臺灣新竹地方法院民事判決 105年度訴字第12號原 告 余張桂蘭訴訟代理人 呂起淵原 告 廖宗政兼上一人訴訟代理人 張美媛被 告 比佛利大山莊管理委員會法定代理人 林鳳櫻訴訟代理人 林思銘律師
張婉娟律師上開當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國105年5月12日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告余張桂蘭前於民國83年11月15日購買坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地；原告廖宗政、張美媛則分別於93年7月1日、96年1月29日購買同段339、340地號土地（下合稱系爭土地），上述4筆土地雖均位於由被告管理之比佛利大山莊（下稱系爭社區）內，惟因土地上均未興建建築物，非屬系爭社區之區分所有權人或住戶，依據新竹縣寶山鄉公所104年12月23日寶工字第1040005648號函及內政部營建署公寓大廈管理條例法規問與答彙編，可知伊等並無繳納管理費之義務。詎被告竟於93年11月6日召開會議討論「比佛利大山莊社區管理公約」（以下稱系爭管理公約）第5章第5條，要求向僅承購土地未有建物之土地所有權人按月收取管理費新臺幣（下同）900元。原告余張桂蘭、廖宗政、張美媛遂於不知無繳納義務之情況下，自93年12月起迄今分別繳納228,600元【計算式：114,300元＋114,300元＝228,600元】、108,900元、108,900元之管理費予被告，是被告收取該等費用即構成不當得利，應予退還。
二、再者，被告復依系爭管理公約第5章第5條第1項規定，分別於93年12月及96年向原告收取以每筆土地10萬元計算之管理基金，經被告各使用2萬元後，僅各餘8萬元。被告嗣後聲稱該筆款項乃原告等人建築物興建使用執照取得時，需向新竹縣政府繳納工程總價千分之二十公共基金之預繳金云云，惟依新竹縣政府105年4月12日府工使字第1050046355號函、同年月22日府工建字第1050053109號函，可知新竹縣政府並未代收被告社區內僅有土地、尚未申請建照執照，無需繳納公寓大廈公共基金。是以，被告依公寓大廈管理條例第18條第1項第1款、公寓大廈管理條例施行細則第5條第1項第1款規定，向原告收取千分之二十公共基金之預繳金，亦屬無據，應予退還。又原告余張桂蘭雖於104年1月將系爭206地號土地出售予訴外人謝佳臻，惟約定於同年2月5日點交，詎被告竟於買賣尚未完成之104年1月27日，即將原告余張桂蘭所有該筆土地之剩餘8萬元管理基金轉讓予謝佳臻，致謝佳臻嗣後以土地所有權已移轉完畢且已取得被告開立之書面證明等為由，拒不支付預繳金8萬元，原告余張桂蘭因而受有財產損害，被告亦應按民法第184條第1項規定賠償之。
三、為此，爰依民法不當得利及損害賠償之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應返還原告余張桂蘭308,600元、廖宗政188,900元、張美媛188,900元。（二）被告應賠償原告余張桂蘭8萬元。（三）自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年百分之5計算之利息。（四）訴訟費用由被告負擔。（五）願供擔保，請准宣告假執行。
四、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告抗辯系爭社區有公寓大廈管理條例第53條規定之適用或準用云云，惟原告否認之。經查：
1.公寓大廈管理條例第53條係以多數各自獨立使用之「建築物、公寓大廈」而使用公共設施為前提，並非僅以土地位於集居社區為已足。而原告所有、坐落系爭社區之土地，其上並未興建建築物，且未基於房屋而使用社區公共設施，與社區建築物所有權人間尚無集居關係可言，彼此間仍欠缺集居式社區之本質，自無該條規定之適用或類推適用。至所指原告等人出入系爭社區，則係屬兩造間通行之法律關係。
