臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第891號原 告 劉昌恩被 告 閻天河訴訟代理人 陳金枝
吳國源律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105年4月1日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，同法第255條第1項第2款及第3款分別定有明文。本件原告起訴聲明原為：「一、請求判命被告應將坐○○○鄉○○段○○○號，如起訴狀附圖黃色所示面積約50平方公尺土地上之二層加強磚造建物拆除，並將土地返還原告及其他共有人
二、被告應給付原告新臺幣37萬5,000元，並自民國104年8月1日起至返還土地之日止，每月給付原告6,250元。」嗣經本院會同兩造及新竹縣新湖地政事務所測量人員至現場勘驗測量，並繪製土地複丈成果圖（下稱附圖），原告乃依測量結果於105 年2 月19日當庭更正第一項聲明為：被告應將坐○○○鄉○○段○○○號土地上，如附圖所示A3、B2、C 、D2所示之地上物（面積共計47.08 平方公尺）拆除，並將該部分土地返還予原及其他共有人告。第二項聲明請求不當得利部分，占用之面積縮減為如附圖所示B2及D2部分；期間縮減為自100 年8 月1 日起自返還上開土地日止等情，有本院
105 年2 月19日言詞辯論筆錄在卷可憑（本院卷第196 頁、第19 7頁背面）。核原告上開所為訴之變更，係本於被告無權占用原告所有系爭土地之同一事實，其請求之基礎事實同一，且屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：坐落新竹縣○○鄉○○段○○○號、面積151.27平方公尺土地（下稱系爭土地）為原告與訴外人劉昌杰二人所共有，持分各1/2 ，被告所有坐落同地段53地號上之二層樓建物（下稱系爭建物），竟越界占用原告所有51地號土地，並無任何合法權源，係屬無權占有，前經原告請求被告將越界之建物拆除，並將土地返還原告，但皆無結果，是原告自得依民法第
767 條第1 項及第821 條規定請求被告將越界占用原告土地之建物全部拆除，並將土地返還原告及全體共有人。又原告係於98年6 月19日向訴外人林陳金鳳等人買得系爭土地，而被告無權占有原告之系爭土地，被告因而受有相當於租金之不當得利，爰請求被告應給付原告自100 年8 月1 日起至返還系爭土地止之不當得利等語，並聲明：一、被告應將如附圖所示A3、B2、C 、D2所示之地上物（面積合計47.08 平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人。二、被告應給付原告24萬6,300 元【計算式：（33.39 ＋7.66）㎡×30,000元×10% ×4 年÷2 ＝246,300 元】，並自104年8 月1 日起至返還土地之日止每月給付原告5,131 元【計算式：（33.39 ＋7.66）㎡×30,000元×10% ÷12÷2 ＝5,131 元】（按，上開二金額係依照原告減縮請求之面積及期間後試算之金額）。三、原告就前開一、二項之請求，願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告答辯：
一、訴外人即原告父親劉權兵（下稱劉權兵）前經訴外人即原告祖父黃亨金（下稱黃亨金）之同意，而無償使用黃亨金所有之原新竹縣○○鄉○○段○○○號土地（按，該52地號土地於98年6 月19日與同段51地號土地合併，已併入51地號土地即即系爭土地內）上興建含系爭建物在內之透天式集合式住宅，並將系爭建物於73年3 月11日出售予訴外人劉醇宏（下稱劉醇宏），且雙方約定出賣人劉權兵負有將該建物所坐落之私有土地移轉予買受人劉醇宏之義務。嗣劉醇宏於79年2 月16日將系爭建物含私有土地轉售予訴外人黃津章（下稱黃津章），黃津章復於80年8 月19日轉售予訴外人顏燕紅（下稱顏燕紅），顏燕紅則於100 年7 月24日轉售予被告。
二、又黃亨金於89年12月4 日將新竹縣○○鄉○○段○○○號土地（按，應指合併前52地號前之51地號土地，下稱51地號土地）以買賣為原因移轉予原告，然黃亨金與原告間就51地號土地之買賣行為應係劉權兵意圖規避其依前開買賣契約應移轉系爭建物所坐落土地所有權予買受人劉醇宏之契約義務所為之脫法行為，應屬無效，是51地號土地仍屬黃亨金所有，而黃亨金死亡後，基於繼承、混同之法理，原告仍應受前開買賣契約之拘束，被告自非無權占有系爭土地。至劉醇宏對劉權兵移轉土地所有權之請求權縱使已罹於時效，充其量僅劉權兵取得抗辯權利，然該土地所有權移轉之請求權並未消滅。
