臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第807號原 告 徐秀溱訴訟代理人 劉家瑞律師被 告 王銘宗上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於105年6月15日言詞辯論終結，判決如下:
主 文被告應將門牌號碼新竹市○○街○○號房屋回復原狀騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬元，及自民國一０五年六月十六日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣陸拾肆萬柒仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，為同法第262 條第1 項所明定。本件原由原告黃宥盛、徐秀溱共同起訴，其訴之聲明為：「㈠被告應將門牌號碼新竹市○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）回復原狀騰空遷讓返還予原告徐秀溱或原告黃宥盛。㈡被告應給付原告徐秀溱新臺幣（下同）190,000 元，及自訴狀送達送達被告起至房屋返還日止，按月給付40,000元計算之違約金。」嗣於訴訟進行中，原告具狀撤回原告黃宥盛之訴訟，並更正其訴之聲明為：「㈠被告應將系爭房屋回復原狀騰空遷讓返還予原告徐秀溱。㈡被告並應給付原告徐秀溱290,000 元。㈢被告應自民國105 年6 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元。」是原告於被告未為本案言詞辯論者，即撤回原告黃宥盛之訴訟，揆諸前開規定，自無庸得被告之同意。又原告前開聲明之更正，核屬減縮應受判決事項之聲明，合與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：被告於103 年10月1 日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租其子即訴外人黃宥盛所有系爭房屋，雙方約定租賃期間自103 年10月1 日起，為不定期租賃契約，每月租金20,000元，應於每月2 日前繳納，押租金為40,000元。詎被告自104 年2 月2 日起即未依約給付租金，幾經催討均未獲置理，原告遂於104 年3 月9 日以新竹武昌街郵局第000216號存證信函催告被告於所定期限內繳交積欠之租金，因被告未予理會，原告乃再於104 年5月12日以新竹武昌郵局第000480號存證信函催告被告應於該月15日前繳納所積欠租金，並同時向被告表達若未於同月15日前給付所積欠租金，系爭租約則自同月16日終止之意思表示。詎被告於收受前開郵局存證信函後，仍置之不理，並未給付積欠之租金，是系爭租約業因原告依法終止而消滅，被告已無繼續使用系爭房屋之權源，原告自得依民法第455 條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。惟被告迄仍未搬遷，經核算被告自104 年2 月1 日起至104 年5 月15日終止租約日止，共積欠租金70,000元，經以押租金40,000元抵扣後，被告尚欠租金30,000元未付，爰依系爭租約之約定，請求被告給付積欠之租金。又因被告於系爭租約終止後，仍無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，其亦得依民法第179 條前段規定，請求被告給付自104 年5 月16日起至10
5 年6 月15日止，相當於租金之不當得利260,000 元，及自
105 年6 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，另按月給付相當於租金之不當得利20,000元。並聲明：㈠被告應將系爭房屋回復原狀騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告290,
000 元及自105 年6 月16日起至遷讓返還第1 項房屋之日止，按月給付原告20,000元。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於103 年10月1 日簽訂系爭租約，被告承租系爭房屋之初衷及用途，原係要作為籌辦公益網絡聯盟之辦公室及先嚴白天至長和公園與其他長者見面聊天後，可以就近休息之處所，詎原告自訂立系爭租約時以來，時常無故開門進入系爭房屋，且干涉被告屋內物品之擺設，被告慮及原告年事已大，一再忍讓，並曾先後於104 年1 月15日、同年
