臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第679號原 告 曾文啟訴訟代理人 張玉琳律師
彭火炎律師被 告 洪燦坤訴訟代理人 余珊蓉律師複代理人 連家麟律師
潘祐霖被 告 洪金塗訴訟代理人 洪振錡
洪煖照上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國105年10月19日辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告洪燦坤與原告間就如附表一所示4地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
二、被告洪燦坤應將坐落於新竹縣○○市○○段○○○○○○○○號土地如附圖即新竹縣竹北市地政事務所民國104年11月26日土地複丈成果圖所示編號C部分面積8.3平方公尺、40.37平方公尺、編號D部分面積7.5平方公尺、25.85平方公尺、編號F部分面積8.91平方公尺、93.36平方公尺，及坐落同段758地號土地編號G部分面積7.92平方公尺，及坐落同段759地號土地編號E部分面積39.38平方公尺，及坐落同段750、751、752地號土地編號P部分面積7.86平方公尺、100.97平方公尺、
0.89平方公尺，及坐落同段750地號土地編號Q部分面積46.12平方公尺之地上物均拆除騰空，並將上開土地連同附圖所示同段750、751、752地號編號S部分面積1166.37平方公尺、112.22平方公尺、151.88平方公尺，及同段750地號如附圖所示甲部分面積22.55平方公尺，及同段751地號乙部分面積2.04平方公尺之土地，及同段752地號丙部分面積10.20平方公尺之土地，及同段758地號丁部分面積10.15平方公尺之土地，及同段759地號戊部分面積161.04平方公尺之土地均清空返還予原告。
三、被告洪金塗、洪燦坤應將坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○號土地上，如附圖即新竹縣竹北市地政事務所民國104年11月26日土地複丈成果圖所示編號A部分，面積9.92平方公尺、22.51平方公尺；及同段751、752地號土地上，編號B部分，面積3.32平方公尺、4.17平方公尺；及同段758、759地號土地上，編號H部分，面積0.07平方公尺、35.62平方公尺；及同段759地號土地上，編號I部分，面積136.72平方公尺；及同段758、759地號土地上，編號J部分，面積22.98平方公尺、20.75平方公尺；及同段758、759地號土地上，編號K部分，面積3.90平方公尺、24.84平方公尺；及同段759地號土地上，編號L部分，面積42.53平方公尺；及同段750、758地號土地上，編號M部分，面積60.57平方公尺、12.37平方公尺；及同段750、758地號土地上，編號N部分，面積0.4 8平方公尺、14.36平方公尺之之地上物均拆除騰空，並將上開土地連同附圖所示同段750、751、752、758、759地號，編號O部分，面積38.70平方公尺、8.49平方公尺、13.83平方公尺、72.85平方公尺、2.42平方公尺土地；及同段750、751地號，編號R部分，面積1211.04平方公尺、22.51平方公尺土地；及同段750、751、752、758地號，編號T部分，面積31.42平方公尺、5.00平方公尺、0.20平方公尺、0.86平方公尺土地均清空返還予原告。
四、被告洪燦坤應自民國104年02月01日起至拆除前開第二項地上物並返還土地之日止，按月給付原告如附表二所示金額；及自民國104年9月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
五、被告洪金塗、洪燦坤應自民國104年02月01日起至拆除前開第二項地上物並返還土地之日止，按月給付原告如附表三所示金額；及自民國104年10月5日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
六、原告其餘之訴駁回。
七、訴訟費用由被告負擔百分之五十，餘由原告負擔。
八、本判決第四、五項得假執行。
九、本判決第二、三項於原告以新臺幣5,610,903元供擔保後，得假執行。但被告洪燦坤如以新臺幣16,832,903元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第四項之假執行，被告洪燦坤如按月以如附表二所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
