臺灣新竹地方法院民事判決 104年度重訴字第152號原 告 王敏訴訟代理人 熊賢安律師被 告 張志明訴訟代理人 李文傑律師
彭首席律師上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國106年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第262 條第
1 項定有明文。查原告起訴時原列張志明、趙珮妏、詹孟筠為被告，並聲明請求：「㈠先位聲明：被告張志明應將⑴新竹市○○段○○○○○號土地10萬分之243、⑵新竹市○○段○○○○○○○號土地10萬分之243、⑶新竹市○○段○○○○○號土地10萬分之243 暨⑷新竹市○○段3525建物全部、⑸新竹市○○段3462建物199766分之658 ，即坐落於新竹市○○路○○巷○○號與新竹市○○路○○巷○○號8 樓之建物及土地全部遷讓返還予原告，並給付原告新臺幣（下同）755,575 元及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自民國（下同）104年6月11日起至返還前開房地之日止，按月給付30,223元予原告。㈡備位聲明：⒈被告張志明、趙珮妏與詹孟筠應連帶給付原告8,329,700 元及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉被告張志明應將⑴新竹市○○段○○○○○號土地10萬分之243 、⑵新竹市○○段○○○○○○○號土地10萬分之
243、⑶新竹市○○段○○○○○號土地10萬分之243暨⑷新竹市○○段3525建物全部、⑸新竹市○○段3462建物199766分之658，即坐落於新竹市○○路○○巷○○號與新竹市○○路○○巷○○號8樓之建物及土地全部遷讓返還予全體合夥人，由原告代為受領辦理合夥清算。⒊被告張志明應給付全體合夥人755,
575 元，及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自104年6 月11日起至返還上開第2 項房地之日止，按月給付30,223元予全體合夥人，由原告代為受領辦理合夥清算。㈢再備位聲明：被告張志明應給付原告8,849,700 元及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息」。嗣原告捨棄上開備位聲明、再備位聲明（見本院卷二第80、82頁），並撤回對被告趙珮妏、詹孟筠之訴訟（見本院卷二第107 頁），最後變更聲明為：「被告張志明應將⑴新竹市○○段0000地號土地10萬分之243 、⑵新竹市○○段○○○○○○○號土地10萬分之243、⑶新竹市○○段○○○○○號土地10萬分之243暨⑷新竹市○○段3525建物全部、⑸新竹市○○段3462建物199766分之658 ，即坐落於新竹市○○路○○巷○○號與新竹市○○路○○巷○○號8 樓之建物及土地全部遷讓返還予原告，並給付原告⑴755,575 元及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息、⑵1,078,068元及自民事綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自105年8月21日起至返還前開房地之日止，按月給付30,223元予原告」（見本院卷二第113、114頁）。核原告撤回對被告趙珮妏、詹孟筠之訴訟，業經其等之訴訟代理人當庭表示同意（見本院卷二第107 頁）；至原告變更聲明部分，亦屬單純減縮、擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，於法均無不合，自應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告素來追求宗教與心靈成長，自92年起即以名下房屋供藏傳佛教修行使用，嗣於100 年間原告視被告為心靈導師，為供奉被告居住，原告遂於100 年4 月17日與新竹市○○路○○巷○○號、新竹市○○路○○巷○○號8 樓之建物及土地（下稱系爭關新路房地）前屋主張繹智（應為王繹智）等簽訂買賣契約，約定總價款1,100萬元，購屋頭款330萬元由被告先代為墊付，之後原告於100年4月26日與丈夫陳本立偕同到台灣銀行簽訂房屋貸款契約及連帶保證人契約，經地政機關於100 年5月6日完成所有權移轉登記後，台灣銀行於100年5 月10日撥款代償原屋主貸款7,472,380元，尾款由原告於100年5月20日交屋時結清，此後由原告自100年6月10日起按月繳納銀行貸款本息迄今。
（二）系爭關新路房地由原告買受後，自始即登記在原告名下，並由原告持有土地及建物所有權狀正本，兩造間並無任何合資或借名登記之口頭或書面約定。當時，原告正因情緒困擾、適應障礙等心理疾患於醫院身心科診治中，原告視被告為心靈導師，並奉為宗教上師，全然服從被告下達的任何指令，故原告同意買下系爭關新路房地借給被告使用
2 年，被告承諾2 年期滿即遷讓系爭關新路房地供原告出售。
（三）被告於100 年5 月20日交屋後依兩造間使用借貸契約入住系爭關新路房地，嗣於100 年6 月中下旬即被告入住系爭關新路房地1 個月後，發現該房地有增值潛力，遂告知原告伊欲與訴外人趙珮妏、詹孟筠共同分攤房貸利息、共享增值利益，此為61% 、13% 等利息分攤比例與利益分配約定之由來，亦有被告在鈞院102 年度重訴字第120 號（即
