臺灣新竹地方法院民事判決 104年度重訴字第225號原 告 財團法人陳雲如祭祀公業法定代理人 陳克紹訴訟代理人 魏順華律師被 告 陳炎坤
陳世謙上二人共同訴訟代理人 林進塗律師上列當事人間返還土地事件，本院於民國106年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳炎坤應將附圖所示如附表一所載AC地坪、PC地坪挖除；將附圖所示如附表一所載電動拉門、樹圍籬、磚造鐵皮屋頂建物、鐵皮雨遮、階梯、鐵皮屋骨架、鐵皮屋、磚造澡間、戶外RC池拆除；並將上述AC地坪、PC地坪、鐵皮屋、電動拉門、樹圍籬、磚造鐵皮屋頂建物、鐵皮雨遮、階梯、鐵皮屋骨架、鐵皮屋、磚造澡間、戶外RC池所占土地回復原狀後，將系爭土地、面積共計10,053.84平方公尺，返還予原告。
被告陳世謙應將附圖所示如附表二所載PC地坪挖除；將附圖所示如附表二所載鴨寮、貨櫃屋、棚架、鐵皮屋加工房拆除；將附圖所示如附表二所載養鴨水池回填；並將上述PC地坪、鴨寮、貨櫃屋、棚架、鐵皮屋加工房及養鴨水池所占土地回復原狀後，返還予原告。
訴訟費用由被告陳炎坤負擔百分之七十五，餘由被告陳世謙負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸佰伍拾肆萬元為被告陳炎坤供擔保後，得假執行。但被告陳炎坤如以新臺幣壹仟玖佰陸拾萬肆仟玖佰捌拾捌元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳佰壹拾捌萬元為被告陳世謙供擔保後，得假執行。但被告陳世謙如以新臺幣陸佰伍拾參萬肆仟玖佰玖拾陸元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處。前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第
1、2項定有明文。惟出租人既聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請）者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回（最高法院48年台上字第1362號判例參照）。本件原告前於104年7月31日，曾就坐落新竹市○○段○○○○號土地（重測前之鹽水段645-18地號，下稱系爭土地）之租佃爭議事件向新竹市政府耕地租佃委員會申請租佃爭議調解，惟遭新竹市政府耕地租佃委員會以系爭土地查無訂有耕地三七五租約登記，無從認定有無租佃關係存在為由予以拒絕，有新竹市政府104年12月21日府地籍字第1040188943號函在卷為憑（見卷一第66頁），則原告逕行提起本件訴訟，應屬合法，合先敘明。
二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件原告起訴時原以系爭土地之承租人陳金鳳之繼承人即陳炎坤、陳慶中及系爭土地之占有人陳世謙為被告，惟於訴訟進行中查明陳慶中業已拋棄繼承系爭土地之耕作權，乃撤回對陳慶中之起訴，並經被告訴訟代理人之同意，揆諸首開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）系爭土地為原告所有，於54年5月7日由陳天錫代表原告出租予訴外人即被告陳炎坤之被繼承人陳金鳳，作為田地農耕使用，並訂有土地租賃契約（下稱系爭租約）。嗣於78年間因闢建西濱公路而徵收部分土地，雙方承租之面積即為系爭土地目前所登載之面積10,053,84平方公尺。惟訴外人陳金鳳將承租之系爭土地一部分面積即新竹市地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示如附表二所載部分轉租予被告陳世謙，供作養鴨場使用；且陳金鳳及其繼承人嗣後亦未從事農耕，除在系爭土地上興建磚造鐵皮屋頂建物作為檳榔攤使用外，更鋪設PC或AC地坪作為資源回收場使用，致原告於104年5月14日針對系爭土地在內合計7筆土地申請核發農業用地作農業使用證明書，經新竹市香山區公所人員前往現場勘查後，認為非作農業使用。