十一、本判決第五項之假執行，被告洪燦坤如按月以如附表三所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」，耕地三七五減租條例第26條第1 項定有明文。查本件租佃爭議，係由新竹縣政府耕地租佃委員會調處不成立後移送前來，此有苗栗縣政府函文檢附調處程序筆錄等在卷可稽（見本案卷一第3至50頁），依上述說明，本件免收裁判費用。
二、被告洪燦坤於新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），因系爭土地依法編定或變更為非耕地使用（新竹縣○○市○○段○○○○號土地為人行步道用地、同段752地號土地為道路用地、同段759、750、751地號土地為第二種住宅區用地），原告曾文啟（下稱原告）已通知終止系爭土地之耕地租佃關係，有耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定，兩造間就系爭土地之原訂三七五租約已告終止等語，此一主張業已於上開調處當時提出，並經調處（見本案卷一第4頁），故本件起訴符合調處先行要件。
三、又按：「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益」，最高法院著有52年臺上字第1240號民事判例可資參照。次按：「過去不成立之法律關係，經延至目前仍繼續不存在時，即不失為現在之法律關係。如原告對該法律關係存在與否，有即受確認判決之法律上利益者，自非不得就該現在繼續不存在之法律關係提起確認之訴」（最高法院87年度臺上字第2296號民事判決意旨參照）。
本件原告主張兩造間就系爭土地之原訂三七五租約無效或已告終止，目前兩造間已不存在耕地租佃關係，爰請求確認兩造間現在就系爭土地之三七五租約不存在，被告則否認之，故原告主觀上認其在法律上之地位有不安狀態存在，且此種不安狀態，能以確認判決將之除去者而言，故本件原告之訴，自有受確認判決之法律上利益。另原告因應本件實地測量及訴訟進行中之變更聲明，亦無不合，自應准許之。
四、另按耕地三七五減租條例第26條第1項規定租佃爭議案件所以須經調解、調處始得起訴，無非在於保持雙方情感，減少訟累，但當事人一造若有多人，於申請調解、調處時，一時不易查明而有所遺漏，則為訴訟便宜起見，宜認為該事件已踐行該條項所定之調解、調處程序而准予追加，否則未免勞民費事（最高法院77年台抗字第170號判決意旨參照）。本件之租佃爭議係由原告及被告洪燦坤於起訴前經過調解、調處之程序，被告洪金塗亦以關係人身分列席調解、調處之程序，雖因新竹縣政府耕地租佃委員會爭議調處筆錄係將被告洪金塗僅列為關係人身分，並且未載記有關被告洪燦坤「未自任耕作」之爭議，然本件既以被告二人為對造當事人及原告亦追加有關被告洪燦坤「未自任耕作」之訴求而進行訴訟程序，本院於審理中且已通知被告洪金塗到庭陳述答辯意見，揆諸前開判決意旨，應認毋庸再重複踐行上開法條所定之起訴前調處程序，以免訟累，被告此部分之抗辯，尚無足採。
貳、兩造聲明及陳述要旨：
一、本件原告主張略以：
㈠、程序部分：
1.按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件原告前於民國104年01月19日向竹北市公所耕地租佃委員會申請調解，經該委員會於104年03月20日召開調解會議，調解不成立後，經新竹縣政府耕地租佃委員會於104年04月23日、104年07月13日召開調處會議，調處不成立後，經新竹縣政府移送鈞院處理，有新竹縣政府104年09月01日府地權字第1040125083號函在卷可稽。揆諸首揭規定，兩造租佃爭議事件業經竹北市公所租佃委員會、新竹縣政府租佃委員會調解、調處後不成立，原告提起本訴，核無不合，自應准許，合先敘明。
2.本件被告雖抗辯系爭租佃爭議原申請調解終止嗣起訴主張無效等節，有違法之虞云云。然原告係依被告書狀、開庭陳述及法院勘驗結果而為訴之追加。且原告所為訴之追加，均係有關新國字第37號租約之糾紛，其請求之基礎事實同一，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，可達紛爭解決一致性。何況，本件被告於訴之變更或追加無異議，已為本案之言詞辯論（民事訴訟法第255條第1項2、7款及同條第2項）。更遑論，耕地三七五減租條例第26條第1項所以規定租佃爭議須經調解調處始得起訴，無非係在保持情感減少訟累。但本件兩造因終止租約，已經調處不成立，且他造因於申請調解、調處時，一時不易查明，嗣方依被告書狀、開庭陳述及法院勘驗結果暨所調資料而為訴之追加，是上述追加之事由縱再為調處，似亦將徒勞，為訴訟經濟便宜起見，最高法院81年度台上字第2930號、同院84年度台抗字第264號、89年度台上字第670號等判決均揭明應認該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序而准予追加，亦併敘明，敬請卓參(原證廿七：裁判要旨請參照)。