102 年度審重訴字第30號）民事案件中，於102 年5 月2日所提民事答辯狀附表（即本件證物20）「100.6 」欄位最右邊「⒈…由於交屋後房價立即增值，所以張志明便邀集王敏、趙珮妏、詹孟筠共同出資，一起分享此房屋的增值獲利。」可證，其所謂100 年6 月「出資」係指分攤房貸利息，因為購屋款1,100 萬元早在100 年5 月20日交屋前即已全部完納，且系爭關新路房地早在100 年5 月6 日辦畢所有權移轉登記，嗣後始於100 年6 月中下旬約定分攤利息、分享售屋利益的契約，自非「合資購屋契約」。又證物22存證信函載明「二、另據張志明先生稱……，貸款利息皆由本人按期繳納，嗣本人為期房屋增值利益由共同經營敏納斯花精有限公司之好友，即趙珮妏、詹孟筠、王敏與本人共享，故上開三人各有持分13%、本人持分61%，並依比例分擔房屋貸款…」等語，可證此完納購屋款、辦畢所有權移轉登記後的分攤利息、分享利益約定，充其量只是無名契約，自無可能變更國家機關所有權登記的物權效力。
（四）又銀行的房貸利息是按月繳納有確定期限之債務，被告復於證物22存證信函載明「二、另據張志明先生稱……，貸款利息皆由本人按期繳納」，是被告應按月繳納有確定期限之債務而竟不繳納，業經原告於送達調解聲請狀的先位聲明暨本案起訴狀的備位聲明請求被告償付房貸利息分攤額，依民法第229條第2項之規定，經債權人起訴而送達訴狀與催告有同一之效力，況於本案訴訟開庭試行和解時，原告針對被告所提出成本打折的繁複計算方法，亦曾當庭請求被告就利息分攤額先實際進行清償，則後續兩造只須計算利益分配。是被告就貸款利息給付遲延，原告自得於多次催告後，依民法第254 條之規定解除兩造間使用借貸契約暨分攤利息分享利益之無名契約，使上開契約均溯及既往失其效力。
（五）查被告於台灣新竹地方法院檢察署101 年度他字第1702號詐欺案101年9月17日訊問時自陳：「其實一開始是我要買房子，但因為我沒有能力買也無法貸款，所以王敏提議由她出面以公務員身份向銀行貸款買下，我大姊也願意借我錢支付頭期款，我沒有無償使用那個房子，我有繳61% 的利息，當初就講好房屋使用權是我，不過我們都是口頭約定」，是參酌前開「我沒有能力買」、「王敏提議由她出面以公務員身分向銀行貸款買下」、「我沒有無償使用那個房子」等語，可知原告係買下系爭關新路房地借給被告使用，故依被告前揭說詞，堪認被告認知的所有權人係原告。且依當時時空背景，原告名下另有一處房地業已提供藏傳佛教人士使用弘揚佛法多年，此為當時被告所明知，故其亟欲比照辦理即藉心靈導師之姿取得系爭關新路房地之『使用供奉』，是兩造間自始即就系爭關新路房地成立使用借貸契約。從而，系爭關新路房地之所有權人係原告，被告並無所有權，雖原告與被告間有2 年之附條件與期限之使用借貸約定，被告亦僅得依約定條件占有、使用系爭關新路房地2年。又原告於101年間業已先後委任丈夫陳本立及律師為代理人，向被告請求遷讓系爭關新路房地及請求相當於租金之不當得利，堪認兩造間使用借貸契約於斯時業已終止。被告迄今仍占有系爭關新路房地，原告爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭關新路房地。
（六）另參內政部不動產租賃實價查詢服務網所得系爭關新路房地附近相類似條件（11樓以上有電梯之住宅大樓、2 車位）之房屋租賃登錄實價為每月1 坪813 元，以系爭關新路房屋面積約37.00000000 坪計算，可知被告受有每月30,223元之不當得利，自系爭關新路房地100 年5 月20日交屋後原告即將原屋主交付的鑰匙依兩造使用借貸契約交給被告之翌日起算至105 年8 月20日止，小計63個月，被告應返還相當於租金之不當得利1,904,049 元予原告，扣除被告於100 年6 月23日支付70,406元之利息，為1,833,643元（按使用借貸及分攤利息之無名契約解除後，該70,406元亦屬原告應返還之不當得利，原告在此主張抵銷之），其中755,575元業於聲請調解狀中請求，依民事訴訟法第419條第3項規定，應自聲請調解狀繕本送達翌日起依法定利率計算利息，其餘1,078,068元則自綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起依法定利率計算利息。另被告應自105年8月21日起至遷讓返還系爭關新路房地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利30,223元。
（七）對被告抗辯所為之陳述：
