臺灣新竹地方法院民事判決 104年度重訴字第222號原 告 葉俊麟訴訟代理人 邱六郎律師被 告 邱文彬訴訟代理人 楊明廣律師
陳榮泰上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國105年6月6日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由事實及理由
甲、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件買賣合約書第10條第2 項約定：「因本契約發生之爭議，雙方合意依仲裁法規定進行仲裁。除專屬管轄外，以雙方不動產所在地之法院為第一審法院」乙節，原告起訴請求被告塗銷坐落新竹市○○段○○○○ ○號面積886平方公尺暨同地段第399地號面積469 平方公尺，權利範圍均為100,000分之10,175，暨該土地上建號234，門牌號碼：新竹市○○路○段○○○ 號十樓建物所有權全部( 下稱：系爭房地)，登記日期民國99年3月31日，登記次序土地部分為0012、建物部分為0005，所為擔保債權總金額新台幣(下同)2,268 萬元之最高限額抵押權(下稱：系爭最高限額抵押權)登記塗銷，並將系爭房地移轉登記返還於原告，係因系爭買賣合約之履行所生之爭議，且不動產所在地為新竹市，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，此為民事訴訟法第255 條第1項第2款、第3款及第7款所明定。查本件原告起訴時，原訴之聲明為：「被告收受原告所給付之315,000 元之同時，應將系爭房地之系爭最高限額抵押權登記塗銷，並將系爭房地移轉登記返還於原告。」，主張依據信託保證契約之法律關係，請求被告塗銷系爭最高限額抵押權登記，並將系爭房地移轉登記返還於原告，嗣原告查悉被告自99年 5月1日起至105年4月14日止，共計收受系爭房地之租金947萬元，扣除為原告代償原告積欠國泰世華商業銀行股份有限公司(下稱：國泰世華銀行)貸款等債務6,306,690 元，及原告願支付自99年5月1日起至105年4月14日止，按年息5%計算之利息1,892,006元後，被告尚應返還原告1,270,964元，乃於105年4月11日變更聲明為：「一、同起訴狀。二、被告應返還原告1,270,964 元，並自起訴狀送達被告之翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。」(詳本院卷第169頁
)，又於105年4月26日變更聲明為：「一、被告應將系爭房地移轉登記返還於原告。二、被告應返還1,270,964 元於原告，並自105年5月1日起至清償日止，按年息5% 計算加付利息於原告。」(詳本院卷第183頁)，復於本院105年6月6日言詞辯論期日追加主張被告應塗銷在系爭房地上所為擔保債權總金額2,268萬元之最高限額抵押權登記( 詳本院卷第252頁
)，核原告上開變更顯係擴張其應受判決事項之聲明，惟仍與起訴時請求之基礎事實同一，主要爭點共通，證據資料亦得相通，並無礙於被告之防禦及訴訟之終結，上開原告訴之變更合於民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3 款及第7款之規定，應予准許，併此敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：
(一)系爭房地為原告葉俊麟所有。原告經營金祥發銅板股份有限公司(下稱：金祥發公司)，因需資金挹注，乃於96年初，提供系爭房地與國泰世華銀行設定本金最高限額 1,800萬元之抵押權設定登記，向該行貸款供金祥發公司營運週轉。迄至98年底由於公司產值不振，以致原告無法及時給付利息，致遭國泰世華銀行聲請本院進行拍賣程序。
(二)查原告除系爭房地外，另擁有毗連之鄰地，另定由訴外人吳清立承攬建築大樓。上開原告經濟上之困境為吳清立所知悉，乃自行推荐願覓金主代償上揭對國泰世華銀行之欠債，期免系爭房地遭到拍賣，原告遂於98年10月26日立具授權書(原證7 )交於吳清立，代為找到被告邱文彬為金主，共同向國泰世華銀行申請由被告代原告清償所積欠貸款之本息(原證8)，而吳清立即於98年11月3日擬具一份「買賣契約書」(原證2 )，形式上載明系爭房地買賣議定價款為2,700 萬元，亦載明有支付價款之方法等，但事實上真意乃為藉所有權移轉為債權人名義作為保證，此種形式亦即俗稱之信託保證，而非買賣。此徵之：
１、契約書上下列之記載，即：⑴第二條價款議定為2,700萬元，但事實上當時之市價在5,0
00萬元以上，此為被告所不否認之事實。因此，此價款之登載純屬為符合買賣形式要件，而非系爭房地之真正價值。
