臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第931號原 告 曨盛不動產仲介經紀有限公司即反訴被告法定代理人 鄒茂能原 告 詹地政士事務所即詹廷有即反訴被告上二人共同訴訟代理人 蔡甫欣律師被 告 陳重益即反訴原告訴訟代理人 陳進興律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國105年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾萬捌仟柒佰肆拾元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴判決反訴原告勝訴部份於反訴原告以新臺幣柒萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；反訴被告以新臺幣貳拾萬捌仟柒佰肆拾元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之一，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第260 條定有明文。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。換言之，為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院98年度台抗字第1005號裁定意旨參照）。本件原告提起本件訴訟，主張其與被告簽訂土地開發合建契約，被告有違約不返還保證金之情形，依契約向被告請求給付保證金及違約金共計新臺幣（下同）450萬元，被告即反訴原告則以原告尚未依契約將被告所有之土地回復為由，請求原告返還回復原狀之費用及仲介費共計184萬900元為由，反訴請求原告即反訴被告給付該筆款項。經核本、反訴均屬同種訴訟程序，且反訴標的之法律關係所發生之原因與本訴標的法律關係發生之原因，均與兩造間系爭契約有關，彼此間所為攻擊、防禦方法有相牽連關係，故被告於本訴進行中提起反訴，合於上開規定，應予准許。
乙、實體事項
壹、本訴部分
一、原告主張：兩造於民國102年10月31日訂立土地開發合建契約（下稱系爭契約），由被告提供坐落於新竹縣○○鄉○村段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號三筆土地（下稱系爭土地），原告二人出資於系爭土地上為建設，將各農作區出賣與他人，出售所得價金由原告得55%，被告得45%，系爭契約期限自簽約時起兩年為限（即至104年10月31日止），並於訂約時，原告交付被告150萬元保證金，系爭契約第2條第2款約定被告應於「全部銷售交地交屋完畢或合建契約期滿」返還予原告，詎料被告不為返還，原告於104年10月24日以竹東郵局296號存證信函催告被告應於同月31日前返還保證金150萬，惟被告仍未返還；系爭契約第9條約定，被告違約未返還保證金時，應賠償原告兩倍保證金價額之違約金，故原告基於系爭契約第2條第2款及第9條之規定，請求被告給付450萬元，並聲明；（一）被告應給付原告450萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；（二）願供擔保，請准為假執行。
二、被告則以：被告於簽訂系爭契約後，已提供完整土地及使用權狀同意書給相關單位，故被告已依約完全履行，且系爭土地因原告內部爭議事由，導致僅售出三塊，其餘土地乏人問津至今仍為荒廢狀態，依系爭契約第6條，被告得依約請求原告將未能售出之土地按時價承購，並依系爭契約第7條：「依第六條有逾時或違反法令之情事發生，不論是否尚能完工，原告皆需復原；且逾期達兩個月時，被告得沒收保證金並解除本契約。」，被告並未違約，就保證金150萬元部份，原告以仲介費66萬元之名義，從保證金內扣除，故被告僅實得84萬元之保證金，故無原告主張之返還150萬元保證金及300萬元之違約金之情事，並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）若受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、得心證之理由
１、兩造於102年10月31日訂立土地開發合建契約，由被告提供坐落於新竹縣○○鄉○村段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號三筆土地，原告二人出資之方式合作興建開發休閒農場銷售，，出售所得價金由原告得55%，被告得45%，契約合作期限自簽約時起兩年為限（即至104年10月31日止），於訂約時原告已交付被告現金150萬元之保證金等情，為雙方所不否認，並經原告提出土地開發合建契約書為正，堪信為真實。原告本訴主張被告應返還保證金及違約金共450萬元，為被告所否認，是本件首應審究者遂為原告依據系爭契約第2條及第9條請求被告給付保證金及違約金共450萬元，是否有理由？
２、按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453號判例、88年度台上字第1671號判決意旨參照）。故於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。查：觀諸系爭契約第2條第2款及第9條雖約定被告應於全部銷售交地交屋完畢或合建契約期滿時，將全部保證金返還，且如被告違約時，須賠償原告施工之工程損失及其它因該工程所支出費用，及所收受保證金額雙倍之違約金等語，然契約第6條亦約定「本約乙方(即原告)應於簽約之日起一個月內開工，於開工日起半年內開始銷售；合建契約自簽約日起兩年為限，屆期如未全數售出；剩餘之區塊均由乙方承購。但如遇天災等不可抗拒之原因或雙方之同意得延長之。」、第7條約定「前項有逾時或有違反法令之情事發生，不論標的是否尚能完工，乙方皆需復原；且逾期達兩個月時，甲方得沒收保證金並隨時解除本契約。」等語，綜觀雙方締約真義，雙方合作契約若於簽約日起2年內，未與全數售出，原告理應依據第6條約定，就未銷售部分予以承購。若土地開發計畫有逾期或2年簽約期屆至，原告針對承購部分有逾期，原告即因依據契約第7條之約定，賠償復原，且逾期達2個月時，被告得主張沒收保證金並隨時解除契約。是本件契約於104年10月31日簽約屆滿2年日止，僅有售出系爭土地中編號A2、A3、B5三塊之土地，且迄本件訴訟之提起時（104年11月25日)，原告尚未與被告協商購買剩餘土地之事宜，此為兩造所不否認，而從系爭土地之現場照片可知，原告亦未就合作土地予以回復原狀，此亦為原告所不否認，是被告依據契約第6、7條約定，拒絕返還保證金於法有據，原告依據系爭契約第2條、第9條請求被告返還保證金及兩倍之懲罰性違約金共450萬元部分，顯失所據。
