臺灣新竹地方法院民事小額判決 105年度竹小字第471號原 告 林家溱即林襄琦被 告 林承勳上列當事人間請求返還違約金等事件，本院於民國105年11月7日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國94年11月間因遭人陷害在監服刑時，曾將名下所有坐落新竹市○○路○○○巷○號房地(下稱：系爭房地)委託原告胞妹林秀美出售，林秀美曾就原告在監被關乙事告知仲介公司力霸房屋新竹加盟店竹風不動產仲介經紀有限公司及被告，則被告明知原告當時在監獄被關，需要3 個月以上至半年時間，經監獄長官同意後，原告方得接見會客仲介公司員工，及在買賣契約上簽字表示原告同意以該價格出售系爭房地，此均需要處理時間，被告如不同意，可以不買受系爭房地。且原告所有之系爭房地是清清白白的房子，並有向渣打銀行繳付房地貸款，原想開設美髮店面使用，詎被告竟認原告遲延交屋，要求原告須負擔交屋遲延之違約金新台幣(下同)5萬元，及水管修復金1千元，為此就水管修復，請被告提出拍照噴水爆裂情形之證據為憑，而原告出監後雖有去找被告處理，惟被告均置之不理，為此提起本件訴訟請求被告返還其自買賣價金中扣除原告之違約金5萬元，及水管修復金1千元等語。
(二)並聲明：
１、被告應給付原告51,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：被告係經由訴外人力霸房屋仲介購買系爭房地，並不知原告當時在監服刑，僅知係原告委託他人售屋，被告當時在外租屋居住，原想過年前攜同母親搬入系爭房屋居住，乃在簽約時約定最遲須於94年12月底辦理交屋手續，惟因原告遲延交屋，被告即須承擔同時支付房租及買屋400 萬元貸款之壓力。又被告當時雖有去找仲介公司處理，惟仲介公司並未告知實情，只提及他們有在處理，很快就可以解決，而依兩造簽訂不動產買賣契約書約定如有遲延交屋之情形，賣主應賠償買主每日按買賣總額萬分之三計算之違約金，如依此計算至原告於95年3月7日交屋當時，須給付予被告違約金10萬餘元，被告尚向仲介公司表示不要罰這麼多錢，罰5 萬元即可，並因屋內確實有損壞，乃向仲介公司詢問應如何處理，仲介公司表示被告可以請人修繕，仲介公司會請賣主負擔此部分之金額，被告始會要求出賣人負擔水管修復金1 千元，被告悉依照合約約定處理，怎會住了十年後，原告始提出本件訴訟？是以，兩造間簽訂之不動產買賣契約書既未記載原告在監被關情節，且原告當時遲延交屋，如不想售屋，亦可以告知被告，惟被告均未接獲任何訊息，應認原告係同意售屋，且原告如認系爭房地賣的太便宜，亦可以等其關出來後再售屋，不須委託別人售屋等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：
(一)按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，此為民法第103 條第1、2項所明定。經查，原告主張其於94年11月間將其名下所有系爭坐落新竹市○○路○○○巷○號房地委託其妹林秀美出售，並於94年11月13日與被告訂立不動產買賣契約書等情，業據提出不動產買賣契約書一紙附卷可稽，足見原告確有委託其妹林秀美處理系爭房地出售事宜，洵堪認定。
(二)又原告於94年5 月17日因傷害案件送新竹分監執行後，於94年9月20日移送桃園女監執行，嗣於94年11月2日再移送高雄女監執行，於95年3 月17日因徒刑執行完畢出監乙節，亦據本院依原告聲請查詢在監在押情形明確，有臺灣高等法院在監在押全國紀錄表附卷可稽( 詳本院卷第22頁至第23頁 )，則原告胞妹林秀美與被告簽訂不動產買賣契約書時，原告確在監服刑，堪予認定。