⑵第三條付款約定，簽約日付200萬元，2,000萬元辦理貸款
後給付。此項約定有悖於買賣之慣例，且「應付」之金額僅為2,200萬元而非所約定之2,700萬元。抑且，事實上被告分文未付。
⑶最後一頁當事人攔，買方為空白，而吳清立則僅列為見證人，尤悖離實情。
２、契約另附有「特約補充條款」(原證3)載明：⑴乙方(即原告)如在合約期間內需用到本約房屋時，於接到通知(指甲方即買方)一個月內，原封不動退回本約房地。
⑵如乙方與第三人有另訂買賣合約，甲方同意過戶等手續，絕不刁難。
⑶授權人吳清立保證在乙方還款同時，甲方清理所有債權債務，退回該房地產，結束前買賣合約。
⑷由上揭契約之約定，益足證原告與被告間所立之「買賣合
約書」，只是信託保證之性質，而非真正之買賣，毫無疑義。
(三)兩造基於上開合意，乃由原告提供系爭房屋經被告擬具「買賣合約書」，形式上雖載為「買賣」，兩造之真意則為信託保證，亦即被告所自認之「讓與擔保」。惟勿論名稱為原告所謂「信託保證」，或被告所自認之「讓與擔保」，但真意確非買賣，而以系爭房屋移轉登記為被告名義，作為被告代償對國泰世華銀行之債務之保證或稱擔保，為兩造所不爭。
(四)兩造共同申請清償案，經國泰世華銀行所同意，乃於98年11月12日具狀向本院民事執行處以該強制執行事件業經和解，而聲請撤回(原證10)。經國泰世華銀行同意由被告代償之金額為：1、尚積欠之本金5,101,115 元(計二筆，一筆為1,500,000元，另一筆為3,601,115元)。2、房屋稅及滯納金281,509元。3、土增稅房屋稅903,216元。4、代書費20,850元。以上四筆共計6,306,690元(原證9)。據之，被告代原告清償國泰世華銀行之金額即為6,306,690 元，其經過為：由被告以其所經營之崇義建設開發股份有限公司(下稱：崇義公司)，先行墊付150 萬元。俟國泰世華銀行向本院執行處撤回強制執行程序，30日內以系爭房屋設定抵押，另向金融機關融資得款，清償餘款368 萬元。以上事實請參見兩造共同向國泰世華銀行所提出之申請書 (原證8) 。又系爭房地經被告於99年3月31日以「塗銷信託」為登記原因，登記被告為所有權人，並設定最高限額22,680,000元抵押權與台灣中小企業銀行股份有限公司( 下稱：台灣中小企銀 )貸款。依「買賣合約書」第四條貸款處理項下所列一、二兩項之約定，且徵之前揭原證8 之申請書所載之代償方法，實係約定僅由被告籌備墊付150 萬元，其餘部分即由原告提供系爭房地與被告，由被告指定以其所經營之崇義公司為債務人，另向銀行貸款移作被告之代償款。易言之，被告實際墊付者僅有150 萬元，其餘款項則向台灣中小企銀之貸款挹注。
(五)嗣原告多年來屢經請求被告及吳請立返還系爭房地，詎被告及吳清立竟無理要求原告應返還2,700 萬元之價款云云，堅拒原告之要求。原告迫不得已於103 年11月14日具狀，向臺灣新竹地方法院檢察署(下稱：新竹地檢署)對吳清立提出詐欺之告訴案，經該署以104年偵字第7404 號案件偵查(原證4)，經查：
１、偵查中被告邱文彬於104 年1月8日以證人出庭作證，略以：吳清立找渠代為償還貸款600 萬元，利息約30萬元。嗣後渠再以系爭房屋設定抵押借款(即指系爭2,700萬元之抵押借款) 。繼稱：訂立買賣契約只是給渠作為保障，事實上並非買賣。又指原告僅在立買賣契約時，去過被告在台北市○○路之公司。最後則指原告未給付利息，因此渠將系爭房屋出租收租金等語。
２、吳清立亦先後二次出庭應訊，亦坦承兩造就系爭房屋書立買賣契約，惟事實上只是信託擔保。只要原告對被告理清代償款及利息，被告自應將房屋返還予原告等詞。
３、參酌被告及吳清立所為之證述與供述，自足以認定原告償還被告代償款600 萬元及利息30萬元，被告自有返還系爭房地予原告之義務。
(六)詎原告自102 年起，屢屢催請吳清立通知被告表示願償還代償款600 萬元及利息30萬元，請求返還系爭房屋。豈料得到的答覆竟為：應依買賣契約約定返還2,700 萬元價款云云。被告且宣稱吳清立尚向渠拿取數百萬，應由原告償還外，吳清立更對渠應諾給付紅利等語。據上開原因致原告始終無法取回系爭房屋，而被告卻持吳清立對渠之借款及應諾，拒不返還系爭房屋。
(七)此外，被告代原告償還前揭對國泰世華銀行之貸款等債務後，系爭房屋自99年5月1日起即為出租收取租金，其出租實情如下：
１、99年5月1日至100年4月30日出租與美商鼎康科技股份有限公司台灣分公司，每月租金82,500元(被證8)，共收得990,000元(82,500元x12個月=990,000元)。
２、100 年11月15日起至今出租與朗天科技股份有限公司，每月租金160,000元(被證9至被證11)，至105年4月15日止共53個月，共已收得8,480,000元(160,000元x53個月=8,480,000元)。
