臺灣新竹地方法院民事判決 105年度簡上字第37號上 訴 人 張基修被上訴人 黃芳郁上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國104 年12月17日本院簡易庭104 年度竹簡字第464 號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國105 年8 月17日辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第44
6 條第1 項、第255 條第1 項第3 款定有明文。上訴人原審請求：（一）被上訴人應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予上訴人。（二）被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）77,000元。原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴判決，即判命被上訴人應給付上訴人47,367元，及依職權宣告假執行，並駁回上訴人其餘之訴聲請。上訴人就其敗訴部分提起上訴，並就第二項聲明擴張利息請求為：被上訴人應再給付上訴人29,633元，及自上訴理由狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，毋庸對造同意，應予准許，合先敘明。
二、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385 條第1項前段定有明文。上揭規定依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第463 條規定，於簡易訴訟第二審程序準用之。被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
（一）系爭房屋原為訴外人陳昌海所有，前經其子陳進開出租予被上訴人（下稱系爭租賃關係），並交付被上訴人占用至今，訴外人陳昌海於民國103 年10月27日將系爭房屋出售予上訴人，並於103 年11月7 日辦妥所有權移轉登記。被上訴人雖主張其本於與訴外人陳進開間之系爭租賃關係而有權占有使用系爭房屋，惟被上訴人與訴外人陳進開於原審審理中，先主張二人間租賃契約僅有口頭約定，之後被上訴人卻又另行提出書面租約，其前後不一致之行為，即使該租賃契約之存否陷入真偽不明之狀態，不能排除被上訴人為主張類推適用民法第425 條規定，而有偽造書面租約之可能。原審僅憑訴外人陳進開於調解筆錄上之簽名、被上訴人提出之租賃契約書等字跡，以肉眼判斷字跡雷同，即認定系爭租賃關係有效存在，卻未將租賃契約書送請鑑定機關為更準確之認定，顯未慮及簽名有偽造之可能。
（二）縱認系爭租賃關係對上訴人仍繼續存在，上訴人亦得依約向被上訴人收取租金。然被上訴人自104 年1 月起即未依約給付租金，已逾2 個月以上，上訴人除於104 年5 月21日寄發存證信函向被上訴人為終止租約之意思表示外，另於104 年10月20日調解程序庭表示為終止租約的意思表示，則被上訴人即無占用系爭房屋之合法權源，上訴人除得依民法第767 條第1 項前段規定請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人外，並得依兩造間租賃法律關係及不當得利之法律關係，請求被上訴人給付積欠之租金及至返還系爭房屋前使用該屋之利益。
（三）又依被上訴人提出其與訴外人陳進開簽定之租賃契約書第
3 條、第4 條僅約定每月租金為7,000 元，及租金應於每月20日前繳納，並未約定租金給付方式或地點，故縱令被上訴人主張其先前與訴外人陳進開約定以「電匯」方式繳納租金，亦不得據此拘束受讓系爭租賃關係之後手即上訴人。且被上訴人提出之簡訊內容，僅能判斷上訴人請求被上訴人暫緩匯款，其後上訴人亦請求被上訴人確定給付之租金為哪些時日（因被上訴人已積欠租金過多），顯見上訴人仍有請求被上訴人給付租金之意思，並無預示拒絕受領租金。
（四）再依被上訴人提出租賃契約書第7 條約定：「交付房屋之日起，房屋之水電、瓦斯、管理、清潔等費用由乙方負擔。」，其中乙方即為被上訴人，顯見每月租金7,000 元不包含水費在內。故被上訴人係未自行繳納水費而遭台灣自來水公司停水，並非上訴人之疏失造成，難謂上訴人未提供合於使用收益之房屋予被上訴人，被上訴人不得據此主張上訴人違反出租人義務而拒付租金。原審判決被上訴人應給付積欠103 年12月起至104 年6 月23日止租金47,367爰，104 年6 月24日起至104 年11月20日止租金則以前開理由駁回，尚屬未洽。則上訴人得再向被上訴人請求給付積欠之租金29,633元（計算式如下：7,000 ×6 ＋7,000×7 ÷30＝29,633，元以下四捨五入）。又上訴人既已依法終止兩造間租賃法律關係，上訴人亦得依不當得利之法律關係請求被上訴人自104 年11月20日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利7,000 元等語。