2.所謂集居地區其共同設施之使用與管理具有整體不可分性，係指該集居地區即社區內有管理室、或由管理委員會管理供社區住戶使用之社區活動中心、社區公園、兒童遊樂等共同使用之設施，而該共同設施之使用與管理具有整體不可分性。據此，公寓大廈管理條例第53條規定得「準用」公寓大廈管理條例成立管理委員會者，乃以「集居地區」內「多數各自獨立使用之建築物」為主體甚明，亦即得組成「所有權人會議」成立「管理委員會」者，係「集居地區」內「多數各自獨立使用之建築物」所有權人，上開所指公寓大廈管理條例施行細則第12條所定之三種情形其中之一即指依92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區（即集居地區），亦即上開所指「基地」即係指「集居地區」，而「集居地區」僅係得「準用」公寓大廈管理條例成立管理委員會之「地理條件限制」，得「準用」組成「所有權人會議」之主體仍為「建築物所有權人」，而不包括單純僅有「基地」之「基地所有權人」。
3.原告等人可藉由與系爭社區緊臨之新竹縣○○鄉○○路觀察所有之系爭土地，而該路段屬公眾通行道路，毋須進入系爭社區，是以被告指稱原告等人觀察土地必須○○○區○○○道路，容有所誤。又系爭社區內地價提升，乃社區外新竹縣、市政府及科技部新竹科學工業園區管理局等機關將市○○路拓寬後更名為園區二路、延伸並拓寬力行三路等道路及新竹科學工業園區廠商從業人員增加所致。反觀社區外土地增幅較社區內更高，全因被告向無建築物之土地所有權人無理收取管理費，以致買家興趣缺缺，增幅受限，是被告自詡土地價值增高係其努力所成，顯屬浮誇，洵不可採。
（二）被告又抗辯原告等人為系爭社區之區分所有權人，應受系爭管理公約之拘束，故有繳納管理費、管理基金之義務云云，原告亦予否認。經查：
1.揆諸公寓大廈管理條例第1條、第3條第7、8、9款、第25條第1項及最高法院96年台上字第1027號、98年台上字第790號判決要旨，可知公寓大廈管理條例制定之立法意旨，乃在「加強公寓大廈之管理維護」及提昇「居住」品質，而由全體區分所有權人組成區分所有權人會議，再由「區分所有權人」選任「住戶」若干人為管理委員會，故必也係公寓大廈之「區分所有權人」之住戶（即指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者），始為公寓大廈管理條例規範之對象，倘非屬公寓大廈之「區分所有權人」之住戶，則非但非為區分所有權人會議之成員，且無論區分所有權人會議之任何決議，亦對之無任何拘束力。
2.被告向新竹縣寶山鄉公所報備之102年11月16日、100年10月29日、99年10月30日、96年12月22日、93年11月6日住戶大會會議紀錄、簽到簿，均未將無興建建築物之土地所有權人即原告等納入住戶；且於94年6月14日送新竹縣寶山鄉公所報備成立之系爭管理公約第5章第5條及會議紀錄，亦均未載明原告須按月繳納管理費900元，與檢送原告之版本不同。是參酌公司法之例，倘董事間或董事與股東間就公司章程版本有爭執，受理法院往往以主管機關提供之登記版本為基準，本件自應以新竹縣寶山鄉公所之版本為準，亦即原告毋需繳納管理費。
3.被告於94年成立，除自訂並未經決議之二套版本社區管理公約及會議紀錄外，分送新竹縣寶山鄉公所報備外，另一送原告等人之版本則未按公寓大廈管理條例第3條第12款決議，次查原告等人非與昇倚服務企業有限公司承購，並對此契約不知情，如何能拘束原告等人。又83年5月29日比佛利大山莊委員會大會會議紀錄社區公約僅由極少數人出席，該紀錄未見出席人數、同意、反對票數等民主原則中少數服從多數的重要原則，對其他土地承購人如何有拘束力，且當時僅有土地所有權人，非按公寓大廈管理條例設立之管理委員會，83年5月29日所謂社區管理公約，當時未收取管理費，只有少數土地所有權人參與。再查指稱「規約」，其法律性質類似勞動法中的團體協約，然被告無論係83年5月29日訂定「社區管理公約」及94年6月14日成立時送新竹縣寶山鄉公所申請報備成立所送「社區管理公約」，均未經土地所有權人或區分所有權人決議，全部約298位，其中214位土地承購人與84位有建物之住戶(以104年10月24日住戶大會會議紀錄為準)，被告於83年5月29日自訂社區管理公約，然被告前身「比佛利大山莊籌建會」，未按團體協約法民主原則精神、民法第48條第2項規定，將83年5月29日自訂社區管理公約送主管機關備案，歷次修正時亦未依民法第53條第1項，93年被告自訂社區管理公約亦未依公寓大廈管理條例第3條第12款決議，恣意而為，無視法律規範，竟誆稱經由多數合意而形成的自治規章性質，且團體協約法第10條第1項「團體協約簽訂後，勞方當事人應將團體協約送其主管機關備查；其變更或終止時亦同。」