３、據上開出租實情，被告迄至105年4月15日止，共已收取系爭房屋出租租金共計9,470,000 元(990,000元+8,480,000元=9,470,000元)。
(八)又兩造所訂立之「買賣合約書」，或「特約補充條款」，均未約定如何算付利息。因此，原告要求依法定利息，即年息百分之五計算。此項請求揆之被告僅自備150 萬元，其餘償還款概以系爭房屋為擔保，向台灣中小企銀貸款挹注，以法定利息計算，應合於公平正義之原則。據此，原告願自99年1月1日起至105年4月30日止6年4個月共76個月，按年息5%計算應給付於被告之利息為1,892,006元(被告代償額6,306,690元x年息5%÷12個月x72個月= 1,892,006元)。
(九)綜以上事實、證據與說明，被告依「買賣合約書」之約定，代位原告代為償還原告向國泰世華銀行之貸款，以及利息、違約金、包括代為塗銷抵押權設定登記之代書費，總金額為6,306,690 元。原告願自99年1月1日起至105年4月30日止6年4個月共76個月，按年息5%計算應給付於被告之利息為1,892,006 元。而被告自99年5月1日起至105年4月14日止，共收受系爭房屋之租金9,470,000 元。被告自所收取之租金9,470,000元中，扣取代償款6,306,690元，及利息1,892,006元，尚有1,270,964元(9,470,000元-6,306,690元-1,892,006元=1,270,964元) ，在法律上為不當得利，應返還於原告。
(十)對被告抗辯所為之陳述：
１、被證一之「特約條款」，乙方「葉俊麟」及私章，均係偽造，非原告之筆跡，亦非原告之私章。且原告未持有此「特約條款」之資料。被證三之「授權書」，其立具之日期為98年10月7 日，其金祥發公司之公司章與葉俊麟私章，均非原告所有，且授權人即立書人載為金祥發公司負責人葉俊麟，然查系爭房屋為葉俊麟個人之私產，既與金祥發公司無涉，竟以公司為授權人，在法律上為無權處分而不生效力，且授權書之內容與本件系爭房屋之貸款無關。被證四之「授權書」，原告否認為原告所立，使用之私章亦非原告所有。被證五「協議書」，原告否認委任吳清立為代理人，此協議純屬吳某所偽造，原告迄今不曾看過此「協議書」，不受此「協議書」之拘束。
２、被告提出被證五之「協議書」，主張利息之計算：前三個月為14%，第三至6個月為月3%。惟查所引「協議書」乃被告與吳清立間所立具，與原告無涉。尤其是並未將此協議書檢附為「買賣合約書」之附件，按之民法第153條第1項之明文，暨最高法院17年上字第906 號判例意旨，該協議書所約定事項原告殊不受拘束。被告不察據持該協議對原告為主張，顯有誤會。
３、被告辯稱：抵押權人為台灣中小企銀，而非被告，縱使取得對被告之勝訴判決，亦不能對台灣中小企銀為強制執行，認本件訴訟欠缺保護之利益云云。惟查：
⑴系爭抵押權之債務人為被告，被告自應負清償上揭貸款之
義務，揆之民法第474條第1項之規定，毫無疑義。至於台灣中小企銀為債權人，只要債務人即被告依約清償貸款本息以及負擔必要之費用，一如被告代原告償還國泰世華銀行之貸款時之同一手續，債權人之台灣中小企銀當然有義務協同被告辦理塗銷抵押權登記手續，亦有民法第960 條、第309條第1項之規定足資參照。
⑵就本件而言，被告既為債務人，亦自認持系爭房地向台灣
中小企銀設定2,268萬元抵押權。實際貸款以7成計算共貸1,500 萬元以上，借得現金除代原告償還對國泰世華銀行之630餘萬元本息外，被告至少取得超過1,000萬元之現金。
⑶塗銷系爭抵押權設定登記之義務人為被告，果被告竟拒不
履行，而此項債務性質上並非不得轉讓者( 民法第284條1項1款參照)，則原告或第三人自得承擔此項債務代為履行，然後再向被告請求返還代償之金額及費用。此項法律關係正如被告承擔原告對國泰世華銀行之債務並代為償還之法律關係。被告不察遽而認原告對被告為本件之訴求欠缺權利保護要件，顯有誤會。
４、被告自認並不認識原告及原告之妻葉王素芳，然繼又稱「原告與吳清立向被告請求協助之標的」，已前後矛盾。事實上原告夫妻完全不認識被告，僅於98年11月3 日由吳清立帶領原告夫妻至被告設在台北市○○路○段○○○ 號14樓之1 第一次見到被告，亦僅此一次而已，此為被告所自認(參見103 年他字第3014號偵查卷第1至3頁筆錄)。據上開事實，原告見到被告後請求協助之標的，僅系爭房地，不包含門牌號碼新竹市○○路○段○○○號房屋( 下稱：512號房屋)，說明如下：
⑴被證十二本院98司執孔字第13141 號公告，即為系爭房地
