臺灣新竹地方法院民事判決 105年度簡上字第143號上 訴 人 楊永信被 上訴人 蔡智惠訴訟代理人 蔡佩玉
曾桂釵律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國105年9月13日本院新竹簡易庭105年度竹簡字第126號第一審判決提起上訴，本院於民國107年1月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣參拾柒萬肆仟柒佰貳拾貳元部分，及該部分自民國一百零五年五月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及該部分假執行之之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審及第二審之訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
(一)上訴人於民國102年2月1日起向被上訴人承租門牌號碼新竹市○○街○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）經營全家牛排館，約定租賃期間3年，每月租金新臺幣（下同）3萬9,000元，並先繳交7萬8,000元押租金予被上訴人，兩造定有書面合約明細1紙，約定租賃期間至105年1月31日止（下稱系爭租約）。詎上訴人於系爭租約屆期而消滅時，並未遷讓返還系爭房屋，仍繼續占有使用至105年3月10日，並積欠104年7月至105年1月期間，共7個月租金27萬3,000元未給付，上訴人自105年2月1日起至同年3月10日止，共1個月10日無權占用系爭房屋，亦受有相當於租金之不當得利5萬2,000元（計算式：3萬9,000元+3萬9,000元×10/30），上訴人自應負返還之責。又系爭租約約定上訴人應自行負擔水、電、瓦斯費用，被上訴人經接獲電力公司催繳後，方知上訴人積欠104年
12 月17日至105年2月4日、105年2月5日至同年3月28日期間各5,153元、2,333元之電費未繳納，雖上訴人自105年3月10日已搬遷，惟被上訴人於該日起至同年月28日皆未使用系爭房屋，故應無影響電費金額之計算；被上訴人另行查明後，亦得知上訴人另積欠104年12月11日至105年2月11日、105年
2 月12日至同年3月10日期間各6,767元、3,017元之瓦斯費未繳納；水費部分，兩造係約定自來水公司自被上訴人胞妹即訴外人蔡佩玉帳戶內扣款後，由被上訴人通知上訴人應繳金額，上訴人再匯款，因系爭房屋與樓上租戶之水費無法分列，故上訴人承租時亦有同意一併繳納，被上訴人則同意未調漲租金，以資對價平衡，且上訴人於兩造發生本件爭議前，均依此方式繳納水費，上訴人尚積欠104年8至9月、同年10至11月、同年12至105年1月期間之水費各562元、981元、909元，綜此，被上訴人代上訴人繳納其應自行負擔之水、電、瓦斯費共1萬9,722元，上訴人應負償還責任。
(二)上訴人承租使用系爭房屋本應盡善良管理人注意義務，詎被上訴人於上訴人遷讓系爭房屋後，竟發現屋內廚房到處油垢、髒污，甚至積黑油水未清理，經僱人清潔，支出3萬5,000元。上訴人未經被上訴人同意破壞屋內天井採光罩，自行接排油煙管及風管，搬離時未修復逕留破洞，導致雨水流入，天井空間積水達10公分，經僱人檢查，亦發現廚房排水堵塞，以一般疏通方式未果後，方開挖更換排水管，發現水管內黏著凝固之白油，難認上訴人於經營餐廳期間有正確處理廢油，被上訴人只好挖掉舊管，重新埋管再貼磁磚，支出工程費6萬元；另被上訴人清運廢棄物及上訴人遺留物品，支出1萬元清運費；拆除上訴人原內部裝潢費用1萬元；於前開天井破洞上方搭鐵皮遮蔽，支出5,500元；拆除櫃檯支出3,000元，合計12萬3,500元，應依民法第432條規定，上訴人自應負損害賠償責任。又系爭房屋內之牆壁於上訴人承租當時至多僅有滲水情形，應非如上訴人所述之漏水，且是否已達影響上訴人牛排館正常營業之程度，未見上訴人應舉證以實其說，上訴人亦不得據此為抵銷抗辯。