１、被告雖以兩造為合資置辯，宣稱伊有系爭關新路房地所有權云云，惟查，被告是在系爭關新路房地業由原告完納全部購屋款、辦畢所有權移轉登記、完成交屋結算、被告入住系爭關新路房地約一個月後，發現該房地有增值潛力，遂告知原告伊欲與訴外人詹孟筠、趙珮妏共同分攤房貸利息、共享增值利益，此與一般合資買房者在購屋前即約定購屋資金出資比例並有實際出資的情形截然不同，此種嗣後的分攤利息、分享利益約定，充其量只是無名契約，自無可能變更國家機關所有權登記的物權效力。遑論被告既主張系爭關新路房地是伊單獨所有，又主張是4 人按比例共有，彼此矛盾顯無可取。再者，被告說詞之一既主張4人合資，但卻未見有任何訴外人詹孟筠與趙珮妏的資金挹注，且被告、訴外人詹孟筠與趙珮妏等3 人從未「出資」達所稱的87% ，亦未曾依約按期繳付房貸利息，種種不實之詞顯為詐騙原告所有權之話術、手段，實委無可採。而被告所代墊付的330 萬元款項顯可疑係原告早先借給被告的錢，以及原告應被告要求而代墊以被告為單一股東及負責人的敏納斯花精有限公司的種種資金回流。又被告於臺灣高等法院103 年度重上字第235 號訴訟案，104 年1 月22日提出「綜合辯論意旨狀」第3 頁主張伊代墊支付系爭關新路房地款項330 萬元，其中110 萬元係用以清償伊對原告的借款，則該清償的法律關係核與其本案所主張的合資法律關係彼此矛盾，依被告清償的邏輯推論，自是原告買房、被告代墊原告購屋款始可能係清償原告，豈可能是被告買房、被告自己支付買房價金頭款後以該款項清償原告？可證被告所主張4 人合資契約顯係臨訟杜撰之詞，委無可採。另被告於鈞院102 年度重訴字第120 號及臺灣高等法院103 年度重上字第235 號等案件審理程序中，均主張系爭關新路房地為4 人合夥的法律關係，核與本案所主張的合資法律關係不同，被告前後主張矛盾，並與民法物權篇規定相違，均不可採。倘若於原告100年4月17日與原屋主簽約購買系爭關新路房地前，被告、訴外人詹孟筠、趙珮妏與原告等4人間有合資契約，豈可能被告再於100年6月中下旬邀集訴外人詹孟筠、趙珮妏，並通知原告要4人分攤房貸利息並分享售屋利益？可證被告將嗣後的分攤房貸利息及分享售屋利益之無名契約誆稱為合資契約，再據以主張渠等有所有權云云，顯屬不實。
２、被告復辯稱原告向台灣銀行借款880 萬元，僅以其中770萬元清償前屋主購屋價金，所餘110 萬元即為被告預付分攤繳納房貸金額云云。惟查，被告於鈞院102 年度重訴字第120 號案件及臺灣高等法院103 年度重上字第235 號案件審理程序中均再三堅詞主張：「（100.5 ）2.王敏支付交屋尾款後尚餘110 萬元多貸得款項，張志明以此110 萬元清償於3月25日向王敏所借的150萬元，至此張志明尚欠王敏40萬元」，而該110萬元實際上已用於代墊敏納斯花精有限公司的開銷，業經臺灣高等法院判令被告及另4位訴外人返還，更遑論該110萬元是原告向台灣銀行借來的錢，被告如何能主張對該110萬元擁有所有權與支配權？再者，倘若兩造間有約定以該110萬元預付房貸利息，被告又何須於100年6月23日匯款支付70,406元房貸利息？可證被告辯稱該110萬元即為被告預付分攤繳納房貸金額云云，亦屬不實。
３、被告再辯稱兩造間為借名登記關係，惟查，被告所主張的借名人有「被告1 人」及「被告、詹孟筠與趙珮妏3 人」等2種不同矛盾版本，此有被告委任律師所發之存證信函可證，故「借名登記契約」之詞顯無可採。再者，被告雖引借名登記相關判決主張有所謂的實質所有權人，惟所稱實質所有權人若欲以物權人身分主張權利，須該實質所有權人原本即為系爭不動產所有權人，嗣後僅形式上變更所有權人的登記名義，核與本案關新路房地係由前屋主王繹智等直接出賣給原告並移轉所有權予原告、被告從未取得關新路房地的形式與實質所有權等情全然不同，兩造間於辦理產權移轉登記時並無實務上所稱之借名登記關係，被告對此容有誤認。又倘兩造間有借名登記契約存在，101年9月17日檢察事務官詢問被告：「告訴人（指原告）同意無償讓你住在關新路房子裡嗎？」時，被告即可告知其使用權係源於借名登記的實質所有權，但斯時被告係回答：「…我沒有能力買也無法貸款…我沒有無償使用那個房子，我有繳61%的利息，當初就講好房屋使用權權是我…」等語，可證兩造間僅有使用借貸與嗣後的利息分攤、利益分配約定，並無被告嗣後所辯稱的「合資買房」與「借名登記」契約。
４、被告主張以臺灣高等法院103 年度重上字第235 號判決理由為「爭點效」，否認原告擁有系爭關新路房地單獨所有權云云。惟查，被告於該案主張系爭關新路房地為其單獨所有及4人合夥的法律關係，核與本案所主張的合資法律關係不同，自不得比附援引。又臺灣高等法院103年度重上字第235號民事判決的當事人與本案當事人並非同一，且該案審理過程中並未就系爭關新路房地之所有權實質調查審理，僅依偵查卷內未經具結的證詞率爾認定，核與偵查卷內相關調查結果不符，且與被告於該案及該案原審中歷次主張及陳述不符，被告前揭種種自相矛盾之主張，業經原告否認，但臺灣高等法院並未實質調查相關證據，亦未使兩造為適當而完全之辯論，從而並未產生學理上所稱之爭點效。
５、被告雖以土地法第97條第1 項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。
」，主張原告請求相當於租金之不當得利金額過高云云。惟查，被告100 年間原本是在尋找租屋，發現附近租金相當高昂遂改要求原告買屋供奉其居住，故被告獲得的利益即為其免於或減少相當於房租之支出，原告的損害即為其如將系爭關新路房地出租可收取的租金利益。而新竹市○○路租金行情，在591 租屋網上以關新路關鍵字，同時設定3 房及50坪以上條件搜尋，可得出類此房地每月租金行情在36,000元到55,000元之間，原告請求每月相當於租金的利益30,223元，以每車位每月2,000 元租金計算，扣除雙車位4,000 元租金，大三房二廳部分的租金僅26,223元，實屬偏低。
（八）綜上，爰聲明請求：
１、被告張志明應將⑴新竹市○○段○○○○○號土地10萬分之24