（二）租約是否為耕地三七五租約，應依其租約之內容及性質以為定，非以登記與否為其要件。又耕地之租佃即有耕地三七五減租條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用，至於土地法所稱耕地租用依該法第106 條第1 項之規定，則指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地，而所稱農地，徵諸同條第2 項之規定，包含漁地及牧地在內。本件原告與陳金鳳於54年1 月11日曾簽訂「合約書」，依第1 條及第2 條之約定，可知陳金鳳當時向原告承租系爭土地（至少1/2 面積部分）係開墾為田地，顯然欲作為農耕使用；參以系爭租約第2 條及第4 條約定，亦知當時雙方約定之租額符合土地法第111 條所揭示耕地租用之地租以農作物代繳納之習慣，且繳納（租）金期間定為每年甲季7月末、晚季11月末，即訂為每年分2期繳納，俱為臺灣二期稻作每期收成之後，亦符合農業耕作之實況。況系爭土地為一般農業區之養殖用地，再參農業發展條例第3條第10款第1目之規定（農業區之養殖使用）、土地法第106條及最高法院44年度台上字第611號判例見解，系爭土地有耕地三七五減租條例之適用，殆無疑問。
（三）被告陳炎坤在系爭土地上建造磚牆鐵皮屋頂檳榔攤、資源回收廠區（含鐵皮圍籬、水泥地及廠房），與被告陳世謙在鴨寮區興建鐵皮屋、貨櫃屋等，顯然已積極不自任耕作，甚至資源回收廠區內鋪設水泥地，更屬妨礙耕作之行為，符合耕地三七五減租條例第16條第2項之規定，原訂租約全部無效，即使被告抗辯部分耕地作為養殖使用，亦然。又原告否認陳世謙為系爭租約之共同承租人，且陳金鳳與陳世謙之間為轉租、土地使用借貸、抑或共同斥資開墾耕作之人，均屬渠等內部之問題，無法改變系爭租約之承租人為陳金鳳之事實。至系爭租約第8條約定，雖有註明承租人欲請被告陳世謙協助其耕作，不在轉租之限制內等語。但參諸最高法院43年台上字第868號判例要旨，即使出租人即原告未表示反對，陳金鳳仍不得將租用耕地一部分轉租予被告陳世謙使用，此同已構成不自任耕作之情形。是原告主張被告有轉租或提供土地予他人即陳世謙使用之不自任耕作情形，尚非無據。退一步言，縱依被告陳世謙之抗辯，其為系爭耕地之承租人，惟系爭租約係約定系爭土地應種植稻田（參契約第2條約定租額為乾燥稻穀、第7條約定承租之耕地等語即明），並非自始即約定作為畜牧使用，則被告陳世謙擅自將系爭耕地變更為畜牧使用，衡諸最高法院96年度台上字第2431號裁判見解，即屬違反耕地租佃契約不自任耕作，亦已構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原定租約無效之原因，難謂被告陳世謙有何占用之權源。至於被告陳世謙辯稱其經新竹市政府依畜牧飼養登記管理規定，於89年10月17日核准發給畜禽飼養登記證列管，迄今亦有15年之久，原告亦詳知此情云云。惟按，依「畜禽飼養登記管理辦法」第3條之規定，申請畜禽飼養登記證時，並無需檢附土地所有權人之同意書，故被告陳世謙尚難以其在系爭耕地上設立「全成養鴨場」即逕行推論原告同意知情。尤有進者，被告陳世謙竟於系爭耕地上建造鐵皮鴨蛋加工廠，已非屬供畜牧使用之設施，更彰顯其非農地農用。
（四）又原告係於48年4月4日經新竹縣政府許可設立之財團法人，第1任董事長為陳雲如、第2任為陳天錫，而陳天錫於83年2月28日歿後，即由陳克紹擔任第3任董事長迄今。被告辯稱陳天錫去世後，在未選出董事長之前，由董事陳林淑端暫為管理人云云，殊非事實。再者，原告財團法人已依民法第61條第1項第7款規定，定有代表法人之董事，即原告之董事長「陳克紹」。準此，被告雖主張其等係將地租繳納給陳林淑端，但陳林淑端僅係原告已故董事陳尚仁之配偶，且於陳尚仁過世後（自83年12月5日至101年12月31日止），擔任原告之董事而已，其並非原告所定代表法人之董事，自無代為或代受意思表示之權利。而陳林淑端既非代表原告之董事，則被告二人僅以陳林淑端曾經手渠等繳納之款項、或摭拾渠等間閒聊之片段，即逕謂原告與被告陳世謙有系爭土地之租賃關係、或謂原告同意陳世謙將系爭農地開闢為養鴨池或鴨舍等語，實屬無據。況被告陳世謙並非系爭土地之承租人，此由系爭租約開宗明義記載立契約人承租人為陳金鳳，契約末頁之『承租人』欄位亦僅係由陳金鳳簽名用印，被告陳世謙乃承租人之連帶保證人即明。