(三)為此，爰依租賃及不當得利之法律關係，請求上訴人給付租金、返還相當於租金之不當得利、償還代墊費用及負損害賠償責任。並聲明：上訴人應給付被上訴人39萬222元，及自105年5月13日民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、上訴人則以：上訴人不爭執系爭房屋之租金經扣除兩個月押租金後，尚餘5個月租金未給付，而系爭租約於105年1月31日屆期消滅後，上訴人仍繼續占有使用至105年3月10日止，加計系爭租約消滅後之使用期間，共6個月又10日租金未付等事實，亦不爭執電、瓦斯費未繳納部分之金額。至水費部分，上訴人承租期間同時負擔系爭房屋及樓上住戶之用水，被上訴人未曾提供單據予上訴人，只以簡訊告知金額，明顯欺騙事實。又上訴人承租系爭房屋經營牛排館，剛搬進來時，屋內本來就一片雜亂，天井處亦有漏水，上訴人才能將排風管從天井連接至頂樓，復於完成內部裝修後開始營業時，發現屋內牆壁有滲漏水情形，有向被上訴人反應此事，被上訴人有承諾找人修繕，惟嗣後均未處理，導致上訴人無法營業，總計受有30萬4,350元之損害（包含更換壁紙2紙之裝修費共3萬5,000元；更換阻塞排水管、磁磚共1萬2,000元，並因此無法營業2日損失2萬4,000元；承租期間3年6次以上颱風大雨、3天豪大雨皆漏水無法營業，共15天損失，每天1萬2,000元，共18萬元；3名員工薪資，每天900元，18天共4萬8,600元；餐墊紙潮濕損壞，每箱950元共5箱，合計4,750元），爰就該部分金額與被上訴人上開之請求主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明請求駁回被上訴人之訴。
三、原審判決認定，上訴人未依系爭租約給付7個月、每月3萬9,000元之租金，扣除兩個月押租金7萬8,000元後，上訴人尚須給付5個月租金共19萬5,000元；而系爭租約之租賃期間業於105年1月31日屆滿，上訴人自105年2月1日至105年3月10日返還系爭房屋止，有1個月又10日期間無權占用系爭房屋，應給付以每月租金租金3萬9,000元計算相當於租金之不當得利共5萬2,000元（計算式：3萬9,000元+3萬9,000元×10/30）。又上訴人依系爭租約應負擔承租系爭房屋期間之水、電、瓦斯費用，查被上訴人已代為繳納電費、瓦斯費共1 萬7,270元，且系爭房屋於104年8至9月、同年10至11月、同年12至105年1月期間水費分別為562元（已先扣除被告匯還1,000元）、981元、909元，依證人即被上訴人胞妹蔡佩玉證述內容，可知兩造有約定不調漲每月3萬9,000元之房租、但由上訴人繳納整棟房屋之水費，上訴人亦不否認於104年8月前均係依此方式繳納水費，故被上訴人請求上訴人償還代墊之水費2,452元，應屬有據。此外，上訴人搬離系爭房屋後，因系爭房屋內有廚房髒污不堪、原內部裝潢未拆除、天井遮雨棚破洞等情形，經被上訴人僱工清潔、修繕及拆除，共計支出清潔費3萬5,000元、重新埋管6萬元、拆裝潢1萬元、清運費1萬元、補天井破洞5,500元、拆櫃檯3,000元，共12萬3,500元，業據證人蔡佩玉、證人即被上訴人委託修繕之廠商林萬福分別證稱明確，參以上訴人承租系爭房屋經營牛排館已有3年期間，自有使用油製品烹飪及洗滌客人餐具之需求，應以設置廢油處理設備及定期清潔廚房為其適當之用益方法，然上訴人交還系爭房屋時，系爭房屋之排水管線內有油垢阻塞，經以一般疏通方式未果，方為更換排水管，屋內空間並有油垢囤積，且原有裝潢未能拆除，足見上訴人未盡承租人之善良管理人注意義務，致被上訴人受有上開損害，上訴人自應負賠償責任。至上訴人辯稱其承租系爭房屋時，屋內本髒亂不堪，且天井已有漏水情形等語，惟由證人即上訴人遷出前負責裝修排煙管廠商林水樹之證述內容，並無法證明上訴人於剛承租搬入系爭房屋時天井是否如上訴人所稱已有破洞；依證人即系爭房屋前手房客彭羽辰之證述內容，亦足認系爭房屋僅有牆壁滲水、並無漏水之情形，況倘系爭房屋有任何未合於兩造約定用益之情事，何以上訴人未先通知被上訴人處理，遲至3年承租期間即將屆滿、被上訴人提起本件訴訟後，始以前詞置辯？上訴人復未能提出證據證明系爭房屋於其搬離時之屋況，於102年2月1日承租時早已存在，非其使用期間未盡善良管理人注意義務所致，核其此部分所辯，難信為真正。