3 、⑵新竹市○○段○○○○○○○號土地10萬分之243 、⑶新竹市○○段○○○○○號土地10萬分之243暨⑷新竹市○○段3525建物全部、⑸新竹市○○段3462建物199766分之658，即坐落於新竹市○○路○○巷○○號與新竹市○○路○○巷○○號8樓之建物及土地全部遷讓返還予原告，並給付原告⑴755,575元及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息、⑵1,078,068元及自民事綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自105年8月21日起至返還前開房地之日止，按月給付30,223元予原告。
２、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告前於100 年初見系爭關新路房地具有相當投資價值，乃計畫購入，以便日後出售，獲取利潤，且為使訴外人趙珮妏、詹孟筠分享投資利潤，改善財務狀況，邀請訴外人趙珮妏、詹孟筠加入出資，事為原告知悉，原告為分享投資利潤，主動表示其有公務員身分，若同意其出資，借用其名義登記後，房屋貸款利率得較優惠，故借原告名義登記為系爭關新路房地所有權人。當時系爭關新路房地買入價款1,100 萬元，雖兩造出資比例約定為原告13% 、被告61% 、訴外人趙珮妏13% 、訴外人詹孟筠13% ，但由被告
1 人先行給付自備款330 萬元，其餘款項則以原告名義向銀行借貸880 萬元後，其中770 萬支付系爭關新路房地其餘價款，餘額110 萬元作為日後繳納系爭關新路房地貸款本利之用。兩造並協議系爭關新路房地於2 年奢侈稅期間經過後，有合理價位可得轉售時，出售系爭關新路房地以賺取利潤，於出售前，系爭關新路房地借予被告使用。原告所稱2 年並非期限之性質，而係至少等到2 年奢侈稅期期間經過之後，覓得優惠價格出售系爭房地賺取利潤，故為條件而非期限，於條件成就前被告仍為有權使用。據此，原告僅為借名登記者，其實質所有權亦僅13 %，本不得單獨主張物上返還請求權，何況，兩造當初購入系爭關新路房地即協議由被告使用至出售為止，故被告為有權使用，自無不當得利或應付租金可言。
（二）臺灣高等法院103 年重上字第235 號民事判決已就系爭關新路房地之所有權歸屬狀態，認為：
１、原告曾就本件之金錢紛爭向新竹地檢署對被告提起涉犯刑事詐欺罪之告訴，於101 年度他字第1702號偵查卷中，被告委託律師寄出存證信函予原告陳稱：關新路房地係被告所購買，因自有資金不足，始商借原告之名義，辦理銀行貸款，事後因房地之增值利益欲與好友即股東分享，遂同意由被告、原告、訴外人趙珮妏、詹孟筠各以61%、13%、
13 %、13%之比例取得房地所有權等語。
２、原告於偵查中並未否認被告所言，且陳述：「（該屋〈即指關新路房地〉總價多少？被告〈指張志明〉真的有墊付
330 萬元頭期款嗎？）1,100 萬元，我貸款880 萬元，被告真的有支付頭期款330 萬元，他直接支付給屋主王繹智」、「（妳同意讓被告無償使用關新路的房子嗎？原因為何？）有，被告說他跟店長要住，那時候我太相信他，所以才同意，我是同意他使用2 年，2 年後再賣掉房子，是被告跟我協議的」、「（如不繼續繳交貸款，為何不直接出售關新路房屋？）要避開奢侈稅。」等語；「（當初關新路的房子，妳有和被告約定，由妳支付其中13% 利息，而被告負擔61% ，另外詹孟筠及趙珮妏各負擔13% 利息嗎？）那時候有口頭約定」等語，是由原告之上開陳述內容可知，被告確實有給付購屋之頭期款330 萬元，且與原告口頭約定，被告可無償使用該房屋2 年，待2 年期滿，規避2 年內買賣不動產需繳交奢侈稅之限制後，被告及原告等投資者再將系爭關新路房屋出售以獲利了結。
３、訴外人趙珮妏在前揭偵查案件中，亦以證人身分證述：「（關新路的房屋當初是誰提議要購買？）那間房是我跟詹孟筠去看的，原本我們要用租的，但張志明認為要花錢租不如直接買下來，張志明就詢問王敏願不願意用她的名字買屋，因為她是公務員貸款比較便宜，等2 年後再賣掉。
」、「被告稱關新路房屋的貸款利息，由被告自行負擔61% ，剩餘妳、詹孟筠及告訴人各負擔13% 的利息？）我就是一年的利息一次拿給張志明，再由張志明轉交給王敏，約25,169元。」、「（為何妳願意負擔13% 的利息？）因為當初我有看關新路房子，我認為那裏有上漲的空間，2年後賣掉應該會賺錢。」等語，其對於系爭關新路房屋之買賣經過，論述甚詳。
４、系爭關新路房地購買時之總價為1,100 萬元，其中簽約款
110 萬元係於100 年4 月17日由被告支付、完稅款220 萬元於100 年4 月29日由被告支付、尾款770 萬元則由系爭關新路房地向銀行抵押貸款後支付（共向銀行貸款880 萬元，臺灣銀行於100 年5 月10日撥入880 萬元予原告之銀行帳戶內、旋於同日代償銀行貸款7,472,380 元、原告於
100 年5 月17日提領227,730 元以支付賣方尾款227,620元），此有該買賣契約書、原告之銀行存摺影本可證。
５、從而，由上述各項證據資料可知，系爭關新路房地應係由被告先支付330 萬元買賣價金，待房地登記為原告名義後，再以系爭房地設定抵押，以原告名義向銀行貸款取得資金，用以支付買賣價金之其餘款項，即由被告、原告、訴外人趙珮妏及詹孟筠共4 人合作購屋，且為規避奢侈稅繳納義務，計畫於購屋2 年後出賣，以賺取價差獲利。同時亦因被告先行支出330萬元，故被告取得61%所有權，持有最多比例，原告、訴外人趙珮妏及詹孟筠各取得13% 所有權，洵堪採信。至於原告主張系爭關新路房地產權為其個人單獨所有云云，尚非可採。