及被告送新竹縣寶山鄉公所歷年改選主委等報備紀錄及簽到簿均製作二套不同版本分送公所及土地所有權人，其中送公所為不實文件，當然社區管理公約未經決議絕不敢於申請報備檢查表向公所說明，另重大決議事項亦不會排在主委改選時住戶大會會議紀錄進行，而以住戶大會臨時會進行，如此，該紀錄毋須送公所報備，上述行徑怎敢奢言「多數合意」而形成的自治規章。對於所謂共有物，更未依民法第820條第1項。換言之，被告前身「比佛利大山莊籌建會」於83年5月29日自訂社區管理公約，又於94年向新竹縣寶山鄉公所備查成立社團法人得以繼受上述83年5月29日社區管理公約，訂定及修正社區管理公約豈有不遵法律規範、民主原則，或不需送主管機關登記、許可、核備或備查方式，逕自要求原告等人遵守被告自訂社區管理公約之理。
4.退步言之，若認原告等人有繳納管理費予被告之義務，惟依同條例第10條第2項前段規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。然原告等人無持分、共有被告所轄並自稱共有共用之道路、守衛室、活動中心等建物，此觀該建物及土地登記謄本之所有權人係載為訴外人鍾玉慰、林鳳櫻、鄭泗東，其他登記事項「主登記上述訴外人鍾玉慰、林鳳櫻、鄭泗東公同共有」、「社團法人比佛利大山莊管理委員會籌備處代表人」，又協議書約6至7人籌備人共有等項即明，是被告誆稱社區公設土地為被告與全部區分所有權人共有，顯有誤導之意。且被告稱僅係借名登記代表人名下，然93、96、104年住戶大會簽到簿之「住戶姓名」欄位，竟出現守衛室，行使建築物所有權人之權利，守衛室145地號土地所有權人亦為訴外人鍾玉慰、林鳳櫻、鄭泗東，復以訴外人陳秋榮繼承人繼承等情，均非屬借名登記之法律行為，屬所有之意思表示，被告所言企圖混淆視聽，然終究未改變原告等人無共有之事實。準此，原告等人當無繳納管理費給被告之義務，被告收納原告等人管理費屬不當得利甚明。
5.93年11月6日住戶大會會議決議社區管理公約第伍章第五條第三項規定，業經鈞院97年度訴字第91號判決因採通訊投票回函追認決議無效，該份判決雖僅對96年12月22日比佛利大山莊96年12月住戶大會臨時會會議紀錄關於社區公約出租套房住戶決議認定無效，但僅持有土地者每戶每月管理費900元，亦採通訊投票追認，依民法第111條前段規定，法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。又比佛利大山莊93年11月份住戶大會會議紀錄「司儀報告…合計出席人數：158人云云」、第3頁第16行「2.經投票表決以每戶為單位收費方式：76票云云」，與社區管理公約第貳章第一條住戶大會：「…應有區分所有權人二分之一以上及其區分所有權比例合計二分之一以上出席，以出席人數二分之一以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權二分之一以上之同意行之。決定社區重大事項云云」不符，嗣經住戶向被告反映上情，被告於95年12月9日召開比佛利大山莊95年12月份住戶大會，原告等人自該會議紀錄(「94/12發送社區管理費通信表決通知單」及「…經94年通訊投票表決管理費收費方式人數未過半，以致延續93年決議以每戶為單位收費方式云云」及決議：確認通訊投票追認93年決議云云。基此，上述採通訊投票回函追認決議僅有土地者每戶每月管理費900元當屬無效。
貳、被告則以：
一、原告應適用或類推適用公寓大廈管理條例第53條規定，令被告社區之管理及組織得準用該條例之規定:
（一）系爭社區係於80年間經內政部許可變更用地，再於81年12月28日間經新竹縣政府建設局核發雜項使用執照。又其各宗基地地號及建築於構造上雖各自獨立，然其有共同使用之警衛室、道路、路燈、汙水排放設施、汙水處理、活動中心、公園、籃球場、社區駁坎及綠化景觀等公共設施等。又外圍土地業經地政單位編定為國土保安用地，亦稱「週邊綠帶」，屬系爭社區公設土地之一部分，其目的係謀求土地及天然資源之合理保育利用，以充分發揮土地之經濟效能，防止自然災害，俾達到地盡其利之目的；參以該等範圍幾乎圍繞整個社區，亦於部分綠帶建設擋土牆，顯見系爭社區之每一筆土地或建築物均受週邊綠帶之保護，作為天然災害發生時之緩衝區，以保障該社區之公共安全，俾充分發揮該社區土地之經濟效能。