上訴人另主張因系爭房屋漏水，被上訴人應賠償其裝修費3萬5,000元、更換排水管、磁磚1萬2,000元、營業損失2萬4,000元及18萬元、員工薪資4萬8,600元、餐墊紙潮濕損壞4,750元，共30萬4,350元，並以此與被上訴人之請求作抵銷，惟查，上訴人雖有於承租系爭房屋後之第2年向蔡佩玉反應屋內牆壁滲水，經蔡佩玉請師傅去現場查看，該師傅回稱需大雨才能看出滲水情形，且原審105年2月2日庭期後，蔡佩玉有進入系爭房屋內查看，看到牆壁旁邊有潮濕狀況等情，業據證人蔡佩玉證稱明確，堪認系爭房屋牆壁有滲漏水之情況，惟未達完全無法營業之程度，上訴人就其確實有支出上開金額部分，僅提出事後請廠商開立之報價單1紙為證，且金額與其所主張之當初實際修繕金額不同，不足作為其有支出該修繕費用必要之憑證；況倘認系爭房屋於承租期間確實有修繕之必要，上訴人亦應先定相當期限，催告被上訴人修繕，方得於被上訴人逾期不履行出租人之修繕義務後，自為修繕並請求償還費用，惟上訴人並不否認未曾於所述支出修繕費用前通知被上訴人處理，於法即有未合，則其抵銷抗辯部分亦不應准許。據此判命上訴人應給付被上訴人39萬0,222元（計算式：19萬5,000元+ 5萬2,000元+1萬7,270元+2,452元+12萬3,500元），及自民事訴之追加聲明狀繕本送達翌日即105年5月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並應依職權宣告假執行。
四、上訴人對原審判決聲明不服，其上訴理由除與原審之陳述相同者外，另主張略以：被上訴人係告知因為景氣不好，所以沒有調漲房租，上訴人未曾同意要負擔包含樓上的水費，被上訴人有超收水費。上訴人於承租系爭房屋時，天井部分已有缺口，上訴人係在搬入時利用原有缺口加裝排煙設備，該天井缺口並非上訴人所造成；上訴人員工於105年3月10日將系爭房屋交還被上訴人前，均有將系爭房屋打掃乾淨，被上訴人當天亦未表示有未清潔完畢或水管堵塞之情況，被上訴人所提出現場髒污不潔之照片，均屬造假，不應由上訴人負擔賠償責任；而被上訴人請求之拆除裝潢費用部分，因樓梯下之裝潢係前手coco飲料店留下來的可用之物，並非由上訴人裝設，即不應由上訴人負責拆除櫃台，則被上訴人請求清潔費用、重新埋管費用、拆除裝潢費用、清運費用、補天井破洞費用等，均非有據，上訴人僅願負擔拆櫃台費用3,000元。又上訴人承租系爭房屋經營牛排館，開幕當天水管就阻塞不通導致淹水，上訴人有自行更換水管及瓷磚，原審105年2月2日庭期後，被上訴人與友人有至系爭房屋勘查，上訴人之員工有告知系爭房屋滲水及發霉情況，故上訴人得就其損失主張抵銷等語，並聲明：原判決廢棄；被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人之陳述除與原審相同者外，另辯稱略以：上訴人於105年3月10日委託員工到現場交還系爭房屋之鑰匙，上訴人並未到場，該員工於交還鑰匙後即離開，並未會同進入查看，而當日進入房屋後查知之破壞、髒污、未回復原狀等狀況，業據當日陪同進入之證人鄭月華、林其煌等人證述明確，被上訴人亦已提供錄影翻拍畫面，經本院當庭勘驗無訛，並無上訴人所指稱造假之情事，被上訴人請求清潔費用、重新埋管費用、清運費用、拆除櫃檯費用，自屬有據；依相關證人之證述，均不能證明上訴人於承租系爭房屋當時天井破洞確實已存在，被上訴人自得請求補天井費用；而系爭房屋前手承租人COCO飲料店係在租期尚未屆滿時，將系爭房屋頂讓予上訴人繼續使用該店面經營，故COCO飲料店遺留之裝潢已由上訴人承買，應由上訴人負責回復原狀，被上訴人亦得請求拆除裝潢費用。至上訴人主張抵銷部分，被上訴人於原審105年2月2日庭期後固有委託蔡佩玉至系爭房屋查看有無漏水，但並未查看有無上訴人所指因水管堵塞而淹水之情況，上訴人於承租系爭房屋期間亦未曾通知被上訴人系爭房屋有淹水之事，上訴人就其因系爭房屋淹水受有損害之事，無法提出證據為證明，自不得據此主張抵銷等語，資為抗辯，並聲明請求駁回上訴。
五、兩造不爭執事項：
(一)上訴人於102年2月1日起向被上訴人承租新竹市○○街○○號1樓房屋（即系爭房屋）經營牛排館，兩造約定租賃期間為3年，每月租金3萬9,000元，上訴人於租期屆滿後必須結清水費、電費、瓦斯費後，被上訴人始返還押租金。上訴人已先繳交7萬8,000元押租金，兩造租賃契約於105年1月31日屆期而消滅，上訴人已於105年3月10日自系爭房屋搬遷。
(二)上訴人實際占有使用系爭房屋期間為自102年2月1日至105年3月10日，目前尚未繳納104年7月至105年1月共7個月之租金27萬3,000元。而被上訴人亦未返還押租金7萬8,000元。
