臺灣新竹地方法院民事簡易判決 105年度竹簡字第126號原 告 蔡智惠訴訟代理人 曾桂釵律師被 告 楊永信上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年9 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾玖萬零貳佰貳拾貳元，及自民國一○五年五月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。查原告起訴時聲明：被告應將坐落門牌新竹市○○街○○號1 樓之房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，及給付租金新臺幣（下同） 3 萬9,000元並自民國104 年8 月1 日起至遷讓之日止按月賠償。嗣於本院105 年5 月19日言詞辯論期日變更聲明為：被告應給付原告39萬0,222 元，及自105 年5 月13日民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第50、78頁），被告對上開聲明變更與追加無異議而為本案言詞辯論，依首開規定，於法尚無不合，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠被告於102 年2 月1 日起向原告承租系爭房屋經營全家牛排
館，約定租賃期間3 年，每月租金3 萬9,000 元，並先繳交
7 萬8,000 元押租金予原告，兩造並定有書面合約明細1 紙，約定租賃期間至105 年1 月31日止（下稱系爭租約）。詎被告於系爭租約屆期而消滅時，並未遷讓返還系爭房屋，仍繼續占有使用至105 年3 月10日，並積欠104 年7 月至 105年1 月期間，共7 個月租金27萬3,000 元未給付，而被告自
105 年2 月1 日起至同年3 月10日止，共1 個月10日無權占用系爭房屋，亦受有相當於租金之不當得利5 萬2,000 元（計算式：3 萬9,000 元+3萬9,000 元×10/30 ），被告應負返還責任。又系爭租約約定被告應自行負擔水、電、瓦斯費用，原告經接獲電力公司催繳後，方知被告積欠104 年12月17日至105 年2 月4 日、105 年2 月5 日至同年3 月28日期間各5,153 元、2,333 元之電費未繳納，雖被告自105 年 3月10日已搬遷，惟原告於該日起至同年月28日皆未使用系爭房屋，故應無影響電費金額之計算；原告另行查明後，亦得知被告積欠104 年12月11日至105 年2 月11日、105 年2 月12日至同年3 月10日期間各6,767 元、3,017 元之瓦斯費未繳納；水費部分，兩造約定自來水公司自原告之胞妹即訴外人蔡佩玉帳戶內扣款後，原告通知被告應繳金額，被告再匯款，因系爭房屋與樓上租戶之水費無法分列，故被告承租時亦有同意一併繳納，原告則未調漲租金，以資對價平衡，且被告於兩造發生本件爭議前，均依此方式繳納水費，被告尚積欠104 年8 至9 月、同年10至11月、同年12至105 年1 月期間各562 元、981 元、909 元，綜此，原告代被告繳納其應自行負擔之水、電、瓦斯費共1 萬9,722 元，被告應負償還責任。
㈡被告承租使用系爭房屋本應盡善良管理人注意義務，詎原告
於被告遷讓後，竟發現屋內廚房到處油垢、髒污，甚至積黑油水未清理，經僱人清潔，支出3 萬5,000 元。被告未經原告同意破壞屋內天井採光罩，自行接排油煙管及風管，搬離時未修復逕留破洞，導致雨水流入，天井空間積水達10公分，經僱人檢查，亦發現廚房排水堵塞，以一般疏通方式未果後，方開挖更換排水管，發現水管內黏著凝固之白油，難認被告經營餐廳時有正確處理廢油，原告只好挖掉舊管，重新埋管再貼磁磚，支出工程費6 萬元；另原告清運廢棄物及被告遺留物品支出1 萬元清運費；拆除被告原內部裝潢費用 1萬元；於前開天井破洞上方搭鐵皮遮蔽，支出5,500 元；拆除櫃檯支出3,000 元，合計12萬3,500 元，被告應依民法第
432 條規定，對原告負損害賠償責任。又系爭房屋內之牆壁於被告承租時至多僅有滲水情形，應非被告所述之漏水，且是否已達影響被告牛排館正常營業之程度，被告應舉證以實其說。原告並否認被告抗辯抵銷部分。
㈢為此，爰依租賃及不當得利之法律關係，請求被告給付租金
、返還相當於租金之不當得利、償還代墊費用及負損害賠償責任。並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告則以：㈠被告不爭執系爭房屋之租金經扣除兩個月押租金後，尚餘 5