至系爭租約第8條固約定「承租人不得有抗租及損害土地情事亦不得轉租於他人（但承租人要請陳世謙助其耕作者，不在此限）」等語，此充其量為原告同意陳世謙助耕，核與陳世謙亦為承租人乙情，難以等同而視。至被告陳世謙以被證3與被證10之收據，證明其有繳租期給原告，其與原告間有租賃關係云云。惟觀被證3及被證10之收據，名稱或為「租穀」或為「稻款」或為「稻谷」，名稱不一，且勾稽比對該等收據之字跡，非出自同一人，是否即陳林淑端所書寫之內容，已有疑問。亦即該等收據極可能係繳納之人自行寫妥而要求陳林淑端用印，且無論如何，該等由陳林淑端用印之收據，充其量證明陳林淑端有經手收受上述款項，尚難以據此認定原告與被告陳世謙間有租賃關係存在。況原告與被告陳世謙並無成立農地租賃契約之意思表示合致，業如前敘；加以陳林淑端並非原告法人之代表人，事實上亦未參與原告法人事務，根本不知原告名下農地租賃實況，尤其，被證3及被證10之收據上，並未註明陳世謙為何地號土地之承租人，縱使陳林淑端經手該等款項，亦難以據此認定原告與被告陳世謙間就系爭土地有租賃關係存在。準此，被告陳世謙既非系爭耕地之承租人，原告殊無依其要求而同意變更農地原有性質為養鴨池之理。故被告陳世謙辯稱原告同意由被告陳世謙將田地開闢為養鴨池及鴨舍等供其養蛋鴨一事，洵屬無稽。
（五）原告為系爭土地之所有權人，而系爭租約既為無效，則地上物即屬無權占用，原告依繼承法律關係、耕地三七五減租條例第16條第1、2項及民法第767條規定，訴請被告陳炎坤將地上物拆除後交還系爭942地號土地予原告，自屬有理由。又陳金鳳及其繼承人違反民法第443條第1項前段、土地法第108條、耕地三七五減租條例第16條等禁止轉租之規定，而轉租部分土地予被告陳世謙，此違反禁止規定所訂立之轉租契約當然無效，被告陳世謙基於無效之轉租契約而占有租賃物，即非有正當權源，原告依民法第767條所有物返還請求權之規定，請求被告陳世謙拆除鴨寮區之地上物及回填水池，並將土地交還原告，亦屬有據。並聲明：
１、被告陳炎坤應將附圖所示如附表一所載AC地坪、PC地坪挖除；將附圖所示如附表一所載電動拉門、樹圍籬、磚造鐵皮屋頂建物、鐵皮雨遮、階梯、鐵皮屋骨架、鐵皮屋、磚造澡間、戶外RC池拆除；並將上述AC地坪、PC地坪、鐵皮屋、電動拉門、樹圍籬、磚造鐵皮屋頂建物、鐵皮雨遮、階梯、鐵皮屋骨架、鐵皮屋、磚造澡間、戶外RC池所占土地回復原狀後，將系爭土地、面積共計10,053.84 平方公尺，返還予原告。
２、被告陳世謙應將附圖所示如附表二所載PC地坪挖除；將附圖所示如附表二所載鴨寮、貨櫃屋、棚架、鐵皮屋加工房拆除；將附圖所示如附表二所載養鴨水池回填；並將上述PC地坪、鴨寮、貨櫃屋、棚架、鐵皮屋加工房及養鴨水池所占土地回復原狀後，返還予原告。
３、請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告所有之系爭土地重測前為新竹市○○鄉○○○段○○○○○○號溜地，面積2.093甲，地籍圖重測而改編為新竹市○○區○○段○○○號「養」地、面積10053.84平方公尺，餘經分割○○○鄉○○○段645-85、645-86、645-87地號，於重測改編為新竹市○○段○○○○○○○○○○○號等筆，於54年1月11日由原告與被告陳炎坤之父親即被繼承人陳金鳳訂立合約書，將其中靠近崎頂之溜地持分1/2，即面積1甲1分4厘出租與陳金鳳，作為「田」使用，其開墾費用由陳金鳳負擔（因資金不足，由被告陳世謙共同斥資），並約定54年全年免付租金，租賃期間自54年1月1日起至63年12月末止計10年，租金以三七五減租利率計算租谷，並於開墾完成後，測量實地另訂租賃契約。迨至54年5月間因被告陳炎坤之被繼承人陳金鳳與被告陳世謙共同斥資完成開墾為「田」地，乃由原告於54年5月7日與陳金鳳訂立土地租賃契約書，第2條載明租額為每甲每年乾燥稻谷為2000台斤計算。是本租賃土地每年應付租2281台斤稻谷約定每1年付租兩次（早、晚季各付一半），早季7月末、晚季11月末、繳租地定於香山鄉南港村7鄰南港14號承租人住宅。其時在溜地開墾為「田」地之時，係由陳金鳳與陳世謙共同斥資開墾耕作，但約定以陳金鳳之名義與原告訂立土地租賃契約書，故在土地租賃契約第8條後段記載，但承租人委請陳世謙助其耕作者不在此限，是土地租賃契約以陳世謙為連帶保證人。
