臺灣新竹地方法院民事判決 104年度重訴字第208號原 告 劉燕珍
鄧錫河共 同訴訟代理人 劉正穆律師
林岫萱律師複代理人 江婕妤律師被 告 劉志胤
賴美純上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國105 年11月21日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款、第2 項分別定有明文。本件原告起訴時依兩造間不動產買賣契約法律關係，因系爭房屋有瑕疵，請求減少價金，聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）00000000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於民國105 年
4 月11日民事訴之追加狀，因上開買賣屬重大瑕疵，主張其已於105 年3 月3 日本院言詞辯論期日當庭為解除系爭契約之意思表示，被告自應返還所受領之價金，並變更聲明為：被告應連帶給付原告00000000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。又本件原告起訴時原以劉燕珍一人為原告，嗣於105 年10月18日追加鄧錫河為原告當事人，經核原告上開訴之追加，係基於兩造間不動產買賣契約法律關係，而原告劉燕珍與追加原告鄧錫河為系爭房屋之共有人，核屬其請求之基礎事實同一，且其變更核屬擴張應受判決事項之聲明，被告對原告所為訴之變更亦無異議，而為本案言詞辯論，揆諸上開規定，與法並無不合，應予准許。
乙、實體方面
一、原告主張：㈠聲明：
1、被告應連帶給付原告00000000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
2、訴訟費用由被告連帶負擔。
3、願供擔保，請准予宣告假執行。㈡陳述：
１、原告劉燕珍於104 年2 月3 日與被告劉志胤、賴美純簽訂不動產買賣契約，由原告以2300萬元向被告購買其所共有坐落新竹縣○○市○○段○○○○○ ○號，權利範圍萬分之278 之土地，及其上⑴建號2133、門牌號碼新竹縣竹北市○○路○段○○號之房屋一樓面積84.55 平方公尺，夾層14.76 平方公尺，附屬雨遮15.76 平方公尺（下稱系爭房屋）、⑵建號2134、門牌號碼新竹縣○○市○○○路○ 號，權利範圍萬分之1之守衛室、⑶共同使用部分建號2156，權利範圍萬分之85、⑷共同使用部分建號2157、權利範圍萬分之278 、⑸共同使用建號2156、權利範圍萬分之7000等部分，契約內未含停車位，上開房屋已於104 年3 月20日移轉登記為原告二人共有，並依系爭買賣契約及價金信託履約保證契約，支付全部買賣價金完畢。
２、嗣原告於104 年6 月27日聽聞系爭房屋一樓店舖內部有停車位，於同年7 月2 日向新竹縣政府調閱系爭房屋配置圖及平面圖，方知系爭房屋內部竟含有兩個停車位，與系爭買賣契約書約定之內容不符。且系爭房屋位於新竹縣興隆路五段及隘口二路角間，其主要用途為商業用，於台灣房屋物件銷售資料表中房屋現況記載為店面、無車位，故原告以高於市場之價格購買系爭房屋，卻無法全部作為店舖使用，已屬不符合系爭買賣契約真意之重大瑕疵。而被告之前手為系爭房屋建商，該建商應已告知被告系爭房屋內部有兩個停車位，且依系爭房屋之平面圖標示，系爭房屋內部大部分均屬停車空間，被告故意隱瞞此一重要訊息，未告知現狀與使用執照登記不符，並於兩造就系爭房屋交易進行磋商時，以全屋裝潢之方式掩蓋系爭房屋內有停車空間之事實，致原告以店面之價格購買2 個停車位。