之拍賣，原告確委由被告代為清償。至於被證十三之授權書，原告否認其為事實，此參該授權書載明：「此授權書至民國96年12月18日為有效期限」，然其下方立書則載為98年10月26日，此部分顯然是偽造的。易言之，吳清立明知授權書已失效，卻臨訟不惜偽造下方之立書人之簽名蓋章，企圖混淆事實，甚為明白。
⑵被告指籌款墊款解決512 號房屋整棟的拍賣危機云云，此
項主張純出於杜撰，原告堅決否認。果如被告所指「墊款」解決拍賣之危機等詞，請依民事訴訟法第277 條前段規定，就512 號房屋整棟之拍賣事件究竟「籌款墊款」若干舉證證明，空口徒憑不足採信。況事實上512 號房屋早在97年10月14日以97年執字第24440 號查封，而於98年12月間為訴外人台灣金聯資管理股份有限公司( 下稱：台灣金聯公司 )承受。且該強制執行事件債務人為金祥發公司，而非原告私人。益足證被告之答辯，確不足採信。
⑶被告雖主張吳清立在偵查中供稱：「那棟大樓(指512號房
屋) ，我只是營造商，並不是跟他合建，因那棟大樓有續建問題，確實有向邱文彬調度資金，但是錢是直接支出在那棟大樓上，並沒有匯到葉俊麟的帳戶」等語。惟查：
①512號房屋之建築，係以金祥發公司暨原告夫妻於93年8
月19日與吳清立簽立合約書，定由吳清立以1億1,500萬元承攬，有合約書可稽(原證11)。原告依此契約之約定，自93年6月14日至96年6月22日一共支付吳清立182,570,000 元，非但已依約給付工程款予吳清立，更已溢付達32,870,000元。系爭建築工程未能如期完成，以致在完成大樓結構工程後，原告原以512 號房屋基地設定抵押向渣打銀行之貸款未能依約定給付利息，致遭到債權銀行查封拍賣，而於97年12月間由債權人承受，512 號房屋及其基地即為該債權人台灣金聯公司取得，原告等因而喪失所有權。
②512號房屋建築工程，自93年8月19日簽約至97年12月間
拍賣終結，期間金祥發公司或原告夫妻從未授權吳清立向任何金主貸款挹注於建築費之情事。詎被告卻指稱：
「籌款墊款」解決512 號房屋整棟的拍賣危機云云，顯背離事實。尤其被告指：「被告以518 號10樓向銀行貸款來墊償被告之先行墊付款」等詞，據之，被告所指之償還墊付款，係指被告同意代償原告對國泰世華銀行之貸款，先行代墊之150萬元而言，與512號房屋之建築費無涉，謹予釐清並說明。
③綜以上事實、證據與說明，被告所指吳清立以建築 512
號房屋向被告借款墊付等情，並不存在。退萬步言之，縱使吳清立在承攬512 號房屋之建築工程中，曾有向被告借款之情事，此單純屬於被告與吳清立間之借貸關係，依民法第153 條第1項及最高法院17年上字第906號判例意旨，被告自不得向原告請求，至為明白。
④另被告將本院97年執字第24440 號強制執行拍賣事件，與本院98年司執字第13141 號強制執行事，兩相混淆。
原告固承認本院98年司執字第13141 號強制執行，拍賣系爭房屋(518 號十樓)之建物事件，獲得被告代償對國泰世華銀行之貸款本息之事實，但否認在渣打銀行聲請拍賣512 號房屋整棟大樓之上揭拍賣事件，曾向被告請求協助之事實，詳如上述。
⑷被告雖主張512 號房屋由吳清立立具收據向被告取得之金
額為16,260,000元，詳如被告答辯六狀附表二所示云云，惟查：
①512號房屋建築工程，早在93年8月19日以金祥發公司、
葉俊麟、葉王素芳名義，以1億1,500萬元定由訴外吳清立承攬，且原告自93年6月14日至96年6月22日一共支付吳清立182,570,000 元，非但已依約給付工程款予吳清立，更已溢付達32,870,000元。詎料吳清立並不具營造之專業，雖原告依約應吳清立之要求給付工程款，然建築工程遲至97年10月間竟僅完成大樓之結構體，內部之細節工程及水電一概付之厥如，因原告以512 號房屋之基地設定抵押之貸款，無力按期繳交利息，致512 號房屋坐落之基地暨大樓遭到貸款之渣打銀行查封拍賣，一切工程因而停止，且在98年12月間已經拍定，致使原告之經濟遭到重擊。
②而被告答辯六狀附表二所列舉自99年7 月29日至99年11
月18日共9 次，總金額為16,260,000元，從上開取款日期，已足以證明完全與512 號房屋之建築工程毫無關係。抑且，被告所提出之證物收據、轉帳單或請款單，概為吳清立所立具之收據，被告指名匯予吳清立，無一與原告或金祥發公司或葉王素芳有關，被告卻主張與原告間之債權債務關係，殊不足採信。
⑸再者，依被證十八吳清立告發邱文彬詐欺之刑事告發書，
此項告發之事實亦為吳清立所自認。據之，亦可證明被告在與原告簽立系爭買賣契約書後，確有企圖非法取得系爭房地。
５、被告另主張依被證五之協議書及被證六之房屋稅繳款書，原告應就系爭房屋給付被告22,412,858元，就512 號房屋給付被告53,486,744元云云，既失所據，其計算方法更是於法不容：