四、綜上，原告本訴依據民法第250條及系爭契約第2條、第9條請求被告返還保證金及兩倍之懲罰性違約金共450萬元部分，應無理由，應予駁回。本訴原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
貳、反訴部份
一、反訴原告主張：依系爭契約第7條規定，系爭契約期滿（104年10月31日）不論標的是否尚能完工，反訴被告皆需復原，若無法復原時即賠償反訴原告之損失，而反訴被告於102年10月31日系爭契約訂立後，即將反訴原告於系爭土地上原本所有之果樹、花木、小木屋、水電管路等設施破壞廢除，依新竹縣農作物估價基準換算後共為1,285,103元，且因系爭地貌已經無法回復原狀，故請求反訴被告賠償系爭價額。此外，就反訴被告給付反訴原告150萬元保證金部份，反訴被告以反訴原告需負擔仲介費為由，從該保證金內扣除66萬元，然合建屆期後，反訴被告僅售出系爭土地區分成19塊中之3塊，因此應退還剩餘16塊土地之仲介服務費共555,800元（計算式：660,000×16/19＝555,800元）。並聲明；（一）反訴被告應給付反訴原告1,840,903元；（二）願供擔保，請准予假執行。
二、反訴被告（原告）則以：反訴被告有按照系爭契約第6 條履約，故應不生回復原狀之問題，且縱使反訴被告需回復原狀，反訴原告所提之回復原狀計算方式並不明確，不應僅以日期地點不明之照片即為證明曾有該等植物及地上物之證據，應以反訴被告所提之估價單所估之208,740 元為準方屬合理。又有關反訴原告主張退還仲介費555,800 元之部分，因為該筆費用為簽訂系爭契約之仲介費，並非銷售土地之仲介費，故反訴原告請求返還為無理由。並聲明：（一）反訴原告之訴駁回；（二）如受不利判決，願供擔保，請准予免為假執行。
三、得心證之理由
１、按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條第1、3項分別定有明文。本件土地開發合建契約若自簽約日起2年內，未將全數土地予以售出，則反訴被告理應依據第6條約定，就未銷售部分予以承購，若反訴被告針對承購部分有所逾期，則反訴原告主張契約第7條，予以賠償復原遂有所據，已如前述。是此時應繼探究者為反訴被告應賠償反訴原告之回復原狀金額為何？本院細究系爭土地開發合建契約第1條已約明由反訴原告提供系爭上開3筆土地及地上農作物，供予反訴被告興建開發休閒農場銷售；第5條約定相關興建開發休閒農場、建築材料、營造施工之出資及與標的有關之稅金、規費均由反訴被告負責處理及支付等情，佐以契約附件之合建規畫藍圖，及被告所提出之農園廣告，提及系爭農園所需包含規劃如組合屋、植栽網室、園藝造景、生態池及雙車位等可知，系爭合建契約本需在反訴原告所提出之土地上，由反訴被告就其地形、地貌予以整理，並就其上原種植之園藝等物予以變更現狀，此亦為反訴原告於履約過程所須容忍及明瞭，是探究雙方合建契約予以屆至終止，當需回復原狀時，有關回復之樣貌僅須將反訴被告就上開系爭土地上所添置之地上物予以拆除即可，如此將符合雙方當時合建原意，否則合建過程所有之出資、銷售及規費均由反訴被告負擔下，回復原狀尚須課以反訴原告所主張如反訴原證1之附表所示之原始園藝林、小木屋及灑水水電系統回復之義務，將使反訴被告之責任過重，有違雙方締約之真義及公允。是反訴原告提出有關新竹縣辦理土地徵收農作物與養殖蓄禽及水產物查估基準及系爭土地於102年之原始樣貌照片並請求傳喚證人黃國興等之證詞，均無足供為本院認定系爭土地回復原狀之基準，是本院佐以反訴原告所提之目前系爭土地之所存地上物之現場如反訴原證9照片，並自陳系爭土地之地上物尚存樣品屋2個、道路、圍籬、網室及花架2個(參本院105年8月4日之言詞辯論筆錄）等情，均與本院曉諭反訴被告針對目前系爭土地回復所提之被證10估價單內容項目含及路面打除、小木屋拆除、廢棄物清運、噴灑草籽及機具搬運費等相符，應認此部分回復原狀之金額208740元為可採，是本件回復原狀之金額應以208740元為合理，逾此部分尚不足採，應予駁回。
２、至反訴原告主張返還555,800元仲介費部份，為反訴被告否認此費用與販售系爭土地服務費有關，並陳稱係因反訴被告曨盛不動產仲介經紀有限公司為促成另一反訴被告詹廷有加入系爭合作契約所收取之服務費等，經查：細究反訴原告所提之有關交付本件仲介費66萬之依據係卷附之委託事項變更契約書，其中契約書之內容係指關於委託買賣之要件，而其中特約條款部分亦僅約定：「本人已詳閱契約內容願放棄三日審閱權地主同意支付服務費陸拾陸萬元整，分三次支付」等語，均未言及與本件土地開發合建契約有關，是反訴原告主張應以系爭合建契約作為其給付66萬元服務費之依據，已失所憑，其繼而主張系爭土地區分為19區塊，反訴被告僅售出其中之3塊，故應退還16/19之服務費共555,800元（計算式：660,000×16/19＝555,800元）亦失所據，應予駁回。
四、綜上所述，反訴原告依據系爭契約第7條請求反訴被告給付208,740元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。就反訴原告勝訴部分，反訴原告就此部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，反訴被告亦陳明願供擔保請求免為假執行，經核合均與法律相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至反訴原告就敗訴部分，因訴之駁回而失所附麗，不應准許之。
參、本、反訴為判決之基礎兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 105 年 9 月 7 日
民事第一庭 法 官 彭淑苑如不服本判決，須於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 105 年 9 月 7 日
書記官 蔡美如