個月未給付，而系爭租約於105 年1 月31日屆期消滅後，被告仍繼續占有使用至105 年3 月10日止，加計系爭租約消滅後之使用期間，共6 個月又10日租金未付，另亦不爭執電、瓦斯費未繳納部分。至水費部分，被告承租期間同時負擔系爭房屋及樓上住戶之用水，原告未曾提供單據予被告，只以簡訊告知金額，明顯欺騙事實。又被告向原告承租系爭房屋經營牛排館，剛搬進來時，屋內本來就一片雜亂，天井處亦有漏水，被告才能將排風管從天井連接至頂樓，復於完成內部裝修後開始營業時，發現屋內牆壁有滲漏水情形，有向原告反應此事，原告有承諾找人修繕，惟嗣後均未處理，導致無法營業，總計受有30萬4,350 元損害，應與原告主張之請求抵銷，明細如下：更換壁紙2 紙之裝修費共3 萬5,000 元；更換阻塞排水管、磁磚共1 萬2,000 元，並因此無法營業
2 日損失2 萬4,000 元；承租期間3 年6 次以上颱風大雨、
3 天豪大雨皆漏水無法營業，共15天損失，每天1 萬2,000元，共18萬元；3 名員工薪資，每天900 元，18天共4 萬8,
600 元；餐墊紙潮濕損壞，每箱950 元共5 箱，合計4,750元等語，資為抗辯。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、本院依兩造歷次庭期到場及提出書狀之意見，整理兩造不爭執事項如下：
㈠被告於102 年2 月1 日起向原告承租系爭房屋經營牛排館，
約定租賃期間為3 年，每月租金3 萬9,000 元，並先繳交 7萬8,000 元押租金，兩造租賃契約於105 年1 月31日屆期而消滅（見本院卷第24至25、79頁）。
㈡被告實際占有使用系爭房屋期間為自102 年2 月1 日至 105
年3 月10日，目前尚未繳納104 年7 月至105 年1 月共7 個月之租金27萬3,000 元，而原告亦未返還押租金7 萬 8,000元（見本院卷第80、101 頁）。
四、本院之判斷：㈠原告依系爭租約請求被告給付扣除兩個月押租金後，5 個租
金共19萬5,000元，有無理由？按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決同此見解）。查原告主張被告未依系爭租約給付7 個月之租金，每個月租金為3 萬9,000 元，為被告所不爭執，被告復未抗辯系爭租約有何已提前終止之情事，自有給付租金之義務，又被告承租時已先繳納兩個月押租金7 萬8,000 元，依前開說明，原告主張扣除兩個月押租金後，被告須給付5 個月租金共19萬5,000 元，要屬有據，應予准許。
㈡原告請求被告給付自105 年2 月1 日至同年3 月10日共1 個
月10日無權占有系爭房屋之相當於租金之不當得利共5 萬2,
000 元，有無理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係。
2.經查，系爭租約業已約定租賃期間為102 年2 月1 日起至10
5 年1 月31日止，共計3 年，有合約明細1 紙在卷可稽（見本院卷第19頁），且為兩造所不爭執，足見系爭租約為定期租賃契約甚明。次查，原告於104 年11月10日寄發存證信函予被告，表示被告積欠租金已超過兩個月，請文到3 日內給付，逾期將循法律途徑要求清償，並以本函為終止契約之意思表示，不另通知，請搬遷返還系爭房屋，有該信函1 紙為證（見本院卷第8 至9 頁），堪認原告已有表示系爭租約屆期後，不願再出租予被告使用，被告自105 年2 月1 日起，仍繼續占有使用系爭房屋，應屬無權占用。至該函雖稱逕為終止系爭租約之意思表示，惟依民法第440 條第1 項規定，承租人遲付租金時，出租人應先定相當期限，催告承租人繳納，承租人屆期未繳，方得終止契約，故原告前開存證信函同時催告被告繳租，並聲明終止契約，難認適法。又原告主張被告至105 年3 月10日止方遷讓返還系爭房屋，為被告所不爭執，足見原告請求被告1 個月又10日相當於租金之不當得利，並以系爭租約每月租金3 萬9,000 元計算，共5 萬2,
000 元（計算式：3 萬9,000 元+3萬9,000 元×10/30 ），為有理由，應予准許。
㈢原告請求被告給付代墊系爭房屋之電費7,486 元、瓦斯費9,
784 元、水費2,452 元，共1 萬9,722 元，有無理由？