3.次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247條第1、2項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1240號判例意旨著有明文。查原告主張與被告間之租賃關係不存在，既為被告所否認，則兩造間就土地之租賃關係是否仍存在即有不安之狀態，且此種不安之狀態，能以確認之訴判決將之除去，揆諸前揭說明，應認原告有提起本件確認之訴之法律上利益。
㈡、實體部分：
甲、洪燦坤部分：
1.先位之訴(租約無效)：⑴按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第
1、2項定有明文。次按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項亦定有明文。
⑵查本件被告洪燦坤就其所承租之土地未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16條規定，致系爭耕地租約無效。
①系爭耕地租約既為無效，則無待終止，租賃關係當然不存在。
②且系爭租約既為無效，則原告依民法第767條物上請求權訴請被告將系爭土地清空返還，洵屬有據。
③按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。緣如前述，被告占有系爭土地既無合法權源，則被告無權占用原告所有之系爭土地，並致原告受有損害，依前開規定說明，自已成立不當得利，是原告依民法第179條之規定請求被告給付自104年02月01日起至清空返還土地之日止相當於租金之不當得利，即屬有據。
⑶對於被告抗辯之陳述：按承租人應自任耕作，並不得將耕
地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。
①依耕地三七五減租條例所訂立之耕地租賃契約，承租人
應以租賃物(耕地)供耕作之用，否則原訂租約無效。經查本件被告洪燦坤以其承租之土地建築房屋供居住、堆放雜物、及為車庫等非耕作使用，屬不自任耕作，原訂租約應為無效【請見卷一第140、141、144-153、155、157-164、173-175頁照片：包含有起居室、神明廳、廚房、臥室、浴廁、洗衣間、車庫及冰箱、電扇、廚櫃、床組、棉被、電視、酒櫃、木桌椅暨攤車、鐵桶；且被告亦自承系爭建物係供生活起居住宅(請見卷一第31頁第13行)】。
②又承租人應自任耕作，違反之者，原訂租約亦為無效。
經查被告洪燦坤既稱其為本案租約承租人，相關權利義務與洪金塗無關(請見卷一第31頁第7、8行)，則本件被告洪燦坤以其承租之土地一部予洪金塗使用，亦屬不自任耕作，原訂租約無效（請見卷一第139-142、155、157-164頁照片）。經核卷內資料，洪燦坤、洪陳菊、洪港，均非洪金塗之戶長，且無親屬關係(請見卷二第97-101頁戶籍謄本)。被告洪燦坤就系爭土地與原告訂立本件租約時，既無戶長身分，則其所訂租約，亦無從認係以戶長資格代表洪金塗所為之法律行為，而認洪金於系爭土地有租賃關係。被告雖稱一剛開始都是由洪燦坤這邊繳的租穀，近年來洪金塗那邊也有去繳云云。然查耕地承租人應自任耕作，縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，否則原定租約全部歸於無效。又所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用之情形在內。
A.經查本件耕地租約原登記承租人既為洪燦坤(卷一第71頁：耕地租約附表一)，則耕地承租人洪燦坤即應自任耕作，揆諸前揭最高法院裁判要旨，縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部供與他人使用，否則原定租約全部歸於無效。
B.且所謂原租約無效，係當然、確定失其效力，租賃關係因而消滅。是縱被告有何給付，亦不能使業已無效之租約回復效力，充其量僅係其無效行為所為給付得否請求返還之問題。按耕地承租人洪燦坤應自任耕作，縱經出租人承諾，仍不得將耕地供與他人(洪金塗)使用，已如前述。更遑論，原告是在本件租佃爭議才獲悉被告等人戶籍資料及被告抗辯終止收養等事實。（A）、本件耕地租約登記承租人為洪燦坤、租賃土地正產物為谷(穀)、全年度租賃實物1,492台斤(卷一第71頁：耕地租約附表一)，故被告所謂的繳租，係碾米廠(銘鑫公司)通知原告去領取該年度第一、二期稻作折算之新台幣。（B）、耕地租約登記承租人為洪燦坤，洪燦坤如何指示洪金塗向原告為給付，並未告知原告。（C）、卷附出荷單僅係關於何人將稻作(或稻作折算之新台幣)交予銘鑫公司運回，再由碾米廠(銘鑫公司)通知原告去領取。是縱出荷單記有洪金塗名字，洪燦坤與洪金塗間約定由洪金塗所為給付，亦僅為「指示給付關係」，被指示人與原告間應不發生契約關係。