臺灣新竹地方法院民事判決 104年度重訴字第141號原 告 陳克恭訴訟代理人 魏順華律師複代理人 黃振洋律師被 告 陳龍和訴訟代理人 鄭志政律師複代理人 鄭志經被 告 王建儒訴訟代理人 王立勤上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年6 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳龍和應將坐落新竹市○○段○○○○○○○號土地上，門牌為新竹市○○路○○巷○ 號，如複丈成果圖所示Ａ部分面積78.7平方公尺之鐵皮屋頂磚造一層樓建物拆除騰空，並將占用土地返還予原告及其他全體共有人。
被告陳龍和應給付原告新臺幣壹拾貳萬参仟陸佰柒拾伍元，及自民國104 年9 月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；暨自民國104 年9 月28日起至返還第一項聲明所示之土地之日止，按月給付原告新臺幣伍仟捌佰貳拾玖元。
被告王建儒應將同坐落第一項土地上，如複丈成果圖所示Ｂ部分面積43.2平方公尺之鐵皮二層樓建物、暨複丈成果圖所示Ｃ部分面積31.4平方公尺之鐵皮一層樓建物拆除騰空，並將占用土地返還予原告及其他全體共有人。
被告王建儒應給付原告新臺幣参拾叁萬壹仟伍佰貳拾貳元，及自民國104 年8 月26日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；暨自民國104 年8 月26日起至返還第三項聲明所示之土地之日止，按月給付原告新臺幣伍仟伍佰貳拾伍元。
訴訟費用新台幣壹萬玖仟零壹拾捌元，由被告陳龍和負擔新台幣玖仟壹佰肆拾捌元、被告王建儒負擔新台幣捌仟陸佰柒拾貳元。
本判決第二項前段於原告以新臺幣貳拾玖萬壹仟元供擔保後，得假執行；但被告陳龍和如以新臺幣捌拾柒萬肆仟参佰伍拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項後段到期部分，於原告按月以新臺幣壹仟玖佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣伍仟捌佰貳拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項前段於原告以新臺幣貳拾柒萬陸仟元供擔保後，得假執行；但被告王建儒如以新臺幣捌拾貳萬捌仟捌佰零陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項後段到期部分，於原告按月以新臺幣壹仟捌佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣伍仟伍佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 款、第2 款、第3 款、第2 項定有明文。查原告起訴時，訴之聲明如附表所示「原起訴之聲明欄」。嗣起訴狀送達被告後，有如附表編號三變更聲明欄所示之聲明，核屬請求之基礎事實同一，減縮應受判決事項之聲明，且被告亦為本案之言詞辯論，視為同意變更。故上開訴之變更，自應准許。
乙、實體方面
壹、原告之主張
一、坐落於新竹市○○段○○○○○○ 號土地（下稱系爭土地）係原告之父陳天錫（下稱陳天錫）所有，嗣陳天錫於民國83年2月28日死亡後，由原告等兄弟姐姐等5 人共同繼承，並於87年6 月19日辦妥分割繼承，而原告之大哥陳克繩分割取得之應有部分，於101 年3 月5 日以夫妻贈與為由，已移轉登記予陳克繩之配偶曾麗樺。
二、位於系爭土地上即門牌為新竹市○○路○○巷○ 號房屋（未辦理建物第一次所有權登記，下稱Ａ建物）係第三人陳家富向陳天錫租地所自建之房屋，並由被告陳龍和於57年後取得該屋之事實上處分權，且就該房屋所坐落之基地（當時租約繳納之土地面積為85平方公尺）與父陳天錫間成立不定期租地建屋契約。被告陳龍和早將Ａ建物全部出租給被告王建儒，王建儒且以鐵皮築造Ａ建物之屋頂、及於Ａ建物之大門出入處加裝鐵捲門，此外，被告陳龍和自74年起未即繳納任何租金予出租人陳天錫及繼承人推派之土地管理人陳克超，迄今積欠租金額達30年以上。