（二）然至80年間政府開闢西濱道路後，將新竹市○○鄉○○○段○○○○○○號溜地分割出645-85、645-86、645-87地號，即目前之新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，而同段944號土地則作為西濱道路使用，是645-18地號（改編為942地號）之面積剩為10053.84平方公尺，被告等租用之面積減少約4分地，剩下約7分之「田」地，之後原告將承租「田」地之左邊（同為942號）開闢道路後剩餘約1分多溜地一併以口頭出租與陳金鳳，連同剩下之7分「田」地，每人承租面積約近4分地繼續耕作。然在78年間因開闢西濱道路而徵收部分系爭土地，其中「溜」地被填平成為廢耕地，稻田亦無水可供灌溉，原告乃同意被告陳世謙承租之「田」地改為飼養蛋鴨，可開闢部分之溜池養鴨及供給陳金鳳灌溉水田之用，始有交通部公路總局西部濱海公路臨時工程處，於台灣省政府78年間核准開發系爭土地後，即查估被告養蛋鴨之設備損害，而核發應補償之金額共為新臺幣（下同）30萬9,170元。迨西濱道路開闢之後，原告仍至現場核算被告陳世謙所承租之土地即飼養蛋鴨及鴨池之土地，連同空地、房舍等仍以4 分地計算，口頭出租與被告陳世謙；至徵收後剩下的溜地1056.51平方公尺及陳金鳳所承租之剩餘面積（除被告陳世謙外）3208.87平方公尺，原告將其合併出租給陳炎坤，且亦以4 分地計算繳租。另於54年5月7日租訂立約後，每年之租穀折算租金均由原告前往向被告收取，迨86年間起，由被告等人分別或共同到新竹市○○街○○號繳交租穀折算之租金額給管理人之妻陳林淑端代收，且在收收據上明確記載「租穀」，更同意扣除被告前往上址繳交之車資400元，直至100年底為止，可見被告陳炎坤及陳世謙等二人，就承租之田地管理使用，係經原告之同意使用，之後被告再前往上址繳租時，原告則以改組而拒收，被告陳炎坤則將101年1月起至104年12月止之租金，於105年1月14日提存於本院提存所。由上可知，被告陳世謙亦就部分系爭土地與原告成立租約，且被告無違法使用情形，原告之請求，應無理由。
（三）又原告財團法人陳雲如祭祀公業，係於48年4月4日向新竹市政府申請設立登記，54年4月15日登記陳天錫為董事長（代表四房），另陳鄭淑貞（代表三房媳婦），及陳尚仁（代表大房）登記為董事。原先登記陳尚仁之父親陳緯經，於54年1月19日去世，其董事位置由陳尚仁遞補擔任。
嗣陳尚仁於81年9月8日去世，始在83年9月9日更改陳林淑端為董事職位。又陳天錫係於83年2月28日去世，在未選出董事長之前，由董事陳林淑端暫為管理人，至100年12月底，被告等均將系爭土地租穀折算之現金拿到新竹市○○街○○號繳交給陳林淑端收受。至101年9月29日陳林淑端因年歲已大，而將其本人之派下權轉移給長子陳宏文、次子陳崇行及三媳陳郭明珠等三人，但陳林淑端仍為派下員，此亦有101年9月29日之派下員名冊可證。
（四）又系爭租約第6條記載「水租之負擔，特別水租、普通水租兩方平均負擔」。所謂特別水租，係指向農田水利會取得灌溉之用水租金。所謂普通水租，即指於鄰近溜池取得用水之租金。可見被告於承租開墾後為田之灌溉用水，原告仍應負擔一半之責任。是於70餘年間，原告得知政府在新竹市○○鄉○○○段○○○○○○號部分土地將開闢西濱道路時，因原告為履行其應負擔灌溉水源之一半責任，乃同意被告陳世謙早已承租之「C」、「D」部分田地准予回復至原來之溜池地，除供被告陳世謙建築鴨寮飼養蛋鴨外，而溜池之水尚可供被告陳炎坤之稻田灌溉。否則早於交通部公路總局濱海公路北區臨時工程處在78年間所召開地主及承租戶等就查核土地及地上建物補償金說明會時，為何未對被告陳世謙提出異議？再者，被告陳世謙係於89年10月17日向新竹市動物保護及防疫所申請設立「全成養鴨場」，當時該單位係依據93年10月15日公布前之禽畜飼養登記管理辦法辦理，申請時必需提出畜禽飼養坐落位置之土地登記簿謄本及地籍圖謄本與地主之同意書或租約等資料，始能核准登記。更足證明原告當時若不同意時，被告陳世謙根本無法取得登記證。