（D）、因於本件租佃爭議之前原告不知洪燦坤、洪陳菊、洪港均非洪金塗之戶長，且無親屬關係，而洪燦坤與洪金塗，以兄弟相稱，故洪燦坤委由其稱為兄之洪金塗將稻作(或稻作折算之新台幣)交予銘鑫公司，再由碾米廠(銘鑫公司)通知原告去領取，原告亦信以為真，因此出荷單上有時記有洪金塗名字【例如：79年出荷單雖記有洪金塗交與銘鑫公司運回柒佰肆拾陸台斤(卷二第152頁左單)，但81年、84年、85年、86年、87年、88年、89年、90年出荷單則係記載洪燦坤交與銘鑫公司運回壹仟肆佰壹拾壹台斤(卷二第151-156頁)，是縱洪燦坤稱其為兄之洪金塗拿稻作(或稻作折算之新台幣)交予銘鑫公司運回，再由碾米廠(銘鑫公司)通知原告去領取，亦不足逕認渠與原告間發生契約關係。（E）、第核所謂「承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉租」，係因人民有依法律服兵役之義務(憲法第20條)，故於服膺憲法義務之類不可抗力情形，才許承租人於服役期間託人代耕，並非泛指未服兵役之承租人於非服役期間亦得任意將耕地全部或一部供予他人使用。
被告藉此曲解脫免其不自任耕作之法效，亦無足採。
③又被告雖稱其承租之土地上建物為雞舍云云(卷一第185
頁)。然查土地複丈成果圖編號M倉庫係供堆放雜物之非耕作使用（請見卷一第163頁照片)。更遑論，土地法第106條第2項規定，雖包括漁牧，但此係謂自始約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用而已，並非凡屬耕地租用即可任意變更農地原有性質而為漁牧。且違反租約所約定之種植農作物使用，擅將承租土地變更為漁牧使用，亦屬不自任耕作。本件新國字第37號耕地租約並非自始約定租用他人之土地而為漁牧，被告任令其承租耕地變更為漁牧之用，並興建設施(雞舍)，亦屬不自任耕作。
2.備位之訴(租約終止)：⑴次承租人放棄耕作權、非因不可抗力繼續一年不為耕作時
、或經依法編定或變更為非耕地使用時，耕地租約得為終止，耕地三七五減租條例第17條第1項第2、4、5款亦定有明文。
①緣如前述，被告洪燦坤以其承租之土地一部予洪金塗使
用，原訂租約應為無效。退而言之，縱認先位主張為無理由，被告洪燦坤亦因將其承租之土地一部予洪金塗使用，而屬放棄耕作權，是依耕地三七五減租條例第17條第1項第2款規定，出租人亦得終止租約【再以本書狀之送達為終止原新國字第37號全部租約意思表示之通知及為除去妨害返還土地暨不當得利之請求】。
②何況，被告洪燦坤亦有任令其承租之耕地荒蕪不為耕作
之情形，是依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，出租人亦得終止租約（請見卷一第139-140、133、135及194-195頁照片)：廢耕照片及土地複丈成果圖編號R、S部分；且洪金塗亦承其幾年前就去療養院，被告稱供予洪金塗使用部分於104年迄今均未為耕作(請見卷一第100頁反面筆錄)。
③更遑論，按經依法編定或變更為非耕地使用時，耕地租
約得為終止，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款定有明文。系爭土地業經竹北地區細部計畫編定○住○區○道路用地及人行步道用地【請見卷第72頁：使用分區證明書】，從而，縱認先位之訴無理由，出租人亦得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約。
本件原告已於104年01月16日以新竹英明街郵局第31號存證信函之送達，向被告表示終止租約，則租賃關係應歸於消滅。１、被告雖辯稱出租人應給與承租人補償，然此與出租人終止租約並無對價關係，自非終止租約之生效要件【請見卷一第93-96頁原證九：最高法院83年台上字第2400號判例及同院75年度台上字第231號、85年度台上字第2693號、86年度台上字第1079號判決，暨最高法院78年度台上字第2563號、87年度台上字第1340號等裁判要旨併請參照】。２、況查被告係主張應依據平均地權條例處理【請見卷一第31頁：洪燦坤答辯書】，然若依平均地權條例第76條規定，承租人得領之補償，亦僅依法編為建築用地者為限。本件新國段758、752地號既非編為建築用地【請見卷一第72頁：使用分區證明書】，則承租人更無由以補償作為抗辯。３、更遑論，釋字第580號業已揭釋：「不問情狀如何，補償額度一概為三分之一之規定，有關機關應衡酌憲法第22條保障契約自由之意旨及社會經濟條件之變遷等情事，僅速予以檢討修正」(民法第227條之2請參照)。④以上說明，懇請卓參，並請賜依民法第767條規定及不
當得利法律關按申報地價年息百分之10計算判命被告清空返還土地及按月給付相當於租金之不當得利為禱(請參原證八：地價謄本及鈞院卷一第167-171頁原證十五：周遭住店道路照片)。