３、又被告於原告詢問或於本件買賣契約訂定時，經擔任本件買賣之仲介即訴外人劉宏樟及代書即訴外人黃玲玉詢問時，均一再表示系爭房屋沒有停車位。且因系爭房屋原出租於他人，經室內裝潢後完全看不出其一樓含有2 個停車空間，原告已盡查證之義務，均無法察覺系爭房屋一樓含有2 個停車位，且被告除了於買賣契約書中第一條第三款停車位內容勾選「無停車位」外，另於房屋買賣契約書中所附之標的現況說明書第16項「是否有拆除重建、改建、違建、禁建或糾紛之情事（或未依法申請增建之建物）」內容勾選「是」，並於備註說明欄位僅填載「一樓上方夾層」，並未說明將一樓平面停車空間改為店舖使用，又於該說明書中第18項「是否有車位」內容勾選「否」，顯然被告有刻意隱瞞系爭房屋一樓存有2 個停車位之事實。
４、原告以2300萬元購買系爭房屋，相當於每坪單價為488833元，而系爭房屋一樓停車空間達22.83875坪，僅以停車空間實際面積計算，原告相當於以00000000元購買2 個停車位，參諸102 年11月內政部時價登錄，一個停車位之交易價格約僅98萬元，本件車位單價已遠超過附近停車位之市場行情價格，被告顯係將停車空間以店舖之名義售予原告且未告知原告此一重大資訊。且系爭房屋中高達22.83875坪屬停車空間，其餘約8 坪之空間已無法達到店舖之效用，顯與系爭買賣契約之內容不相符，屬重大瑕疵，且被告明知系爭瑕疵仍於原告詢問時刻意隱瞞，係屬故意。
５、由系爭房屋之建物測量成果圖、隘興段2156及2157建號共有部分建物測量成果圖可知，所謂共有部分包含所有地下一樓及地下二樓之停車空間，亦即所有住戶所購買之停車位均含在共有部分，但本件房屋之停車空間卻是包含在系爭房屋之建物測量成果圖內，而公設之持分比例乃按所有房屋面積計算，亦即系爭房屋內之停車空間實際上計算需持分公設。復依基地權利範圍計算之公設比，本件系爭房屋與本件建物2樓以上房屋之公設比介於130.13% ～130.57% 間，又依主建物面積計算之公設比，本件系爭房屋之面積因「含」有停車空間面積，則系爭房屋與本件建物2 樓以上房屋之公設比介於35.05%～35.22 % 間，惟若將系爭房屋之面積改為「不含」停車空間面積計算其公設比，計算結果2 樓以上房屋之公設比介於35.2 %，系爭房屋之公設比卻高達101.92% （參本院卷二第185 頁之表1 、表2 、表3 ），明顯不合理。基此，公設之分配乃依各房屋建物所有面積計算而做之分配，本件系爭房屋之停車空間乃包含於系爭房屋之建物面積中，而同建物之其他房屋自行購買之停車位則屬共有部分之面積，並未包含於各房屋之建物面積中，故將系爭房屋之停車空間所含之公設列入價差計算，應屬必要。
６、茲此，原告發現本件買賣契約有上述重大瑕疵後，已多次聯繫被告卻不予回應，原告再以104 年9 月18日竹北嘉豐郵局第000488號存證信函告知被告，亦置之不理。為此，原告業以本院105 年3 月3 日言詞辯論期日當庭為解除契約之意思表示，系爭契約既已解除，則被告所受領系爭房屋之買賣價金自應返還原告，爰依民法第359 條之規定提起本件訴訟。
二、被告則以：
１、本件系爭買賣契約書第一條第二款建物標示之主要用途欄位已明確記載「商業用（店舖及停車空間）」，於簽約當時亦經承辦代書黃玲玉就系爭契約內容包含系爭房屋內有停車位乙情均向兩造確認無訛後，由原告於建物成果圖上簽名蓋章，原告並未於當時就該停車空間提出任何疑義，且上開契約書及建物成果圖上均明確載明系爭房屋內有停車空間。雖原告主張被告於系爭買賣契約書第一條第三款及標的現況說明書第18項均稱本件買賣標的「無停車位」，惟依一般經驗法則，買賣契約上記載之「停車位」與「停車空間」為截然不同之概念，亦即「停車位」係指所買受之房屋所附之車位，而「停車空間」則係指房屋用途，本件停車空間即屬政府獎勵容積之停車空間，從而，本件系爭買賣契約針對上開兩者均已分別清楚載明，系爭房屋內含有停車空間及原告並無購買停車位等情均已標註於系爭不動產買賣契約書之買賣標的建物標示欄位內，是被告依實情記載並無隱瞞之情，況且原告亦自承其對系爭買賣契約書第一條第二款有認知上錯誤，是原告之本件主張並非事實。