（五）又系爭土地原係「溜地」，並非政府機關核定管理之農耕用地。且耕地三七五減租條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請。而原告於54年5月7日與訴外人陳金鳳（實包含被告陳世謙部分）訂立之土地租賃契約，因未向新竹市政府申請登記，租期（不得少於6年）屆至，亦未會同雙方向市政府辦理延長租約，故本件應無耕地三七五減租條例規定之適用，此亦為原告申請新竹市政府耕地租佃委員會調處時，未被受理之原因等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；若受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一） 原告與被告陳炎坤之被繼承人陳金鳳先後於54年1 月11
日簽訂合約書、54年5 月7 日簽訂土地租賃契約書，將原告所有之系爭土地出租予陳金鳳作為田地農耕使用，後因闢建西濱公路而徵收部分土地（徵收面積為0.9326公頃），故雙方承租面積即為系爭土地目前所登載之100
53.84平方公尺。
（二）陳金鳳已於86年12月10日去世，其全體繼承人協議由被告陳炎坤繼承系爭942 地號土地之租賃財產權。
（三）新竹市地政事務所土地複丈成果圖標示編號11至16所示之地上物或PC地坪，為被告陳世謙所建造使用。
（四）被告陳世謙依畜禽飼養登記管理辦法於89年10月17日向新竹市政府申請設立「全成養鴨場」，並經核發農飼養登字第000000000號畜禽飼養登記證，有新竹市動物保護及防疫所函及畜禽飼養登記證在卷可稽（見卷一第130、131頁）。
四、本件爭點：
（一）原告與陳金鳳簽訂系爭土地租賃契約，是否屬耕地租佃，而有耕地三七五減租條例之適用？
（二）系爭耕地租約之承租人陳金鳳及其繼承人即被告陳炎坤就系爭耕地是否有不自任耕作之情形？系爭耕地租約是否因此無效？原告依民法第767 條規定，請求被告陳炎坤拆除各該地上物，將所占土地回復原狀後，返還原告，有無理由？
（三）被告陳世謙有無占有原告所有系爭土地之合法權源？原告依民法第767條規定，請求被告陳世謙拆除各該地上物，將所占土地回復原狀後，返還原告，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）系爭土地是否屬耕地，系爭租約得否適用耕地三七五減租條例規定：
１、按耕地三七五減租條例並未明定耕地租佃之意義，依同條例第1條規定，應依土地法及其他法律之規定。次按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用，亦有最高法院88年台上字第1號判例可資參照。至於農業發展條例第3條第11款所稱耕地，指農牧用地，另農業用地，依同條第10款規定，則除農作、森林、養殖、畜牧及保育使用之土地（第1目）外，尚包含供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地（第2目）或農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地（第3目），二者範圍不同。地目為「養」之土地，乃為魚池（臺灣省土地地目明細表參照），雖非農業發展條例所規定之農牧用地，但仍屬土地法第106條之漁地。查系爭土地於35年間起即編定地目為「養」，編定使用種類為一般農業區養殖用地等事實，有土地登記簿謄本在卷可稽（見本院卷三第52頁），應屬土地法第2條及第106條所稱之漁地，依前揭最高法院88年台上字第1號判例意旨，自應認系爭土地為耕地三七五減租條例所稱之耕地。
２、被告雖辯稱系爭土地原係「溜地」，並非政府機關核定管理之農耕用地。且耕地三七五減租條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，原告於54年5月7日與訴外人陳金鳳訂立之系爭租約並未登記，應無耕地三七五減租條例之適用，故原告申請新竹市政府耕地租佃委員會調處時乃未被受理云云。惟系爭土地地目為「養」，使用類別為一般農業區養殖用地已如前述，被告辯稱系爭土地原係溜地，已與土地登記簿謄本所載不符。次按耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，此有最高法院51年台上字第2629號民事判例意旨可資參照。是租約是否為耕地三七五租約，應依其租約之內容及性質為定，非以登記與否為要件。