⑴系爭房屋(518 號10樓)部分，被告所引用之被證五協議書
乃訴外人吳清立與被告所訂立，與原告並無牽涉，被告應舉證說明協議書所約定之事項，原告應受拘束之理論根據為何。且有關被告持協議書對原告為主張之無稽及於法不合，已如前述，再徵之被告答辯六狀附表二所載各項給付款，全為吳清立個人名義立收據之事實，益足證協議書既為吳清立與被告間所訂立，其效力自不及於原告。
⑵被證六為新竹市稅務局之房屋稅繳款書，何以衍生被告答
辯六狀所載原告應紿付被告31,678,344元之鉅款，尤令人費解。抑且，512 號房屋全棟大樓之建築，原告從未積欠承攬人吳清立分文工程款，被告之請求並無理由。
(十一)原告為此聲明：
１、被告應將系爭房地移轉登記返還於原告。
２、被告應返還1,270,964元於原告，及自105年5月1日起至清償日止，按年息5%計算加付利息於原告。
３、被告應塗銷在系爭房地上所為擔保債權總金額2,268 萬元之最高限額抵押權登記。
４、前項請求准予提供擔保，為假執行之宣告。
５、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)被告係經由訴外人吳清立認識原告與原告之妻葉王素芳，原告及其妻葉王素芳所有系爭房地及512 號為興建中整棟共10層大樓都遭拍賣，原告為挽救上開兩件不動產，乃由原告與吳清立提出由被告代清償系爭房地之國泰世華銀行貸款，被告且須籌款墊款解決512 號整棟樓的拍賣危機，遂將系爭房地過戶給被告，再由被告以系爭房地向銀行貸款來墊償被告之先行墊付款。同時，因為系爭房地已經移轉給被告名下，亦兼作向被告借款之擔保以及抵償品，以上程序後，兩棟樓(518號10樓、512號之興建中大樓)都不會再被強執拍賣，吳清立是興建中512 號整棟10層大樓的營造商，吳清立會盡快將512 號大樓做完最後的工程( 吳清立稱：已經取得使用執照了 )，找第三人將大樓買下來。不僅足夠清償被告付出之本息與所有成本，還承諾有一筆額外分紅給被告。此參被證一號契約是由原告撰擬，原稿與繕打電子檔案都在原告處，簽約時原告由其配偶陪同，連同原告代理人吳清立一起到被告位於台北市○○路○段○○○號15 樓辦公室締約，且於締約時再檢視契約記載內容，況被證一契約內編號1-9 「特約條款」，亦係由原告親自蓋章、親自簽名，原告應受被證一號編號1-9 的「特約條款」之約束：
１、原告與吳清立是規畫：512 號整棟建物已是「取得使用執照」之狀態，只要能解除查封，很快就能完成續建細節與很快出售給第三人並獲利，計畫在六個月內就可以完成。
２、原告除應負擔期間之利息與費用(被證五號第六條)外，依特約條款第(四)條還應另給予被告20%報酬。
３、如六個月期間無法結算與清償，依特約條款第(五)條，518號10樓不動產即完全歸被告所有。
(二)又被告除為原告代清償系爭房地對於國泰世華銀行之貸款6,306,690元外，並以民間借貸高利籌資(本金連同利息等成本，大約有2000萬元 )交給原告之受委託人與代理人吳清立去解決512號整棟樓的強執程序( 爾後等到以518號10樓聲請銀行貸款後再去清償民間的高利借貸，被告改負擔較低的銀行利息 )。此參被告整理並提出吳清立所書立之收據記載：「07/29收收200萬元、08/04收100萬元 、08/18收300萬元、08/25收600萬元 」，並有依吳清立指示給第三人林滄敏之金額，共計1626 萬元。因此：
１、依被證一號1-9 之特約條款第(五)條，原告如六個月期間無法結算與清償，系爭房地即應歸被告所有。
２、原告如要與被告結算，應計算被告於此期間就兩件不動產(518號10樓、512號整棟共10層樓)之所有處理費用與成本，且應依照被證五號協議書第六條約定給付利息，與被證1-9之特約條款第(四)條給付20%報酬。
(三)再者，原告既有簽署委任書、授權書、申請書，足見原告確實委託並授權訴外人吳清立「處理一切對外融資、清償銀行貸款」等事宜。事實上，原告確實有授權並委託吳清立為代理人，否則爾後「清償銀貸、辦理不動產所有權移轉登記」等事項，通通需要原告之繼續配合作為，吳清立僅憑偽造之委任書、授權書，根本無法續行，此觀之新竹地檢署104 年度偵字第7404號不起訴處分書記載：「倘告訴人葉俊麟、葉王素芳無意將512 房地調度資金事務一併委託被告(按：即吳清立)處理，為何要將98年7 月10日授權書交付被告，告訴人葉俊麟、葉王素芳就此部份無法合理說明」，即知：原告雖然採取「一概否認」之對策，但對於已經發生之諸多「必須原告一連串配合作為」之既已發生事實，完全無法解釋。因此，吳清立是「原告之受任人、被授權人或代理人」，吳清立所代理的原告，吳清立之作為縱有不為原告認同者，其效力仍應歸於原告本人，任何因代理所生之法律行為效力及其利益與不利益( 如：