（三）依上開確定判決所認定之事實及引用之事證，可知系爭關新路房地雖登記在原告名下，惟實際上係兩造約定共同出資購買，為得以低利貸款，乃借用擔任公務員之原告名義登記所有權，辦理銀行貸款，故對被告而言，原告不能排除被告亦係實質所有權人，且原告之權利比例僅係13% ，彰彰甚明。原告以系爭關新路房地辦理貸款之金額為880萬元，其中770 萬元給付尾款予賣方外，尚餘110 萬元，用以支付770 萬元之貸款利息及相關雜項費用，且至今尚未支用完畢，則原告何有墊款情事！退步而言，縱被告與訴外人趙珮妏、詹孟筠中有未分攤貸款利息而由原告墊付之情事，原告儘可要求返還代墊之貸款利息，權益即獲確保，兩造間就系爭關新路房屋合資購買之行為，並無對待給付之情事，原告又何有解除契約之可言。原告所引民法第226 條係給付不能之規定，本件又何有給付不能之情事，則其據以解除契約，洵屬無稽。系爭關新路房地售出以前，係借予被告使用，此為原告所不爭，且縱有約定徵收奢侈稅之2 年期間屆滿後出售分配利益，在2 年期滿後，尚未售出以前仍由被告使用，亦未變易本來使用借貸之性質。又上開2 年並非期限之性質，而係約定2 年奢侈稅課徵期間經過之後，覓得優惠價格出售系爭房地賺取利潤，故為條件而非期限，於條件成就出售系爭房地前，被告仍為有權使用。
（四）原告主張其歷經多次催告、定期請求給付利息分攤額後，依民法第254 條規定解除與被告間使用借貸與利息分攤、利益分配契約云云，惟如前所述，系爭關新路房地共同出資人以原告名義登記為所有權人，並以原告名義提供系爭關新路房地為擔保向銀行貸款880萬元，多出之110萬元原本即備供清償日後應繳之貸款本息，故在110 萬元用罄以前，全體出資人含原告在內皆無庸自行出資，而觀原告至105年3 月11日為止，所繳納之銀行貸款本息共673,824元（含原告應分擔之13%在內），備繳之110萬元仍有餘裕，則被告何有催告、遲延之情事，而原告據此為解除權之行使，即已無據。又契約之解除主要適用於雙務契約，原告解除之使用借貸與利息分攤、利益分配契約，本無對待給付可言，且與全體出資人共同出資擁有系爭關新路房地所有權之契約無關，亦即原告果得解除上開各項契約，系爭關新路房地仍為全體出資人共有。
（五）系爭關新路房地乃被告決定購買，嗣並同意由原告與訴外人趙佩妏、詹孟筠出資部分，俾日後分享增值利益，出資人中亦唯被告以自有資金給付330 萬元價款而未要求利息由出資人分擔，故出資人共同約定系爭關新路房地出售以前，由被告使用，從而被告使用系爭關新路房地，乃源自於全體出資人之同意，無不當得利可言。雖奢侈稅之2 年期間已經屆滿，惟上開借用之合意，並無2 年期間屆滿被告即須遷出之約定，原告就此並未舉證以明，故於系爭關新路房地出售以前，被告仍得基於借貸性質繼續使用。且按使用借貸契約，乃全體出資人共同訂立之契約，既未訂有期限，原告1 人亦無得以終止借貸契約之權利，契約效力於系爭關新路房地出售以前，當仍繼續存在，故無不當得利可言。而原告主張相當於租金之不當得利數額，亦非妥適，蓋「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，土地法第97條第1 項定有明文，故原告以所謂租賃登錄實價為據，已有不當，遑論其所舉例子係有配置家具設施之房屋，租賃行情自有不同，又原告實質應有部分僅13% ，其竟請求不當得利全額，尤屬無稽等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於100年4月17日與訴外人王繹智、鄭宛真簽訂不動產買賣契約書，買受系爭關新路房地，約定總價款1,100萬元，購屋簽約款110萬元、完稅款220萬元由被告支付，尾款770 萬元則由原告以系爭關新路房地向銀行抵押貸款支付（共向銀行貸款880 萬元，台灣銀行於100年5月10日撥款代償原屋主貸款7,472,380元，尾款由原告於100年5 月20日交屋時結清），系爭關新路房地於100 年5月6日移轉登記為原告所有等情，業據提出不動產買賣契約書、系爭關新路房地土地及建號所有權狀、第一類登記謄本（見卷一第13至25頁、第86至95頁），並為被告所不爭，自堪信為真正。
四、原告又主張其購入系爭關新路房地後同意借給被告使用2 年，兩造間並無合資購屋或借名登記之約定，原告與被告及訴外人趙珮妏、詹孟筠間，僅有13%、61%、13%、13%之分攤利息、分享利益之約定，惟被告未依約繳納房貸利息，原告業以送達調解聲請狀之先位聲明暨本案起訴狀備位聲明請求被告償付房貸利息分攤額，惟被告遲未給付，是原告爰依民法第254 條之規定解除兩造間使用借貸契約暨分攤利息分享利益之無名契約，請求被告返還系爭關新路房地及相當於租金之不當得利損害金等情，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件所應審究者厥為：（一）兩造就系爭關新路房地之法律關係為何？（二）原告以被告未依約繳納房貸利息解除使用借貸契約暨分攤利息分享利益之無名契約，請求被告返還系爭關新路房地及相當於租金之不當得利損害金，有無理由？
（一）兩造及訴外人趙珮妏、詹孟筠就系爭關新路房地成立之法律關為共同出資之無名契約：