2 月10日至新竹市北門派出所報案，後於104 年2 月17日原告竟強制要將被告所擺設公益網絡聯盟之招牌清運走，被告忍無可忍，雙方引爆衝突，被告憤而當場向原告表達不再續租之意思表示，並要求原告賠償其無法使用系爭房屋之損害，詎原告不僅未予理會，後竟又威脅、恐嚇要拍賣被告放置在系爭房屋內之物品，被告乃先將原放置在系爭房屋內之電腦搬遷回學校置放，目前尚有部分物品放置在系爭房屋，且自104 年2 月即未再繳納租金等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）查原告主張兩造於103 年10月1 日訂立系爭租約，由被告向原告承租訴外人黃宥盛所有系爭房屋，雙方約定租賃期間自103 年10月1 日起，為不定期租賃契約，每月租金20,000元，應於每月2 日前繳納，押租金為40,000元。惟被告自104 年2 月起，即未依約給付租金，經原告於104 年
3 月9 日以新竹武昌街郵局第000216號存證信函催告被告於所定期限內繳交積欠之租金，被告並未予理會，嗣原告再於104 年5 月12日以新竹武昌郵局第000480號存證信函催告被告應於該月15日前繳納積欠租金，並同時向被告表達應於同月15日前給付積欠租金，若未於同月15日前給付所積欠租金，則系爭租約即自同月16日終止之意思表示之事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書、郵局存證信函及回執等件為證（見本院卷第11至20頁、第142 頁），且為被告所不爭執，自堪信原告此部分主張為真實。
（二）原告又主張系爭租約業經原告合法終止而消滅，則被告繼續占有系爭房屋即屬無權占有，自應將系爭房屋回復原狀騰空遷讓返還原告、給付積欠之租金及相當於租金之不當得利等語，而被告對於確自104 年2 月起即未給付租金，且目前尚有物品置放在系爭房屋之事實並不爭執，惟另以前揭情詞置辯，是本件所應審究之爭點厥為：⒈系爭租約是否業經原告合法終止而消滅？⒉原告請求被告將系爭房屋回復原狀騰空遷讓返還原告、給付積欠之租金及相當於租金之不當得利，有無理由？茲論述如下：
⒈系爭租約是否業經原告合法終止而消滅？⑴按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約：承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439 條前段、第44
0 條第1 、2 項及第455 條前段分別定有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決亦同此見解）。再按押租金契約，係信託的所有權讓與行為，乃承租人以擔保租賃契約所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權與出租人，如承租人履行租賃債務完畢，出租人即應全數返還，倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當然就押租金扣押受償，苟有餘額再返還之。準此，出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之債權受清償前，不負返還之義務；租賃關係終了，承租人若有欠租時，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生「當然抵充」（法定抵充）之效力。
⑵經查，系爭租約第8 條第1 項約定：「乙方（即被告）積
欠租金達兩個月以上，經甲方（即原告）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止本租約。」等語，此觀系爭租賃契約書內容自明（見本院卷第12頁）。次查，原告主張本件被告自104 年2 月起即未繳納租金，經原告於104 年3 月
9 日以新竹武昌街郵局第000216號存證信函催告被告繳納
104 年2 、3 月租金，惟被告並未予理會，嗣經原告再於
104 年5 月12日以新竹武昌郵局第000480號存證信函催告被告應於該月15日前繳納積欠租金，並同時向被告表達若未於同月15日前給付所積欠租金，系爭租約則自同月16日終止之意思表示等語，固據其提出郵局存證信函及回執等件附卷可稽（見本院卷第17至20頁、第142 頁），惟查，觀之原告所提郵局存證信函回執足悉，被告係於104 年5月26日始收受前開新竹武昌街郵局000480號存證信函，揆諸前開說明，倘承租人有給付押租金，須先以押租金抵償後仍遲付租金達2 個月之租額，出租人始得終止租約。而查，系爭租約約定每月租金為20,000元，被告於簽約時給付押租金40,000元，又被告雖自104 年2 月起迄今均未曾再繳納租金，嗣原告於104 年5 月12日發函向被告限時催繳，並表達逾期未繳即自104 年5 月16日起生終止系爭租約之意思表示時，固因被告積欠之租金數額，經扣抵押租金40,000元，僅為1.5 個月，尚未達2 個月，而未生終止系爭租約之法律效果，惟被告收受前開郵局存證信函，並未予繳納，算至104 年5 月31日止，已屆滿積欠2 個月租額，堪認其等租約至104 年5 月31日止，已生合法終止之法律效果，是系爭租約業因原告依法終止而消滅之情，堪可認定。