(三)被上訴人已繳納系爭房屋之電費、瓦斯費共17,270元。
(四)被上訴人有為上訴人支出拆除櫃台費用3000元。
六、得心證之理由：
(一)被上訴人請求上訴人給付扣除兩個月押租金後，5個月租金共19萬5,000元，為有理由：
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決同此見解）。經查，被上訴人主張上訴人於102年2月1日起向被上訴人承租即系爭房屋經營牛排館，租金為每月3萬9,000元，租賃契約於105年1月31日屆滿，上訴人尚未繳納104年7月至105年1月期間、共7個月之租金27萬3,000元，被上訴人亦尚未返還上訴人所繳納之押租金7萬8,000元等事實，為上訴人所不爭執，上訴人自有依約給付租金之義務，依前開說明，被上訴人主張扣除兩個月押租金後，上訴人尚須給付5個月租金共19萬5,000元，要屬有據，應予准許。
(二)被上訴人請求上訴人給付自105年2月1日至同年3月10日共1個月10日期間、無權占有系爭房屋之相當於租金之不當得利共5萬2,000元，為有理由：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係。經查，上訴人承租系爭房屋之租賃期間為102年2月1日起至105年1月31日止，共計3年，有合約明細1紙在卷可稽（見原審卷第19頁），該合約租賃期間業於105年1月31日屆滿，上訴人於租期屆滿後仍有占用使用系爭房屋，直至105年3月10日始返還系爭房屋等情，復為兩造所不爭執，則上訴人於租賃關係消滅後之105年2月1日至105年3月10日期間仍繼續占有使用系爭房屋，應屬無權占用，被上訴人請求該無權占用系爭房屋1個月又10日期間、以每月租金3萬9,000元計算相當於租金之不當得利共5萬2,000元（計算式：3萬9,000元+3萬9,000元×10/30），為有理由，應予准許。
(三)被上訴人請求上訴人給付代墊系爭房屋之電費7,486元、瓦斯費9,784元、水費2,452元，共1萬9,722元，為有理由：
１、依兩造就系爭房屋所簽立之合約明細第5條載明：承租人於租約期滿終止日時，必須結清水、電、瓦斯費後，出租人才返還押金於承租人。兩造雖未正式簽署該合約明細，惟均同意以該內容為兩造租約之一部分（見原審卷第19頁、第24頁），上訴人依約自應負擔承租系爭房屋期間之水、電、瓦斯費用。查被上訴人主張代上訴人繳納之電費、瓦斯費用各為5,153元、2,333元、6,767元、3,017元，業據其提出繳費憑證5紙、交易結果1紙為證（見原審卷第58至60頁），此亦為上訴人所不爭執，則被上訴人請求上訴人應償還電費、瓦斯費共計1萬7,270元（計算式：5,153元+2,333元+6,767元+3,017元），自屬有據。
２、被上訴人主張系爭房屋於104年8至9月、同年10至11月、同年12至105年1月期間水費各為562元（已先扣除上訴人匯還之1,000元）、981元、909元，共計為上訴人代墊水費2,452元一情，業據其提出存摺交易明細、臺灣自來水股份有限公司繳費明細表、存提款交易憑證等為證（見原審卷第61至66頁、本院卷第58至59頁），堪信屬實。又依證人即原告之胞妹蔡佩玉於原審言詞辯論到庭證稱稱：被上訴人委託我處理系爭房屋租賃事宜，我跟上訴人約定水費繳納方式，是由我告訴他金額，他再轉帳給我，實際由我來繳付；因為系爭房屋與樓上的水錶是一起的，上訴人承租時本來有要漲房租，但有跟他協議好由他繳納整棟房屋的水費，當時他也有同意等語（見原審卷第102至106頁），參以上開合約明細第2條記載：「租金每月3萬9,000元，每年調漲1,000元」等文字（見原審卷第19頁），而上訴人承租系爭房屋期間實際繳納之租金仍為每月3萬9,000元、並未調漲一節，復為上訴人所不爭執（見本院卷第212頁），核與證人蔡佩玉證稱係因上訴人同意繳納整棟房屋之水費，故未調漲租金等情相符；上訴人雖一再主張未曾有同意要繳納整棟房屋之水費等情，然就何以房租並未依兩造原本約定調漲一事，始終無法提出合理說明，本院審酌上情，認證人蔡佩玉上開證述內容，應屬信實，則被上訴人主張上訴人應給付代墊水費2,452元（計算式：562元+981元+ 909元），應非無稽；上訴人主張被上訴人有溢收水費，則非可採。