（五）上訴人原審請求命：⒈被上訴人應將系爭房屋騰空返還予上訴人。⒉被上訴人應給付上訴人77,000元，及自104 年11月20日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人7, 000元。原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴判決，即判命：被上訴人應給付上訴人47,367元，及依職權宣告假執行，並駁回上訴人其餘之訴聲請。上訴人就其敗訴部分提起上訴，並擴張聲明：⒈原判決不利上訴人部分廢棄。⒉被上訴人應再給付上訴人29,633元，及自104年11月20日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人7,000元，及自上訴理由狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人取得系爭房屋所有權後，原應承受被上訴人與訴外人陳進開間系爭租賃關係（租賃期間為3 年），因上訴人要求將租金改為每月15,000元，故被上訴人才不同意換約。被上訴人於104 年1 月間即請上訴人提供匯款帳戶俾利被上訴人給付租金，然上訴人始終拒不提供，故被上訴人未給付租金乃不可歸責於己。又租賃契約之付款明細表均有註記「含水費」，足見水費應已包含在每月租金7,000元內。詎上訴人於104 年6 月24日將系爭房屋斷水，致被上訴人無水可用，故斷水後之租金被上訴人拒絕給付；至其配偶邱吉祥與上訴人於105 年1 月27日簽訂之合約書，並非其配偶邱吉祥於自由意志狀態下所簽訂，對被上訴人並無效力等語，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。
三、系爭房屋原為訴外人陳昌海所有，訴外人陳昌海之子前以其自己名義將系爭房屋出租與被上訴人，並交付被上訴人占用迄今。嗣訴外人陳昌海於103 年9 月10日將系爭房屋及門牌號碼新竹縣○○鄉○○街○○巷○ 號房屋出售予上訴人，並於
103 年11月7 日辦妥所有權移轉登記之事實，為兩造所不爭執，並有建物謄本、買賣契約書在卷可按（見原審調字卷第
9 頁、原審卷第20-23 頁）。是本件本院所應審究者為：（一）兩造就系爭房屋是否有租賃關係存在？（二）上訴人是否得請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人？（三）上訴人得向上訴人請求租金數額為何？（四）上訴人是否得向被上訴人請求相當於租金不當得利？經查：
（一）關於兩造就系爭房屋是否有租賃關係存在部分：⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1 項定有明文。此為所有權讓與不破租賃之原則，即出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務（最高法院92年度台上字第315 號判決可資參照）。再民法第425 條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定（最高法院84年台上字第163 號判例可資參酌）。
⒉證人陳進開於原審證述：「（問：證人是否知道陳昌海出
售《新竹縣○○鄉○○○街○○號及32巷2 號房屋給聲請人《即原告》？）知道，我是於父親陳昌海賣出才知道。（問：28號房屋之前是否出租給相對人黃芳郁？）有。（問：何人出租？）我，以我的名義出租。（問：證人當初出租給黃芳郁是否經過陳昌海授權？）自購入系爭房屋後我父親即相對人陳昌海全權交給我處理系爭房屋。」等語（見原審卷第13頁反面至第14頁），核與訴外人陳昌海於原審陳稱其於購入系爭房屋後否全部交給其子即陳進開處理等情相符（見原審卷第13頁反面至第15頁）。足見證人陳進開係基於系爭房屋原所有人陳昌海之授權，將系爭房屋出租予被上訴人。
⒊上訴人雖主張系爭租賃關係於其受讓系爭房屋時已到期，
亦無民法第425 條買賣不破租賃規定適用等語。惟依卷附被上訴人提出其與訴外人陳進開間所簽定之租賃契約書（見原審卷第39頁至第43頁）所示，系爭房屋之出租人為證人陳進開，承租人為被上訴人，租賃期間自103 年2 月20日起至106 年2 月20日止共計3 年，租金每月7,000 元，被上訴人應於每月20日前繳納。上訴人雖否認前揭租賃契約書之真正，惟經核對證人陳進開於原審調解程序筆錄之簽名字跡，與前揭契約書、另卷附訴外人陳進開與邱吉祥訂立之租賃契約書之簽名運筆、勾勒、筆順走勢及書寫方式雷同（見原審卷第15、40、43、45、48頁），足認前開契約書確係訴外人陳進開所簽署無誤。上訴人仍主張應送請鑑定，即無必要。
⒋又證人陳進開雖證稱：「（問：101 年12月20日到期之後
是否有再訂立租約？）有，再續1 年，並簽立1 份新的租賃契約，但期限只有到102 年12月20日，之後沒有再簽立書面的租約，但相對人口頭上問我是否可以再續租5 年，我口頭上有答應，但未簽立書面租約。」「（問：如再續約，則租期至107 年12月20日，有無意見？）是。」等語（見原審卷第27頁反面），惟其自承未留存租賃契約正本（見原審卷第14頁），是自有可能因記憶模糊以致其陳述與前揭租賃契約內容不符。
⒌再者，依證人陳進開所述，其與被上訴人所簽定之系爭房
屋租賃期間係自101 年12月20日起至107 年12月20日止，雖與被上訴人所提前揭契約書關於租期自103 年2 月20日至106 年2 月20日之記載有異，然該契約書訂立時間為10
3 年2 月20日，較證人陳進開證稱其與被上訴人口頭合意續約時間為晚，可認雙方有以上開租賃契約書取代之前之口頭合意。據此，應認陳進開與被上訴人就系爭房屋之租賃期間應自103 年2 月20日起至106 年2 月20日止。則上訴人於103 年11月7 日受讓系爭房屋之時，系爭租賃關係仍有效存在，揆諸前開說明，本件自得類推適用民法第42
5 條規定，上訴人於受讓系爭房屋時，即當然繼受訴外人陳進開因系爭租賃關係所生之權利義務，被上訴人依系爭租賃關係占有系爭房屋，非屬無權占有。上訴人主張系爭租賃關係對其不生效力，被上訴人係無權占有系爭房屋，尚屬無據。
⒍上訴人復主張縱認系爭租賃關係對上訴人仍繼續存在，然