２、本件原告主張其於系爭買賣契約磋商及簽訂過程中均未受告知系爭房屋內含有停車空間，而擔任本件不動產買賣之仲介營業員劉宏樟證稱其對系爭房屋內含有停車位乙節並不知情，且於簽約當日才調閱系爭房屋建物測量成果圖，致未能於買賣系爭房屋時將上情告訴原告云云，但查，本件買賣乃專任委託仲介處理，買賣雙方並無實質接觸，實無法確知對方已知何事及未知何事，而本件委託之仲介劉宏樟於簽訂系爭買賣合約前之105 年1 月16日已將系爭房屋地籍圖及建物測量成果圖調閱列印並交付原告，原告應可從該測量成果圖知悉系爭房屋內含有停車空間，且獎勵容積停車位為政府機關可查詢之公開資訊，被告亦曾告知原告與仲介劉宏樟上情，原告於系爭買賣契約條文中第一條第二項及所附之兩張成果圖均蓋有其印文，顯見原告上開主張及證人劉宏樟之證詞均與事實不符，其主張顯不可採。
３、系爭買賣契約書第十四條特約事項約定：「本案標的依現況點交，目前為空屋，不含流理台廚具設備。」，買賣雙方已特別約定本買賣交易以現有一切狀況條件為本買賣交易之基礎，則買受人即原告自不得以是否為告知等情為藉口違約，亦即兩造既已於系爭買賣契約約定系爭房屋有上開兩種用途，原告即不得爭議該兩種用途之價差，並以此為由主張減少買賣價金。且系爭房屋地面之瓷磚乃建商所舖設，建商交屋予被告時就是該樣貌，且該屋內停車位並非供停車使用，而係以店舖形式使用，其售價自以店舖定之，不可能將其中所包含之停車位分開計價，此即建商售屋之常態。
４、又，公設比並非系爭買賣契約之約定事項，與本案無關，系爭買賣契約書已明確載明主建物含有停車空間，原告卻仍以主建物面積不含停車空間去計算公設比，實與事實不符，其所計算之公設比自不得採信。況且本件主建物內的停車空間並非指一般屋外所附之車位，原告執此魚目混珠，企圖混淆視聽，其主張顯不可採。
並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
⑶如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
三、本院之判斷：
１、原告劉燕珍於104年2月3日與被告訂不動產買賣契約，由原告以2300萬元向被告購買其所共有坐落新竹縣竹北市○○段○○○○○○號，權利範圍萬分之278之土地，及其上⑴建號2133、門牌號碼新竹縣○○市○○路○段○○號之房屋一樓面積84.55平方公尺，夾層14.76平方公尺，附屬雨遮15.76平方公尺、⑵建號2134、門牌號碼新竹縣○○市○○○路○號，權利範圍萬分之1之守衛室、⑶共同使用部分建號2156，權利範圍萬分之85、⑷共同使用部分建號2157、權利範圍萬分之
278、⑸共同使用建號2156、權利範圍萬分之7000等部分，並於104年3月20日移轉登記為原告二人共有，且支付買賣價金完畢之情，為兩造所不爭執，並經原告提出不動產買賣契約書附成屋產權說明書及標的現況說明書為證。原告主張其於104年6月27日得知系爭房屋一樓店舖內部有停車位，與買賣契約書約定內容不符，當初於台灣房屋物件銷售資料表中之房屋現況記載為店面、無車位，現今卻無法全部作為店舖使用，已屬不符合系爭買賣契約真意之重大瑕疵，被告故意隱瞞此一重要訊息，故主張減少價金及解除契約，故本件首應審究者遂為兩造購買系爭房地時，有關房地資訊即店舖內部含有停車空間之訊息是否公開，被告有無故意隱瞞？
２、經查：細究系爭買賣契約書第1條第2款建物標示：『門牌：興隆路Ｏ段0 號。建號：2133。主要用途：商業用（店舖及停車空間）、樓房層數：12層、主建物一層面積：84.55 平方公尺、夾層：14.76 平方公尺、附屬建物用途：雨遮