三、再者，縱認黃亨金與原告間就51地號土地之買賣行為為真，惟原告乃51地號土地原所有權人黃亨金之孫、及系爭建物原始起造人劉權兵之子，自幼即居住於51地號土地對面，對於51地號土地之交易情形及房屋使用土地等一切情狀，自無不知之理。且原告與前手林陳金鳳所簽訂之買賣契約第14條第
2 項載明「出售土地現由買方使用中」，亦足證原告對於系爭建物與土地間之使用關係亦為明知。是以，原告明知系爭建物與土地交易及利用情形而仍買受土地，再據此向被告主張物上請求權，顯有違誠信原則，屬權利濫用，其請求顯無理由。
四、若如原告所述，系爭建物為黃亨金所興建，黃亨金係因抵債而將系爭建物移轉予劉權兵，劉權兵豈可能僅取得建物而未取得土地？又若劉權兵僅單純受讓系爭建物而對土地並無權限，則劉權兵亦無可能在無土地權限之情況下，與訴外人劉醇宏簽訂買賣契約，並承諾將系爭建物所坐落土地所有權移轉予劉醇宏？是原告主張系爭建物為黃亨金所興建，並無可採。
五、如認系爭建物為黃亨金所興建，則系爭建物及該建物所坐落之土地於黃亨金繼承合併前之52地號土地，土地與房屋同屬一人所有，或黃亨金興建系爭建物時取得土地所有權人之同意的情況，參照最高法院48年台上字第1457號判例意旨，亦應推斷土地承買人（即原告）默許房屋承買人（即被告）繼續使用土地，系爭建物自非無權占有。
六、另關於本件相當於租金之不當得利，其計算應依照申報地價，而非公告地價，且依照系爭建物附近交通狀況及生活機能，原告以年息10% 計算租金，亦嫌過高。
七、綜上所述，被告並非無權占用系爭土地，則原告請求被告拆除如附圖所示之地上物及給付相當於租金之不當得利，自屬無據。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，被告願供擔保請准免為假執行。
叁、兩造不爭執之事項：
一、坐落新竹縣○○鄉○○段○○○號土地即系爭土地為原告與訴外人劉昌杰所共有，渠等之應有部分各為1/ 2。
二、被告所有未辦保存登記門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○巷○○號之二樓加強磚造透天建物即系爭建物，占用系爭土地如附圖所示A3（遮棚）面積1.76平方公尺、B2（加強磚造2樓）面積33.39平方公尺、C（滴水）面積4.27平方公尺及D2（磚造鐵皮1樓）7.66平方公尺。
三、系爭建物占用系爭土地之位置係位於98年合併分割前之52地號土地上。98年合併前之52地號於81年重測前之地號為大眉段松柏林小段56-13地號。52地號與51地號土地於98年6月19日合併分割為同段51、51-1、51-2地號土地。
四、分割合併前52地號土地黃亨金於63年2 月7 日因繼承取得，林進水復於67年7 月1 日因拍賣取得，林陳金鳳再於83年10月29日因繼承取得，原告及劉昌杰則於89年3 月31日因買賣取得。
五、系爭建物之原始起造人為黃亨金，嗣黃亨金為償還對劉權兵之債務，將系爭建物所有權（事實上處分權）移轉予劉權兵，劉權兵再於73年3 月11日將系爭建物（事實上處分權）出售予劉醇宏，雙方約定「基地部分現私有土地辦理過戶予甲方（即訴外人劉醇宏）」。劉醇宏復於79年2 月16日將系爭建物（事實上處分權）出售予黃津章，黃津章再於80年8 月19日將系爭建物（事實上處分權）出售予顏燕紅，顏燕紅則於100 年7 月24日將系爭建物（事實上處分權）出售予被告。
六、占用系爭土地如附圖所示A3雨遮部分、C 滴水部分，原告亦有使用，被告不具有事實管領力。
肆、原告另主張被告有事實上處分權之系爭建物無權占有系爭土地，應拆屋還地等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：一、被告占有系爭土地是否有正當權源？二、原告請求被告拆除占用系爭土地之地上物，並將該部分土地返還原告及其他共有人，有無理由？三、原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有據？
一、被告占有系爭土地是否有正當權源？
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，為88年