1.系爭房屋合約明細第5 條載明：承租人於租約期滿終止日時，必須結清水、電、瓦斯費後，出租人才返還押金於承租人。兩造雖未正式簽署該合約明細，惟同意以該內容為系爭租約之權利義務關係（見本院卷第19、24頁），故被告自應依約負擔系爭房屋之水、電、瓦斯費用無誤。查原告主張代被告繳納積欠之電、瓦斯費用各5,153 元、2,333 元、 6,767元、3,017 元，業據提出繳費憑證5 紙、交易結果1 紙為證（見本院卷第58至60頁），且為被告所不爭執（見本院卷第80頁），是原告請求被告應償還該部分電、瓦斯費共1 萬7,
270 元（計算式：5,153 元+2,333元+6,767元+3,017元），為有理由，應予准許。
2.原告主張系爭房屋於104 年8 至9 月、同年10至11月、同年12至105 年1 月期間水費各562 元（已先扣除被告匯還1,00
0 元）、981 元、909 元，有存摺交易明細為證（見本院卷第61至66頁），堪信屬實。又依證人即原告之胞妹蔡佩玉於本院言詞辯論時到場結證稱：原告委託我處理系爭房屋租賃事宜，我跟被告約定水費繳納方式，是由我告訴他金額，他再轉帳給我，實際由我來繳付；因為系爭房屋與樓上的水錶是一起的，被告承租時本來有要漲房租，但有跟他協議好由他繳納整棟房屋的水費，當時他也有同意等語（見本院卷第
102 、104 、106 頁），再參以合約明細第2 條記載，租金每月3 萬9,000 元，每年調漲1,000 元等字樣（見本院卷第19頁），而兩造就系爭租約實際租金仍為每月3 萬9,000 元，前開水費金額核與1,000 元對價相當，且被告並不否認於
104 年8 月之前就系爭房屋水費均循依此方式繳納，未曾異議，堪認證人蔡佩玉前開證詞，應屬可信。是原告主張被告應償還代墊水費2,452 元（計算式：562 元+981元+909元），為有理由，應予准許。
㈣原告主張依民法第432 條規定，請求被告給付清潔費3 萬5,
000 元、重新埋管6 萬元、拆裝潢1 萬元、清運費1 萬元、補天井破洞5,500 元、拆櫃檯3,000 元，共12萬3,500 元，有無理由？
1.按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第43
8 條第1 項、第432 條第1 項、第2 項分別定有明文。準此，承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。又當事人主張有利於己之事實，就其事實固有舉證責任，倘一方就其主張事實已提出適當之證明，他造欲否認其主張者，自應由其提出相當之反證，以盡其證明之責。
2.經查，原告主張被告搬離系爭房屋後，發現屋內廚房髒污不堪、原內部裝潢未拆除、天井遮雨棚破洞，經僱人清潔、修繕及拆除，支出相關費用等情，業據提出前後對照現場照片數張及估價單1 紙為證（見本院卷第67至73、76、97頁），經核估價單上記載金額與原告主張相符，堪認原告前開主張，應非無據。次查，證人蔡佩玉於本院言詞辯論程序到場結證稱：被告自102 年起承租系爭房屋經營牛排館，他的前手承租人是做飲料店，我交屋給被告時雖未到現場查看，但有打電話問過飲料店，天井是完整的，被告剛承租時也沒有反應過天井破洞，也未告知其有清理廢棄物或更換水管的事情；被告至105 年3 月10日才請員工返還系爭房屋鑰匙給我，我進去後看見天井下方積水，發出惡臭，紙板泡在水中，進入大門地板整個都是油，廚房也有積油等語（見本院卷第10
2 至107 頁），是由被告於搬離系爭房屋時所留前開屋內髒亂情形，難謂其於承租使用期間已盡善良管理人注意義務。
3.證人即原告委託之修繕廠商林萬福於本院言詞辯論時到場結證稱：我於105 年3 月間受原告委託前往系爭房屋進行工程，進入屋內看到廚房很髒，清潔過程水都無法排出，天井整個是黑的，油垢應該有超過2 至3 公分；我另外有請水電來疏通水管，他有用絞的專用機器及高壓氧氣桶，但試過很多方法都無法疏通，最後只好把整條水管更換，水管挖出來後發現管內都是白色凝固的油垢；我另外也有作屋內隔間與櫃檯的拆除工程；最後全部工程實際收費12萬3,500 元等語（見本院卷第124 至128 頁），並有原告提出修繕過程現場照片6 張為證（見本院卷第140 至141 頁），再參以被告承租系爭房屋經營牛排館已有3 年期間，自有使用油製品烹飪及洗滌客人餐具之需求，應以設置廢油處理設備及定期清潔廚房為其適當之用益方法，然由前開事證可知，被告於搬離時，排水管之管線內有油垢阻塞，經以一般疏通方式未果，方為更換排水管，屋內空間並有油垢囤積，且原有裝潢未能拆除，足見原告主張被告未盡承租人之善良管理人注意義務，致其需支出清潔費3 萬5,000 元、重新埋管6 萬元、拆裝潢
