臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第930號原 告即反訴被告 羅傳效訴訟代理人 蔡甫欣律師被 告即反訴原告 林資智訴訟代理人 林思銘律師複代 理 人 張婉娟律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國105年7月21日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣叁佰伍拾萬元，及其中新臺幣伍拾萬元自民國一百零四年十二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之五十八，餘由反訴原告負擔。
本判決主文第三項於反訴原告以新臺幣壹佰壹拾陸萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣叁佰伍拾萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有明文。查原告起訴時原聲明：「被告應於原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段00地號土地如『附圖1 』所示（由同段同小段192-5 地號及41地號2 筆土地分割合併完成，面積約1,438 坪，以地政機關實測後面積為準。分割合併後同段同小段41-2地號土地並有4 公尺寬部分對外連接至紅色所示之現有道路）所有權移轉登記予被告之同時，給付兩造於民國104 年1 月6 日簽訂土地買賣合約書第3 條第4 次款新臺幣（下同）500 萬元予原告」。嗣原告變更上開聲明及追加備位聲明為：「㈠先位聲明：被告應於原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段00地號土地如『新竹縣○○地0000000 00 00 00地0000000000000段○○段00000 地號及41地號2 筆土地分割合併完成，面積約1,
438 坪，以地政機關實測後面積為準。分割合併後同段同小段41-2地號土地並有4 公尺寬部分對外連接至現有道路）所有權移轉登記予被告之同時，給付兩造於104 年1 月6 日簽訂土地買賣合約書第3 條第4 次款500 萬元予原告。㈡備位聲明：被告應於原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段00地號土地如『新竹縣○○地0000000 00 00000地00000000000段○○段00000 地號及41地號2 筆土地分割合併完成，面積約1,438 坪，以地政機關實測後面積為準。分割合併後同段同小段41-2地號土地並有4 公尺寬部分對外連接至水溝）所有權移轉登記予被告之同時，給付兩造於104 年1 月6 日簽訂土地買賣合約書第3 條第4 次款
500 萬元予原告」（見本院卷二第45、46頁），再就備位聲明之圖示部分更正為依「104 年11月16日之地籍圖謄本」所示（見本院卷二第56頁反面、第73頁）。核原告依本院會同兩造及地政人員現場履勘測量之結果更正上開先位聲明及變更備位聲明之圖示部分，係不變更訴訟標的，而補充更正事實上之陳述，非屬訴之變更；追加備位聲明部分，則係以兩造間之土地買賣合約書為依據，就對外連接道路爭議之同一基礎事實而為之請求，其請求之原因事實有社會事實上之共通性及關聯性，且原告起訴時主張之事實及證據資料，於追加之訴得加以利用，並無礙於被告程序之保障，又不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，與首揭民事訴訟法規定均無不合，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告於民國103 年10月13日委託山畝不動產仲介有限公司（即住商不動產公司竹東加盟店）出售原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段00000 000地號2 筆土地（下稱系爭2筆土地），並明確告知仲介人員温雅卉，若系爭2 筆土地分區出售，兩區均應對外連接至右側旁之現有道路。因系爭2筆土地範圍過大，仲介公司遂招攬買受人即被告與訴外人張續興分別買受Ａ區及Ｂ區範圍。兩造於104 年1 月6 日訂定土地買賣合約書（下稱系爭買賣契約），約定原告將系爭2筆土地分割合併後如系爭買賣契約所附地籍圖謄本所示之Ａ區範圍（面積約1,438 坪，以地政機關實測後面積為準。分割合併後已編為同段同小段41地號土地）出賣予被告，總價金800 萬元，被告已依約給付第1 次款至第3 次款共300 萬元至系爭買賣契約所定安信建經買賣價金履約保證專戶內，第4 次款即尾款500 萬元尚未給付。又兩造簽約時，在場人員有原告、被告夫婦、仲介人員温雅卉、劉仁華、仲介公司店長徐永明、地政士曾煜珅及其配偶劉容秀，原告當場即再告知在場人員，Ｂ區範圍應對外連接至右側旁之現有道路。而Ｂ區範圍所留對外連接現有道路之寬度，原本兩造協商為
3 公尺，後又變更為4 公尺，地政士曾煜坤當下表示：「以代書該份契約為主」，故地政士曾煜坤所持攜回之系爭買賣契約最後一頁地籍圖謄本將「3 米」改為「4 米」；嗣因被告不滿意104 年3 月2 日第一次合併分割Ｂ區範圍對外連接現有道路部分為4 公尺與道路開口大小，遂要求變更為3.5公尺至4 公尺，故兩造於104 年3 月16日簽訂原證3 協議書。
(二)本件買賣因訂約時圖面作業誤認系爭土地上方水溝為該現有道路，爰將圖面上分割界線僅劃至該水溝處。履約時，經地政機關現場測量發現前開情事，被告卻違約主張系爭土地分割僅至水溝處，未留該現有道路予Ｂ區範圍土地通行，致Ｂ區範圍形成袋地無法對外通行，為此Ｂ區範圍土地買受人張續興已與原告解除買賣契約，嗣兩造爭執不下，承辦地政士曾煜珅又中風，後續由其配偶劉容秀辦理，亦不敢辦理系爭土地移轉登記，系爭土地買賣遲延至今未能解決。爰先位請求被告履行系爭買賣契約，於原告將新竹縣○○鄉○○段○○○段00地號如新竹縣○○地0000000 00 00 00地0000000000000000段○○段0000地號土地並有4 公尺寬部分對外連接至現有道路）土地所有權移轉登記予被告之同時，被告應給付原告第4 期款尾款500 萬元。