三、被告陳龍和將系爭Ａ建物全部出租予被告王建儒，而房屋與所在基地具有不可分性，實質上係將系爭承租之土地供被告陳龍和以外之人使用，而屬轉租基地於他人，已構成土地法第103 條第3 款終止租約而得收回基地之情形。且被告陳龍和自74年起即積欠租金，合計積欠之租金額達2 年以上，同已構成土地法第103 條第4 款、民法第440 條第1 、3 項終止租約以收回基地之情形。原告於104 年7 月6 日依法終止租賃契約，且催告於函達後10日內清償欠租74萬2,050 元予原告收受，逾期未為給付或未如數為給付，依土地法第103條第4 款規定視為終止雙方間之系爭土地租賃關係，被告陳龍和逾期未履行，雙方之租賃契約亦已視為終止。本件為臻明確，原告另以本件起訴狀繕本之送達對被告陳龍和為終止系爭租約之意思表示。故原告依民法第455 條第1 項規定，請求被告陳龍和回復原狀、交還基地之義務，並依民法第76
7 條第1 項規定得請求被告陳龍和拆屋還地。
四、原告與被告陳龍和間之土地租賃契約至少於本件起訴狀繕本送達翌日起業經原告合法終止，被告陳龍和既尚積欠原告及其他共有人自74年1 月1 日起至104 年7 月止共30年又7 個月之租金，原告依民法第439 條規定請求5 年所應繳納之金額123,675 元及按照法定利率5%計算之遲延利息。另原告以本件起訴狀繕本送達之日回溯5 年為欠租計算之始期。被告陳龍和自承租以來，每年繳納之租金額均為24,735元，從而，5 年之租金額即為123,675 元（24,735元×5 年＝123,67
5 元）。再系爭土地位於新竹市○○路○○巷內，臨近西大路，而西大路為新竹市○○○○道，鄰近商家林立，屬繁榮之市中心，則審酌上情，原告認被告三人所受相當於租金之利益，應以按土地申報地價年息8%計算。系爭土地於102 年度之申報地價為每平方公尺11,110元。則自原告以本件起訴狀繕本送達之翌日起，即合法終止系爭土地租約後，被告陳龍和繼續無權占有系爭土地，原告按土地申報地價年息8%計算按月之損害金為：11,110元×78.7㎡×8%÷12＝5,829 （元以下捨棄）。
五、被告王建儒無權占有系爭2477-1地號土地，並在Ａ建物旁之該土地並於其上興建面積43.2平方公尺之地上二層鐵皮造建物（未辦理建物第一次所有權登記，下稱Ｂ建物）及面積31.4平方公尺之地上一層鐵皮造建物（未辦理建物第一次所有權登記，下稱Ｃ建物），原告自得基於土地共有人之地位，依民法第821 條、第767 條第1 項前段及中段規定請求被告王建儒拆除地上物，並將所占用之土地回復原狀騰空後返還予原告及其他全體共有人。並請求被告王建儒給付相當於租金之不當得利損害賠償亦即以起訴狀繕本送達之日回溯5 年為不當得利計算之始期，則被告二人使用系爭土地74.6平方公尺（計算式：43.2㎡＋31.4㎡＝74.6㎡）之相當於租金之不當得利總額，應為331,522 元（計算式：11,110元×74.6㎡×8%×5 年＝331,522 元）。及依系爭土地申報地價年息8%計算被告王建儒按月應給付之損害金為5,525 元：11,110元×74.6㎡×8%÷12＝5,525 元（元以下捨棄）。
六、對被告陳述之答辯㈠原告否認兩造就Ａ建物與被告陳龍和有使用借貸關係，被告自應負舉證責任。
㈡被告陳龍和出租給被告王建儒，足見被告陳龍和對於Ａ建物有事實上之處分權。
㈢被告之父親陳家富自35年繳租至42年，被告之叔叔陳有財
自43年繳租至57年，繼由被告陳龍和自58年起繳租至74年，繳租面積為85平方公尺，有原證6 繳租紀錄可憑。
㈣原告否認被證一之形式與實質之真正。
㈤縱依被告陳龍和之主張，該使用借貸亦已終了而歸於消滅，各同可主張返還借用物及不當得利。
七、並聲明：如附表所示編號三變更聲明欄所示。
貳、被告等之答辯
Ⅰ、被告陳龍和部分：
一、被告陳龍和的一樓平房（約18坪），為光復前祖先所有，土地於日據時代就開始使用借貸之用，50年由被告陳龍和繼承房屋，78年被告陳龍和的母親過世後，79年叔叔陳有財過世後，兩年內因常有宵小、乞丐進住鬥毆、甚至大小便污染環境、大聲喧嘩，左鄰右舍不堪其擾，不得不想到找人看管空屋，經二年多好不容易才出租給開葬儀社的另位被告王建儒為堆積雜物之用，每月租金3,500 元迄今從未增加過，被告王建儒僅支付幾年，之後就是拖拖拉拉，經常拖延一段長時間才又支付租金，不準時支付。