4 月21日增訂民法第425 條之1 第1 項明文規定。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。足見民法第425 條之1 之增訂乃以最高法院48年台上字第1457號判例意旨及法理而予以明文化，若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開民法第425 條之1 第1 項規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號判決意旨參照）。又民法第425 條之1 規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決參照）。
（二）經查，新竹縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱52地號土地）於重測前為大眉段松柏林小段56-13 地號，而黃亨金於63年2 月7 日繼承取得52地號土地，林進復於67年7 月1日因拍賣取得，林陳金鳳再於83年10月29日因繼承取得，原告及劉昌杰則於89年3 月31日因買賣取得等情，有劉昌杰與林陳金鳳之買賣契約、新竹縣新湖地政事務所104 年12月24日新湖地資字第0000000000號函文暨檢附之地籍異動索引及土地登記簿各1 份在卷可稽（本院卷地57至61頁、第154 頁至156 頁、第168 頁至169 頁）。又51地號土地於98年6 月19日與同段52地號土地合併，而系爭建物占用系爭土地之位置係位於98年合併分割前之52地號土地上等情，有新竹縣新湖地證事務所104 年12月3 日新湖地登字第0000000000號函文及檢附之地籍圖、土地謄本各1 份存卷可憑（本院卷第139 頁至142 頁），且均為兩造所不爭執，自堪信為真實。
（三）次查，系爭建物係由黃亨金所興建，嗣黃亨金為償還對劉權兵之債務，將系爭建物所有權移轉予劉權兵，嗣劉權兵於73年3 月11日將系爭建物移轉予劉醇宏，劉醇宏復於79年2 月16日將系爭建物移轉予黃津章，黃津章再於80年8月19日將系爭建物移轉予顏燕紅，顏燕紅則於100 年7 月24日將系爭建物移轉予被告等情，有劉權兵與劉醇宏不動產買賣契約書存卷可佐（本院第18至21頁），亦為兩造所不爭執。另系爭建物係於62年11月起課，79年○○○鄉○○路○段○○巷○○號分割另立稅籍，分割後納稅義務人為黃津章、蕭阿全，持分比例各1/2 等情，有新竹縣政府稅捐稽徵局105 年4 月7 日新縣稅字第0000000000號函文及檢附房屋稅籍證明書在卷可按（本院卷第243 至244 頁），是系爭建物係黃亨金於62年11月興建完成，而為系爭建物之事實上處分權人乙節，至堪認定。
（四）承上所述，黃亨金雖係於62年11月系爭建物興建完成後即63年2 月7 日，始因繼承才取得52地號土地之所有權，然審之黃亨金於興建系爭建物完成時，52地號土地之所有權人為黃亨金之父親即訴外人黃元陸（下稱黃元陸）等情，此有個人除戶資料查詢結果及土地登記簿在卷可稽（本院卷第168 頁、第207 頁），黃亨金既係於其父親所有之土地上興建房屋，且於興建完成後，又因繼承取得建物坐落土地之所有權，衡諸常情，黃亨金於興建系爭建物時，當已獲得土地所有權人即黃元陸之同意。另原告於本院審理時陳稱：不清楚黃亨金何時移轉系爭建物於予劉權兵等語（本院卷第197 頁），經本院依職權函詢新竹縣政府稅捐稽徵局有關系爭建物自62年至105 年間房屋稅納稅義務人之變動情形，惟經該局函覆系爭建物於79年始設立稅籍，62年間至79年間無轉讓資料可查等情，有本院公務電話及該局函文在卷可稽（本院卷第222 頁、第243 頁），是黃亨金轉讓系爭建物予劉權兵之確切時間已無從考究，惟審諸原告主張黃亨金係因積欠劉權兵債務不克償還，始將系爭建物讓予劉權兵以資抵償借款債務等情（本院卷第52頁），並參以黃亨金所有之52地號土地係於67年3 月28日遭查封登記，於67年7 月1 由林進水拍賣取得等情，則黃亨金財務發生問題應係在67年間，故可推論黃亨金移轉系爭建物以抵債之時間亦應在斯時。再證諸黃亨金於63年2 月
7 日仍繼承52地號土地，衡情在分配繼承遺產時，為使系爭建物與所坐落土地為同一人所有，以避免紛爭，應會將建物所坐落之土地分由建物所有人繼承，益徵黃亨金於63年2 月7 日繼承52地號土地時，系爭建物之所有權（事實上處分權）人仍為黃亨金等情，洵堪認定。據此，系爭建物與土地既同屬一人所有，已該當於民法第425 條之1 第