退步言之，倘分割合併後同段同小段41-2地號土地無法連接至現有道路，原告仍請求被告依系爭買賣契約之附圖履約，爰備位請求被告於原告將新竹縣○○鄉○○段○○○段00地號如新竹縣○○地0000000 00000000地00000000000000段○○段0000地號土地並有4 公尺寬部分對外連接至水溝）土地所有權移轉登記予被告之同時，被告應給付原告第4 期款尾款500 萬元。
(三)被告已自認兩造自始約定「應有3 公尺寬對外連接道路」，既為對外連接道路，不可能連接至系爭水溝處，必定須對外連接至右側旁之現有道路始得對外通行，故被告訂約時即已知悉兩造約定對外連接至右側旁之現有道路。且依仲介人員劉仁華證稱：「原告即反訴被告訴訟代理人問：你當時從系爭地籍圖謄本上，有辦法判斷道路及水溝的位置在那裡嗎？證人劉仁華答：沒有辦法。原告即反訴被告訴訟代理人問：
104 年1 月6 日兩造簽約時，你記得有那些人在場嗎？證人劉仁華答：代書曾煜坤、温雅卉、兩造、我。原告即反訴被告訴訟代理人問：簽買賣契約當時原告有在當○○○區○道路是要延伸連接到現有道路嗎？證人劉仁華答：有。原告即反訴被告訴訟代理人問：所以被告也知道要延伸到現有道路這件事情嗎？證人劉仁華答：知道」。既然被告○道○區○道路要延伸至現有道路這件事情，有關圖面上作業誤差，從系爭地籍圖謄本上，亦無法判斷道路及水溝的位置在何處，則原告即無可歸責之事由，而被告事後藉由圖面上作業誤差，不履行買賣契約，已違反訂約當時兩造合意之約定，被告實有可歸責之情形。
(四)104 年8 月16日，原告、被告夫婦2 人、原告哥哥羅傳鋒、仲介人員溫雅卉、劉仁華一同再度至現場會勘，被告同意由原告與劉仁華用紅絲線拉出B 區範圍連接至現有道路部分(證6)，返家後被告卻透過仲介告知要求原告須給付40萬元路權費。
(五)退萬步言，縱原告有違約情事，依系爭買賣契約第8 條第1款約定「如賣方（原告）發生遲延並經買方（被告）書面通知限期（至少7 個工作日）催告而仍不履行時，買方得解除本契約」，惟被告於104 年12月2 日寄發之龍潭郵局389 號存證信函，係答覆原告催告被告履約之回覆函，且原告依約已將全部過戶文件資料交付兩造委任之地政士辦理，地政士亦於104 年5 月12日申報增值稅，原告並未違約。而明典法律事務所104 年12月11日104 年度明典函字第104121101 號函，原告尚未收受，故被告未依系爭買賣契約第8 條第1 款約定，定至少7 個工作日催告期間，其解除系爭買賣契約之意思表示不生效力。何況，原告並未阻止兩造委任之地政士辦理過戶，係地政士表示兩造有糾紛，不辦理過戶，因此原告無可歸責事由，被告解除系爭買賣契約無理由。
(六)綜上，爰依民法第367 條規定及系爭買賣契約第3 條、協議書約定，聲明請求：
１先位聲明：
⑴被告應於原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段00地
號土地如新竹縣○○地0000000 00 00 00地000000000000段○○段00000 地號及41地號2 筆土地分割合併完成，面積約1,438 坪，以地政機關實測後面積為準。分割合併後同段同小段41-2地號土地並有4 公尺寬部分對外連接至現有道路）所有權移轉登記予被告之同時，給付兩造於104 年1 月6 日簽訂土地買賣合約書第
3 條第4 次款500 萬元予原告。⑵訴訟費用由被告負擔。
２備位聲明：
⑴被告應於原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段00地
號土地如新竹縣○○地0000000 00000000地0000000000段○○段00000 地號及41地號2 筆土地分割合併完成，面積約1,438 坪，以地政機關實測後面積為準。分割合併後同段同小段41-2地號土地並有4 公尺寬部分對外連接至水溝）所有權移轉登記予被告之同時，給付兩造於104 年1 月6 日簽訂土地買賣合約書第3 條第4次款500 萬元予原告。
⑵訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)兩造有關被告購買之Ａ區應預○○○區○○○○路，業於兩造104 年1 月6 日訂立之系爭買賣契約附圖標示明確，且記明路寬為3 米，縱原告主張兩造簽約當日同意Ｂ區應有4 米寬部分對外連接至現有道路，並同意以代書修改版本為主云云，惟不動產具有高經濟價值特性，其交易方式應較動產更為謹慎，且買賣契約通常1 式3 份，對於預留道路之寬度如此重要事項，只更改代書那份契約，已違交易常情；故被告另於104 年3 月16日擬定協議書，內容為僅同意部分通路寬度由原約定之3 米分割至3.5 米至4 米寬，惟預留之通路位置及形狀仍與買賣契約附圖位置相同，原告亦同意而簽名，足見原告稱系爭2 筆土地分割合併後Ｂ區應有4 公尺寬部分對外連接至現有道路之主張，已失所依附，亦證明兩造訂立買賣契約時即已明確載明被告所買Ａ區應預○○○區○○○○路位置與形狀，且業經雙方2 次合意確認。詎原告以「訂約時因圖面作業誤認系爭土地上方水溝為該現有道路」之理由，主張被告應同意依兩造從未約定之道路位置履行契約，惟被告當初同意○○○區○○○道路，係因縱被告預留如買賣契約附圖、協議書附圖所示之通路後，其所購買之Ａ區出入口仍屬寬敞，若依原告所主張被告應同意Ｂ區範圍有4 公尺寬部分對外連接至右側旁之現有道路，則依105 年4 月8日竹東地政事務所土地複丈成果圖觀之，無論係甲案或係乙案，Ａ區土地之出入口將變得狹窄，於被告而言極為不利，礙難接受；再者，圖面作業之誤認係非可歸責於被告之事由，若將此錯誤責由被告承擔，實有欠公允。
(二)再者，被告對於104 年8 月16日兩造再度至現場會勘，並以紅線拉出Ｂ區範圍連接至現有道路乙事，自始至終未曾同意，此觀證人劉仁華於105 年2 月25日言詞辯論程序之證述「（問：你有看過這張地籍圖嗎？提示本院卷第79頁）沒有」、「被告在現場有答應要照拉線的情形來分割，但說有條件，條件他還要再思考，被告在現場沒有提出相對應的條件，說要回去思考」，及證人温雅卉於同言詞辯論期日稱：「（問：被告有沒有在拉線現場表達他還有條件要回去思考？）有。」即明，顯見被告當時就變更契約之內容是否同意，仍處於考慮階段，並提出相對應之條件供原告參考，則依最高法院86年台上字第2369號判決意旨，勘認原告片面變更契約如新竹縣竹東地政事務所105 年4 月8 日土地複丈成果圖乙案所示之內容尚未經雙方合意，自不生契約變更之效力。