二、原地主陳天錫同意土地給被告陳龍和之父親陳家富等約50坪，除18坪蓋屋外尚有大水井（被告陳龍和之父親陳家富自鑿）及晒衣場與樹木三棵等地，而地址現今為○○路00巷0 號，原地址為西大路90號，門是向西大路的。惟地主陳天錫為與鄰地合蓋大樓，未經被告陳龍和同意逕行取走約32坪地（即含大水井、晒衣場及樹林地），只剩有屋地18坪，並將大門強改為西大路72巷（時間為75年左右），有附圖及書面資料可查。
三、被告陳龍和並未向出租人陳天錫及繼承人推派之土地管理人陳克超承租系爭土地，只是單純之使用借貸關係，當時因被告陳龍和母親為人和善，心想若免費使用借貸關係，地主總要付地價稅，所以才提出自行出一筆錢做為補貼地價稅之想法，並給付之，後因陳天錫、陳克超客氣推辭，加上被告陳龍和長年在國外，所以從74年以後就未補貼地價稅金事，且該二人並無反對之表示，自難謂其為不定期租賃事。惟究其性質，此非係原告向被告陳龍和收取使用系爭土地之代價，也非原告向被告陳龍和收取者為租金之性質，應不適用民法第421 條、第422 條等規定。
四、被告陳龍和既是使用借貸關係迄今，且並未終止或消滅，查最高法院58年度台上字第788 號判例係就使用借貸貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物，不問使用借貸是否定有期限，均得依民法第472 條第1 款規定終止契約，所為之闡示。本件原告自始即知被告陳龍和在系爭72巷5 號房屋，而原告並未陳明其有何不可預知須使用被告陳龍和所占用系爭土地之原因事實，則其主張訴請被告陳龍和返還系爭土地，殊無可取。按契約未定期限者，借用人應於依借貸之目的使用完畢時返還之，此觀民法第470 條規定自明。兩造間就系爭房屋所坐落之系爭土地有未定期限之使用借貸關係，而被告借用系爭土地之目的，既只為保有該房屋為目的，然兩造間未訂立借用之期限，原告亦不得任意終止兩造間之借貸關係，其所為終止契約之意思表示，不能認為有效。綜上所述，兩造間就系爭土地既有不定期之使用借貸關係，被告即非無權占有系爭土地。從而原告訴請被告陳龍和拆除系爭房屋並返還系爭土地，即屬無據。
五、兩造間就系爭房屋所坐落之系爭土地有未定期限之使用借貸關係，而被告陳龍和借用系爭土地之目的，既為單純保有該房屋為目的，自以使用系爭土地之目的完畢，即其該房屋不堪使用時，返還期限始屆至，被告陳龍和既是使用借貸關係迄今，且並未終止或消滅，被告陳龍和當然就非無權占有原告之系爭土地部分。
六、同意自行拆除房屋返還土地，但兩造是使用借貸關係，不應給付租金，就原告請求租金部分之答辯聲明：
㈠原告有關租金及相當於租金之不當得利之請求之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
Ⅱ、被告王建儒答辯部分：同意被告陳龍和拆除Ｂ建物及Ｃ建物，並同意原告之請求，只是沒能力自行拆除及償還租金和相當於租金之不當得利損害賠償。
参、兩造不爭執事項
一、坐落於新竹市○○段○○○○○○ 號土地（下稱系爭土地）係原告之父陳天錫（下稱陳天錫）所有，嗣陳天錫於83年2 月28日死亡後，系爭土地由原告與其他兄弟、姐姐等5 人共同繼承，並於87年6 月19日辦妥分割繼承，而原告之大哥陳克繩分割取得之應有部分，於101 年3 月5 日以夫妻贈與為由，已移轉登記予陳克繩之配偶曾麗樺。
二、位於系爭土地上即門牌為新竹市○○路○○巷○ 號房屋（未辦理建物第一次所有權登記，下稱Ａ建物）係由第三人陳家富自建之房屋，並由被告陳龍和於57年以後輾轉受讓取得該屋之事實上處分權。
三、被告陳龍和將土地複丈成果圖Ａ建物出租給被告王建儒，王建儒且以鐵皮築造Ａ建物之屋頂、及於Ａ建物之大門出入處加裝鐵捲門，目前Ａ建物由被告王建儒及其母即被告王黃菊占有使用。
四、被告陳龍和自74年起未即繳納任何租金予出租人陳天錫及繼承人推派之土地管理人陳克超。
五、原告委請律師於104 年7 月6 日以新竹英明街郵局第472 號存證信函代為通知，因被告陳龍和轉租基地，原告依法終止租賃契約；且於同函中亦代函催告，若被告陳龍和主張並無轉租基地之情事，即雙方之租賃契約關係尚未終止，亦請陳龍和於函達後10日內清償欠租74萬2,050 元予原告收受，逾期未為給付或未如數為給付，依土地法第103 條第4 款規定視為終止雙方間之系爭土地租賃關係等語。原告另以本件起訴狀繕本之送達對被告陳龍和為終止系爭租約之意思表示。
