201萬元台銀支票乙事
，該寄送日期早已逾越調解筆錄所載之「102年10月1日前」。況即使原告於今收下此筆款項，因原告於契約成立後，從未有解除契約之意思表示，該契約自不因原告有無收受該筆款項而解除與否。
⑵原告於102年6月7日第二次調解後，因被告再三表示會將
不動產登記予原告，因此原告開始投資修建廠房，若被告違約，將侵害原告之利益：因自102年6月7日調解後，被告夫妻亦曾數次返回關西原告住所，並協調其他4名兄弟姐妹等人辦理遺產分割，並表示房屋分割各取得持分後，將售予原告並辦理移轉登記。原告見被告數次返回關西與其他兄弟姐妹協調不動產分割事宜，且多次承諾保證一定會將土地房屋過戶，原告遂向被告夫妻表示將拿錢給其子游聲譚將工廠再行擴建，朝向觀光工廠規劃。單就102年、103年而言，政府對製麵工廠的補助即有112萬5千元，原告及其子游聲譚亦自行投資72萬1千元，以及原告及其子游聲譚所作之內部整修花費，亦將發生不小損失。
二、 被告方面：
1、原告先位、備位之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
2、答辯之事實及理由先位之訴部分：
①被告依約向原告取得買賣契約之差額200萬元後，原告於
102年4、5月間，同意將98年7月10日之買賣契約解除，將該200萬元作為借款，原告於102年6月間訴請被告返還借款，被告與原告於102年6月7日訴訟中達成和解，被告願於102年10月1日前給付原告新台幣201萬元，有鈞院102年度司竹調字第68號調解筆錄可稽。
②被告於103年12月18日以新竹英明街郵局877號存證信函，
附件201萬元之台銀支票向被告清償借款，原告拒收，被告依法將201萬元向法院提存，有郵局存證信函，拒收信封及鈞院提存所104年度存字第46號提存書可稽。
③98年7月10日房地買賣契約既經解除，且被告已向原告清
償買賣契約上之買賣價差額200萬元，原房地買賣契約自已失其效力，原告請求依原買賣契約移轉房屋及土地，顯無理由，應予駁回。
備位之訴部分：
①被告已經提存返還原告解除契約後之買賣價金200萬元②原告投入之整建費用721,000元與原買賣契約無關。③原告請求返還原買賣契約之買賣價金及整建費用721,000元，顯無理由，應予駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）雙方於98年7月10日簽訂土地房屋買賣契約書。
（二）雙方於102年6月7日調解成立，並簽訂本院102年度司竹調字第68號調解筆錄，被告同意於102年10月1日前給付原告新台幣201萬元，但被告並未依該調解筆錄於102年10月1日前給付201萬元。
（三）被告於103年12月18日有寄發新竹英明街郵局存證號碼第877號存證信函為清償通知並附上臺灣銀行為付款人面額為201萬元之支票予原告作為給付，且於原告拒收後該該價款提存於本院提存所(提存案號為104年存字第46號)，雙方不爭執。
四、兩造爭點：
（一）本件兩造於98年7月10日所簽訂之買賣契約是否已解除？
（二）原告先位請求被告依前揭契約移轉系爭房地之應有部分有無理由？
（三）原告備位請求被告返還價金及其利息，並應給付原告因此所受之損害，有無理由？
五、本院之判斷：
(一)兩造就系爭土地及房屋買賣契約已合意解除，原告先位之訴無理由
1、兩造於98年7月10日就系爭房地簽訂土地及房屋買賣契約書，內容約定「一、甲方(即原告)所○○○鎮○○段地號167、
167 -1號及地上房○○○鎮○○里○○路○○號，原父親名義繼承額(土地持分1/12、房屋持分1/6)出售與游崑暉(即被告)取得。總價金新台幣450萬元正屬實。二、乙方(即被告)所○○○鎮○○段地號437號建225.71平方公尺、持分1/2及該地上房○○○鎮○○里○○路○○號全部出售與游博武取得，總價新台幣650萬元正屬實。三、雙方各出售土地及房屋後，甲方應再付新台幣200萬元正與乙方即日甲方付現金新台幣165萬元整，給與乙方親收不另立據，尾款新台幣35萬元正，于該賣渡土地及房屋過戶清楚之日起五天內現金一次付清」之情，業經原告提出土地及房屋買賣契約為證，復為被告所不爭執，應信為真正。
2、又上開買賣契約書簽訂後，原告自承陸續於98年、99年間交付被告共201萬元之價金，且要求被告履行系爭合約，並於102年向本院起訴被告清償借款，業經本院以102年度司竹調字第68號受理，訴訟中，雙方於102年6月7日達成調解內容：
「相對人(按即本件被告)願於民國102年10月1日前給付聲請人(按即本件原告)新台幣201萬元」之情，復經本院調閱上開卷證核閱無訛，本院細審原告於上開調解事件所具狀呈現之事實內容，均與本件所述有關借款交付、系爭買賣契約締結及借款轉為買賣價金等情節相同一致，顯見雙方前所爭執者遂為有關系爭買賣契約之履行及已交付價金201萬元部分之如何處理。故雙方既合意將201萬元部分，約定須於102年10月1日前返還，顯見雙方業已合意將98年7月10日之買賣契約解除，始有將原告前所交付作為買賣價金201萬元部分予以返還，否則雙方若未就系爭契約予以合意解除，則原告請求被告返還其已給付之價金將陷自己於未履行買賣契約之矛盾中，顯與雙方達成調解之內容真意未合，是雙方就系爭土地及房屋買賣契約已合意解除，應屬無疑。
3、綜上，兩造就系爭土地及房屋買賣之契約業已合意解除，則原告先位之訴起求被告依前揭契約移轉系爭房地之應有部分遂無理由。
(二)原告備位請求被告返還價金及所受之損害，為無理由
1、被告於上開本院102年度司竹調字第68號成立調解後之103年12月18日始以新竹英明街郵局877號存證信函，附件201萬元之台銀支票向被告清償系爭款項，惟經原告拒收，被告復於104年1月30日將該201萬元向本院提存，有本院提存所104年度存字第46號提存書可稽，是被告既已向原告提存系爭201萬元，原告再據以請求返還價金遂失依憑，然據上開調解效力，被告須於102年10月1日前給付原告201萬元，被告遲至104年1月30日始提存，故原告自受有自102年10月2日起至103年12月17日止之利息損失，從而，原告請求此部分以年息百分之5計算之利息為有理由。
2、至原告另請求之整建費用721,000元部分，細究原告所提之102年「客家特色產業精進輔導計劃」專案契約書暨附件、關西特色業者建置委託合約及請款單等書證，不僅與雙方前所成立之買賣契約因合意解除後所生之損害間有何因果關係未予舉證外，上開單據之發生及履約時間亦在雙方達成合意解除契約之後，然謂原告此部分請求，有何所本，是原告請求整建費用721,000元，尚失所憑，應予駁回。
3、從而，原告備位請求被告以201萬元計算之自102年10月2日起至103年12月17日止之以年息百分之5計算之利息為有理由，逾此部分，應予駁回。
六、綜上所述，原告先位依買賣契約之法律關係，請求被告履行移轉不動產部分，及備位依解除契約之規定，請求被告給付價金，及整建費用，除上開主文第一項諭知之利息外，均無理由，均應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院引用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不再一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 12 月 14 日
民事第一庭 法 官 彭淑苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 14 日
書記官 蔡美如