1 項前段之情形。從而，前揭房地如僅將房地所有權單獨讓與他人，或將房地同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，即有民法第425 條之1 第1 項前段規定之適用，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在。是嗣黃亨金將系爭建物所有權（事實上處分權）讓予劉權兵，致房地分屬相異之人所有，即應推定在系爭建物得使用期限內，劉權兵與黃亨金之間就52地號土地有租賃關係。又52地號土地因查封拍賣由黃亨金轉讓予林進水，林進水死亡後由林陳金鳳繼承，林陳金鳳復將52地號土地讓予原告及劉昌杰；而系爭建物所有權（事實上處分權）由劉權兵轉予劉醇宏，再由劉醇宏轉讓予黃津章，復由黃津章轉讓予顏燕紅，最後由顏燕紅轉讓予被告，目前系爭建物所有權（事實上處分權）及所坐落之52地號土地確分屬不同人，然52地號土地及系爭建物所有權（事實上處分權）先前確曾屬同一人即黃亨金所有，是在系爭房屋得使用期限內，推定與52地號土地有租賃關係存在。而觀諸系爭建物目前由被告及其配偶、女兒居住其內，外觀雖老舊，仍可正常使用等情，有本院勘驗筆錄及照片6 張在卷可參（本院卷第146 頁至153 頁），足認系爭建物尚堪使用，是被告抗辯其係有合法權源占有52地號土地，並非無據。從而，原告主張被告無權占有系爭土地，並不足採。
（五）至於被告抗辯，系爭建物係由劉權兵所興建，黃亨金係劉權兵之父親、原告之祖父，黃亨金於89年12月4 日將51地號土地以買賣為由移轉予原告之目的係為規避劉權兵應將系爭建物所坐落土地移轉予系爭建物買受人劉醇宏之義務，故上開移轉51地號土地之行為應為脫法行為而無效，故於黃亨金死亡後原告應受買賣契約之拘束，是被告仍有請求移轉土地所有權之請求權等語，惟查，黃亨金未婚，自不可能為劉權兵之父、原告之祖父，此有個人基本資料查詢結果（本院卷第206 頁），再者，黃亨金所移轉予原告之土地係98年51地號與52地號合併前之51地號土地，而系爭建物所占有系爭土地之範圍為合併前之52地號土地，為兩造所不爭執，如上所述，益徵黃亨金上開移轉51地號土地之行為與本件無涉，從而，被告上開辯詞，誠乏所據，無足憑採。
二、原告請求被告拆除占用系爭土地之地上物，並將該部分土地返還原告及其他共有人，有無理由？
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。
（二）本件有民法第425 條之1 第1 項規定之適用，如上所述。是被告於系爭建物得使用期限內，對已合併於系爭土地之原52地號部分土地亦有租賃關係，故被告並非無權占有，被告既非無權占有已合併於系爭土地中原52地號部分土地，自與民法第767 條第1 項要件不符，原告請求被告拆除占用系爭土地之地上物並返還土地，均為無理由。
三、原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有據？
（一）本件應適用民法第425 條之1 第1 項規定，推定兩造就已合併於系爭土地中原52地號部分土地有租賃關係存在，故被告使用系爭土地有合法權源，自無不當得利之可言。
（二）至於民法推定土地所有人與房屋受讓人間有租賃關係之理由，僅在於兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，並不在於使承租人得以繼續無償使用土地，進而侵害所有人的權利。從而本件適用民法第425 條之1 第1 項規定之法律效果，雖使被告得以有權占有系爭建物，然其受有居住利益，對原告而言，仍屬欠缺債之法律上原因，致被告受有物權收益之損害，是原告仍得向被告請求租金。惟租金數額本於契約自由原則，宜由當事人協議定之。如不能協議時，始得請求法院裁判之，民法第425 條之2 第2 項亦定有明文。從而，原告逕依民法第179 條請求相當於租金之不當得利，尚屬無據。
四、又原告依民法第767條、第179條規定請求被告拆屋還地、返還占有系爭土地所受利益，既經駁回，則兩造其餘關於原告訴請拆屋還地有無違反誠信原則或權利濫用等情，核與本件判決結果不生影響，無庸另論，併此敘明。
伍、綜上所述，原告依據物上請求權之法律關係，請求被告將如附圖所示A3、B2、C 、D2所示之地上物拆除，將該部分土地返還原告及其他共有人，並依據不當得利之法律關係請求被告自100 年8 月1 日起至返還土地日止，給付相當於租金之不當得利，均為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 4 月 22 日
民事第一庭 法 官 王婉如以上照本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決後20日內提出上訴狀到院。
中 華 民 國 105 年 4 月 22 日
書記官 王裴雯