乙、洪金塗部分：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項亦定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。且依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。
2.承上所述，被告洪金塗非「新國字第37號租約」承租人，無權占有系爭土地，然與洪燦坤共同占用系爭土地，爰此請依民法第767條規定及不當得利法律關係按申報地價年息百分之10計算判命被告清空返還土地及按月給付相當於租金之不當得利為禱(請參原證八：地價謄本及卷一第167-171頁原證
十五：周遭住店道路照片)，至感德便。
㈢、聲明：
1.確認被告洪燦坤與原告曾文啟間就坐落如附表一一所示地號土地之租賃關係不存在。
2.被告洪燦坤應將坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○號土地上，如附圖所示C部分，面積8.30平方公尺、40.37平方公尺；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○號土地上，如附圖所示D部分，面積7.15平方公尺、25.85平方公尺；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○號土地上，如附圖所示E部分，面積39.38平方公尺；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○號土地上，如附圖所示F部分，面積8.91平方公尺、
93.36平方公尺；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○號土地上，如附圖所示G部分，面積7.92平方公尺；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○○號土地上，如附圖所示P部分，面積7.86平方公尺、100.97平方公尺、0.89平方公尺；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○號土地上，如附圖所示Q部分，面積46.12平方公尺之地上物拆除；並將上開土地暨坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○○號，如附圖所示S部分，面積1166.37平方公尺、112.22平方公尺、151.88平方公尺土地；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○號，如附圖所示甲部分，面積22.55平方公尺土地；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○號，如附圖所示乙部分，面積2.04平方公尺土地；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○號，如附圖所示丙部分，面積10.20平方公尺土地；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○號，如附圖所示丁部分，面積10.15平方公尺土地；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○號，如附圖所示戊部分，面積161.04平方公尺土地清空返還予原告。
3.被告洪燦坤應自民國104年02月01日起至拆除前項地上物並返還土地之日止，按月給付原告如附表一二所示金額；及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
4.被告洪金塗、洪燦坤應將坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○號土地上，如附圖所示A部分，面積9.92平方公尺、22.51平方公尺；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○號土地上，如附圖所示B部分，面積3.32平方公尺、4.17平方公尺；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○號土地上，如附圖所示H部分，面積0.07平方公尺、35.62平方公尺；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○號土地上，如附圖所示I部分，面積136.72平方公尺；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○號土地上，如附圖所示J部分，面積22.98平方公尺、20.75平方公尺；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○號土地上，如附圖所示K部分，面積3.90平方公尺、24.84平方公尺；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○號土地上，如附圖所示L部分，面積42.53平方公尺；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○號土地上，如附圖所示M部分，面積