(三)另證人劉容秀於105 年6 月28日言詞辯論期日一會兒稱「1月5 、6 日兩天我都待在1 樓」、一會兒又稱「（問：兩造簽買賣契約時，你有進二樓會議室嗎？）應該是有進會議室。」；一下稱對於被告配偶黃綠芳沒有印象，一下又稱仲介有介紹黃綠芳是被告之配偶，證詞已充滿矛盾。再觀證人劉仁華於105 年2 月25日言詞辯論程序中之陳述：「（104 年
1 月6 日兩造簽約時，你記得有哪些人在場嗎？）答：代書曾煜珅、雅卉、兩造、我」，益證簽約當時證人劉容秀並無在簽約現場，至少並未出現在2 樓簽約會議室，且被告為此又再次致電證人劉仁華詢問，證人劉仁華仍稱其對證人劉容秀並無印象，有對話錄音紀錄可稽；再佐以證人劉容秀自稱係代書曾煜珅之助理員，應熟悉一般不動產買賣常識，然於法官問「買賣契約1 式3 份，只更改代書這1 份，符合常規嗎？」時，竟稱「對於是否符合常規我不太清楚」，其證詞顯偏袒原告一方，是否可信洵非無疑。基上，證人劉容秀之證詞既有矛盾又有偏頗之虞，故其對於被告不利之證述，要無可取。
(四)原告要求被告依新竹縣竹東地政事務所105 年4 月8 日土地複丈成果圖乙案所示在Ｂ區範圍內預留4 公尺寬部分對外連接至現有道路，已與原買賣契約附圖及協議書有違，業如前述，經被告於104 年12月2 日以龍潭郵區389 號存證信函催告原告依約履行，復又於104 年12月11日再次委託林思銘律師函請原告依約履行，孰料原告均未依約履行，再以104 年12月22日當庭提出之反訴暨答辯狀為解除契約之意思表示，雖前揭律師函因逾期招領而被退回，原告主張從未收受上開律師函，惟系爭買賣契約第9 條約定：「通訊地址：雙方相互之洽詢或通知辦理事項，…否則因此無法送達被退回或拒收者，均以第一次郵遞日為已依本合約接受通知」，則原告就上開律師函若有拒收之情形，應以第一次投遞日期視為已接受律師函通知；又被告早於104 年12月2 日以龍潭郵局存證號碼389 號存證信函定7 日催告原告履行契約如原告備位聲明所示，如逾期未履行則解約，顯已為催告履約之意思表示，故縱律師函非因原告拒收而未送達原告，亦不解被告前已發存證信函催告限期履行契約之效果。是該存證信函之催告意思表示到達後7 日內，原告仍未依約履行，被告爰以10
4 年12月22日當庭提出之反訴暨答辯狀為解除契約之意思表示，故系爭買賣契約既經合法解除，則原告備位聲明原告應履行原買賣契約，即失所依附。
(五)綜上，爰答辯聲明：１原告之訴駁回。
２訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
(一)兩造於104 年1 月6 日簽訂土地買賣合約書，由原告以800萬出賣新竹縣○○鄉○○段○○○段00地號全部土地及同段192-5 地號部分土地合併分割後之Ａ區範圍予被告（參本院卷一第138 頁），合併分割後編為同段41地號土地（參本院卷一第117 頁）。兩造約定「本案標的需先行向地政機關辦理合併分割，買賣標的之位置如附圖所示Ａ之位置，面積約1,438 坪，實際地號及面積以地政機關合併、分割後所登記為準，若有增減，以合併分割後實測面積互作找補」，有土地買賣合約書可稽（見本院卷一第124 頁）。
(二)兩造再於104 年3 月16日簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定「本物件履保合約書編號：Y080323 ，於104 年3 月16日經買賣雙方同意並協議依下列圖示進行合併分割，並由雙方於以下簽名確認無誤。圖示4 米（公尺）與3.5 米（公尺）為最大尺寸，買方不同意量測之實際數據大於上述尺寸之描述」，有協議書附卷可考（見本院卷一第143-144 頁）。
(三)原告於104 年1 月12日、104 年2 月13日、104 年9 月24日分別給付系爭土地買賣契約之第一、二、三期價款各100 萬元，尚未給付第四期款500 萬元，有履約保證專戶入款通知之簡訊可參（見本院卷一第105頁）。
(四)原告於104 年11月9 日寄發律師函催告被告履約（見本院卷一第102-104 頁），被告亦於104 年12月2 日寄發存證信函催告原告履約（見本院卷一第57-59 頁），原告於104 年12月10日收到催告之存證信函（見本院卷二第67-1頁），被告再於104 年12月11日寄發律師函催告原告履約（見本院卷一第60頁），該律師函寄往新竹縣○○鄉○○路○○○ ○○ 號，惟因招領逾期退回（見本院卷二第51頁）；被告並以本件反訴暨答辯狀為解約之意思表示，原告已於104 年12月22日當庭收受反訴暨答辯狀（見本院卷一第53頁）。
四、本院之判斷：
(一)原告主張：兩造於104 年1 月6 日訂定土地買賣合約書（下稱系爭買賣合約），約定原告將新竹縣○○鄉○○段○○○段00000 000地號2 筆土地分割合併後如系爭買賣合約所附地籍圖謄本所示之Ａ區範圍（面積約1,438 坪，以地政機關實測後面積為準；分割合併後已編為同段同小段41地號土地）出賣予被告，總價金800 萬元，被告已依約給付第1 次款至第3 次款共300 萬元至系爭買賣契約所定安信建經買賣價金履約保證專戶內，第4 次款即尾款500 萬元尚未給付；本件買賣因訂約時圖面作業誤認系爭土地上方水溝為該現有道路，履約時，經地政機關現場測量發現前開情事，被告違約主張系爭土地分割僅至水溝處，未留通路予Ｂ區範圍土地通行，致Ｂ區範圍形成袋地無法對外通行，為此Ｂ區範圍土地買受人即訴外人張續興已與原告解除買賣契約，嗣兩造爭執不下，地政士亦不敢辦理系爭土地移轉登記，系爭土地買賣遲延至今未能解決，爰先位請求「於原告將新竹縣○○鄉○○段○○○段00地號如新竹縣○○地0000000 00 0000地0000000000000000段○○段0000地號土地並有4 公尺寬部分對外連接至現有道路）【下稱附圖一】土地所有權移轉登記予被告之同時，被告應給付原告第