六、被告王建儒、王黃菊迄今占用Ａ建物。
七、被告王建儒雖與被告陳龍和間訂有租賃契約，惟陳龍和既非系爭土地之所有權人，即難認被告王建儒及王黃菊得執其與非土地所有權人所訂立之租賃契約對抗原告。
八、被告陳龍和自74年1 月1 日起至104 年7 月止共30年又7 個月使用系爭土地。原告依民法第439 條規定請求5 年所應繳納之金額12萬3,675 元及按照法定利率5%計算之遲延利息，此並未逾上開範圍，應予以准許。另原告以本件起訴狀繕本送達之日回溯5 年為欠租計算之始期。
九、被告陳龍和自承租以來，每年繳納之租金額均為2 萬4,735元，此有原告所保留於74年3 月10日向被告陳龍和收取73年度之租金紀錄表可憑。從而，5 年之租金額即為12萬3,675元（2 萬4,735 元×5 年＝12萬3,675 元）。
十、系爭土地位於新竹市○○路○○巷內，臨近西大路，而西大路為新竹市○○○○道，鄰近商家林立，屬繁榮之市中心。
十一、系爭土地於102 年度之申報地價為每平方公尺1 萬1,110元，有原證01土地登記第一類謄本可憑。按土地申報地價年息8%之金額為：1 萬1,110 元×85㎡×8%÷12＝6,295（元以下捨棄）。
十二、原告請求被告陳龍和三人自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付原告6,295 元不當得利損害賠償。
十三、被告王建儒繼續佔用Ｂ、Ｃ建物迄今，被告王黃菊願意自
Ｂ、Ｃ建物遷出，並返還土地。
十四、被告王建儒占有新竹市○○段○○○○○○○號土地，卻在Ａ建物旁之該土地並於其上興建面積43.2平方公尺之地上二層鐵皮造建物（未辦理建物第一次所有權登記，下稱Ｂ建物）及面積31.4平方公尺之地上一層鐵皮造建物（未辦理建物第一次所有權登記，下稱Ｃ建物），原告基於土地共有人之地位，依民法第821 條、第767 條第1 項前段及中段規定請求被告王建儒拆除地上物，並將所占用之土地回復原狀騰空後返還予原告及其他全體共有人。
十五、被告王建儒所有之Ｂ建物、Ｃ建物占用，被告王建儒復將該等建物提供予其母即被告王黃菊使用，被告王黃菊為現占有人，原告依民法第821 條、第767 條第1 項前段及中段規定請求被告王黃菊自Ｂ建物、Ｃ建物搬遷，返還土地予原告及其他全體共有人。
十六、系爭Ｂ建物及Ｃ建物所坐落之土地同位於新竹市○○路○○巷內，臨近西大路，而西大路為新竹市○○○○道，鄰近商家林立，屬繁榮之市中心，同理，原告認被告二人所受相當於租金之利益，應以按土地申報地價年息8%計算。
十七、系爭土地於102 年度之申報地價為每平方公尺1 萬1,110元（參見原證1 之土地登記第一類謄本）。依系爭土地申報地價年息8%計算金額為：1 萬1,110 元×97㎡×8%÷12＝7,184 元（元以下捨棄）。
肆、本院得心證之理由
一、經查系爭土地之共有人有陳克超、陳克恭、陳克明、陳優美、曾麗樺等人，有土地謄本可證（卷第19頁），堪認為真實。
二、又按民事訴訟法第384 條規定：「當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決」所謂認諾，係指對於訴訟標的之承諾者而言，其僅對於他造主張之事實而為承認或僅表示無意見者，則為自認或視同自認而已。經查，本件被告陳龍和、王建儒同意原告下列之請求，參照上開說明，被告王建儒應是認諾原告之訴訟標的；另被告陳龍和否認兩造有租賃契約，辯稱是無償借用系爭土地，不應給付相當於租金之不當得利，但同意自行拆除建物，並返還Ａ建物所佔用之土地等情，足見被告陳龍和僅自認占用系爭土地之事實，及因其同意自行拆除返還土地等語，故原告對被告等之下列請求，為有理由，應予准許，合先敘明。
㈠被告陳龍和同意將坐落新竹市○○段○○○○○○○號土地上，
門牌為新竹市○○路○○巷○ 號，如附圖Ａ部分所示面積78.7平方公尺之鐵皮屋頂磚造一層樓建物拆除騰空；被告王建儒應自前揭建物內遷出；被告陳龍和、王建儒應返還土地予原告及其他全體共有人。
㈡被告王建儒同意將同坐落第一項土地上，如附圖Ｂ部分所