60.57平方公尺、12.37平方公尺；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○號土地上，如附圖所示N部分，面積0.48平方公尺、14.36平方公尺之地上物拆除；並將上開土地暨坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號，如附圖所示O部分，面積38.70平方公尺、8.49平方公尺、13.83平方公尺、72.85平方公尺、2.42平方公尺土地；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○號，如附圖所示R部分，面積1211.04平方公尺、22.51平方公尺土地；及坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○號，如附圖所示T部分，面積31.42平方公尺、5.00平方公尺、0.20平方公尺、
0.86平方公尺土地清空返還予原告。
5.被告洪金塗、洪燦坤應自民國104年02月01日起至拆除前項地上物並返還土地之日止，按月給付原告如附表一三所示金額；及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
6.原告願提供現金或等值之金融機關可轉讓定期存單供擔保請准宣告假執行。
7.訴訟費用由被告負擔。
二、被告洪燦坤方面略以：
㈠、被告洪燦坤並無不自任耕作之事實，兩造之租約自屬有效，原告主張被告洪燦坤違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項契約無效，並依民法第767條、第179條主張返還土地並給付不當得利之請求，顯無理由。
㈡、原告主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第2款、第4款規定終止租約及請求返還土地暨給付不當得利，並無理由。
㈢、聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，訴訟費用由原告負擔。
二、被告洪金塗方面略以：
㈠、被告洪金塗有自任耕作的事實，且原告亦應給予補償費用。
㈢、聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
參、本院之心證理由：
一、兩造不爭執及爭執事項（見本案卷二第107、108頁筆錄）：
㈠、不爭執事項：
1.原告為坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之所有權人（見卷一第66至70頁）。
2.系爭750、751、752、758、759地號之耕地原登記有「新國字第37號租約」：約定租賃土地正產物總類：谷，出租人為原告、承租人為被告洪燦坤（見卷一第16至18頁）。
3.被告洪燦坤或其先父時期已將所承租上開土地中如土地複丈成果圖所示載明由被告洪金塗使用部分之土地交由被告洪金塗使用。
4.上開土地業經編定或變更為非耕地使用，其中系爭758地號土地為人行步道用地、系爭752地號土地為道路用地、系爭
759、751、750地號土地為第二種住宅區（見卷一第72頁）。
5.原告於104年1月16日以新竹英明街郵局第31號存證信函通知被告洪燦坤、洪金塗（載明關係人）上開土地業經依法編定或變更為非耕地使用終止系爭759、758、750、752、751地號耕地之租佃關係及請被告自上開土地遷出暨將上開土地騰空交還予原告等語，並副知主管機關即新竹市竹北市公所、新竹縣政府耕地租佃委員會申請調解、調處（見卷一第73至78頁）。
6.被告洪燦坤於收受原告前開郵局存證信函後，於104年1月21日以竹北郵局第37號存證信函回覆原告就所請事宜，礙難照辦等語（見卷一第20至21頁）。
7.原告於104年1月19日向新竹縣竹北市公所耕地租佃委員會申請租佃爭議調解，經新竹縣竹北市公所耕地租佃委員會於104年3月20日召開調解程序，惟雙方調解不成立，嗣又於104年3月26日召開調處程序，然雙方仍無共識，乃經新竹縣政府將本件爭議事件移送本院（見卷一第32至36頁、第43至49頁、第3至21頁）。
㈡、協議兩造簡化爭點：
1.被告洪燦坤部分⑴先位主張：被告洪燦坤是否未自任耕作？被告洪燦坤若將