（二）原告等人均不否認每年參加被告召開之住戶大會時，均須使用系爭社區之活動中心，且到達活動中心尚須○○○區○○○道路。再者，欲到達原告所有之系爭土地，亦均須經過被○○○區○○○道路，於買賣或擬定建屋計畫時，必會反覆至現場勘查而使用該等公用設施，乃屬當然。另原告張美媛所有之土地，正與系爭社區擋土牆相鄰，足見其受益於該公共設施良多。此外，由原告張美媛所為渠等既已繳納工程費用，即可自由進入社區，而毋庸再繳納管理費等主張，足徵原告並不爭執其等平常可自由進出系爭社區，足證被告所辯屬實。
（三）又健全之制度與完善之社區管理，為提升社區居住品質要素，亦係社區內土地及建物價值成長關鍵。而系爭社區之土地價值提升，受益者當為社區內住戶，此均與社區受到完善照護相關。舉例而言，系爭社區有住戶進行建築工程時，施作者往往將所產生之工程廢棄物隨手丟往相鄰之土地，然並非所有之臨地地主均會到場監督，此時皆係由被告對外委託清理公司處理之，並非被告社區對所有住戶權益之管理與維護不存在。
（四）是以，系爭社區內無論係建物所有人抑或素地所有人，其共同設施之使用與管理實具整體不可分性質，且與公寓大廈管理條例第53條立法目的相符，故系爭社區應適用或類推適用公寓大廈管理條例第53條之規定甚明。
二、原告屬系爭社區之區分所有權人，應受系爭管理公約之拘束，被告據此收取管理費及管理基金，並無不當得利：
（一）系爭社區應適用（或類推適用）公寓大廈管理條例第53條，令其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定，已如前述，則原告自屬該條例第3條第8項所稱之「區分所有權人」。又系爭管理公約係經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成自治規則或自治法規，其屬公寓大廈管理條例第8條第13款「規約」，則系爭社區之區分所有權人依公寓大廈管理條例第6條「住戶應遵守下列事項:…五、其他法令或規約規定事項」此一規定，自應受系爭管理公約之拘束，其理至明。
（二）系爭管理公約第5條規定:「本公約所稱住戶，為本社區建築物或建築基地所有權人、租借人、管理人、正當權利之居住人或使用人及其權利繼受人」，已明訂建築基地即所謂素地所有權人亦屬住戶。又系爭管理公約第5章第5條第1項：「管理費第一次繳交為取得土地所有權狀之同時，每戶繳交管理基金新台幣壹拾萬元。該基金之百分之二十做為社區一般管理費用，百分之八十做為社區發生緊急事件或重大事故之基金」、第3項：「未營建戶（僅承購土地者）不論地坪大小每戶900元」，可知住戶第一次繳交之管理費有兩種性質，其中2萬元為社區一般管理費，另8萬元則為社區發生緊急事件或重大事故之基金，惟若社區住戶有興建房屋後，取得使用執照前須依公寓大廈管理條例第18條提列公共基金時，被告將出具切結書予新竹縣政府，證明系爭社區之建築物起造人已依法提列公共基金，俾利住戶取得使用執照。準此，系爭管理公約第5章第5條僅係將各住戶繳納管理費之其中8萬元，作為社區發生緊急事件或重大事故基金之用途，此亦與公寓大廈管理條例第18條規定係為保護公寓大廈或社區集合地區之區分所有權人之權益，故要求起造人就公寓大廈或社區集合地區之管理維護事項及為應付重大事件或緊急事故之立法目的相符。然上開8萬元管理基金既列於管理費項下，其性質仍屬於管理費，住戶依公寓大廈管理條例第6條之規定即應受系爭管理公約之拘束繳納，乃屬當然。
（三）系爭管理公約第5章第5條第3項，係經93年住戶大會會議決議結果，該次會議已達法定出席人數，且會議紀錄載明「經在場會場住戶表決同意以每人兩票，…再以票數多的為同意之方式表決通過」等語，則該次會議就管理費收費標準，既經在場住戶特別同意以多數決方式為之，應認當時就管理費收費標準之決議，已無適用系爭公約第2章第1條之餘地。
三、被告將原告余張桂蘭就系爭206地號土地之管理基金權利移轉予訴外人謝佳臻，並無損害原告余張桂蘭之權利：