4 期款尾款500 萬元；備位請求「被告於原告將新竹縣○○鄉○○段○○○段00地號如新竹縣竹東地政事務所104 年11月16日地籍圖謄本《原告誤載為土地複丈成果圖誤》所示（分割合併後同段同小段41-2地號土地並有4 公尺寬部分對外連接至水溝）【下稱附圖二】土地所有權移轉登記予被告之同時，被告應給付原告第4 期款尾款500 萬元等情。被告則以：有關被告購買之Ａ區應預○○○區○○○○路，業於兩造104 年1 月6 日訂立之系爭買賣契約附圖標示明確，且記明路寬為3 米，原告主張兩造合意路寬為4 米並不實在；又被告另於104 年3 月16日擬定協議書，內容為僅同意部分通路寬度由原約定之3 米分割至3.5 米至4 米寬，惟預留之通路位置及形狀仍與買賣契約附圖位置相同，原告亦同意而簽名，足見原告稱系爭2 筆土地分割合併後Ｂ區應有4 米寬通路對外連接至現有道路之主張，已失所依附，詎原告以「訂約時因圖面作業誤認系爭土地上方水溝為該現有道路」之理由，主張被告應同意依兩造從未約定之道路位置履行契約，則依105 年4 月8 日竹東地政事務所土地複丈成果圖觀之，無論係甲案或係乙案，Ａ區土地之出入口將變得狹窄，對被告而言極為不利，礙難接受；再者，圖面作業之誤認係非可歸責於被告之事由，若將此錯誤責由被告承擔，實有欠公允；本件經被告於104 年12月2 日寄發存證信函催告原告依約履行，復於104 年12月11日委託林思銘律師函請原告依約履行，孰料原告均未依約履行，被告已以104 年12月22日當庭提出之反訴暨答辯狀為解除契約之意思表示，故本件原告請求，為無理由等語，資為抗辯。故本件兩造之爭點在於：原告依系爭買賣合約第3 條、系爭協議書、民法第367 條規定請求被告履行契約，有無理由？
(二)兩造於104 年1 月6 日簽訂系爭買賣合約，由原告以800 萬出賣新竹縣○○鄉○○段○○○段00地號全部土地及同段192-5 地號部分土地合併分割後之Ａ區範圍予被告（參本院卷一第138 頁），合併分割後編為同段41地號土地（參本院卷一第117 頁），為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈠點）。
原告主張雙方合意被告買受之Ａ區土地酌留4 米寬之道路供購買Ｂ區土地之訴外人張續興通行，為被告所否認，辯稱兩造合意之路寬為3 米而非4 米。經通知賣方仲介即證人温雅卉到庭證稱：簽約當天一開始是說好3 米，後來考量轉彎的問題，改成4 米，兩造都有同意；（問：為何被告拿的買賣契約書上面標示3 米？《參本院卷一第138 頁及外放證物袋》）是簽完約之後才說要改成4 米，因為兩造都簽完約了，所以就說好以代書那份為準，不再改契約等語（見本院卷一第110 頁反面）。惟買方仲介即證人劉仁華卻證述：兩造講好路寬大約3.5 至4 米；（問：簽約當時有確定路寬是3.5米或是4 米嗎？）沒有。（問：簽約當時兩造有在地籍圖上標示路寬嗎？）有，是曾煜珅代書在買賣雙方的地籍圖上標示，我印象中曾煜珅是標示3.5 米。（問：提示買方買賣契約原本，其上標示3 米有何意見？）沒有意見，代書曾煜坤應該是標示3 米，更正前述（見本院卷一第108 頁），在場之兩造仲介證詞顯然歧異。參以曾煜珅代書檢送之系爭買賣契約附圖標示之路寬同時標示「3 米」及「4 米」（見本院卷二第40頁），惟兩造所執之系爭買賣契約附圖所繪之路寬均為「3 米」（見外放之證物袋，按本院卷一第21頁原告提出之地籍圖謄本與其所執系爭買賣契約所附不符，應予指明），故原告主張簽約當時雙方已合意被告買受之Ａ區土地應酌留「4 米」寬之道路供購買Ｂ區土地之訴外人張續興通行乙節，尚非無疑。又兩造簽約時在場之地政士曾煜珅因中風已無法到庭做證，有東元綜合醫院之診斷證明書可查（見本院卷二第65頁），原告另聲請曾煜珅之妻子劉容秀到庭，證人劉容秀初雖證述：104 年1 月5 日兩造在仲介那邊，從晚上7 點多談到11點多，因為時間很晚，被告有事情要先回去，所以契約就沒有簽成；1 月6 日兩造在仲介那邊，坪數及價錢都談好了，只剩道路寬度的部分尚未談妥，原本兩造同意道路寬度3 米，也都附在契約書的後面當作附件，但因後來說3 米車子在轉彎的時候不方便，所以又改成4 米，但是只改代書這一份，兩造的契約書並沒有跟著改，之所以沒有改，是因為當時已經很晚了，已經晚上11點多了，兩造就同意以代書這份契約書為憑，所以買賣雙方的契約書就沒有改…，兩造簽買賣契約書時，我應該是有進2 樓會議室，我會在旁邊幫忙翻閱契約書給雙方蓋印章…，兩造都有同意道路寬度從3 米改成4 米，因為買賣雙方仲介都在場，他們也知道這件事情等語（見本院卷二第57-58 頁反面）。惟簽訂系爭買賣契約時在場之被告配偶黃綠芳到庭對質結稱：我沒有看過這個人（指證人劉容秀），簽約是在2 樓的會議室裡面，在場人只有原告、被告、我、代書曾煜珅，就4 個人而已，簽約前仲介並沒有讓我們跟對方洽談，所以沒有跟前述以外的人洽談過，代書也是簽約時才出現，他太太劉容秀並沒有跟著進來，今天以前，我都沒有看過在庭的劉容秀，簽約的時候，連仲介也都迴避等語（見本院卷二第57頁反面）。
本院提示證人劉仁華之證詞予證人劉容秀，並詢問「你剛剛一開始是說你在會議室裡面協助簽約，所以知道從3 米改成
4 米，但現在好像是改陳述是在1 樓聽仲介講才知道，有何意見？」，證人劉容秀改稱：時間有點久了，我不確定，但是我確定是要從3 米改成4 米，其原因為怕車子轉彎不方便，但這句話是誰說的我不確定…，我不敢確定104 年1 月5、6 日，我有無進去會議室幫忙翻閱契約書（見本院卷二第58頁反面、60頁反面）。準此，證人劉容秀簽約當日有無進入2 樓會議室協議兩造簽約，究竟聽聞何人表示路寬要予以修正等節，均屬不明，其證詞不足以證明兩造於104 年1 月
6 日簽約時就酌○○○區○○○○○路寬為「4 米」已達合意。
(三)兩造嗣於104 年3 月16日簽署協議書，約定「本物件履保合約書編號：Y080323 ，於104 年3 月16日經買賣雙方同意並協議依下列圖示進行合併分割，並由雙方於以下簽名確認無誤。圖示4 米（公尺）與3.5 米（公尺）為最大尺寸，買方不同意量測之實際數據大於上述尺寸之描述」，為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈡點），並有協議書及其附圖在卷可考（見本院卷一第143-144 頁）。證人黃綠芳並到庭證述：