系爭土地為耕地三七五減租條例所稱之耕地，已如前述，且原告與被告陳炎坤之被繼承人陳金鳳先後於54年1月11日簽訂合約書、54年5月7日簽訂系爭租約，依前揭合約書第1條及第2條之約定（見本院卷一第82頁），可知陳金鳳當時向原告承租系爭土地開墾為田地係作為農耕使用；參以系爭租約第2條及第4條約定（見上卷一第85頁），租額係以乾燥稻谷每年早季7月末、晚季11月末繳納，合均符合農業耕作之現況，是系爭土地有耕地三七五減租條例之適用，殆無疑義，縱系爭租約未依耕地三七五減租條例第6條規定申請登記，亦不影響其耕地租佃之效力。至於新竹市政府未予受理兩造間租佃爭議調解，乃因系爭土地登記簿謄本所載，並無訂有耕地三七五租約註記，是其有無租佃關係存在，並非行政機關所能認定而未予受理，有新竹市政府104年12月21日府地籍字第1040188943號函附卷可稽（見本院卷一第66頁）。是被告以此辯稱本件無耕地三七五減租條例之適用云云，自屬無據。
（二）系爭耕地租約之承租人陳金鳳及其繼承人即被告陳炎坤就系爭耕地是否有不自任耕作之情形？系爭耕地租約是否因此無效？原告依民法第767 條規定，請求被告陳炎坤拆除各該地上物，將所占土地回復原狀後，返還原告，有無理由？
１、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第
1、2項分別定有明文。次按「耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。」（最高法院70年台上字第4637號民事判例要旨參照）。次按「耕地三七五減租條例16條第2項，所謂租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言。原判決就系爭耕地僅命被上訴人將轉租部分返還上訴人，至未經轉租部分仍許被上訴人保留耕作，顯欠允洽。」（最高法院46年台上字第57號民事判例要旨參照）。再按「上訴人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造所訂租約應歸無效。
其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效。」（最高法院84年度台上字第2584號參照）。
２、查本院於105年3月16日履勘系爭土地，現況及使用情形略以：「系爭土地臨西濱公路，系爭土地最右側的尖角處往左依序，尖角位置目前有一電動鐵捲門的設置，其內鋪設柏油空地，柏油空地旁有幾棟建物，電動鐵捲門旁有一拉門，其內有水泥空地作為停車使用。再來，有一間磚牆鐵皮屋頂一層樓建物，入內有微客廳之設置，有擺放冰箱、電視機，其內有一木製床舖，右邊有一木門，推開入內有放置洗衣機、廚具，客廳內尚有二個木門，右側部分推門入內，有放置一個床舖及雜物，左側木門上鎖無法入內，從其旁長廊往內，其尚有三個房間，其中兩個上鎖，無法入內，…該房間內有床舖、電腦、神桌等擺設。再來，為柏油路面，柏油路面旁四週為鐵皮圍牆架設，入內鋪設水泥空地，其旁堆置許多廢鐵等鐵製物品，其上有搭設鐵皮棚架，棚架內放置鐵製工具及物品，再來有三個貨櫃屋，均有門戶之設置，第一間貨櫃屋，門上鎖無法入內，其旁有一木製地上物，屋內打開有二個房間，目前閒置無人居住使用，第二間貨櫃屋擺放桌椅及電視，第三間貨櫃物，有放置桌椅、綿被、電視等雜物，其外空地尚有晾衣褲，最內側磚造地上物為衛浴廁所的設置，外放熱水器、洗衣機、瓦斯爐，有晾曬襪子，最內側有一鐵門入內為一水池設置（據被告陳炎坤表示原本要養魚苗，且前開磚造鐵皮屋、鐵製圍籬、貨櫃屋、水池，均是其出資建造及堆置），目前水池內有水，但未養殖任何水產，再往下，依序有二塊稻田，目前其上未種植任何作物（據陳炎坤表示之前的稻穀已收割，目前等下一季插秧）。再往下，為鴨池及鐵皮鴨寮區，再者，有鐵皮建物，放置鴨蛋加工等工具，裡面有電視機、冰箱、床舖、桌椅、廚廁等設置（據被告陳世謙表示該鐵皮屋鴨寮區皆其出資興建，並於該處養殖蛋鴨，目前約有二、三千隻鴨，最後一間鐵皮鴨寮，作為鴨蛋加工區，並有僱請一位工人看顧鴨寮並居住於其內）。最後一地方有用鐵皮屋圍籬圍起來，目前有養雞（據被告陳世謙稱其為所飼養）。」