示面積43.2平方公尺之鐵皮二層樓建物、暨Ｃ部分所示面積31.4平方公尺之鐵皮一層樓建物拆除騰空；被告王建儒應返還土地予原告及其他全體共有人。
㈢被告王建儒應給付原告331,522 元，及起訴狀繕本送達翌
日亦即104 年8 月26日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日亦即104 年8 月26日起至返還第三項聲明所示之土地之日止，按月給付原告新臺幣5,525 元。
三、另原告主張兩造租賃契約於104 年9 月28日起已終止，原告請求起訴狀繕本送達之日回溯5 年所應繳納之金額123,675元及按照法定利率5 % 計算之遲延利息；另依被告陳龍和承租每年繳納之租金額均為24,735元計算，5 年之租金額即為12萬3,675 元等情，為被告陳龍和所否認，辯稱兩造是無償使用關係，不應給付租金云云，經查：
㈠按對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。
又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明，亦有最高法院48年台上字第887 號判例意旨可供參照。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由，並為最高法院85年度台上字第1120號、82年度台上字第1441號、72年度台上字第1552號等諸多判決意旨所肯認。是以，倘所有權人對於占用人依民法第767 條之規定，主張物上請求權而提起訴訟時，按諸上揭舉證責任分配原則，原告僅須證明其為所有權人及被占用之事實為已足，如被告抗辯其有正當之占用權源，即應就所抗辯之事實負舉證證明之責。準此，本件原告主張渠為系爭房屋之共有權人，且系爭房屋現為被告陳龍和所占用之事實，既為被告陳龍和所爭執，則依上說明，自應由被告陳龍和就其非無權占用系爭房屋之有利於己事實，負舉證之責。㈡被告陳龍和主張系爭房屋的一樓平房18坪，為光復前祖先
所有，土地於日據時代開始使用借貸，被告陳龍和於50年繼承房屋，故系爭土地原係原告之祖先無償借用等語（卷第45頁反面），然並未舉證以實其說，自難採信為真。
㈢又有關系爭新竹市○○路○○巷○ 號房屋為未辦理建物第一
次所有權登記（土地複丈成果圖所示下稱Ａ建物），係被告之父親陳家富在系爭土地自建房屋，並由被告陳龍和於50年後取得該屋之事實上處分權等情，為兩造所不爭執，就該房屋所坐落之基地，依原告提出之繳納地租之證據顯示當時租約繳納之土地面積為85平方公尺，雖原告提出之繳納租金之證據（卷第30頁、第63頁），被告否認為真正，但被告陳龍和就系爭土地之無償使用借貸未舉證以實其說，且以兩造無親無故，何以在日據時期原告之父親要將系爭土地無償借給被告陳龍和之父親使用，又被告陳龍和之母親何須以付款抵償地價稅，而非給付租金（被告辯稱第六點），在被告陳龍和繼承後將系爭土地出租被告王建儒，讓被告陳龍和無償收取租金之收益？被告陳龍和之辯詞顯違反一般經驗法則；又原告主張陳家富建築房屋占用之土地與原告之父陳天錫間成立不定期租地建屋契約，提出系爭土地自43年起繳納租金之憑據，與被告陳龍和自承：「其母親為人和善，心想若免費使用借貸關係，地主總要付地價稅，所以才提出自行出一筆錢做為補貼地價稅之想法，並給付之，後因陳天錫、陳克超客氣推辭，加上被告陳龍和長年在國外，所以從74年以後就未補貼地價稅金事，且該二人並無反對之表示」等情比較，益見被告陳龍和之母親確實因使用系爭土地建屋使用而有給付金錢給原告之祖先，此舉與原告提出被告之祖先繳納租金之紀錄相符，則原告主張兩造為租賃關係，符合一般人之經驗法則，且屬比較可信賴之真實，而堪採信，被告陳龍和辯稱無償借貸使用土地且之後用於收租，難以採信。且縱依被告陳龍和之主張兩造為使用借貸關係，被告陳龍和自認因其母親與其叔叔相繼過世，將屋出租給被告王建儒使用，其自74年遷出國外後未再支付現金補貼地價稅（卷第43頁），足見陳龍和自74年起因遷居國外不再使用系爭房屋，當初建物使用之目的已完畢，故原告主張系爭房屋使用之目的完畢，堪認為真實；被告辯稱為保有系爭房屋，使用目的未完畢一情，違背常情，自難採信。原告主張該使用借貸亦已終了而歸於消滅，主張返還借用物及不當得利等情，與民法第470 條第1 項規定相符，應堪採認，並應予以准許。
