臺灣新竹地方法院民事判決 105年度簡上字第39號上 訴 人 廖玉秋被 上 訴人 楊宗霖上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國105年1月29日本院竹北簡易庭104年度竹北簡字第293號第一審判決提起上訴，本院於民國105年5月11日辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按於第二審為訴之變更、追加或提起反訴，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件被上訴人於原審主張上訴人應給付被上訴人新臺幣(下同)161,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於本院言詞辯論終結前，變更聲明為：上訴人應給付被上訴人131,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。核被上訴人所為上開聲明之變更，其請求之基礎事實同一，且屬單純減縮應受判決事項之聲明，揆諸前引規定，無庸得上訴人之同意，所為訴之變更應認合法。
貳、實體事項：
一、被上訴人起訴主張：
(一)被上訴人於民國103年7月間經由訴外人大詠開發有限公司(即仲介公司，下稱：大詠公司)知悉上訴人欲出售所有之新竹縣○○鎮○○○路○○○○○號房屋(下稱：系爭房屋)，遂於103年7月12日就系爭房屋出價230萬元，並於當日簽立要約書(下稱：系爭要約書)。並於103年7月30日支付23萬元，由訴外人大詠公司代為收受前揭款項。被上訴人事後發現系爭房屋有龜裂現象，並有許多瑕疵，故不欲購買系爭房屋，兩造即未再簽訂書面之房屋買賣契約。上訴人於103年10月14日委請律師寄發存證信函解除系爭房屋之買賣契約，並沒收被上訴人已支付之價金23萬元。
(二)被上訴人拒絕購買系爭房屋時，依據系爭要約書第5條約定，僅需支付買賣總價款3%之懲罰性違約金，是上訴人僅得沒收69,000元(計算式：230萬元* 3%=69,000元)，然上訴人沒收23萬元，實已超過上開約定，故超過上開金額部分屬不當得利，上訴人已於105年5月11日本院言詞辯論期日當庭返還3萬元本票予上訴人，惟上訴人仍應將超額沒收金額131,000元(計算式：230,000元-69,000元-30,000元=131,000元)返還被上訴人。上訴人雖主張被上訴人於103年7月30日支付予上訴人之23萬元係為確保房、地買賣契約之履行所為之支付，屬定金之性質，嗣後被上訴人拒絕履行契約，故依民法第249條第2款之規定，該定金被上訴人不得請求返還云云。惟查，被上訴人於103年7月間經由訴外人大詠公司知悉上訴人有系爭房屋要出售，故被上訴人於103年7月12日遂就系爭房屋出價230萬元購買，並於當日簽立要約書，嗣後上訴人於103年10月14日委請洪大明律師寄發存證信函告知，伊已於103年7月14日簽立承諾書，要以被上訴人所出之價金230萬元出售系爭房屋予被上訴人，故系爭房屋買賣契約業已於103年7月14日成立。此後，被上訴人於103年7月30日就系爭房屋之買賣，支付價金23萬元予上訴人，並由訴外人大詠公司代為收受前揭金錢，從而，被上訴人交付之23萬元，已是在系爭房屋買賣契約成立之後，故該23萬元要非「定金」，而係買賣價金之履約價款之一部。
(三)退步言，縱認被上訴人交予上訴人之23萬元係屬違約金性質，惟上訴人沒收23萬元違約金，實屬過高，本院自應依法酌減之：
１、按「違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。」、「違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。」、「按『約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額』，民法第二百五十二條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。」最高法院19年上字第1554號判例要旨、同院68年台上字第3887號判例要旨、同院96年度台上字第107號裁判要旨參照。是約定之損害賠償額預定性質之違約金過高時，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。本件上訴人並無因被上訴人拒絕履約遭受任何實際損失，嗣後並已將系爭房屋再出賣他人，從而，對上訴人而言毫無損失可言，惟上訴人以被上訴人拒絕簽訂買賣契約為由，解除買賣契約，並沒收高達買賣價金總額10%之違約金即23萬元，實屬過高，懇請酌予核減違約金，以買賣價金總額之3%(即要約書第5條第1項所載比例)，作為違約金之計算基準。
