臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第686號原 告 倪文宗訴訟代理人 朱昭勳律師
胡嘉雯律師被 告 王詒嘉訴訟代理人 楊一帆律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國105年6月30日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為新竹市○○段○○○號地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，兩造於民國104年4月16日經訴外人興立不動產經紀公司仲介，與被告簽訂不動產買賣契約書，約定以新臺幣(下同)1822萬元為買賣價金，出售系爭土地，並約定於簽約時給付第一期款項180萬元，並於同年4月28日給付第二期款項180萬元，惟被告於給付第一期款項後，並未於同年4月28日依約給付第二期款項，被告復未能舉證系爭土地欠缺能單獨建築之品質，且系爭土地之所有權人依法得單獨申請指定建築線，毋須經鄰地即541地號土地所有權人澎湖縣望安鄉公所之同意。被告以此為由拒絕給付第二期款項，並非有何原告違反契約第17條「賣方保證本標的未訂立任何租約及未作它筆土地之法定空地使用，並可單獨申請建築使用」等事由，故原告於同年7月16日依系爭契約第8條第2項之規定，催告要求被告給付第二期款項，但被告仍置之不理，因此又於同年7月24日再發存證信函要求解除契約，並依系爭契約第8條第2項之規定，請求被告給付給付遲延違約金31萬7028元及懲罰性違約金180萬元，共計211萬7028元；並聲明：（一）被告應給付原告211萬7028元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保，請准予假執行。
二、被告則以：系爭契約於訂立時，雙方在系爭契約第17條約定「系爭土地可單獨申請建築使用」，且原告則另於「標的物現況說明書」第16點「是否已申請指定建築線」勾選「是」，第25點「對外通行巷道是否發生通行糾紛及是否支付通行費」一欄勾選「否」，被告因信任原告之保證故成立契約且給付第一期款項，詎被告付款後向新竹市政府工務建築管理科調取套繪圖，復經詢問建築管理科之承辦人員後發現，本件土地要申請建築指示線必須經過鄰接道路即地號第541號土地之所有人即澎湖縣望安鄉公所之同意方可，被告發覺系爭土地有未達約定品質之瑕疵，因此無法給付第二期款項與原告，且被告亦曾就此與原告開會要求原告提供該鄰地同意書，詎料原告拒絕提供並再發存證信函要求解除契約並要沒收被告已繳之第一期款項，被告只好再發存證信函要求原告提出通路使用同意書及要求依法解除契約。
爰答辯聲明：(一)原告之訴駁回。(三)若受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院判斷之理由：
１、兩造於104年4月16日就系爭土地簽訂系爭契約書，被告向原告買受系爭土地以供建築使用，雙方約定價金為1822萬元，付款方式約定：第一期簽約款180萬元，第二期款180萬元，賣方應於104年4月28日備齊一切過戶資料等交付承辦地政士收執，雙方並蓋妥移轉登記書表等，買方應於104年4月28日及之前將第2期款存匯入履保專戶，於契約書第十七條第2點並約定：賣方保證本標的未訂立任何租約及未做它筆土地之法定空地使用，並可單獨申請建築使用。又於系爭契約書所附，原告於104年4月1日書立之標的物現況說明書，原告已勾選：已申請建築指示線，且勾選有出入及臨接道路，但未進一步勾選係私設道路、既成巷道或計畫道路之情，有系爭契約書及標的物現況說明書可參。又被告於104年4月21日交付頭期款180萬元予被告，且支出仲介費用18萬2200元予興立公司，原告於104年7月16日，寄發存證信函予被告，催告被告於文到7日內支付價金及違約金，逾期將解除系爭契約並沒收被告交付之簽約款180萬元，被告於同月17日收受，嗣原告並於同月24日，再寄發存證信函予被告，以被告違約未給付其餘價金為由，表示解除契約並沒收價金，被告收受後，曾於104年8月間寄發新竹武昌街郵局第一三六四號存證信函予原告，以標的物有瑕疵主張解約，其後復於同年八月中旬寄發存證信函予原告，主張受原告之詐欺而簽約，且原告出售之系爭土地無法供建築使用有瑕疵，向原告表示撤銷及解除系爭契約，並要求原告於函到七日內返還已受領之價金180萬元及賠償被告支出之仲介報酬18萬2200元之損害等情，復為兩造所不爭執。是本件所應審究者厥為：被告未給付其餘價金，是否構成違約？原告請求被告給付違約金211萬7028元是否有理由？