四、按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。…三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。」為土地法第
103 條第3 款、第4 款所明定。次按，「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2 年之租額時，適用前項之規定」民法第440 條第1 、3 項亦分別定有明文。經查：
㈠被告陳龍和自承其未曾給付租金，且將系爭Ａ建物全部出
租予被告王建儒，而房屋與所在基地具有不可分性，實質上係將系爭承租之土地供被告陳龍和以外之人使用，而屬轉租基地於他人，已構成土地法第103 條第3 款終止租約而得收回基地之情形。
㈡再被告陳龍和自74年起即積欠租金，合計積欠之租金額達
2 年以上，同已構成土地法第103 條第4 款、民法第440條第1 、3 項終止租約以收回基地之情形。
㈢綜上所述，原告業委請律師於104 年7 月6 日以新竹英明
街郵局第472 號存證信函代為通知：「因被告陳龍和轉租基地，原告依法終止租賃契約；且於同函中亦代函催告，若被告陳龍和主張並無轉租基地之情事，即雙方之租賃契約關係尚未終止，亦請陳龍和於函達後10日內清償欠租74萬2,050 元予原告收受，逾期未為給付或未如數為給付，依土地法第103 條第4 款規定視為終止雙方間之系爭土地租賃關係」等語，有存證信函可證，而被告陳龍和迄今均未履行，兩造間租賃契約應視為終止。且原告又另以本件起訴狀繕本亦即104 年9 月28日之送達對被告陳龍和為終止系爭租約之意思表示，堪認原告主張系爭土地之不定期租賃契約已終止，堪予採認。
㈣承前所述，兩造間租賃契約已合法終止，被告陳龍和既尚
積欠原告及其他共有人自74年1 月1 日起至104 年7 月止共30年又7 個月之租金，原告主張以本件起訴狀繕本送達之日回溯5 年為欠租計算之始期，以被告陳龍和每年繳納之租金額均為24,735元予以計算，回溯5 年之租金額即為123,675 元（2 萬4,735 元×5 年＝123,675 元）。原告依民法第439 條規定，請求被告陳龍和給付上開5 年之租金額即123,675 元，為有理由，應予准許。
五、按以，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。次按以，數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第185條第1 項前段亦有規定。再按以，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，此有最高法院61年度臺上字第1695號判例可資參照。復按以，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，此規定於租用基地建築房屋者，準用之，所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價，此為土地法第97條第1 項、第105 條、第148 條、同法施行法第25條及平均地權條例第16條規定所分別明定。經查，系爭土地位於新竹市○○路○○巷內，臨近西大路，而西大路為新竹市○○○○道，鄰近商家林立，屬繁榮之市中心，有本院履勘筆錄可憑（卷第135-1 頁），則審酌上情，原告認被告陳龍和所受相當於租金之利益，本院同意原告主張應以按土地申報地價年息8%計算。故以系爭土地於102 年度之申報地價為每平方公尺1 萬1,110 元，有原證1 土地登記第一類謄本可憑。則自原告以本件起訴狀繕本送達之翌日亦即104 年9 月28日起，即合法終止系爭土地租約後，被告陳龍和繼續無權占有系爭土地，原告按土地申報地價年息8%計算原告按月之損害金為：11,110元×78.7㎡×8%÷12＝5,829 （元以下捨棄），應為可採，且其請求亦應予准許。
六、綜上所述，原告依土地法第103 條第4 款、民法第440 條第
1 、3 項終止系爭土地之租約、及依民法第455 條第1 項、民法第767 條第1 項規定得請求被告陳龍和拆屋還地；及依民法第439 條規定請求起訴回溯5 年內所積欠之租金12萬3,