１、按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷已經兩造充分辯論，又非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781 號判決參照）。
２、查原告前以被告於100 年3月至5月間，以個人名義向其借款180 萬元，另被告邀集原告及訴外人趙珮妏、簡秀倫、詹孟筠、王怡文共同籌組敏納斯花精有限公司（下稱敏納斯公司），被告為籌措敏納斯公司及咖啡館營運所需資金向其商借449.5萬元房屋價金及100萬元出資額，扣除被告曾為原告代墊購買系爭關新路房地之頭款3,578,351元（330萬元＋278,351元）後，原告得依消費借貸及不當得利之法律關係被告請求返還3,716,649 元，另原告為敏納斯公司支出10,585,436元費用，扣除上開可歸屬於被告之款項449.5 萬元及100萬元後，餘5,090,436元為原告對敏納斯公司墊付之費用，爰依借款或不當得利法律關係向敏納斯公司請求等情，業經本院102年重訴字第120號判決駁回原告之訴，原告不服提起上訴，並追加趙珮妏、簡秀倫、詹孟筠、王怡文為被告，備位請求被告等5 人應連帶返還合夥事業之代墊款8,548,150元，經臺灣高等法院103年重上字第235號判決被告應給付原告1,592,055元及自102年4月13日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。另被告及訴外人趙珮妏、簡秀倫、詹孟筠、王怡文應連帶給付原告8,536,744元，及其中被告自103年2月8日起、趙珮妏、簡秀倫、詹孟筠、王怡文均各自103年2月13日起至清償日止，玫年息百分之5 計算之利息確定，業據本院依職權調取全卷（下稱前案）核閱屬實。
３、經查，本件之對造當事人與前者，固非完全相同，然二者之對造當事人均有被告張志明，則就原告二次起訴張志明乙節，前後訴訟之當事人同一。又有關系爭關新路房地之所有權歸屬狀態，前揭臺灣高等法院103年重上字第235號判決已列為重要爭點，並於判決理由中判斷為：
①系爭關新路房屋係上訴人於100 年5月6日以「買賣」
為原因而取得房地所有權，此有建物及土地登記簿謄本可參【見臺灣新竹地方法院檢察署（下稱新竹地檢署）101 年度他字第1702號（下稱1702號）偵查卷86至89頁、本院卷377至381頁】。
②上訴人曾就本件之金錢紛爭向新竹地檢署對張志明提
起涉犯刑事詐欺罪之告訴，於前揭1702號偵查卷中，張志明委託律師寄出存證信函予上訴人陳稱：關新路房屋係張志明所購買，因自有資金不足，始商借上訴人之名義，辦理銀行貸款，事後因房地之增值利益欲與好友即股東分享，遂同意由張志明、上訴人、趙珮妏、詹孟筠各以61％、13％、13％、13％之比例取得房地所有權等語（該新竹英明街郵局第485 號存證信函見前揭1702號偵查卷61頁）。
③上訴人於偵查中並未否認張志明所言，且陳述：「（
該屋〈即指關新路房屋〉總價多少？被告〈指張志明〉真的有墊付330萬元頭期款嗎？）1,100萬元，我貸款880萬元，被告真的有支付頭期款330萬元，他直接支付給屋主王繹智。」、「（妳同意讓被告無償使用關新路的房子嗎？原因為何？）有，被告說他跟店長要住，那時候我太相信他，所以才同意，我是同意他使用2年，2年後再賣掉房子，是被告跟我協議的。」、「（如不繼續繳交貸款，為何不直接出售關新路房屋？）要避開奢侈稅。」等語（見前揭1702號偵查卷98頁）；「（當初關新路的房子，妳有和被告約定，由妳支付其中13％利息，而被告負擔61％，另外詹孟筠及趙珮紋各負擔13％利息嗎？）那時候有口頭約定」等語（見該1702號偵查卷143 頁），是由上訴人之上開陳述內容可知，張志明確實有給付購屋之頭期款
330 萬元，且與上訴人口頭約定，張志明可無償使用該房屋2 年，待2年期滿，規避2年內買賣不動產需繳交奢侈稅之限制後，張志明及上訴人等投資者再將系爭關新路房屋出售以獲利了結。
④追加被告趙珮妏在前揭偵查案件中，亦以證人身分證
述：「（關新路的房屋當初是誰提議要購買？）那間房是我跟詹孟筠去看的，原本我們要用租的，但張志明認為要花錢租不如直接買下來，張志明就詢問王敏願不願意用她的名字買屋，因為她是公務員貸款比較便宜，等2 年後再賣掉。」、「（被告稱關新路房屋的貸款利息，由被告自行負擔61％，剩餘由妳、詹孟筠及告訴人各負擔13％，是否如此？）是。」、「（妳如何支付13％的利息？）我就是一年的利息一次拿給張志明，再由張志明轉交給王敏，約25,169元。」、「（為何妳願意負擔13％的利息？）因為當初我有看關新路房子，我認為那裡有上漲的空間，2 年後賣掉應該會賺錢。」等語（見該1702號偵查卷143至144頁），其對於系爭關新路房屋之買賣經過，論述甚詳。
⑤系爭關新路房地購買時之總價為1,100 萬元，其中簽
約款110萬元係於100年4 月17日由張志明支付、完稅款220萬元於100年4月29日由張志明支付、尾款770萬元則由系爭關新路房地向銀行抵押貸款後支付（共向銀行貸款880萬元，臺灣銀行於100年5月10日撥入880萬元予上訴人之銀行帳戶內、旋於同日代償銀行貸款7,472,380元、上訴人於100年5月17日提領227,730元以支付賣方尾款227,620 元），此有該買賣契約書、上訴人之銀行存摺影本可證。
⑥從而，由上述各項證據資料可知系爭關新路房地應係