因為1 月6 日合約書的圖，上面的道路是畫3 米，我們當時是同意沿邊3 米讓後面那塊地通行，我們要求代書標示位置、面積和3 米；簽約完之後，仲介告訴我們要申請鑑界，我們回說那不是之前就要完成的嗎，仲介回說沒有，我們就要求送申請的圖先給我們看，看了之後，該圖畫的開口太大了，賣方說道路寬度只有3 米，他們車子沒有辦法轉過去，要求放大至4 米，温雅卉有先給我放大路寬的圖，我們自己量發現是6 米，但上面是寫沿邊4 米，但當初契約是寫沿邊3米，我們就質疑他塗改過的圖，既然是合約，有塗改的話不是應該要簽名蓋章嗎；我們認為轉彎3 米有點困難，所以就同意退讓，所以才會在104 年3 月16日簽訂協議書，本來10
4 年3 月16日我們有請仲介約原告至住商1 樓的會議室，但原告沒有到場，後來我請被告把要退讓的路及尺寸寫下來，並把圖畫出來，請仲介温雅卉拿給原告簽；協議書打字部分是我們在家裡就打好的，因為原告沒有來，就把我們同意的部分手寫下來，請温雅卉拿去給原告看，問原告是否同意，這是我們同意退讓的範圍等語在卷（見本院卷二第61頁反面）。核與原告到庭表示：協議書上的文字及附圖都是買方寫好、畫好，叫温雅卉拿給我簽名，我跟買方並沒有碰面，代書沒有參與等語相符（見本院卷二第61頁）。查上開協議書附圖對於系爭通路僅連接至水道部分，並未更異，僅將路寬修正為3.5 米至4 米，且以文字在協議書載明：「買賣雙方同意並協議依下列圖示進行合併分割，並由雙方於以下簽名確認無誤。圖示4 米（公尺）與3.5 米（公尺）為最大尺寸，買方不同意量測之實際數據大於上述尺寸之描述」等語。基此，被告抗辯兩造約定之通路應僅止於水道，然此為原告所爭執，並主張：被告訂約時即已知悉兩造約定通路連接至現有道路，被告事後藉由圖面上作業誤差，不履行買賣契約，已違反訂約當時兩造合意之約定等語。
(四)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文；又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第28號、19年上字第58號、39年台上字第1053號判例意旨參照）。經查，證人劉仁華到院結證：（問：你當時從系爭地籍圖謄本上，有辦法判斷道路及水溝的位置在那裡嗎？）沒有辦法。（問：簽買賣契約當時原告有在當○○○區○道路是要延伸連接到現有道路嗎？）有。（所以被告也知道要延伸到現有道路這件事情嗎？）知道等語（見本院卷一第109 頁反面至110 頁）。本件簽約當時兩造及仲介人員均認為系爭買賣合約附圖所繪通路係要連接至現有道路，迄至104 年7 月29日委託新竹縣竹東地政事務所派員至現場鑑定界址時始發現買賣合約附圖所繪通路僅連接至水道，未對外連接至現有道路，此為兩造所不爭執，並經雙方仲介即證人温雅卉、劉仁華到院證述在卷（見本院卷一第109 、111 頁），並有新竹縣竹東地政事務所之定期通知書及104 年7 月29日土地複丈成果圖可參（見本院卷一第80-81 頁）。由前述事實可知，兩造當時對於系爭買賣合約附圖所標示通路僅連接至水道，固無認識，然因兩造對於系爭買賣合約附圖所標示之通路係預供Ｂ區土地對外通行之用，既為雙方所不爭，且兩造買賣土地前曾至現場實勘，並商討通路寬度等節觀之，則兩造對於系爭通路應對外連接至道路乙節，應有認知，並有意使其達成Ｂ區通行目的，容雙方將水道誤認為道路，亦無礙於前項認知，是被告抗辯兩造約定之通路應僅止於水道，要與雙方之真意不符。參以兩造簽約當時對於酌留系爭通路連接至道路，已預定辦理土地合併分割登記，亦即通路寬度與被告將來合併分割後實際可得面積多寡息息相關，是以兩造簽訂系爭買賣合約時約明「實際地號及面積以地政機關合併、分割後所登記為準，若有增減，以合併分割後實測面積互作找補」等語，雙方於簽訂系爭買賣合約時，對於確認通路寬度辦理土地合併分割後影響被告實際可得面積既然有所預見，是以就通路延伸至道路所減少之面積，被告僅得依約主張互作找補，要不得抗辯系爭通路僅得通行至水道，方符雙方當事人真意。
(五)原告另主張：104 年8 月16日原告、被告夫婦2 人、原告哥哥羅傳鋒、仲介人員温雅卉、劉仁華一同再度至現場會勘，被告同意由原告與劉仁華用紅絲線拉出Ｂ區範圍連接至現有道路部分，並提出現場照片為憑（見本院卷一第82-85 頁）。惟查，證人劉仁華證稱：到104 年7 月底實際鑑界的時候才發現沒有辦法通到聯外道路，兩造有先調解，但沒有達成共識，104 年8 月時買賣雙方有現場指界，協議讓分割的道路延伸到聯外道路，就是在現場拉線讓系爭道路連接到聯外道路，但被告在現場不是同意無償讓道路延伸連接到聯外道路，被告在現場有答應要照拉線的情形來分割，但說有條件，條件他還要再思考，後來被告要求原告減價40萬元，但原告不同意等語（見本院卷一第109 頁正反面）。證人温雅卉亦證述：後來約第二次鑑界，鑑界的結果還是如此（指系爭通路未連接道路），就聯繫兩造協商，但沒有達成共識，第二次鑑界完過幾天，我們有到現場用紅線拉線，連接到現有道路，希望能分割，被告當下有同意依照拉線的結果去分割，但被告說要白紙黑字寫下來，就是要畫下來，後來回去以後，被告傳簡訊給原告，該簡訊的大意為被告當初計畫買1512坪，後來只有買到1438坪，少了74坪，所以被告要求減價40萬元，但是原告不同意…，被告有在拉線現場表達他還有條件要回去思考，被告在現場沒有講條件是什麼等語在卷（見本院卷一第111 頁反面至112 頁）。準此可知，兩造曾經前往現場拉線，被告對於原告主張將系爭通路延伸連接至現有道路之請求，並未拒絕，惟附有減少價金40萬元之條件，然為原告所拒，故雙方就系爭通路之範圍與找補之金額仍未能達成共識與合意，原告主張被告已同意由原告與劉仁華用紅絲線拉出Ｂ區範圍連接至現有道路部分云云，並非屬實。