２、次按約定之違約定金，除交付違約金之當事人證明其所交付違約定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例，得認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之一部先付，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平外，並無民法第252條違約金酌減之規定(最高法院98年度台上字第710號、95年度台上字第2883號裁判意旨參照)。又按違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定；該定金之交付既在契約履行之前，其額度之酌定，自非以契約不履行後，所發生之損害額為衡量標準，而應以當事人預期不履行契約時所受之損害為據(最高法院97年度台上字第1630號裁判要旨參照)。本件違約定金確屬過高，而被上訴人可預期之損害金額，應係依系爭要約書第5條第1項所載買賣總價款百分之三之懲罰性違約金，故上訴人僅得沒收買賣價金總額之3%作為違約賠償，準此，本件上訴人得沒收之金額為69,000元，惟上訴人以被上訴人違約為由，沒收23萬元，實已超過契約約定之違約金69,000元。從而，超過前揭金額部分，上訴人實屬不當得利之情形，上訴人已於105年5月11日本院言詞辯論期日當庭返還3萬元本票予上訴人，惟上訴人仍應將超額沒收金額131,000元返還被上訴人。又上訴人已於第一審自認「房屋約在103年底賣出，賣了230萬左右」，顯然上訴人並無因被上訴人拒絕履約遭受任何實際損失，依最高法院見解，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之「一部先付」，惟上訴人以被上訴人拒絕簽訂買賣契約為由，解除買賣契約，並沒收高達買賣價金總額10%之違約金，實屬過高，懇請酌予核減違約金，以買賣價金總額之3%(即系爭要約書第5條第1項所載比例)，作為違約金之計算基準。
二、上訴人則以：
(一)被上訴人於103年7月12日簽訂系爭要約書，出價230萬元購買上訴人所有之系爭房屋，上訴人於同年7月14日簽約承諾。被上訴人於同年7月30日交付23萬元定金，依民法第248條(上訴人誤植為第241條)、第345條第2項規定，兩造對於買賣標的及價金達成合意，上訴人已收取定金，故兩造間系爭買賣契約已合法成立。
(二)被上訴人事後拒絕履行系爭買賣契約，上訴人於103年9月25日委請律師去函催告，被上訴人於同年9月26日收受存證信函，逾期而未履行相關義務，上訴人於同年10月14日再委請律師聲明解除系爭買賣契約。
(三)被上訴人於103年7月30日支付之23萬元，係屬定金，係為確保房、地買賣契約之履行而為支付，之後被上訴人拒絕履行契約，則上訴人依民法第249條第2款之規定，沒收被上訴人支付之定金23萬元，於法並無違誤，被上訴人主張返還定金，於法不合。被上訴人抗辯上訴人沒收之定金數額過高，惟上訴人沒收23萬元，僅為價金之10%，衡諸其他不動產交易市場買賣雙方所約定之違約金數額，並無過高情事，故被上訴人主張酌減，並無理由等語置辯。
三、被上訴人起訴請求：上訴人應給付被上訴人161,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，其上訴聲明為：(一)原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。(二)訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則於本院變更聲明為：上訴人應給付被上訴人131,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並答辯聲明：(一)上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本院之判斷：
(一)兩造就被上訴人於103年7月12日簽立系爭要約書，於同年月30日支付23萬元，由訴外人大詠公司代為收受上開款項，兩造嗣後未簽訂正式不動產買賣契約書，被上訴人不願購買系爭房屋，上訴人於103年10月14日解除契約，沒收被上訴人支付之23萬元，系爭房屋以約230萬元價格再行出售他人等情均不爭執，並有系爭要約書、存證信函及訂金收據附卷可稽(詳原審卷第4-7頁)，堪信為真。本件爭點為：上訴人主張依民法第249條第2款規定沒收23萬元有無理由？被上訴人主張上訴人返還131,000元有無理由？析述如下。