(四)被上訴人請求上訴人給付清潔費3萬5,000元、重新埋管6萬元、清運費1萬元、拆櫃檯3,000元部分，為有理由：
１、按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第438條第1項、第432條第1項、第2項分別定有明文。準此，承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。又當事人主張有利於己之事實，就其事實固有舉證責任，倘一方就其主張事實已提出適當之證明，他造欲否認其主張者，自應由其提出相當之反證，以盡其證明之責。
２、經查，被上訴人主張上訴人於105年3月10日搬離系爭房屋後，發現屋內廚房髒污不堪、原內部裝潢未拆除、天井遮雨棚破洞，經僱人清潔、修繕及拆除，支出清潔費3萬5,000元、重新埋管6萬元、拆除裝潢1萬元、清運費1萬元、補天井破洞5,500元、拆櫃檯3,000元等情，業據其提出105年3月10日、105年3月31日拍攝之系爭房屋回復原狀前照片及105年4月25日拍攝之系爭房屋回復原狀後照片、估價單等為證（見原審卷第67至73頁、第76頁），足證被上訴人確實有支出上開回復原狀費用。上訴人雖主張被上訴人所提出之上開照片均屬虛偽，惟經被上訴人提出105年3月10日至系爭房屋勘查時之手機錄影畫面光碟及翻拍照片（見本院卷第94至95頁、第172至183頁、第187頁），並據本院當庭勘驗上開手機錄影畫面內容，均與被上訴人所提出之上開翻拍照片相符（見本院卷第212至213頁），應無上訴人所指之造假情事，則被上訴人主張上訴人搬離系爭房屋時，系爭房屋有上開錄影內容及翻拍照片所示之髒污、油垢未清除等情況，應屬有據。
３、再據證人蔡佩玉於原審言詞辯論程序到庭證稱：上訴人至105年3月10日才請員工返還系爭房屋鑰匙給我，我進去後看見天井下方積水，發出惡臭，紙板泡在水中，進入大門地板整個都是油，廚房也有積油等語（見原審卷第102至107頁）、證人即被上訴人之母蔡鄭月華於本院言詞辯論期日到庭證稱：105年3月10日下午有陪蔡佩玉到新竹市○○街○○號1樓外面等候上訴人點交房屋，他叫他一個男的員工拿鑰匙過來，只拿了1把，另1把沒有帶過來，是在另1個女員工那裡，說她得了流感，他把鑰匙交給蔡佩玉，蔡佩玉問他要不要一起進去看，他說老闆說不用，他走後，我們把門打開進去看，外面都很髒，外面是指門一開進去就很髒，天井更髒、漏水，牆壁也是，我從頭看到尾，因為蔡佩玉不方便。原審卷第67至73頁左邊髒污的照片，是我當天看到髒污的樣子，臭死了，點交時蔡佩玉有打電話請樓上一個房客叫其煌的下來協助，他有一起進去看，有叫他拍照、攝影等語（見本院卷第148至153頁）、證人林其煌於本院言詞辯論期日到庭證稱：上訴人沒有租的時候要點交當天，我有陪蔡佩玉跟她母親來點交，對方是牛排店的廚師，他把鑰匙交給我們就走了，沒有一起進去看，是男的，他好像連下車都沒有，鑰匙交給我們車子就開走了。我們拿了鑰匙之後有進去裡面看，有整個看過一遍，我有用蔡佩玉的手機錄影，我有繞一圈，全部的狀況都有拍，天井沒有封，有大的臉盆、地上還有油漬、垃圾，看起來就是髒亂，有廢棄物、垃圾、濕掉的紙板、排油煙機的管、籃子、用過的油桶、大的洗臉盆，地板完全沒有清洗過，因為地上還有油漬，廁所、浴室沒有清洗，而且馬桶還是壞的，如果有清洗過，不會有黑黑的，但卻是黑黑的，馬桶的浮球放在鏡子前面。廚房牆壁全部都是黃色油漬，我比較高，手舉高可以摸得到的地方、上半部都是油漬，下面有無油漬不記得，但沒有乾淨，有一點黑黑的，整個房子完全都沒有清洗過。我有進去滿多次的，我用我的手機拍了2次，用蔡佩玉的手機至少拍了1次，最少拍了3次，第一次是點交的時候。第二次要拍給人家，請人來整理。第三次是人家整理完，拍給蔡佩玉看。點交當天天井下方證人積水、紙板跟水合在一起糊糊的、有油漬等語（見本院卷第153至162頁），均明確證稱上訴人於105年3月10日交還系爭房屋時，系爭房屋有被上訴人所主張之髒污、油垢情況。又證人即被上訴人委託之修繕廠商林萬福亦於原審言詞辯論期日到庭證稱：我於105年3月間受被上訴人委託前往系爭房屋進行工程，進入屋內看到廚房很髒，清潔過程水都無法排出，天井整個是黑的，油垢應該有超過2至3公分；我另外有請水電來疏通水管，他有用絞的專用機器及高壓氧氣桶，但試過很多方法都無法疏通，最後只好把整條水管更換，水管挖出來後發現管內都是白色凝固的油垢；我另外也有作屋內隔間與櫃檯的拆除工程；最後全部工程實際收費12萬3,500元等語（見原審卷第124至128頁），並有修繕過程現場照片6張為證（見原審卷第140至141頁），核與被上訴人所提出之上開估價單內容相符，則被上訴人確實係因上訴人返還系爭房屋時有上開髒污、油垢情況，因而支出清潔費3萬5,000元、重新埋管6萬元、清運費1萬元等事實，應屬信實。