(三)再者，經本院依職權調閱系爭房地移轉登記過戶資料，可知系爭房地係於95年1 月12日向新竹市地政事務所送件辦理移轉登記手續，而土地登記申請書及建築改良物買賣所有權移轉契約書上均蓋有原告之印鑑章，並有附具新竹市北區戶政事務所於94年12月28日核發原告之印鑑證明，及系爭房地之所有權狀辦理移轉房地移轉登記手續( 詳本院卷第51頁至第66頁 )，足見原告當時雖在監服刑，惟應有同意其妹林秀美出售系爭房地予被告後，亦得代理其辦理所有權移轉登記事宜，系爭房地始能順利移轉登記予被告取得。至原告主張被告在買受系爭房地當時應知悉其在監服刑乙節，既為被告所否認，觀之系爭不動產買賣契約書上亦未記載原告當時在監服刑，且有無因違法行徑須入監服刑，事涉個人私密，一般人亦難在外探知，原告就此亦未提出具體之證據資料以實其說，即難僅據原告片面主張，採為有利於原告之認定。
(四)而一般房地買賣就價款交付及交屋時間，衡之一般社會常情，均須由買賣雙方特別進行商洽，此觀之系爭不動產買賣契約書特別約定事項上確亦書立：「．．．六、双方約定最遲於94年11月底前完成備證手續，並於同年12月底辦理交屋手續與結清所有款項。」等字樣(詳本院卷第9 頁)，並在該書立事項下方蓋有原告及其妹林秀美之印文，及被告之簽名、按捺指印，則被告主張兩造當時確有約定須於94年12月底前完成交屋手續，要非無據。又兩造訂立不動產買賣契約書第八條亦有約定違約責任：乙方( 註：指原告 )若有遲延給付之情形，應賠償甲方每日按買賣總價萬分之三違約金。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方(註：指被告)除得解除本契約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方以為違約之損害賠償。雙方並同時申請撤銷已進行之產權移轉，若因此所發生之稅捐、費用均由乙方負擔。」乙節(詳本院卷第8頁 )，則被告主張其因原告遲延交屋，自得依上開規定請求原告給付違約金，即屬有據。嗣被告即與原告之代理人林秀美在交屋時確認以5 萬元作為交屋遲延之違約金，並就此確認情節書立在不動產買賣契約書上為憑( 詳本院卷第9頁)，應認原告之代理人林秀美當時亦認同有遲延交屋應給付被告違約金情節，揆之民法第103 條規定，原告代理人林秀美與被告間達成因交屋遲延須給付5 萬元違約金之協議，應對原告發生效力，洵堪認定。
(五)末查，兩造在不動產買賣契約書第七條第二項既約定：「本買賣標的物為點交前，如有被人侵佔使用或天災地變及其他不可抗力之事故毀損滅失，乙方應負責排除或修復，不應使甲方遭受損害，俾使甲方完整取得。」乙節( 詳本院卷第7頁)，則被告主張其因交屋時屋內有損壞，乃請人修繕，並要求出賣人負擔水管修復金1 千元等情，亦與原告提出系爭不動產買賣契約上記載：「賣方支付買方違約金新台幣伍萬元正及水管修復金新台幣壹仟元正」內容相符，參以原告於95年3 月17日因傷害案件徒刑執行完畢出監後，於95年3 月20日經由其妹交付系爭房地出售價款扣除房地原先貸款後之金額80萬元，則原告當時如認被告有不當扣款情形，衡之一般經驗法則，其應得儘速向被告主張權利，而無延宕十年後方向被告起訴請求返還上開扣款之金額，足見原告上開主張，顯屬無據，難予准許。
四、綜上所述，原告請求被告返還違約金5萬元及修繕費1千元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，難謂有據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
六、本件為小額訴訟而為原告敗訴之判決，應於判決時確定訴訟費用金額如主文第二項所示。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 25 日
新竹簡易庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 25 日
書記官 張懿中