授權代理之本人責任 )都應由原告承擔。詎被告嗣得悉吳清立最後並未能為原告解決「512 號整棟10層樓」的問題，還是被拍賣掉了( 按：被告只是提供資金給原告，處理債務清償與解除強制執行程序等事項，被告完全未辦理、未插手 )。且97年下半年起發生美國「次貸危機、雷曼兄弟銀行倒閉」引發全球性「金融海嘯」，國內發放消費券與國內資方大量實施「無薪假」，誠記憶猶新，當時是經濟景況與不動產行情最差的時候，原告救屋心切求著被告協助，好話說盡，提出給吳清立之授權書，十分清楚：「518號10樓與512號整棟樓都要救，且都全權委託給吳清立辦理」，吳清立是原告的受委託人與代理人，吳清立沒把事情辦好，那是原告與吳清立間的問題，原告應該承擔其不利益，豈有全盤對於「512 號整棟樓」的處理成本都不認帳之理。
(四)末查，原告雖主張被告應塗銷在系爭房地上所為之擔保債權總額2,268 萬元之最高限額抵押權。惟該等抵押權之「抵押權人為台灣中小企業銀行」，而台灣中小企銀並非本件之被告，非判決效力所及之第三人。設若本件原告勝訴，原告要如何持確定判決為強制執行？如依原告所言：「其執行方法為：原告可代被告向第三人銀行清償後而塗銷系爭抵押權」，則即使無本件訴訟，無本件民事判決，原告也隨時可向第三人銀行清償而塗銷系爭抵押權，根本無提出本件訴訟之必要，本件訴之聲明應屬欠缺「權利保護要件」。
(五)被告為此聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決，請准被告供擔保免為假執行。
三、本件不爭執事項：
(一)原告於98年12月21日將系爭坐落新竹市○○路○段○○○ 號10樓房地，以買賣為登記原因，移轉登記予被告所有。
(二)原告於98年10月26日就系爭新竹市○○路○段○○○ 號10樓房地授權吳清立辦理貸款、償債、融資事宜。
(三)原告與被告對於98年11月3 日訂立之原證二號(被證一號)買賣合約書，形式真正不爭執。
(四)系爭○○路○段000 號10樓房地曾經債權人國泰世華銀行向本院聲請拍賣，被告就系爭房屋在過戶後支付予國泰世華銀行如被證十七聲請書中的金額共計518 萬元含如被告答辯六狀附表一之金額共計6,306,690 元，後經國泰世華商業銀行撤回拍賣案件。
(五)被告就系爭新竹市○○路○段○○○ 號10樓房地於99年5月1日至100年4月30日出租與訴外人美商鼎康公司，每月租金為8萬2,500元，100年11月16日至102年11月15日出租給訴外人朗天科技公司，每月租金16萬元，102 年11月16日至
103 年11月15日出租給朗天科技公司，每月租金16萬元，103年11月16日至104年12月31日出租給朗天科技公司，每月租金16萬元，105年1月1日至105年12月31日出租給朗天科技公司，每月租金16萬元。
四、本件爭執事項：
(一)被證一號特約條款(本院卷第70頁)當時有無附在兩造於98年11月3日訂立買賣合約書內？
(二)原告有無於98年7月10日就新竹市○○路○段○○○號房屋授權訴外人吳清立辦理融資買賣及續建事宜，即被證十五號是否為真實？被告民事答辯六狀附表二給付給吳清立之金額，是否應由原告負責清償？
(三)原告主張其信託保證將系爭房地過戶給被告，得與被告進行結算後取回系爭房地，有無理由？如要結算，其結算範圍與方法為何？
(四)原告主張被告應塗銷系爭房地上設定最高限額抵押權2,268萬元，將房地移轉登記返還與原告，有無理由？
五、本院之判斷：
(一)被證一號特約條款(本院卷第70頁)當時有無附在兩造於98年11月3日訂立買賣合約書內？兩造既不否認曾於98年11月3 日就系爭房地訂立買賣合約書，此有兩造各自提出之買賣合約書一紙附卷可稽( 詳本院卷第20頁至第23頁、第62頁至第70頁 )，而被告主張被證一號特約條款(詳本院卷第70頁)當時有附在兩造於98年11月3 日訂立買賣合約書內，則為原告否認，經查：
１、觀之特約條款上既有兩造之簽名及用印，且經本院於 105年6月6日言詞辯論期日當庭勘驗被告提出被證一號買賣合約書正本，在買賣合約書正本第四頁( 被告編號為被證一號1-5)背面，蓋有葉俊麟印文的騎縫章『俊麟』二字，另在特約條款上(被證一號1-9 頁)則留有『葉』字印文，又買賣合約書第四頁賣方葉俊麟簽字的字跡，與特約條款上乙方葉俊麟簽字的字跡是以同一支藍色筆跡之原子筆所書立，並蓋有相同葉俊麟三字之印文外觀(詳本院卷第252頁
)，足見被告上開主張原告有在被證一號特約條款上簽名及用印，並附在兩造於98年11月3 日就系爭房地訂立買賣合約書後方，方會在騎縫處亦留有原告之一枚印文在相接位置之紙張處，要非無據。