被上訴人自104 年1 月起即未依約給付租金，已逾2 個月以上，上訴人除於104 年5 月21日寄發存證信函向被上訴人為終止租約之意思表示外，另於104 年10月20日調解程序庭表示為終止租約的意思表示等語。然查：
⑴被上訴人於上訴人受讓系爭房屋前，向以匯款方式給付租
金，業據證人陳進開於原審證述明確（見原審卷第28頁反面）。被上訴人於上訴人受讓系爭房屋後，為繼續履行給付租金義務，曾請求上訴人提供匯款帳戶俾利其給付租金，惟遭上訴人以需先換約為由拒絕等情，亦有兩造間往來行動電話簡訊內容：「麻煩把帳號給我，漏水問題麻煩請人來處理，從我搬進來時水管已會漏水，陳房東也知情，免得水費怪到我頭上」「范先生說，現在在和仲介協調，先不要匯款，以免又有爭議」「與大姐沒關係，不要誤會」「想請問一下，這次要付的房租是幾月幾日到幾月幾日」「不好意思，手機沒電無法與你速回電，1 月20日至2月20日」「反正就是每個月的二十日繳房租！」「反正看了你何時把帳戶傳給我我會照日子會（匯）款與你」，亦有行動電話簡訊翻拍照片（見原審卷第50頁）可按。
⑵按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不
負遲延責任；債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第230 條、第235 條分別定有明文。
上訴人既已預示換約前拒絕受領租金，被上訴人並以上訴人提供帳號供其匯款之準備給付事情通知債權人，以代提出，揆諸上開說明，被上訴人未給付租金，係因不可歸責於己之事由所致，被上訴人自不負租金給付遲延責任。是以本件並無民法第440 條第1 、2 項因給付租金遲延而得終止租約規定之適用，從而，上訴人主張已終止兩造間租賃法律關係，尚無可採。
（二）關於上訴人是否得請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人部分：
兩造間就系爭房屋租賃關係仍屬存在，被上訴人係基於租賃法律關係而占用系爭房屋，屬有權占用，上訴人依所有權人之法律關係請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，尚屬無據。
（三）關於上訴人得向上訴人請求租金數額為何部分：⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。上訴人於受讓系爭房屋時，即繼受出租人陳進開因系爭租賃關係所生之一切權利義務，已如前述，則被上訴人自上訴人承受系爭租賃關係時起，即負有依系爭租賃關係給付租金予上訴人之義務。
⒉次按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承
租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423 條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。系爭房屋之用水係由隔壁即永安街32巷2 號房屋之自來水所供給，因兩造上開租賃糾紛，上訴人即拒繳永安街32巷2 號房屋之水費而遭斷水，導致系爭房屋自
104 年6 月24日起無水可用等情，業為兩造所不爭（見本院卷第33頁反面、第37頁反面）。而系爭房屋用水係由隔壁即用安街32巷2 號房屋之自來水所供給並無獨立水錶，為兩造所不爭執，則系爭房屋實際用水顯然難以單從32巷
2 號房屋水錶使用度數計算。另觀諸被上訴人與訴外人陳進開所簽訂之租賃契約雖記載系爭房屋水費由承租人負擔，然遍觀契約內容，關於水費應如何給付、計算方式均付之闕如，足見前開契約約定由承租人負擔水費，應係例稿式記載，尚不足以認定被上訴人與訴外人陳進開約定之真意。而被上訴人既否認除租金外，尚需額外支付水費，而上訴人就此部分亦未能舉證證明，上訴人主張租金不含水費，系爭房屋水費由被上訴人負擔，應無足採。
⒊系爭租賃契約每月租金7,000 元包既含水費，而水、電為
日常生活所必需，乃眾所皆知之事，是系爭房屋缺水自難謂上訴人已提供合於使用收益之房屋與被上訴人。從而，被上訴人104 年6 月24日上訴人違反此項義務時起拒絕租金之給付，應屬有據。上訴人請求自104 年6 月24日起至
104 年10月19日止租金，應屬無據。
（四）關於上訴人是否得向被告請求相當於租金不當得利部分：兩造間就系爭房屋租賃關係仍屬存在，被上訴人係基於租賃關係而占用系爭房屋，屬有權占用，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人自104 年10月20日起至騰空遷讓系爭房屋日止，給付相當於租金每月7,000 元不當得利及遲延利息，尚屬無據。
四、綜上所述，上訴人依租賃之法律關係，請求被上訴人給付積欠租金47,367元，自屬正當，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上訴人請求不應准許部分為其敗訴之判決，尚無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人依不當得利之法律關係，於本院追加請求被上訴人給付自上訴理由狀繕本送達翌日起至清償日止之遲延利息，亦無理由，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法法第436 條之1 第
3 項、第449 條第1 項、第78條、第385 條第1 項前段，判決如
主文。中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 王佳惠
法 官 朱美璘法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
書記官 謝國聖