等情，有履勘筆錄及附圖、現場照片在卷可稽（見本院卷一第178至180頁、第184至186頁、第189至210頁）。足稽被告陳炎坤在系爭土地上鋪設水泥空地，興建磚牆鐵皮屋，屋內並有客廳、浴廁、房間，另搭建鐵皮棚架擺放貨櫃屋作為房間使用，其中二間貨櫃屋內有桌椅、電視等，貨櫃屋前空地擺放置物櫃及機具、電動鑽床、乙炔鋼瓶，水泥空地堆置鐵材，另單獨建造磚造衛浴一間（有熱水器、瓦斯筒、洗衣機）供日常生活起居之用，面積合計達1056.51平方公尺；而被告陳世謙則於系爭土地設置鴨池及鐵皮鴨寮區、鐵皮建物、貨櫃屋，面積高達2602.56平方公尺，鐵皮建物內放置鴨蛋加工等工具，並有電視機、冰箱、床舖、桌椅、廚廁等設置，是上開設施顯非以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，堪認陳炎坤係以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用，顯有不自任耕作之情形。又被告陳炎坤就附圖所示如附表一、二部分地上物雖僅就系爭土地之一部未自任耕作，但原告與被告陳炎坤係以單一契約（即系爭租約）約定承租範圍，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其「全部」租約均應歸於無效。
３、按耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院80年台再字第15號判例意旨參照）。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。本件被告陳炎坤就系爭土地之一部，既有未自任耕作之事實，已如前述，依前揭法條規定及判例意旨，原告與被告陳炎坤之耕地租佃關係，原無待於原告之終止，即當然向後失其效力。是自斯時起，承租人即被告陳炎坤占有系爭土地，即無正當之權源，原告自得依民法第767條規定，請求被告陳炎坤將地上物拆除後交還系爭土地予原告，為有理由。
（三）被告陳世謙有無占有原告所有系爭土地之合法權源？原告依民法第767條規定，請求被告陳世謙拆除各該地上物，將所占土地回復原狀後，返還原告，有無理由？
１、查原告與被告陳炎坤之被繼承人陳金鳳先後於54年1月11日、54年5月7日分別簽訂合約書及系爭租約，由原告將系爭土地出租予陳金鳳作為田地農耕使用，後因闢建西濱公路而徵收部分土地（徵收面積為0.9326公頃），故雙方承租面積即為系爭土地目前所登載之10053.84平方公尺，業如前述。被告陳世謙雖辯稱其亦為系爭土地之承租人，並有按年繳交租谷與陳林淑端，且其將承租之田地改為飼養蛋鴨之溜池，亦有經過原告同意云云。惟為原告所否認，且系爭租約承租人欄載明為「陳金鳳」一人，雖於租約第8條記載「承租人不得有抗租及損害土地情事，亦不得轉租於他人（但承租人委請陳世謙助其耕作者，不在此限）」等情，並由被告陳世謙具名同意為承租人陳金鳳之連帶保證人（見本院卷一第86、87頁），惟此僅可認被告陳世謙為系爭租約之連帶保證人並獲原告同意得助承租人陳金鳳耕作，並非其得列為契約當事人，至為明灼。至被告陳世謙抗辯原告之董事陳林淑端曾多次收受其繳交之租谷，並提出陳林淑端簽收之86年、87年、88年、89年、92年、93年、94年、95年、96年、97年、98年、99年度第1、2期租穀款收據為證（見本院卷一第88至97頁）。查訴外人陳林淑端為原告祭祀公業之派下員，並於83年至101年間擔任董事職務，此有原告祭祀公業董事名冊、派下員名冊附卷可稽（見本院卷一第147至160頁、第169、170頁）。其於上開期間代表原告收受被告繳交之租谷，原告法人並未為任何反對之意思表示，依民法第27條第2項規定，固堪認已生清償之效力。惟被告陳世謙既為系爭租約之連帶保證人及實際助耕之人，則其本於與陳金鳳或陳金鳳之繼承人間之內部關係而分擔租金，並一同繳交予原告，尚不能因此即認被告陳世謙已變更為系爭租約之共同承租人。