２、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照。又所謂探求當事人之真意，在兩造就其意思表示真意有爭執時，即應從原因事實、經濟目的、社會通念、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，以判斷是否符合公平原則，最高法院105年台上字第842號民事判決意旨參照。經查，系爭契約書所附由原告於104年4月1日填製之標的物現況說明書，業經親自勾選已申請指定建築線、有出入及臨接道路、對外通行巷道無發生通行糾紛及不須支付通行費等情，此有該份現況說明書附於系爭契約書內可憑。是原告既已於契約書所附之現況說明書內，表明系爭土地先前申請指定建築線已經核准，並有出入及鄰接道路，且對外通行巷道無通行糾紛及不需支付通行費，未曾提及或另註明需有鄰地或第三人之配合始能建築，可見從原告所表示之訊息，乃係系爭土地本身即可申請取得建築指示線及建造，以進行建築，無需他人之配合。又系爭契約第17條第2點係約定：「賣方保證本標的未訂立任何租約及未做它筆土地之法定空地使用，並可單獨申請建築使用」，依其約定「可單獨申請建築使用」之字句，依通常之解釋及一般人訂約時之客觀上認知，乃係指系爭土地要向行政機關依法定程序申請取得建照，僅需系爭土地地主單獨自行為之即可，無庸其他土地地主之配合。
３、又被告取得系爭土地欲申請建照時，若遇鄰地地主不願出具同意書或要求高額款項始願出具時，應認對被告契約目的之達成已生重大之影響，自屬具有瑕疵。查被告於簽約後，發現系爭土地需取具鄰地同意書始能申請建照後，除開會要求原告協助取得同意書外，又分別於同年7月28日及8月2日寄發存證信函與原告要求其補正，惟原告皆無正面回應，又依本院函詢澎湖縣望安鄉公所105年2月24日望財字第0000000000號回函內文：「二、查倪文宗並未與本所建立本土地合法使用之關係，申請核發土地使用權同意書於法無據。三、......仍應依土地法第25條辦理......。」等語，顯見望安鄉公所於104年間，於本件當事人向其接洽詢問或申請出具同意書時，應係表示不同意之旨。故原告就上開契約之履行有關標的物既存有上開瑕疵，從而，被告於給付第二期款前，因發現系爭土地欠缺被告保證之品質，無法單獨申請取得建照，需要鄰地地主出具同意書以資配合乙節，而被告無法逕自取得鄰地地主望安鄉公所之通行使用同意書，為保障其締約目的之履行，原告自應配合被告之要求，以其自己名義辦理取具鄰地地主同意書之事宜，然原告經被告要求後卻拒絕配合辦理。故被告本得主張暫付第二期款以後價金，並無任何遲延付款之情形，難認被告有何違約情事。縱於本件訴訟程序進行中，原告提出澎湖縣望安鄉公所105年5月25日望社字第0000000000號函，內容表明原承辦人員誤用澎湖縣縣有非公用不動產租賃處理要點第35條來拒卻原告之聲請，應依民法第787、788條規定辦理，且因地號541號之土地現況已為道路使用，無受損害應為無償等語，然本件兩造既約定於104年4月28日以降給付第二期以後之價金，惟遲至105年2月24日本院向澎湖縣望安鄉公所函詢之結果仍是無法無償取得鄰地通行同意書，被告斯時是否得以順利單獨申請建築執照尚有不確定，自不得以最終之結果反推被告未依約給付價金即無理由。故原告主張被告因給付遲延應給付違約金等，遂無理由。
四、綜上所述，原告依據系爭契約第8條第2項之規定，請求被告給付違約金211萬7028元，及自及自起訴狀繕本送達翌日即104年9月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，核均與本判決結果無影響，爰不一一予以論列。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 5 日
民事第一庭 法 官 彭淑苑以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 105 年 8 月 5 日
書記官 蔡美如