其承租之部分土地交由被告洪金塗使用，是否屬不自任耕作？原告依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定主張系爭租約無效，請求確認系爭租賃關係不存在，並請求被告洪燦坤返還土地，有無理由？原告另依民法第179條規定，請求被告洪燦坤給付相當於租金之不當得利，有無理由？其金額應為若干？⑵備位主張：
①被告洪燦坤將其承租之部分土地交予洪金塗使用，是否
屬放棄耕作權？被告洪燦坤有無非因不可抗力繼續一年不為耕作情形？原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第2、4款規定主張終止系爭租約，請求確認系爭租賃關係不存在，並請求被告洪燦坤返還土地，有無理由？原告另依民法第179條規定，請求被告洪燦坤給付相當於租金之不當得利，有無理由？其金額應為若干？②原告主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定
，終止與被告洪燦坤之系爭耕地租約，請求確認系爭租賃關係不存在，並請求被告洪燦坤返還系爭土地，有無理由？原告另依民法第179條規定，請求被告洪燦坤給付相當於租金之不當得利，有無理由？其金額應為若干？被告洪燦坤以原告應給付補償金為同時履行抗辯，是否可採？若可採，其補償額度應為若干？
2.被告洪金塗部分⑴原告依民法第767條規定，主張被告洪金塗無權占有使用
系爭土地，並請求被告洪金塗返還占用土地，有無理由？⑵原告另依民法第179條規定，請求被告洪金塗給付相當於
租金之不當得利，有無理由？其金額應為若干？
二、本院之判斷：
㈠、查系爭土地現係由被告洪燦坤與原告訂立私有耕地租約之事實，有新竹縣竹北市公所逕為辦理租約變更登記通知書在卷可稽（見卷一第6頁），堪信為真實。
㈡、原告所有系爭土地如附圖所示地上物及面積，均經附圖所示測量無誤。
㈢、經查：
1.按耕地三七五減租條例第16條第1項所稱之「承租人應自任耕作」者，應包括其家屬在內，最高法院71年台上字第2841號判例意旨可參。查系爭土地係由被告2人屬同胞兄弟之親屬為耕作，且原告亦未舉證被告2人毫無耕作之事實，又觀諸被告洪燦坤係坐輪椅到庭，可知其身體狀況欠妥，亦見系爭農地其未如一般農民積極農耕之景況，尚非無由，是自難認原告先位之訴求有理由，先予以敘明。
2.本件原告備位主張系爭土地現業經竹北地區細部計畫編定○住○區○道路用地及人行步道用地之情，有卷一第72頁使用分區證明書附卷可稽，揆諸農業發展條例第3條第11款規定，系爭土地經變更使用分區後均已非屬耕地之範疇，被告對此亦不爭執，故原告主張系爭土地使用分區之變更符合耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定「經依法編定或變更為非耕地使用」之事由，自堪採信。又原告主張其業以郵局存證信函合法通知被告終止系爭租約之事實，亦據其提出郵局存證信函2份存卷可考（見卷一第73至75頁），被告亦未爭執未收到存證信函，當已生合法終止系爭租約之效力無訛。被告雖抗辯原告應給付補償費云云，然原告給予被告之補償，與原告終止系爭租約收回系爭土地間，並非立於互為對待給付之關係，更非原告終止系爭租約之生效要件，故縱認兩造間未就補償費數額達成合意，亦不影響原告行使終止權。又被告其餘置辯，均與本件無涉，且同條例第17條第1項第5款係租約當事人取得單方終止權之法定事由，原告自無須取得被告之同意即可行使終止權，併此敘明。是以原告主張其與被告洪燦坤間就系爭土地之耕地三七五租賃契約關係，因符合耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定之事由，業由原告合法終止而不存在等情，當屬可信。
3.按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，民法第455條、第767條第1項亦分別定有明文。本件原告既已合法終止兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃契約關係，則被告2人占有使用系爭土地即屬無權占有，被告2人復未舉證證明其有占有使用系爭土地之合法權源存在，揆諸前揭法條規定，原告請求被告2人騰空返還系爭土地，自屬有據，應予准許。
4.從而，原告請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃契約關係不存在；被告2人應將系爭土地騰空返還原告，為有理由，應予准許。