４、上訴人雖一再主張105年3月10日派員工交還系爭房屋鑰匙時，系爭房屋業已清潔完畢等情，經查，證人即上訴人之受僱人李富環於本院言詞辯論期日到庭證稱：我們在105年3月6日結束營業後，一直到3月10日把鑰匙交還給被上訴人，這段期間我跟陳麗瑤一直在打掃，打掃了3天，整理得很乾淨，打乾淨後把遙控器交給店長，店長有檢查過才交給屋主，交遙控器給屋主時我沒有在場等語（見本院卷第46至47頁）、證人即上訴人受雇人陳麗瑤於本院言詞辯論期日到庭證稱：我從是102年的2月底上訴人的全家牛排店開幕時，一直做到現在。105年3月6日牛排店結束營業後，我跟李富環一起做清潔工作，清潔很徹底、乾淨，因老闆交待要打掃乾淨還給人家等語（見本院卷第48頁）、證人即上訴人經營之牛排店店長彭宥翔於本院言詞辯論期日到庭證稱：結束營業後，在105年3月10日當天是我把鑰匙交給被上訴人訴訟代理人，被上訴人訴訟代理人好像是跟一個男的一起去，交鑰匙時他們有進去看，我在外面等，因為我開車，在車上，他們看完鐵門關下來就走了，我就打電話給上訴人說已交鑰匙了，沒什麼問題，因為被上訴人訴訟代理人當下關下鐵門出來的時候，也沒說什麼問題，就直接走了，他們進去看的時間滿快的，10分、20分左右。交鑰匙之前我有進去看過，我看到都已經清潔好了，我也有幫忙掃，我有看過被上訴人拍的影片，不可能那麼髒，只有廚房的牆壁掃不到，比較髒，地板不可能那麼髒，廚房地板頂多一點點髒，沒有髒得很油亮，確定有清掃乾淨，都有刷過，有一點髒，可能是原來就有的，清洗不掉，能清洗掉都清洗了，水管也會通。105年3月10日早上9點多交鑰匙，是交一個遙控器，那時好像下雨，我在門口外面交鑰匙，蔡佩玉好像跟一個行動正常的男的還有一個，有三個人，我沒有進去陪同查看等語（見本院卷第106至116頁），則依上開證人證述，僅足證明被上訴人之員工在105年3月10日前有協助動手清潔系爭房屋，惟105年3月10日當日僅有受上訴人委託交還系爭房屋鑰匙，並未陪同進入屋內查看，則其等上開證述內容，均不足以證明105年3月10日交還系爭房屋當日之客觀情狀，亦不得僅以其等主觀認為已經清潔完畢，即認上開手機錄影畫面、照片所示髒污、油垢情形無另行雇工回復原狀之必要，是證人李富環、陳麗瑤、彭宥翔上開證述內容，仍不足為有利於上訴人之認定。
５、基上，上訴人於交還系爭房屋時，系爭房屋仍有多處髒污、油垢情形，足見上訴人並未盡承租人之善良管理人注意義務，致被上訴人必須另行雇工回復原狀，因而支出清潔費3萬5,000元、重新埋管6萬元、清運費1萬元、拆櫃檯3,000元，則被上訴人請求上訴人賠償該部分損害，要屬有據，應予准許。
(五)被上訴人請求補天井費用5,500元、拆除裝潢費用1萬元部分，為無理由：
１、被上訴人主張其為回復系爭房屋原狀，所支出支出5,500元、拆除裝潢費用1萬元費用部分應由上訴人負擔等情，上訴人則抗辯天井破洞、裝潢均為其承租系爭房屋時即已存在，並非其所為，不應由其負擔該部分費用等語。經查，就被上訴人所拆除之樓梯下裝潢部分，係系爭房屋前手承租人COCO飲料店所遺留，並非上訴人所裝設一節，為被上訴人所不否認（見本院卷第213頁），堪認上訴人向被上訴人承租系爭房屋時，被上訴人所提供租賃物即系爭房屋之現況即有包含樓梯下之裝潢，自難認上訴人於返還租賃物時，亦有拆除該部分裝潢之義務。至被上訴人抗辯上訴人與前手承租人COCO飲料店間有頂讓店面設備之關係一節，縱屬為真，然上訴人既已另行與被上訴人就系爭房屋成立租賃關係，上訴人自得依承租時即該裝潢已存在之狀態使用租賃物，難謂上訴人於租期屆滿後有拆除非其裝設該部分裝潢之義務，則被上訴人請求上訴人賠償拆除裝潢費用1萬元部分，尚非有據。