(六)再查，兩造簽訂之系爭買賣合約約定「本案標的需先行向地政機關辦理合併分割，買賣標的之位置如附圖所示Ａ之位置，面積約1,438 坪，實際地號及面積以地政機關合併、分割後所登記為準，若有增減，以合併分割後實測面積互作找補」，此為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈠點），並有系爭買賣合約可稽（見本院卷一第124 頁）。而本件應認原告主張兩造合意供Ｂ區土地通行之通路應對外連接道路為可採，詳如前述，則依上開約定，原告應將多分割予Ｂ部分土地致減少出賣予被告Ａ部分土地之面積，依前揭約定互作找補減少買賣價金。惟查，原告對於被告減價之提議完全不予接受，僅願意移動調整ＡＢ分割線使被告買受之土地面積不變，而不願意依約找補價金，此情業經證人温雅卉到庭證述：「我有跟原告講出賣的土地就是1438坪，所以將來要再一次合併分割，移動調整的ＡＢ分割線，讓被告買的坪數不變」等語在卷（見本院卷一第112 頁），原告亦當庭表示：「温雅卉說將來要再一次合併分割，移動調整ＡＢ的分割線，讓被告買的坪數不變，這是我的意思，我有請仲介轉達給被告」等語（見本院卷二第62頁）。準此，原告就系爭通路延伸至道路導致被告買受之土地面積減少乙節，有欲自行調整ＡＢ分割線，以符合兩造約定購買坪數之情事，堪可認定，惟此等片面調整ＡＢ分割線之要求，已逾越系爭買賣合約「若有增減，以合併分割後實測面積互作找補」之契約約定，難認正當。
(七)查系爭買賣合約第8 條約定「…如賣方發生遲延並經買方書面通知限期（至少7 個工作日）催告而仍不履行時，買方得解除本契約，且賣方應將所受收之款項加倍返還予買方，作為違賠償」（見本院卷一第13頁）。本件被告於104 年12月
2 日寄發存證信函催告原告履約，原告於104 年12月10日收到催告之存證信函，被告再於104 年12月11日寄發律師函催告原告履約，該律師函寄往新竹縣○○鄉○○路○○○ ○○ 號，惟因招領逾期退回；被告並以本件反訴暨答辯狀為解約之意思表示，原告已於104 年12月22日當庭收受反訴暨答辯狀，此為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈣）。原告固主張：被告於104 年12月2 日寄發之存證信函，係答覆原告催告被告履約之回覆函，且原告依約已將全部過戶文件資料交付兩造委任之地政士辦理，地政士亦於104 年5 月12日申報增值稅，原告並未違約云云。經查，兩造於系爭買賣合約第3 條約定「第三次款於土地增值稅單、契稅單核發經承辦地政士通知後三個工作日內壹次付清，買賣雙方同時繳納各應負擔之稅費（賣方土地增值稅由履約保證專戶代為支付），繳稅後稅單交承辦地政士辦理過戶移轉手續）」（見本院卷一第125-126 頁），被告並已於104 年9 月24日給付第三期價款
100 萬元，此為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈢點），惟原告遲未依約辦理土地過戶手續，被告遂於104 年12月2 日寄發存證信函載明「本人依約支付第3 次款後，台端應完成過戶點交，惟迄今台端仍未履行，為維護本人權益，特以此函催告台端於文到7 日內履行完畢，逾期本人將循法律途逕解決」等語（見本院卷一第57-58 頁），原告並已於104 年12月10日接獲上開存證信函（見本院卷二第67-1頁），準此可知，被告確已合法催告原告履行系爭買賣合約，惟迄至本件訴訟進行中之104 年12月22日被告提出「反訴暨答辯狀」為解約之意思表示時，原告既未依其主張之通行方案，或依
104 年11月16日地籍圖謄本所示合併分割結果，將系爭土地過戶予被告而有違約情事，則被告解除系爭買賣合約，於法自無不合。從而，原告依系爭買賣合約第3 條、系爭協議書、民法第367 條請求被告履行契約給付尾款，即無理由。
乙、反訴部分：
壹、程序方面：按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260 條第1 定有明文。又該條項所稱之相牽連者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440 號裁判意旨參照）。本件反訴被告對反訴原告提起本訴，主張反訴原告拒絕履約，依系爭土地買賣合約第3 條、協議書、民法第367 條請求被告履行契約。
嗣經反訴原告對反訴被告提起反訴，主張反訴原告給付遲延，經反訴原告催告後解除契約，請求反訴被告返還價金，並為違約賠償，核兩造所主張之權利，係由同一法律關係發生，兩者在事實上關係密切，且其證據資料有共通性，反訴確與本訴之訴訟標的及攻擊防禦方法相牽連，依據首揭規定，應認於法核無不合。
貳、實體方面：
一、反訴原告主張：
(一)反訴原告於104 年1 月6 日向反訴被告購買系爭2 筆土地合併分割後Ａ區範圍面積1,438 坪之土地，詳細位置如契約附圖103 年10月14日地籍圖所載，依該圖所示，預留道路僅3米，買賣價金800 萬元，反訴原告已依約給付300 萬元。而依系爭買賣契約第3 條約定以104 年3 月31日為最後點交日，辦理點交手續，孰料因兩造原約定系爭2 筆土地之Ａ區範圍分割合併後，依契約附圖Ｂ區範圍應有3 公尺寬對外連接道路，因Ｂ區有第三人要購買，反訴被告乃透過仲介公司人員於104 年3 月16日與反訴原告訂立協議書，重新約定○○○區○○○○路寬為3.5 米及4 米，反訴原告乃一直等待反訴被告依約履行合併及分割移轉系爭土地予反訴原告，孰料反訴被告卻違約要求反訴原告必須在Ａ區預留超過買賣合約及協議書所約定之道路，而遲未辦理移轉登記。
(二)反訴原告購買系爭土地時，反訴被告及仲介人員實地向反訴原告說明土地範圍，但實際鑑界結果差異極大，簽約時，仲介人員與反訴被告說明Ａ區範圍右側入口寬廣，所以反訴原告同意預留3 公尺之寬度為路，並明確繪製契約附圖；簽約後，反訴被告又再次要求反訴原告同意依協議書附圖開路，反訴原告已勉予同意，孰料反訴被告更得寸進尺要求依新竹縣竹東地政事務所105 年4 月8 日土地複丈成果圖乙案所示在Ｂ區範圍內預留4 公尺寬部分之道路連接至現有道路，此已與原契約附圖及協議書附圖明顯有違，經反訴原告於104年12月2 日以龍潭郵區389 號存證信函催告反訴被告依約履行，復又於104 年12月11日再次委託林思銘律師函請反訴被告依約履行，孰料反訴被告均未依約履行，爰以民事反訴暨答辯狀為解除契約之意思表示。系爭買賣合約反訴原告已為解除之意思表示，反訴被告自應依民法259 條規定返還買賣價金300 萬元。又契約之解除不影響損害賠償之請求，民法