675 元及按照法定利率5 % 計算之遲延利息；和依民法第18
4 條第1 項侵權行為、第179 條不當得利之法律關係，請求被告陳龍和給付自起訴狀繕本送達翌日亦即104 年9 月28日起至返還系爭土地之日止，繼續無權占用Ａ建物之按月不當得利損害賠償；及自起訴狀繕本送達之翌日起，按月給付原告5,829 元不當得利損害賠償，均應有理由，均應予准許；原告依民法第767 條第1 項、第179 條、第184 條第1 項規定，請求被告王建儒如主文第三項、第四項，亦應有理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核，核無不合，被告則依橫平原則，准其提供擔保免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額俱准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不予以一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 6 月 28 日
民事第二庭 法 官 張珈禎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 28 日
書記官 陳筱筑~T48;104年度重訴字第141號附表：
┌─┬───────────┬──────────────┬─────┐│編│ 原起訴之聲明 │變更聲明 │備註 ││號│ │ │ │├─┼───────────┼──────────────┼─────┤│一│104年8月19日 │ │卷第3至4頁││ │一、被告陳龍和應將坐落│ │ ││ │ 新竹市○○段2477-1│ │ ││ │ 地號土地上，門牌為│ │ ││ │ 新竹市○○路○○巷5 │ │ ││ │ 號，附圖Ａ部分所示│ │ ││ │ 面積85平方公尺（位│ │ ││ │ 置、面積以實測為準│ │ ││ │ ）之鐵皮屋頂磚造一│ │ ││ │ 層樓建物拆除騰空；│ │ ││ │ 被告王建儒、王黃菊│ │ ││ │ 應自前揭建物內遷出│ │ ││ │ ；被告陳龍和、王建│ │ ││ │ 儒、王黃菊應返還土│ │ ││ │ 地予原告及其他全體│ │ ││ │ 共有人。 │ │ ││ │二、被告陳龍和應給付原│ │ ││ │ 告新臺幣（下同）12│ │ ││ │ 3,675 元及自起訴狀│ │ ││ │ 繕本送達翌日起至清│ │ ││ │ 償日止，按年息百分│ │ ││ │ 之5 計算之利息；暨│ │ ││ │ 被告陳龍和、王建儒│ │ ││ │ 、王黃菊應自起訴狀│ │ ││ │ 繕本送達翌日起至返│ │ ││ │ 還第一項聲明所示之│ │ ││ │ 土地之日止，按月連│ │ ││ │ 帶給付原告6,295 元│ │ ││ │ 。 │ │ ││ │三、被告王建儒應將同坐│ │ ││ │ 落第一項土地上，如│ │ ││ │ 附圖Ｂ部分所示面積│ │ ││ │ 58平方公尺（位置、│ │ ││ │ 面積以實測為準）之│ │ ││ │ 鐵皮二層樓建物、暨│ │ ││ │ Ｃ部分所示面積39平│ │ ││ │ 方公尺（位置、面積│ │ ││ │ 以實測為準）之鐵皮│ │ ││ │ 一層樓建物拆除騰空│ │ ││ │ ；被告王黃菊應自前│ │ ││ │ 揭建物內遷出；被告│ │ ││ │ 王建儒、王黃菊應返│ │ ││ │ 還土地予原告及其他│ │ ││ │ 全體共有人。 │ │ ││ │四、被告王建儒、王黃菊│ │ ││ │ 應連帶給付原告431,│ │ ││ │ 068 元，自起訴狀繕│ │ ││ │ 本送達翌日起至清償│ │ ││ │ 日止，按年息百分之│ │ ││ │ 5 計算之利息；暨自│ │ ││ │ 起訴狀繕本送達翌日│ │ ││ │ 起至返還第三項聲明│ │ ││ │ 所示之土地之日止，│ │ ││ │ 按月連帶給付原告7,│ │ ││ │ 180 元。 │ │ ││ │五、訴訟費用由被告負擔│ │ ││ │ 。 │ │ ││ │六、請准供擔保宣告假執│ │ ││ │ 行。 │ │ │├─┼───────────┼──────────────┼─────┤│二│ │105年4月7日： │原告撤銷原││ │ │一、被告陳龍和應將坐落新竹市│聲明第一、││ │ │ ○○段000000地號土地上，│二項對被告││ │ │ 門牌為新竹市○○路○○巷5 │王建儒、王││ │ │ 號，如新竹市地政事務所民│黃菊之訴，││ │ │ 國105 年2 月26日土地複丈│並更正訴之││ │ │ 成果圖（下稱複丈成果圖）│聲明如左（││ │ │ Ａ部分所示面積78.7平方公│卷第136 、││ │ │ 尺之鐵皮屋頂磚造一層樓建│137 頁） ││ │ │ 物拆除騰空，並將占用土地│ ││ │ │ 返還予原告及其他全體共有│ ││ │ │ 人。 │ ││ │ │二、被告陳龍和應給付原告123,│ ││ │ │ 675 元，及自起訴狀繕本送│ ││ │ │ 達翌日起至清償日止，按年│ ││ │ │ 息百分之5 計算之利息；暨│ ││ │ │ 自起訴狀繕本送達翌日起至│ ││ │ │ 返還第一項聲明所示之土地│ ││ │ │ 之日止，按月給付原告6,29│ ││ │ │ 5 元。 │ ││ │ │三、被告王建儒應將同坐落第一│ ││ │ │ 項土地上，如複丈成果圖Ｂ│ ││ │ │ 部分所示面積43.2平方公尺│ ││ │ │ 之鐵皮二層樓建物、暨如複│ ││ │ │ 丈成果圖Ｃ部分所示面積31│ ││ │ │ .4平方公尺之鐵皮一層樓建│ ││ │ │ 物（車庫）均拆除騰空，並│ ││ │ │ 將占用土地返還予原告及其│ ││ │ │ 他全體共有人。 │ ││ │ │四、被告王建儒應給付原告431,│ ││ │ │ 068 元，及自起訴狀繕本送│ ││ │ │ 達翌日起至清償日止，按年│ ││ │ │ 息百分之5 計算之利息；暨│ ││ │ │ 自起訴狀繕本送達翌日起至│ ││ │ │ 返還第三項聲明所示之土地│ ││ │ │ 之日止，按月給付原告7,18│ ││ │ │ 4 元。 │ ││ │ │五、訴訟費用由被告負擔。 │ ││ │ │六、請准供擔保宣告假執行。 │ │├─┼───────────┼──────────────┼─────┤│三│ │105年4月12日、105年6月7日： │卷第146 至││ │ │一、被告陳龍和應將坐落新竹市│147 頁、第││ │ │ ○○段000000地號土地上，│158 至159 ││ │ │ 門牌為新竹市○○路○○巷5 │頁（因測量││ │ │ 號，如複丈成果圖Ａ部分所│，改Ａ建物││ │ │ 示面積78.7平方公尺之鐵皮│面積以78.7││ │ │ 屋頂磚造一層樓建物拆除騰│平方公尺計││ │ │ 空，並將占用土地返還予原│算租金及相││ │ │ 告及其他全體共有人。 │當於不當得││ │ │二、被告陳龍和應給付原告123,│利之損害賠││ │ │ 675 元，及自起訴狀繕本送│償；改Ｂ、││ │ │ 達翌日起至清償日止，按年│Ｃ建物以74││ │ │ 息百分之5 計算之利息；暨│.6平方公尺││ │ │ 自起訴狀繕本送達翌日起至│計算租金及││ │ │ 返還第一項聲明所示之土地│相當於不當││ │ │ 之日止，按月給付原告5,82│得利之損害││ │ │ 9 元。 │賠償） ││ │ │三、被告王建儒應將同坐落第一│ ││ │ │ 項土地上，如複丈成果圖Ｂ│ ││ │ │ 部分所示面積43.2平方公尺│ ││ │ │ 之鐵皮二層樓建物、暨如複│ ││ │ │ 丈成果圖Ｃ部分所示面積31│ ││ │ │ .4平方公尺之鐵皮一層樓建│ ││ │ │ 物（車庫）均拆除騰空，並│ ││ │ │ 將占用土地返還予原告及其│ ││ │ │ 他全體共有人。 │ ││ │ │四、被告王建儒應給付原告331,│ ││ │ │ 522 元，及自起訴狀繕本送│ ││ │ │ 達翌日起至清償日止，按年│ ││ │ │ 息百分之5 計算之利息；暨│ ││ │ │ 自起訴狀繕本送達翌日起至│ ││ │ │ 返還第三項聲明所示之土地│ ││ │ │ 之日止，按月給付原告5,52│ ││ │ │ 5 元。 │ ││ │ │五、訴訟費用由被告負擔。 │ ││ │ │六、請准供擔保宣告假執行。 │ │└─┴───────────┴──────────────┴─────┘