２、參以原告並不否認上開買賣合約附有訴外人吳清立書立之特約補充條款記載：「乙方(註：指原告)如在合約期間內需要用到本約房屋時，於接到通知一個月內原封不動退回本約房地。」、「如乙方與第三人有另訂買賣合約，甲方(註：指被告)同意配合過戶等手續，絕不刁難。」、「授權人吳清立保證在乙方還款同時，甲方清理所有債權債務退回該房地，結束前買賣合約。」等情(詳本院卷第24頁)，與被證一號1-9 頁特約條款第四條記載：「處理完國泰世華銀行之債務後六個月內雙方約定由乙方(註：指原告)以甲方(註：指被告)所有投資加計報酬全部投資的20% 計價買回，其所產生之稅賦、規費、雜費由乙方負擔。」、第五條記載：「六個月後乙方依價買回甲方負責本標之產權清楚，如乙方尚未能買回時，甲方得延長三個月，如再未能買回，乙方同意本標的完全交由甲方處理，乙方無任何異議。」、第六條記載：「乙方如有需要使用本約標的時甲方同意，依本約精神，原則由乙方提前贖回。」等攸關原告得否提前與被告結算債務後，買回系爭房地之約定情節大致上相符，亦見被告上開主張特約條款當時確有附在兩造於98年11月3 日訂立買賣合約書內，應與實情相近，堪予採信。
(二)原告有無於98年7月10日就新竹市○○路○段○○○號房屋授權訴外人吳清立辦理融資買賣及續建事宜，即被證十五號是否為真實？被告民事答辯六狀附表二給付給吳清立之金額，是否應由原告負責清償？被告辯稱其係經由訴外人吳清立認識原告與原告之妻葉王素芳，原告及其妻葉王素芳當時所有系爭房地及512 號興建中整棟共10層大樓都遭拍賣，原告為挽救上開兩件不動產，乃由原告與吳清立提出由被告代為清償系爭房地之國泰世華銀行貸款，被告且須籌款墊款解決512 號整棟樓的拍賣危機，遂將系爭房地過戶給被告，再由被告以系爭房地向銀行貸款來墊償處理原告積欠系爭房地及512 號房地債務乙節，則為原告否認，陳稱：其僅請被告處理積欠國泰世華銀行當時對於系爭房地所進行拍賣事宜之債務，與
512 號大樓之建築工程款事宜無關云云，經查：
１、原告所有系爭房地於98年間因積欠國泰世華銀行債務未能依約清償，乃由國泰世華銀行向本院98年度司執字第1314
1 號案件聲請拍賣抵押物強制執行，業據被告提出本院第一次拍賣公告附卷可稽(詳本院卷第145頁至第146頁)，嗣兩造於98年11月3 日訂立系爭房地買賣合約書後，曾於98年11月6 日共同向國泰世華銀行提出申請書，表示原告積欠國泰世華銀行借款本金503 萬元及利息、違約金暨付費用，現由國泰世華銀行聲請本院98年度司執字第13141 號案件強制執行，而因原告為出售系爭房地予被告擔任負責人之崇義公司，乃向國泰世華銀行申請能准予代償原告積欠之債務，撤回強制執行程序及塗銷系爭房地之抵押權，被告主張就此為原告代償國泰世華銀行借款本金、利息、違約金，及積欠新竹市稅務局地價稅、房屋稅及土地增值稅及代書費用等共計6,306,690元，此為原告所不否認(詳本院卷第206頁反面)，並有被告提出經兩造簽名及用印之98年11月6日申請書一紙附卷可佐( 詳本院卷第159頁至第160頁)。
２、又原告擔任負責人之金祥發公司及其妻葉王素芳所有 512號十層樓房地，前於97間亦經債權人渣打國際商業銀行股份有限公司，及受讓該債權之台灣金聯公司向本院97年度執字第24440 號案件聲請拍賣抵押物，進行強制執行程序，亦經被告提出本院於98年12月22日進行特別變賣程序後之減價拍賣公告一紙附卷為憑( 詳本院卷第148頁至第150頁)，而原告及其妻葉王素芳雖否認曾於98年7月10日出具授權書予訴外人吳清立，請吳清立代表金祥發公司辦理51
2 號十層房地融資買賣及續建事宜，並就此向新竹地檢署對於吳清立提出涉嫌偽造文書等案件之刑事告訴，惟經新竹地檢署以104 年度偵字第7404號案件偵查後對於吳清立為不起訴處分確定在案，並認定：「．．．邱文彬所提出之98年7月10日及98年10月26日授權書、98年11月6日申請書、特約條款，經分別以上開買賣合約書、金祥發公司國泰世華銀行留存印鑑卡(下稱印鑑卡)上之葉俊麟印文、98年9 月30日委任書上之葉俊麟、葉王素芳印文、臺灣新竹地方法院97年度執字第24440號案件( 即512號房地強制執行案件)卷宗內之98年1月5日民事陳報狀(下稱98年1月5日陳報狀)上之葉王素芳印文及99年1月5日民事委任書(受任人邱六郎律師；下稱99年1月5日委任書 )上之葉俊麟印文為比對，發現98年7 月10日及98年10月26日授權書、特約條款上之葉俊麟印文，與上開買賣合約書、99年1月5日委任書上之葉俊麟印文完全相符；98年7 月10日授權書上之葉王素芳印文與98年1月5日陳報狀之葉王素芳印文一致；98年11月6 日申請書上之葉俊麟、葉王素芳印文，分別與印鑑卡上之葉俊麟印文及98年9 月30日委任書上葉俊麟、葉王素芳印文吻合，有比對照片7 張在卷可證。