1 萬元、清運費1 萬元、補天井破洞5,500 元、拆櫃檯3,00
0 元，共12萬3,500 元，受有該等損害，被告應負賠償責任，要屬有據，應予准許。
4.被告辯稱其承租系爭房屋時，屋內本髒亂不堪，且天井已有漏水情形等語。惟查，證人即裝修排煙管廠商林水樹於本院言詞辯論時到場結證稱：我去過系爭房屋內的廚房後方做過排煙設備，被告剛搬入系爭房屋時是請我的師傅去現場，我本人沒有去，我是在最近被告搬走的時候，去將原來裝置的尼龍布管拆除，移至被告在他處經營的店使用等語（見本院卷第120 至123 頁），是證人林水樹雖有受被告委託前往系爭房屋內天井處裝置與拆除排煙設備，惟被告剛承租搬入時，林水樹本人既未到場，自無法證明該天井是否如被告所辯，其搬入時已有破洞。又依證人即系爭房屋房客彭羽辰於本院言詞辯論時到場結證稱：我於97年10月至98年10月間向原告承租系爭房屋作飲料店使用，當時屋內乾淨與空曠，後方廚房有天井，上面有採光罩，並不會漏水，該空間也沒有油垢或髒亂情形，我承租期間屋內只有右側牆壁於暴雨時有滲水情形等語（見本院卷第144 至146 頁），是證人彭羽辰雖非被告之前手房客，惟足認原告該段期間出租系爭房屋時，屋況除牆壁滲水外，其餘應屬正常，難認被告於承租時有其所述屋況不佳之事實存在。再者，被告於決定承租系爭房屋前，衡情豈有不事先查看屋況，即貿然決定承租之理，是倘認房屋有任何未合於兩造約定用益之情事，何以被告未先通知原告處理，遲至3 年承租期間即將屆滿，原告提起本件訴訟後，始以前詞置辯，此外，被告未能提出反證證明系爭房屋於其搬離時之屋況，於102 年2 月1 日承租時早已存在，非其使用期間未盡善良管理人注意義務所致，核其此部所辯，自難信為真正。
㈤被告抗辯原告應賠償裝修費3 萬5,000 元、更換排水管、磁
磚1 萬2,000 元、營業損失2 萬4,000元+18萬元、員工薪資
4 萬8,600 元、餐墊紙潮濕損壞4,750 元，共30萬4,350 元，並以此與原告請求作抵銷，有無理由？
1.按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第423 條第
1 項、第430 條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任。民事訴訟法第277 條本文定有明文。
2.經查，被告於承租系爭房屋後之第2 年曾向蔡佩玉反應屋內牆壁滲水，經蔡佩玉請師傅去現場查看，該師傅回稱需大雨才能看出滲水情形；本院105 年2 月2 日庭期後，蔡佩玉有進入系爭房屋內查看，看到牆壁旁邊有潮濕狀況；被告未曾告知蔡佩玉有自行更換排水管等情，業據證人蔡佩玉到場證述明確（見本院卷第103 至104 、107 頁），並有原告提出系爭房屋內照片5 張為憑（見本院卷第30至31頁），觀該照片，可見屋內壁紙有些許受潮，角落牆壁有發霉斑駁情形，核與前揭證人彭羽辰證稱屋內牆壁有滲水情形相符，堪信被告辯稱系爭房屋內牆壁有滲漏水狀況，固非全然無稽，然該等滲漏水情形，尚不足認定已達完全無法營業之程度。又被告就其究有無支出前開所述各該金額，僅提出105 年8 月8日開立之報價單1 紙為憑，被告亦不否認該報價單為嗣後請廠商所開立，且與當時修繕金額不同（見本院卷第129 、13
4 頁），自難作為被告確實有因原告未交付合於兩造約定用益之租賃物，致其有支出該等修繕費用必要之憑證。況倘認系爭房屋於被告承租期間確實有修繕之必要，被告亦應先定相當期限，催告原告修繕，方得於原告逾期不履行出租人之修繕義務後，自為修繕並請求償還費用，惟被告並不否認未曾於所述支出修繕費用前通知原告處理（見本院卷第129 頁），於法即有未合，此外，被告復未對其此部分有利己之事實提出其他事證以實其說，核被告之抵銷抗辯，均乏所據，不應准許。
五、綜上所述，原告依租賃及不當得利之法律關係，請求被告給付39萬0,222 元（計算式：19萬5,000 元+ 5 萬2,000 元+1萬7,270 元+2,452元+12 萬3,500 元），及自民事訴之追加聲明狀繕本送達翌日即105 年5 月20日起（見本院卷第89頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第385 條第1 項前段、第78條、第389 條第1 項第
3 款，判決如主文。中 華 民 國 105 年 9 月 13 日
新竹簡易庭 法 官 王凱平以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 13 日
書記官 董怡湘