260 條定有明文，系爭買賣合約第8 條亦約定：「如賣方發生遲延並經買方書面通知期限（至少7 個工作日）催告而仍不履行時，買方得解除本契約，且賣方應將所受之款項加倍返還買方，作為違約賠償」，本件係因可歸責於賣方即反訴被告之事由而延遲履行，是反訴原告自得依約請求反訴被告給付300 萬元之違約賠償。
(三)反訴原告為履行本件買賣契約之價金給付義務，向國泰人壽保險股份有限公司貸款600 萬元，並以配偶黃綠芳所有之房屋設定抵押，因設定該抵押所支出之規費、申請謄本之費用及代書費共計11,560元，嗣後亦陸續繳納104 年2 月12日至
105 年3 月31日保單借款利息45,374元。另反訴原告為履行本件土地買賣契約而支出代書費潤筆費1,000 元。又被告於
104 年6 月3 日向受僱公司請假4 小時現場參與鑑定測量、於104 年9 月22日請假4 小時在芎林鄉公所進行本件買賣糾紛之調解，並親自出庭3 次、現場履勘1 次，各向受僱公司請假4 小時、8 小時，依被告時薪780 元計算，損失可得預期之利益為18,720元。又被告為本件履行契約爭訟支出律師費70,000元，並繳納裁判費60,400元。再因兩造解除買賣契約後，受有支付600 萬貸款利息損失143,659 元及支出因貸款所生之房屋火災保險費用2,410 元。而被告為履行本件買賣契約之價金給付義務，於104 年1 月10日自銀行提領100萬元定存，至今仍存放於履約保證專戶，依銀行之定存年利率最低1.2%計算，日期暫算至105 年4 月10日，共15個月，被告損失利息總計15,000元。另反訴原告因本件買賣契約已支付仲介費16萬元，此部分仍應列為反訴原告之損害。由上可知，反訴原告因本件履行契約事件所受損害及所失利益已有數10萬元，故反訴原告依約請求反訴被告給付違約賠償應有理由。
(四)綜上，爰聲明請求：１反訴被告應返還反訴原告300 萬元及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。
２反訴被告應賠償反訴原告300 萬元。
３前二項請求請准供擔保宣告假執行。
４反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告則以：反訴原告主張反訴被告違約而解除系爭買賣契約，惟無法過戶之情形，係兩造委任之地政士未辦理過戶，該地政士受兩造委任，並非反訴被告單獨委任，反訴被告並未阻止兩造委任之地政士辦理過戶，地政士亦知悉兩造合意約○○○區○路要延伸至現有道路，故反訴原告有可歸責事由，反訴被告則無可歸責之情形。再者，反訴原告於104 年12月2 日寄發之龍潭郵局389 號存證信函，係答覆反訴被告催告反訴原告履約之回覆函，且反訴被告依約已將全部過戶文件資料交付兩造委任之地政士辦理，地政士亦於104 年5 月12日申報增值稅，反訴被告並未違約。而明典法律事務所104 年12月11日104 年度明典函字第104121101 號函，反訴被告尚未收受，故反訴原告未依系爭買賣契約第8 條第1 款約定，定至少
7 個工作日催告期間，其解除系爭買賣合約之意思表示不生效力。綜上，爰答辯聲明：反訴原告之訴駁回。
三、本院之判斷：反訴原告主張：反訴原告於104 年1 月6 日向反訴被告購買系爭2 筆土地合併分割後Ａ區範圍面積1,438 坪之土地，依合約附圖所示預留道路僅3 米，買賣價金800 萬元，反訴原告已依約給付300 萬元，孰料反訴被告卻違約要求反訴原告必須在Ａ區預留超過買賣契約及協議書所約定之道路，而遲未依約辦理土地移轉登記，經反訴原告於104 年12月2 日以存證信函催告反訴被告依約履行，復又於104 年12月11日再次委託林思銘律師函請反訴被告依約履行，反訴被告均未依約履行，爰以民事反訴暨答辯狀為解除契約之意思表示，反訴原告已為解除之意思表示，反訴被告自應依民法259 條規定返還買賣價金300 萬元，且本件係因可歸責於賣方即反訴被告之事由而延遲履行，是反訴原告自得依系爭買賣合約第
8 條第1 項之約定請求反訴被告給付300 萬元之違約賠償等情。被告則以：本件無法過戶之情形，係兩造委任之地政士未辦理過戶，該地政士受兩造委任，並非反訴被告單獨委任，反訴被告並未阻止兩造委任之地政士辦理過戶；且反訴被告依約已將全部過戶文件資料交付兩造委任之地政士辦理，地政士亦於104 年5 月12日申報增值稅，反訴被告並未違約；反訴被告尚未收受反訴原告寄發之律師函，故反訴原告未依系爭買賣契約第8 條第1 款約定，定至少7 個工作日催告期間，其解除系爭買賣契約之意思表示不生效力等語，資為抗辯。故本件兩造之爭點在於：㈠反訴原告主張反訴被告違約，依系爭買賣合約第8 條第1 項之約定及民法第259 條第
1 、2 款之規定解除契約，請求返還已給付之300 萬元價款及300 萬元違約之損害賠償，有無理由？㈡反訴原告主張如有理由，被告抗辯應予酌減違約金，是否可採？茲分述如下：
(一)反訴原告主張反訴被告違約，依系爭買賣合約第8 條第1 項之約定及民法第259 條第1 、2 款之規定解除契約，並請求返還價款300 萬元，為有理由：
１本件兩造於簽訂系爭買賣合約時，對於確認通路寬度辦理土
地合併分割後影響被告實際買得面積既然有所預見，是以就系爭通路延伸至道路所減少之面積，兩造僅得依約互作找補，反訴原告不得主張系爭通路僅得連接至水道，反訴被告亦不得片面調整ＡＢ分割線，而拒作找補，已詳如前述。且查，兩造於系爭買賣合約第3 條約定「第三次款於土地增值稅單、契稅單核發經承辦地政士通知後三個工作日內壹次付清，買賣雙方同時繳納各應負擔之稅費（賣方土地增值稅由履約保證專戶代為支付），繳稅後稅單交承辦地政士辦理過戶移轉手續）」（見本院卷一第125-126 頁），準此可知，反訴原告於給付第三期款，兩造應繳納各應負擔之稅費後，即應辦理過戶移轉手續，亦即反訴原告支付第三期款後，反訴被告即應辦理系爭土地之所有權移轉登記，反訴原告始應支付第四期尾款。本件反訴原告於104 年9 月24日給付第三期價款100 萬元，此為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈢點），惟反訴被告遲未將系爭土地之所有權移轉登記予反訴原告，準此，反訴原告依系爭買賣合約第8 條第1 項之約定催告後解約，於法即無不合。