由張志明先支付330 萬元買賣價金，待房地登記為上訴人名義後，再以房地設定抵押，以上訴人名義向銀行貸款取得資金，用以支付買賣價金之其餘款項，即由張志明、上訴人、趙珮妏及詹孟筠共4 人合作（按應為資）購屋，且為規避奢侈稅繳納義務，計畫於購屋2 年後出賣，以賺取價差獲利。同時亦因張志明先行支出330 萬元，故張志明取得61％所有權，持有最多比例，上訴人、趙珮妏及詹孟筠各取得13％所有權，洵堪採信。至於上訴人主張系爭關新路房地產權為其個人單獨所有云云，尚非可採。
是前案就系爭關新路房地所有權歸屬既已列為重要爭點，且經前案兩造當事人充分辯論後，經該判決詳為論述判斷為合資購屋關係（見前案高院卷一第311至315頁、319、
320、323、324、370至383頁、卷二第4頁）等情，且該判斷亦無顯然違背法令情事，原告應受確定判決爭點效之拘束，不得再為相反之主張，本院亦不應為相反之判斷。
４、至原告雖主張被告在本院102年度重訴字第120號於102年5月2日所提民事答辯狀附表1「100.6」欄位最右邊記載「⒈…由於交屋後房價立即增值，所以張志明便邀集王敏、趙珮妏、詹孟筠共同出資，一起分享此房屋的增值獲利。」可證，其所謂100年6月「出資」係指分攤房貸利息，因為購屋款1,100萬元早在100年5 月20日交屋前即已全部完納，且系爭關新路房地早在100 年5月6日辦畢所有權移轉登記，嗣後始於100年6月中下旬約定分攤利息、分享售屋利益的契約，自非「合資購屋契約」。又證物22存證信函載明「二、另據張志明先生稱……，貸款利息皆由本人按期繳納，嗣本人為期房屋增值利益由共同經營敏納斯花精有限公司之好友，即趙珮妏、詹孟筠、王敏與本人共享，故上開三人各有持分13%、本人持分61%，並依比例分擔房屋貸款…」等語，可證此完納購屋款、辦畢所有權移轉登記後的分攤利息、分享利益約定，充其量只是無名契約，自無可能變更國家機關所有權登記的物權效力云云。惟按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第98條定有明文。另意思表示之真意為何，除表示出來之文義外，尚應以過去事實及其他一切證據資料做為斷定之標準，即將所有包含存在於意思表示之外之情況均予考慮，而不能拘泥一、二句文義致其失真意。查原告所指前揭附表1（見本院102年審重訴字第30號卷第64頁）雖於100年6月時間欄項後為前揭記載，然於100年4月時間欄項後已對系爭關新路房地出資說明記載「1.張志明為管理餐廳而需搬去新竹居住，趙珮妏、詹孟筠代為租屋但尋得新竹市○區○○路○○巷○○號8 樓求售，張志明與仲介…洽談後得知不僅價格合理又具增值空間，與仲介談定購買房價為1100萬元。2.為籌備購屋款項，張志明向大姐張碧華借頭期款(房貸400 萬)，並請王敏幫忙用王敏的名字購屋辦貸款。張志明並與王敏協議貸款每月繳交利息皆由張志明支付，並於交屋兩年後(免奢侈稅)再出售此房屋付清所有剩餘貸款。……4.…100年4月17日張志明於新竹市○區○○路的太平洋房屋仲介公司再支付10萬元簽定金予原屋主，王敏、趙珮妏、詹孟筠均在場。5.100年4月29日再由張志明的大姐張碧華匯款簽約金、備證金、完稅金三項共318 萬元予原屋主，至此張志明已支付新竹市○區○○路○○巷○○號8 樓房屋330萬元頭期款(1100萬元房價三成) 。」等情，足見系爭關新路房地所有權人登記為原告之前，兩造確已約定借用原告名義為登記，被告抗辯兩造有間就系爭關新路房地有借名登記之法律關係存在，洵屬有據，此與是否變更所有權登記之物權效力無關。參以原告前於101 年11月22日寄予被告及訴外人詹孟筠等人之標題為「王敏退出說明」之電子郵件中自陳：「…在我退出之前，由於我的失職，我對之前與我相關的帳目有許多不清楚的地方，我必須在退出之前一一釐清，…：
三、須釐清之事項：…
2.關新路房子的部分:
a.房子差價110萬：老師說他多付110萬，老師算好我代墊以及他、珮妏、孟筠兩年利息錢之後再匯給我278,
351 元就結清了。我不太清楚是怎麼算的？但當時利息月付12,907元，兩造應付290,328元。
…
c.四人對房子的持分如何算？這必須先算出我們四人所出的金錢各有多少？需要我們四人一起核對清楚！」等語（見臺灣高等法院103年度重上字第235號卷一第157、158 頁），已明確承認兩造及訴外人趙珮妏及詹孟筠就系爭關新路房地均有持分，益徵系爭關新路房地為兩造及訴外人趙珮妏及詹孟筠為投資轉售以獲得差額利潤所共同購買，兩造實質共有系爭房地所有權，應有部分則按渠等約定之被告61%，其餘人等各13%，並由原告為名義人與賣方簽訂不動產買賣契約書，將系爭房地借名登記於原告名下，兩造確有將被告對於系爭關新路房地可得主張之權利借原告名義登記之合意。至被告於前案審理時雖曾主張系爭關新路房地為4 人合夥之法律關係云云。然按契約性質上之判斷，屬法律上之判斷，不受當事人主張之拘束（最高法院82年度台上字第1674號判決意旨參照）。是雖兩造雖均就系爭關新路房地主張為其單獨所有或為合夥或類似合夥關係進行攻防，尚無礙本院依前揭卷證資料所為上開認定。
（二）原告以被告未依約繳納房貸利息解除使用借貸契約暨分攤利息分享利益之無名契約，請求被告返還系爭關新路房地及相當於租金之不當得利損害金，為無理由：