⑶至被告雖抗辯自締約後，原告即時常無故開門進入系爭房
屋，且干涉被告屋內物品之擺設，嗣於104 年2 月17日，原告因要強制將被告所擺設公益網絡聯盟之招牌清運走，雙方引爆衝突，被告已當場向原告表達不再續租之意思表示云云，並據提出新竹市警察局第一分局北門派出所受理刑事案件報案三聯單為證（見本院卷第74頁），惟按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例足資參照）。經查，依原告所提前開受理刑事案件報案三聯單記載之發生時間為「103 年2月1 日8 時」，案由為「妨害自由」，此觀前開受理刑事案件報案三聯單內容自明，則依前開受理刑事案件報案三聯單所載之時間、案由均尚無從資為其所抗辯原告自締約（即103 年10月1 日）以來，時常無故「侵入住宅」云云之有利認定。至被告固另抗辯其於104 年2 月17日當日即向原告表達不再續租之意思表示云云，惟經本院詢之原告是否有同意其所為終止系爭租約之意思表示時，被告回應原告無法溝通等語（見本院卷第136 頁），準此，自難認雙方已達成合意終止系爭租約之共識，再者，被告自承除將原放置在系爭房屋內之電腦等設備搬離外，目前尚有物品置放在系爭房屋內等語（見本院卷第137 頁），足見被告迄仍有占有使用系爭房屋之事實，則其前開所辯業已向原告為終止系爭租約之意思表示云云，即無足取。
⒉原告請求被告將系爭房屋回復原狀騰空遷讓還返還原告、
給付積欠之租金，及請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲論述如下：
⑴查系爭租約業經原告合法終止而消滅之情，已如前述，則
被告自負有返還租賃物之義務，詎被告迄今仍占有系爭房屋，自屬無權占有，又依系爭租約第9 條約定：「租賃關係消滅時，乙方（即被告）應即日將租賃房屋回復原狀遷空返還甲方（即原告），不得拖延。如租賃房屋之改裝係經甲方之同意者，乙方以現狀遷空返還。」等語，此觀系爭租賃契約書內容自明（見本院卷第12頁）。準此，原告依民法第455 條之規定及系爭租約之約定，請求被告應將系爭房屋回復原狀騰空遷讓返還予原告，為有理由。
⑵次查，系爭租約業於104 年5 月31日合法終止等情，既如
上述，而被告自104 年2 月起即未給付租金，算至原告終止系爭租約之日止，共積欠4 個月租金80,000元，經扣抵被告所給付之押租金40,000元後，被告尚積欠租金40,000元，則原告依系爭租約之約定，請求被告給付積欠之租金40,000元，亦屬於法有據，應予准許。
⑶第按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能
獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念（最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照）。查，系爭租約經原告合法終止後，被告迄仍繼續占有系爭房屋，並未回復原狀騰空返還原告，揆諸前開說明，應認被告自屬無權占有，且可能因此而獲得相當於租金之利益，並致原告受有不能使用收益之損害自明。本院審酌系爭房屋附近之生活機能尚佳，而兩造就系爭房屋所約定之租金為自103 年10月1 日起，每月20,000元，此有系爭租約附卷可參（見本院卷第11頁），則兩造所認知系爭房屋之價值與現今社會經濟狀況、系爭房屋週邊工商業繁榮程度等情狀應屬相當，是以原告請求以每月20,000元作為計算不當得利損害賠償金之標準自為適當。準此，原告依不當得利之法律規定，訴請被告應自104 年6 月1 日起算至105 年
6 月15日止，合計共250,000 元，及自105 年6 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付20,000元，於法亦無不合，所訴亦應准許。
（三）從而，原告本於系爭租約之約定、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告應將門牌號碼新竹市○○街○○號房屋回復原狀騰空遷讓返還予原告，且應給付原告290,000 元（即40,000 ＋250,000 ＝290,000 ），及自105年6 月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付20,000元，均為有理由，應予准許。
四、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2 項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 29 日
民事第二庭 法 官 高敏俐以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 29 日
書記官 吳月華