再依卷內檢察官104年9月19日勘驗筆錄之記載，98年11月6 日申請書、特約條款上之葉俊麟、葉王素芳簽名，就筆畫、神韻、運筆方式均與上開買賣合約書、98年9 月30日委任書上之葉俊麟、葉王素芳簽名高度神似，可信卷內98年7 月10日及98年10月26日授權書、98年11月6 日申請書、特約條款上之葉俊麟、葉王素芳印文應均屬真實及上開文件皆為葉俊麟、葉王素芳所簽署，葉王素芳上揭文件為偽造之陳述，並非事實。則倘葉俊麟、葉王素芳無意將512 房地調度資金事務一併委託吳清立處理，為何要簽署98年7 月10日授權書交付吳清立，葉俊麟、葉王素芳就此部分無法合理說明。」等情(詳本院卷第83頁至第84頁)，亦經本院依原告聲請調閱104 年度偵字第7404號案件全卷資料核閱無訛，復有被告提出原告先後於98年7 月10日及98年10月26日分別出具之授權書附卷可稽(詳本院卷第88頁及第152頁)，足見原告確曾有為系爭房地及512號房地辦理貸款、償債、融資等事宜，先後於98年7 月10日及98年10月26日分別出具授權書予吳清立全權處理情事，洵堪認定。
３、再者，被告與原告授權處理債務事宜之吳清立於98年10月26日曾訂立協議書，約定由被告出面處理512 號房地後續買賣、融資、償債續建等事宜，原告並提供系爭房地作為以抵押、過戶再買回方式，向被告籌借資金之方式( 詳本院卷第89頁至第90頁 )，亦明載原告移轉系爭房地予被告，係要求被告處理系爭房地及512 號房地積欠債務乙節，參以原告就系爭房地於98年間僅積欠國泰世華銀行債務約
600 多萬元，惟系爭房地於本院98年間所定第一次拍賣最低價額為3,410 萬元，則原告苟與被告約定僅須代償系爭房地積欠國泰世華銀行之債務，不及於另須處理512 號房地之債務，衡之常情，原告既得持系爭房地再向他人設定抵押借款，清償積欠國泰世華銀行之抵押債務，而無逕將系爭房地移轉登記予被告所有，且與被告約定高額處理報酬之理。
４、從而，被告辯稱原告既於98年7月10日就512號房屋授權訴外人吳清立辦理融資買賣及續建事宜，被告給付給吳清立處理512 號房地債務事宜之金額，亦應由原告負責清償，應與兩造當時約定之情節相符，堪予採信。
(三)原告主張其信託保證將系爭房地過戶給被告，得與被告進行結算後取回系爭房地，有無理由？如要結算，其結算範圍與方法為何？兩造於系爭房地訂立買賣合約書時既於特約條款第四條記載：「處理完國泰世華銀行之債務後六個月內雙方約定由乙方(註：指原告)以甲方(註：指被告)所有投資加計報酬全部投資的20% 計價買回，其所產生之稅賦、規費、雜費由乙方負擔。」、第五條記載：「六個月後乙方依價買回甲方負責本標之產權清楚，如乙方尚未能買回時，甲方得延長三個月，如再未能買回，乙方同意本標的完全交由甲方處理，乙方無任何異議。」乙節(詳本院卷第70頁)，且被告與原告授權處理債務事宜之吳清立於98年10月26日訂立協議書第六條亦約定：「⑴辦理○○路○段000 號十樓之一切手續後、原所有權人以乙方(註：指被告)所有投資，加計利息(依民間借貸利)利潤、手續費，前三個月共計14%，第三至六月每3% 至甲方(註：指原告)依約買回、六個月內乙方不得另做移轉等他用。」等情( 詳本院卷第89頁 )，則原告既係於98年12月21日將系爭房地移轉登記予被告所有，業據本院依職權向新竹市地政事務所調閱系爭房地異動資料核閱無訛(詳本院卷第48頁)，依上開特約條款之約定，原告最遲應於九個月內即99年9 月20日前，與被告進行結算買回系爭房地，則原告現主張其信託保證將系爭房地過戶給被告，得與被告進行結算後取回系爭房地，即與上開約定有悖，難予准許。
(四)原告主張被告應塗銷系爭房地上設定最高限額抵押權2,268萬元，將房地移轉登記返還與原告，有無理由？原告現既不能與被告進行結算買回系爭房地，則原告主張被告應塗銷系爭房地上設定最高限額抵押權2,268 萬元，將房地移轉登記返還與原告，亦屬無據，難予准許。
六、綜上所述，原告主張被告應將系爭房地移轉登記返還於原告、被告應返還1,270,964元於原告，及自105年5月1日起至清償日止，按年息5%計算加付利息於原告，及被告應塗銷在系爭房地上所為擔保債權總金額2,268 萬元之最高限額抵押權登記，均屬無據，難予准許，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防及舉證，均核與本件判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 24 日
民事第一庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 24 日
書記官 張懿中