(二)按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立；契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還，民法第248條、第249條第2款分別定有明文。所謂定金指契約當事人之一方以確保契約履行或擔保契約成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物而言(最高法院71年台上字第2992號判例意旨參照)。又定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：(一)證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。(二)成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。(三)違約定金，即為強制契約之履行，以定金為契約不履行損害賠償之擔保。(四)解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。(五)立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種。上述各種定金，非必各不相涉，互相排斥，交付一種定金，而兼具他種作用者，事恆有之，應依契約之文字及當事人之真意決定之(最高法院91年度台上字第635號、101年度台上字第1692號判決意旨參照)。
(三)查被上訴人簽立系爭要約書第3條第1項約定：「本要約書經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，買賣契約即成立生效。」、第5條第1項約定：「本要約書成立生效之日起3日內，買賣雙方應至要約受託人(仲介公司)營業處所簽訂不動產買賣契約書，．．．」乙節(詳原審卷第4頁)。則被上訴人於103年7月12日簽訂系爭要約書後，上訴人於103年7月14日在系爭要約書上簽名承諾(詳原審卷第11頁)，佐以上訴人於原審陳稱：上訴人承諾被上訴人之要約後，才有書面證明文件向被上訴人收取訂金，其電話通知被上訴人系爭買賣契約已成立，順便支付訂金，被上訴人於103年7月30日補足訂金等語(詳原審卷第22、23頁)，足見系爭買賣契約成立後，被上訴人始交付23萬元，用以證明契約之成立，以確保契約履行或擔保契約成立為目的，依前揭說明，其性質應屬「證約定金」，堪以認定。
(四)又被上訴人雖稱該23萬元為違約金或違約定金，其金額過高，應予酌減云云，惟查，觀之被上訴人所簽訂之訂金收據，其文字明載為「訂金」二字，依文義解釋，則該23萬元之性質自屬訂金，而非違約金。又定金如為違約定金，均會於收據上載明如買方逾時不依約付款，定金任由買方沒收，如係賣方不依約履行，則應加倍退還定金等文義，此有被上訴人提出最高法院98年度台上字第710號、95年度台上字第2883號判決意旨可佐，然查，上開被上訴人所簽訂之訂金收據，並無如此之文義記載，則該23萬元之性質自非屬違約定金。故被上訴人稱該23萬元為違約金或違約定金，其金額過高，應予酌減云云，並非足採。
(五)被上訴人既自承未依約簽訂不動產買賣契約書，且因事後發現系爭房屋有龜裂現象，並有許多瑕疵，故不欲購買系爭房屋，嗣上訴人於103年10月14日委請律師寄發存證信函解除系爭房屋之買賣契約等語，惟查，被上訴人並未舉證證明系爭房屋之瑕疵為重大且達可解約之程度，縱系爭房屋有瑕疵，亦屬買賣瑕疵擔保之範疇，則上訴人於103年10月14日委請律師聲明解除系爭買賣契約，既係因被上訴人不願簽訂不動產買賣契約書，拒絕履行系爭買賣契約之事由，足見系爭買賣契約係因可歸責於付定金當事人即被上訴人之事由，致不能履行，則依民法第249條第2款規定，該23萬元訂金自不得請求返還。至於系爭要約書第5條第1項雖約定：「本要約書成立生效之日起3日內，買賣雙方應至要約受託人(仲介公司)營業處所簽訂不動產買賣契約書，買方或賣方如有一方不履行訂立書面契約之義務時，應支付他方買賣總價款百分之三之懲罰性違約金。」乙節，惟查，該條款既已約明一方不履行訂立書面契約時，須支付買賣總價款百分之三即69,000元為懲罰性違約金，其性質自屬違約金之約定，而與本件被上訴人交付上訴人23萬元，係用以確保契約日後履行為目的之定金性質迥異。從而，上訴人主張依民法第249條第2款規定沒收23萬元，為有理由。被上訴人主張上訴人僅得依據系爭要約書第5條約定沒收69,000元，扣除上訴人當庭返還予被上訴人之本票定金3萬元後，應再返還予上訴人131,000元，為無理由。
五、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還被上訴人131,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。
原審為被上訴人勝訴判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院予以廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴人上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條、第463條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 25 日
民事第一庭審判長法 官 王佳惠
法 官 朱美璘法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 5 月 25 日
書記官 張懿中