２、被告又辯稱系爭土地於78年間，因開闢西濱道路而徵收部分土地，其中「溜」地被填平為廢耕地而無水可用，原告乃同意被告陳世謙承租土地部分改為養鴨池，故嗣後徵收時其乃獲得養鴨設備補償費30萬9,170元。再者，被告陳世謙係於89年10月17日申請設立「全成養鴨場」，依93年10月15日公布前之禽畜飼養登記管理辦法辦理，申請時必需提出畜禽飼養坐落位置之土地登記簿謄本及地籍圖謄本與地主之同意書或租約等資料，始能核准登記。更足證明原告當時若不同意時，被告陳世謙根本無法取得登記證云云，並提出新竹市動物保護及防疫所函、畜禽飼養登記證、交通部公路總局西部濱海公路北區臨時工程處函為證（見本院卷一第130、131頁、卷二第75頁）。惟前揭徵收補償費既係針對地上物所有人為補償，即無須審查是否獲地主同意，自不能因此推論原告有同意被告陳世謙變更系爭土地為養鴨池。次按畜牧法第43條於93年4月14日修正公布，其第2 項規定：「本法修正前飼養家畜、家禽，已達第4 條規定之規模，而未能依本法規定辦理畜牧場登記證書者，應辦理畜禽飼養登記；其登記管理辦法，由中央主管機關定之。」，並由主管機關據以訂定「畜禽飼養登記管理辦法」，於同年10月15日施行。依該辦法第3條之規定，申請畜禽飼養登記證時，應檢附之書件包括：⑴負責人及主要管理人之身分證明文件影本。⑵畜禽飼養場坐落位置之土地登記謄本及地籍圖謄本。⑶畜禽飼養場位置圖及配置圖或地政機關建物複丈成果圖。⑷畜牧設施說明書。⑸死廢畜禽廢棄物處理計畫書。並無需檢附土地所有權人之同意書，是被告陳世謙尚難以其在系爭耕地上設立「全成養鴨場」即逕行推論原告同意知情，所辯應無足採。
３、至原告另主張被告陳炎坤或其被繼承人陳金鳳將承租之系爭土地附圖所示如附表二所載部分違法轉租予被告陳世謙，供作養鴨場使用，因認亦違反耕地三七五減租條例第16條第2項規定致系爭租約全部無效云云。惟按土地法第108條、耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定承租人不得將耕地全部或一部轉租於他人，旨在防杜承租人將承租耕地轉租他人從中漁利，致加重次承租人之負擔，並使租賃關係趨於複雜。倘係出租人與他人訂約，將耕地之一部租予他人使用，並約定使用完畢後，返還承租人繼續耕作，既非承租人違法轉租，即無從中漁利，加重次承租人負擔；及使租賃關係複雜之可言，顯與土地法第108條、耕地三七五減租條例第16條第1、2項所定情形不符，不生原定租約無效之問題（最高法院95年度台再字第58號裁判參照）。本件被告陳世謙為系爭租約之連帶保證人，並經出租人與承租人約定於租賃期間，承租人得由被告陳世謙助其耕作，俟被告陳世謙不使用時再返還原承租人繼續耕作。核與承租人違法轉租不同，亦無從中漁利，加重次承租人負擔及使租賃關係複雜可言，難謂此部分亦在耕地三七五減租條例第16條規定禁止之列，附此敘明。
４、從而，被告被告陳世謙既無法舉證其有占有系爭土地之合法權源，則原告依民法第767條規定，請求被告陳世謙拆除各該地上物，將所占土地回復原狀後，返還原告，應屬有據。
六、綜上所述，本件原告主張被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項關於承租人應自任耕作之規定，依民法第767條、租賃物返還請求權請被告陳炎坤將附圖所示如附表一所載AC地坪、PC地坪挖除；將附圖所示如附表一所載電動拉門、樹圍籬、磚造鐵皮屋頂建物、鐵皮雨遮、階梯、鐵皮屋骨架、鐵皮屋、磚造澡間、戶外RC池拆除；並將上述AC地坪、PC地坪、鐵皮屋、電動拉門、樹圍籬、磚造鐵皮屋頂建物、鐵皮雨遮、階梯、鐵皮屋骨架、鐵皮屋、磚造澡間、戶外RC池所占土地回復原狀後，將系爭土地、面積共計10,053.84平方公尺，返還予原告；及依民法第767條所有物返還請求權規定，請求被告陳世謙將附圖所示如附表二所載PC地坪挖除；將附圖所示如附表二所載鴨寮、貨櫃屋、棚架、鐵皮屋加工房拆除；將附圖所示如附表二所載養鴨水池回填；並將上述PC地坪、鴨寮、貨櫃屋、棚架、鐵皮屋加工房及養鴨水池所占土地回復原狀後，返還予原告，核屬有據，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，併此敘明。
九、依民事訴訟法第78條、第85第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 17 日
民事第一庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 18 日
書 記 官 劉亭筠