２、上訴人主張其於承租系爭房屋時天井即有破洞存在，天井破洞並非其所為等情，業據證人陳麗瑤於本院言詞辯論期日到庭證稱：102年2月底牛排店要開幕前，我有負責廠商的裝備廚具的工作，有看到廠商，把排煙軟管拉往天井的方向排煙出去，天井是原先就設定好排煙設備的，我認為是從那裡排煙的，因為既沒有窗戶，也沒有後門，我認知在我們進場裝修之前，原來的廠商都是從天井排煙出去的，我受僱於上訴人之後，有在現場看到天井是有缺口，缺口看起來就是做排煙用的，不是破掉的，下雨時，會從那裡漏水進來，不清楚為何會從那裡漏水進來，不知道是從排煙管或從缺口縫隙漏水進來的，因為除了裝排煙管的時候有開過那個門，之後就沒有再進去過等語（見本院卷第48至50頁）、證人彭宥翔於本院言詞辯論期日到庭證稱：我之前有受僱於上訴人，在系爭租賃地址（新竹市○○街○○號1樓）擔任牛排店的店長，期間是人102年1月中到105年3月牛排店結束時，我記得此牛排店的廚房上方有一個天井，有接接管，我開始去上班時，天井的排煙管還沒有接好，我看到到排煙管天井孔原來就已經有孔，是根據原來的孔才接管上去等語明確（見本院卷第106至116頁），與上訴人主張其承租系爭房屋時天井即有預留排煙設備之缺口等情，互核相符，則上訴人主張天井缺口並非其所破壞，應非無稽。
３、至被上訴人抗辯：依證人即系爭房屋前手房客彭羽辰於原審言詞辯論期日到庭證稱：我於97年10月至98年10月間向原告承租系爭房屋作飲料店使用，當時屋內乾淨與空曠，後方廚房有天井，上面有採光罩，並不會漏水，該空間也沒有油垢或髒亂情形，我承租期間屋內只有右側牆壁於暴雨時有滲水情形等語（見原審卷第144至146頁）、證人即系爭房屋之直接前手房客黃珮芳於本院言詞辯論期日到庭證稱：我有跟蔡智惠承租新竹市○○街○○號1樓開COCO飲料店，記得是2012年2 月開到11月26日的前一、兩天就搬家，後來接承租的是楊永信，租約期間承接我的租約，中間會有裝修的時間，實際營業時間不記得。我對那個天井沒有印象，後來房東代理人蔡佩玉有問我之前天井有無漏水，因我沒有用到後面那塊，所以那裡只是放一些雜物，我沒有特別去看有無破洞，但是我沒有印象有淹水，我不知道天井是否有接管，因為我們做飲料沒有排煙設備，不需要，我沒有在天井裝設排煙設備，但是原來的天井到底有沒有排煙設備，我不清楚。交接給楊永信時通常通常會全拆，除非是對方要求，上訴人是開牛排店，也是沿用我們裝設的牆壁玻璃等語（見本院卷第144至148頁），足認證人彭羽辰在97、98年間承租系爭房屋時，系爭房屋天井尚無破洞存在，而證人即上訴人之直接前手黃珮芳對於天井是否有破洞存在沒有印象，代表當時天井應該也沒有破洞等語。然查，證人彭羽辰係在97、98年間承租系爭房屋，其所為上開證述內容，應不足作為上訴人於102年2 月承租系爭房屋時實際屋況之憑佐，而證人黃珮芳上開證述內容，亦不足證明其承租系爭房屋期間天井確實無破洞存在，尚難逕而推論天井破洞確實為其後承租系爭房屋之上訴人所為，此外，被上訴人就系爭房屋天井破洞確實發生於上訴人承租系爭房租期間乙節，復未能提出其他證據以實其說，則其主張上訴人破壞系爭房屋之天井、應賠償補天井破洞之損害5,500元等情，並非可採。
(六)上訴人主張其承租系爭房屋期間因漏水、淹水受有損害，被上訴人應賠償裝修費3萬5,000元、更換排水管及磁磚1萬2,000元、營業損失2萬4,000元及18萬元、員工薪資4萬8,600元、餐墊紙潮濕損壞4,750元，共計30萬4,350元，並據此與被上訴人上開請求主張抵銷，為無理由：
１、按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第423條第1項、第430條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條本文亦有明定。
２、上訴人主張其承租系爭房屋後有漏水、淹水之情形，其承租系爭房屋後即先自行更換排水管及磁磚，而且其後因漏水、淹水情況導致其無法營業，其曾向蔡佩玉反應，原審105年2月2日庭期後蔡佩玉亦有至系爭房屋查看漏水情形等情。