15.76 平方公尺；門牌：隘口二路0 號、建號：2134、主要用途：守衛室、一層：7.37平方公尺』等語暨所附之標的現況說明書第8 項是否有車位欄勾選『否』等情，顯見兩造就系爭房地締約時，已於買賣契約中明白標示建號2133及2134之主要用途，是就建號2133即門牌新竹縣○○路○段00號之建物已予以標示為店鋪及停車空間，當不容原告執此主張被告未予說明或就此有何故意隱瞞。再就簽約當時之承辦代書黃玲玉亦到庭證稱：「（該份契約是否你寫的？寫系爭契約時，有何資料是呈現給買方看的？）是。仲介的產權說明書、現況說明書、謄本、地籍圖、平面圖。（該契約書上之主要用途部分，填載「商業用（店舖及停車空間）」係何意？）主建物裡面是有含停車空間，這是從謄本上看出的，我是當天看謄本就知道有含停車空間。（如何當場跟兩造做陳述？）只要是手寫部分大部分都會簡單說明，我有告知兩造：這個建物的主要用途是商業用，但是含店舖及停車空間。但是面積我沒有說明。（你如此陳述時，原告有無什麼意見？）印象中沒有特別強調沒有特別質疑面積多大，這個如何使用，沒有這樣子討論。（提示證人劉宏樟提供之登記謄本予證人黃玲玉閱覽，如何看出建物裡面含停車空間？）簽約當時有附這個謄本，建物測量成果圖在我們的附件裡面也有，我當時是從這個成果圖裡面看出，因為當時謄本裡面沒有這樣記載，我才特別手寫在契約。而當時簽約當時，成果圖確實也有讓兩造看過，我有確認他們有看過並簽名，才在契約如此記載。（可否確認本件簽約當時所交付的資料？）就是上述我說的資料，仲介會請兩造確認，成果圖、地籍圖我們會確認有買方簽名，表示產權說明書我們確實有給兩造看過，本件附件是有地籍圖、成果圖。」等語，益見雙方簽約時，代書已為告知系爭店鋪之建物內含停車空間，且所附之簽約資料中亦含系爭建物之測量成果圖，已針對原告起訴主張之含有停車空間之門牌號碼：竹北市○○路○ 段○○號建物，所坐落之位置及主要用途予以標示為店舖及停車空間予以記載，並經原告劉燕珍用印表明知悉，且原告亦未於簽約當時就該停車空間提出任何疑義，是上開契約書及建物成果圖上既已明確載明系爭房屋內有停車空間，以原告之智識程度焉有不知上開成果圖及契約書所呈現之意義，且縱有疑義，原告亦應當場提出以讓被告解說或說明，然原告捨此未由，被告亦無法得知原告就此契約有何不明之處，當不容事後推知被告就此有何隱瞞。
３、至有關系爭買賣契約所附之現況說明書第8項，被告於是否有車位之欄位勾選『否』之情，本院細究該說明書之欄位真意，佐以於該說明書中第8項明白約定：內容欄：「是否有車位，如有，請檢附使用憑證影本，如管委會車位證明，停車出入證或最近一期繳費單據、起造人車位使用證明(附位置圖及轉讓記錄)、全體區分所有權人分管協議書等」；並於備註說明欄：「車位編號、地面層、地下層；產權；管理費、使用方式及車位種類」等文字，應可推知該說明書第8項係針對所購買建物標的外，有無就該系爭集合住宅另有約定使用停車位部分予以說明，且衡諸交易常態，此部分之勾選，均係指雙方買賣獨立門牌號碼所有權之建物標的外，另行約定買賣含土地持分比例或約定使用權限之停車位而言，是系爭買賣標的既無配置獨立於門牌為竹北市○○路○段○○號建物之外可使用之停車位，則被告就此契約之簽訂並無任何未予告知或告知錯誤之情事存在。是本件被告就門牌號碼為竹北市○○路○段○○號之建物主要用途為店舖及停車空間既已提出資料予以告知，並無任何隱瞞之情，且為原告簽約時已知，則原告主張本件有民法第356條之「不能即知之瑕疵」云云，即於法未合。
４、本件系爭買賣之資訊既已公開如原告所知，遂不容原告事後主張買受標的物原含已知停車空間係為瑕疵，從而，原告主張依據民法第359條予以減少價金及解除契約云云，於法尚有未合，應予駁回。
四、綜上所述，原告依據民法第359條之法律關係，請求被告應返還買賣價金及遲延利息，為無理由，不應准許。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、本判決之基礎，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 19 日
民事第一庭 法 官 彭淑苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 19 日
書記官 蔡美如