１、按各共有人，除契約另有訂定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第818條、第820條第1 項分別定有明文。查系爭關新路房地為兩造及訴外人趙珮妏、詹孟筠為投資轉售所共同購買，並登記在原告名下，有借名登記關係之事實，業經本院認定如前。是以原告雖登記為系爭關新路房地之所有權人，然兩造及訴外人趙珮妏、詹孟筠均為系爭土地實質上之共有人，是除另有約定外，渠等各按其應有部分，就全部系爭關新路房地有使用收益之權。
２、原告雖主張其與被告間就系爭關新路房地僅有2 年之附條件與期限之使用借貸約定，原告已於101 年間先後委任配偶陳本立及律師，向被告請求遷讓房屋及請求相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭關新路房地及不當得利之損害金。惟為被告所否認，辯稱兩造係約定系爭關新路房地於2 年奢侈稅期間經過後出售以賺取利潤，於售出前，系爭關新路房地借予被告使用等語。查兩造就被告使用系爭關新路房地之時間固各執一詞，惟無論何者所述為真，究屬系爭關新路房地共有人，就該共有房地之使用、收益或管理方法所作之約定，原告片面逕以終止借用契約為由，請求被告返還系爭關新路房地，自屬無據。
３、況查兩造間系爭共同出資之無名契約係為賺取不動產增值之差價，並約定將被告對系爭關新路房地之權利借名登記予原告，業經認定如前，則於系爭契約解除或終止時，兩造間借名登記之約定亦同時解消，原告自無從以系爭關新路房地之登記名義對被告主張系爭關新路房地全部為其所有；兩造應有類推適用民法合夥之規定進行清算之必要。是縱認系爭契約業經原告合法解除或終止，然於兩造就系爭契約所發生成本損益進行清算前，原告依民法第767 條規定請求被告返還系爭關新路房地，亦屬無據，不能准許。
４、原告另主張：系爭關新路房地貸款利息為按月繳納有確定期限之債務，被告應按月繳納而未繳，業經原告以調解聲請狀先位聲明及本件起訴狀備位聲明請求被告償付房貸利息分攤額，惟被告仍遲未給付，爰依民法第254 條之規定解除兩造契約，並請求被告給付自100年5月20日交屋起之不當得利之損害金云云，惟為被告所否認，辯稱：系爭關新路房貸金額為880萬元，其中770萬元支付尾款，其餘110萬元約定用以支付770萬元之貸款利息及相關雜項費用等語，然未能舉證以實其說，自難採信。是被告確有未依約履行依比例共同分攤房貸利息之義務。按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項前段定有明文。又債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第254 條規定自明。經查原告、被告及訴外人趙珮妏、詹孟筠雖約定各按13％、61％、13％、13％之比例分攤房貸利息及費用，然對於各自分攤額應於何時給付並未有約定，至原告雖主張系爭關新路房地向銀行抵押貸款應按月繳納利息，故為有確定期限之債務云云。惟基於債之相對性原則，尚不得援引其與銀行間繳費期限之約定逕認即為兩造給付分攤額之期限。是原告對於其所墊付之貸款本息及相關稅費，雖得請求被告依比例負擔，惟既未約定給付確定期限，自應於對造受催告而未為給付時起，始發生遲延責任；且需再定相當期限催告其履行而未履行，始得依法解除契約。
５、查原告固於104年6月12日具狀本院聲請與被告及訴外人趙珮妏、詹孟筠調解，先位聲明則以合夥解散進行清算，故請求被告及訴外人趙珮妏、詹孟筠連帶償還貸款支出770萬元、銀行手續費3,600 元、契稅、管理費、房屋稅、地價稅、代書費、房貸火地險等費用暨已支出之各期房貸利息（自100年6月10日至104年6月10日，共49期，以880 萬元分之770 萬元比例計算利息支出），小計57萬5349元，合計金額為8,400,106元，扣除被告等已償還70,406 元，尚有8,329,700元，爰依民法第678條請求被告訴外人趙珮妏、詹孟筠連帶償還予原告，業據本院依職權調取本院104年度司竹調字第127號全卷核閱無訛。嗣於本件起訴狀備位之訴亦為相同之請求（見本院卷一第7 至10頁）。揆其意旨，顯係依民法第678 條請求被告支付其因合夥事務所支出之費用或取回其出資，而非依合資購地之無名契約請求被告按比例給付貸款利息。再者，依原告提出其自100年6 月10日起至104年6月10日止按月繳付之房貸利息合計為57萬5349元（以880萬元分之770萬元比例計算利息支出），則被告依約應給付原告墊付之利息支出為350,963 元（575,349×0.61＝350,963，元以下四捨五入），惟原告逕請求被告及訴外人趙珮妏、詹孟筠連帶給付8,329,700元，則被告因此未為給付，尚難認其即為拒絕履行分攤房貸利息及費用之義務。退一步言，縱認原告業以上開調解書及起訴狀繕本催告被告履行，亦僅可認被告至此始陷於給付遲延，惟原告嗣並未定相當期限再次催告即逕為解除契約，核與民法第254 條規定解除契約要件，尚有未合，自亦不生解除契約之效力。
五、綜上，兩造間就系爭關新路房地有共同出資之無名契約關係，被告為系爭關新路房地之實質共有人，且依分管之約定為使用，亦有法律上原因，原告解除契約為不合法。是原告本於所有物返還請求權及不當得利之法律關係，主張被告應返還系爭關新路房地及請求不當得利之損害金，均為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 106 年 2 月 18 日
民事第一庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 23 日
書 記 官 劉亭筠