經查，證人李富環於本院言詞辯論期日到庭證稱：105年2月2日當天有見到被上訴人及一夥人到店中看漏水的情形，我有指給被上訴人訴訟代理人及另一位男生看，下雨下很大的話，裡面都會淹水，也會無法營業而停業等語（見本院卷第46至47頁）、證人彭宥翔於本院言詞辯論期日到庭證稱：快結束營業之前，105年2月2日被上訴人訴訟代理人本件訴訟開庭之後，有到系爭租賃地址去察看，當時我在場，上訴人有跟對方講漏水，對方才一起來看，看了沒有什麼結果，被上訴人訴訟代理人什麼話也沒說就離開了，被上訴人訴訟代理人是坐輪椅還有一個男的跟她一起來，都沒說什麼，蔡佩玉是坐輪椅，男生是行動正常的人，當天老闆不在場等語（見本院卷第106至116頁）、證人蔡佩玉於原審言詞辯論期日到庭證稱：上訴人第二年有告訴我牆壁有滲水，我有請修理的師傅去看，他告訴我大雨才看得出來有沒有滲水，第一次開完庭之後有進去系爭房屋看過一次，當時牆壁旁邊有潮溼，沒有發現其他狀況，我不知道上訴人更換過水管的事情等語（見原審卷第103至107頁），則由上開證人證述內容，僅足證明上訴人曾在承租系爭房屋第二年向蔡佩玉反應牆壁滲水，及蔡佩玉在原審庭期後之105年2月2日至系爭房屋查看時，上訴人之員工有口頭告知漏水情事，但當日在現場並無法看出確實有上訴人所指之漏水、淹水之情；再由上訴人及其員工即證人彭宥翔所提出之系爭房屋照片觀之（見原審卷第30至31頁、本院卷第121至122頁），雖可見屋內壁紙有些許受潮，角落牆壁有發霉斑駁情形，惟尚不足認定已達完全無法營業之程度，上訴人就其因為系爭房屋淹水、漏水嚴重，必須自行更換磁磚，以及該淹水、漏水程度已使其無法營業等事實，復無法提出其他客觀事證為其佐證，尚難憑採；上訴人主張受有裝修費用3萬5,000元、更換排水管及磁磚費用1萬2,000元、營業損失2萬4,000元及18萬元、員工薪資4萬8,600元、餐墊紙潮濕損壞4,750元等損害部分，除提出廠商事後於105年8月8日開立之報價單1紙外（見原審卷第134頁），無法提出任何證據足證其確實受有上開損害，上訴人亦自陳當初更換水管磁磚所支出之1萬2,000元單據已未留存，上開報價單係事後找其他廠商估價，報價單所載金額亦非當時之實際修繕金額（見原審卷第129、134頁、本院卷第212頁），自難作為上訴人確實有支出更換排水管、磁磚費用之憑證。況縱認系爭房屋於上訴人承租期間確實有修繕之必要，揆諸上揭法條規定，上訴人亦應先定相當期限催告被上訴人修繕，方得於被上訴人逾期不履行出租人之修繕義務後，自為修繕並請求償還費用，然上訴人亦自承並未在自行修繕前先通知被上訴人（見原審卷第129頁），於法即有未合，是上訴人依法亦無從請求被上訴人賠償裝修費用。
３、基上，上訴人就其因系爭房屋淹水、漏水受有上開損害部分，無法提出證據以實說，自不得請求被上訴人賠償該部分損害，則其據此主張與被上訴人之本件請求抵銷，為無理由，不應准許。
七、綜上所述，被上訴人依租賃契約、不當得利、償還代墊費用之法律關係，請求上訴人給付積欠之租金19萬5,000元、無權占用系爭房屋相當於租金之不當得利5萬2,000元、代墊之水電瓦斯費共1萬9,722元、上訴人造成租賃物毀損，被上訴人因此支出清潔費3萬5,000元、重新埋管費用6萬元、清運費1萬元、拆櫃台費用3,000元，合計374,722元，應屬有據。從而，被上訴人請求上訴人給付374,722元，及自105年5月13日民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日即105年5月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回；上開應准許部分，係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為之判決，原審依職權宣告假執行，亦無不當。原審就超過上開應准許部分，未予審酌系爭房屋天井破洞、樓梯下裝潢費用並非上訴人所為，被上訴人不得請求上訴人賠償補天井破洞費用5,500元及拆除裝潢費用1萬元，而就該部分為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告部分，即有未合，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，應予以維持，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，則無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 27 日
民事第一庭 審判長法 官 彭淑苑
法 官 莊仁杰法 官 林宗穎本件正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 3 月 1 日
書記官 董怡湘