２反訴被告固以：地政士受兩造委任，並非反訴被告單獨委任
，反訴被告並未阻止兩造委任之地政士辦理過戶，且已將全部過戶文件資料交付兩造委任之地政士辦理，地政士亦於10
4 年5 月12日申報增值稅，反訴被告並未違約云云。惟查，系爭買賣合約第2 條約定「買賣雙方合意委託授權曾煜珅地政士（以下簡稱承辦地政士）辦理不動產移轉設定登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還作業等相關事宜…」，準此可知，地政士曾煜坤係分別受反訴被告委任辦理不動產所有權移轉登記、抵押權之塗銷，或受反訴原告委任辦理抵押權設定、貸款申辦之事宜，非同時受兩造委任辦理系爭土地之所有權移轉登記，堪可認定；又本件因系爭通路延伸至水道或現有道路之爭議，致承辦之地政士受通知暫緩辦理過戶手續，已據證人劉容秀證述在卷（見本院卷二第59頁反面），反訴原告於兩造蹉商數月後仍未能達成共識，並於接獲反訴被告寄發之存證信函時，即有義務通知其所委任之地政士如何辦理土地過戶手續，反訴被告抗辯地政士非僅受其委任，並未阻止地政士辦理所有權移轉登記，而無可歸責云云，要非可採。此外，本件反訴被告應先將系爭土地之所有權移轉登記予反訴原告，反訴原告始有支付第四期尾款之義務，業經兩造約明於系爭買賣合約第3 條，惟反訴原告於給付第三期款後催告反訴被告辦理過戶，反訴被告迄解約前仍未將系爭土地所有權移轉登記予反訴原告，而有違約情事，已堪認定，反訴被告抗辯其未違約，難為可採。至於反訴被告已合法催告解約，詳如本訴部分之說明，於此不再贅述。
３按系爭買賣合約第8 條約定「…如賣方發生遲延並經買方書
面通知限期（至少7 個工作日）催告而仍不履行時，買方得解除本契約，且賣方應將所受收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償」（見本院卷一第13頁）。又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之；
二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 、2 款定有明文。本件反訴被告經催告後未履約，反訴原告依前揭買賣合約第8 條第1 項之約定解除契約，並依民法第259 條第1 、2 款請求反訴被告返還價款300 萬元及為違約賠償，自有理由，應予准許。
(二)本件違約賠償應酌減為50萬元：１按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條分別定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院95年度台上字第1095號判決要旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252 條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年度台上字第3796號判決參照）。
２查系爭買賣合約第8 條第1 項約定反訴原告得請求反訴被告
將所收之款項加倍返還予反訴原告，作為違約賠償，兩造對於此約定之法律上性質應屬違約金之性質亦未爭執，反訴被告並主張請本院依法審酌違約金是否過高。又系爭買賣合約係因可歸責於反訴被告之事由而被解除，則應審酌者係反訴原告請求反訴被告加倍賠償所收價款同額之損害金充為違約金是否過高。而本院審酌系爭土地為反訴被告所有，其對於系爭土地連接至現有道路之實際現況位置，應有較高之注意義務，本件經鑑界測量發生爭議後，反訴原告仍願配合前往現場拉線使系爭通路連接至現有道路，惟反訴被告拒絕就反訴原告減少買受之土地面積依約找補減少價金，片面要求移動ＡＢ分割線，導致雙方談判破裂，爭議延宕年餘，本件訴訟進行中雙方仍未能達成和解，致使反訴原告支出之相關費用持續增加，參酌反訴原告購買系爭土地爭議迄今而支出相關規費、代書、保險費及房屋貸款利息、定存解約利息（參本院卷一第160-186 頁、卷二第7-8 、94頁）及仲介費16萬元（參本院卷二第88頁），且斟酌兩造履行契約狀況之客觀事實、社會經濟狀況及原告所受損害情形，認兩造約定以反訴原告所支付價金相同金額之違約金300 萬元，尚屬過高，而應參考一般客觀事實、社會經濟狀況、兩造之社會地位及所受損害、一般交易誠實信賴原則等一切情狀，酌減至50萬元為適當。
(三)末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 第1 項前段分別定有明文。
查本件反訴原告依系爭買賣合約第8 條第1 項之約定解除契約，並依民法第259 條第1 、2 款規定請求反訴被告返還價款300 萬元及為違約賠償50萬元，均有理由。從而反訴原告請求反訴被告給付350 萬元，及其中50萬元自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日（即104 年12月23日，見本院卷一第53頁）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
(四)假執行之宣告：反訴原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。反訴原告敗訴部分其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。反訴被告雖未陳明願供擔保免假執行，爰依職權宣告反訴被告得預供擔保免假執行。
丙、本件原告即反訴被告、被告即反訴原告其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
丁、據上論結，原告之訴為無理由；反訴原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390 條第2項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 19 日
民事第二庭 法 官 吳靜怡以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 19 日
書記官 許榮成