㈣、被告應給付原告不當得利部分：按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照。次按，城市地方房屋、土地之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10﹪為限，此觀土地法第97條第1項、第105條規定自明；又依土地法施行法第25條及土地法第148條規定，前開土地及建築物申報總價，係指土地之申報地價及地政機關估定之建築物價額而言。兩造間之耕地三七五租約業於104年1月19日合法通知被告洪燦坤終止租約，且被告依民法第470條第1項規定，得請求被告返還系爭土地，已如前述，則原告主張被告分別自104年2月1日，仍繼續占用系爭土地，依前揭說明，自受有相當於租金之不當得利，茲將原告得請求之不當得利金額，查系爭土地坐落於新竹縣竹北市區、面積總共約為3846平方公尺、申報地價為每平方公尺4429元、4160元、4160元、4346元、4331元，現幾為被告2人所占用等情，有土地登記謄本及原告提出之照片足憑，本院爰審酌其坐落位置、繁榮程度及上開經濟用途等因素，認被告占用系爭土地所受之利益，應以申報地價年息5﹪計算，較為妥適。從而，原告自請求被告自104年2月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付如附表二、三之不當得利及遲延利息
㈤、綜上所述，原告依耕地三七五租約及返還所有物、不當得利等之法律關係，請求被告應將系爭土地返還原告、上開不當得利及遲延利息，均有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
㈥、又按「下列各款之判決，法院應依職權宣告假執行：五、所命給付之金額或價額未逾新臺幣50萬元之判決」，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明文。次按司法院（82）廳民一字第02448號函（發文日期：82年4月19日，座談機關：臺灣臺北地方法院，資料來源：民事法律問題研究彙編第8輯第568至570頁）：「法律問題：甲於80年1月15日起訴請求乙應自民國79年1月起至其成年時止，於每月1日給付扶養費新臺幣若干元，並陳明願供擔保請准宣告假執行，經法院於民國80年3月10日判決甲全部勝訴，關於假執行宣告部分，法院應如何諭知？討論意見：乙說：本判決雖為命履行扶養義務之判決，但亦屬民事訴訟法第427條第2項第8款所定其他定期給付之訴訟，依同法第389條第1項第3款之規定，法院就全部判決依職權宣告假執行。審查意見：修正民事訴訟法第427條，既將因定期給付涉訟之訴訟，增列為該條第2項第8款，使之適用簡易訴訟程序，以採乙說為宜。研討結果：照審查意見通過。司法院民事廳研究意見：同意研討結果採乙說」，是定期給付之裁判，亦有假執行之適用。經查：本判決主文第四、五項所命被告等給付之金額或價額（即命被告定期給付），均未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5項規定，依職權宣告假執行，而原告此部分聲請假執行，僅係促使本院發動職權，故不另為准駁之諭知；並依原告其餘之聲請及被告洪燦坤之聲請，分別為供擔保假執行及供擔保免為假執行之諭知，爰判決如主文所示。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 105 年 11 月 9 日
民事第二庭 法 官 林建鼎
一、對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
二、如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 105 年 11 月 9 日
書記官 許弘杰附表一：
┌─┬───┬────┬────┬──┬───┬────────┬──────┐│編│縣市 ○鄉鎮市區○段 │地號│地目 │面積（平方公尺）│租約字第 ││號│ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼────┼────┼──┼───┼────────┼──────┤│１│新竹縣│竹北市 ○○○段 │750 │田 │2585.11 │新國字第37號│├─┼───┼────┼────┼──┼───┼────────┼──────┤│２│新竹縣│竹北市 ○○○段 │751 │建 │15 │新國字第37號│├─┼───┼────┼────┼──┼───┼────────┼──────┤│３│新竹縣│竹北市 ○○○段 │752 │建 │424 │新國字第37號│├─┼───┼────┼────┼──┼───┼────────┼──────┤│４│新竹縣│竹北市 ○○○段 │758 │田 │461 │新國字第37號│├─┼───┼────┼────┼──┼───┼────────┼──────┤│５│新竹縣│竹北市 ○○○段 │759 │田 │461 │新國字第37號│├─┴───┼────┴────┴──┴───┴────────┴──────┤│備註 │1公頃 = 10000平方公尺 │└─────┴────────────────────────────────┘附圖：新竹縣竹北市地政事務所民國104年11月26日土地複丈成
果圖