（一）原告余張桂蘭於起訴狀以「侵害債權」此一理由，向被告請求損害賠償，惟其究係以民法第184條第1項前段、後段，抑或第184條第2項規定請求，不無細究之必要。然因債權非屬民法第184條第1項前段所稱之權利，是原告余張桂蘭若依民法第184條第1項前段向被告請求損害賠償，即無理由。
（二）原告等人雖為素地所有權人，惟仍屬系爭社區之區分所有權人，而原告余張桂蘭將所有之系爭206地號土地出售予訴外人謝佳臻後，謝佳臻基於該筆土地之所有權，承受原土地所有權人余張桂蘭之區分所有權人地位，自應繼受該區分所有權之一切權利義務。是被告將原告余張桂蘭所繳納之管理基金8萬元移轉予訴外人謝佳臻，並無不當。
（三）公寓大廈管理條例第19條立法目的，係為確保公共基金專用於公寓大廈及其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者之管理維護費用，爰明定區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉，不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。被告固因原告尚未取得建築及使用執照，故無須開具切結書向新竹縣政府證明渠等已依法提列公共基金，惟系爭管理公約第5章第5條第1項已將其中8萬元管理費，作為社區發生緊急事件或重大事故基金，故此基金當然包含社區因重大事故所生之修繕、維護、及管理，核無悖於公共基金存在之目的，故自應循上揭立法理由意旨，認原告等人對於該8萬元管理基金之權利，得類推適用公寓大廈管理條例第19條規定，應隨區分所有之移轉而移轉，且不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
四、綜上，原告提起本訴為無理由，應予駁回。並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）訴訟費用由原告負擔；（三）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本件爭點：
一、系爭社區是否可適用或類推適用公寓大廈管理條例第53條之規定？
二、原告等人是否為系爭社區之區分所有權人？是否受系爭社區管理規約之拘束？
三、原告等人有無繳納管理費之義務？其等依不當得利法律關係請求被告返還管理費，有無理由？
四、原告等人有無繳納管理基金之義務？其等依不當得利或損害賠償法律關係請求被告返還管理基金，是否有理？
肆、得心證之理由：
一、系爭社區是否可適用或類推適用公寓大廈管理條例第53條之規定？
（一）按公寓大廈管理條例第1條第1項規定：「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。」，乃公寓大廈管理條例之立法目的，其適用之對象固為「公寓大廈」，受規範主體為「區分所有權人」。而依同條例第53條：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定。」；同條例施行細則第12條：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、建築法第11條規定之1宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」，則依上開規定，非公寓大廈而得準用公寓大廈管理條例之管理及組織者，雖僅限於多數各自獨立使用之「建築物」或「公寓大廈」，並於公寓大廈管理條例施行細則第12條就所謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」為定義，始有準用公寓大廈管理條例規定。惟就多數各自獨立建築物或公寓大廈建築完成前集居地區之土地買受人，其建物雖尚未建築完畢，然渠等買受土地之目的均在建築使用，待所有土地買受人均建築完成後，仍符具有社區集合地區之形式，且彼此共同設施之使用與管理亦屬整體不可分性，則基於同一之法律理由，該等集居地區之土地買受人，應得類推適用公寓大廈管理條例第53條規定，令其社區之管理及組織得準用該條例之規定（臺灣高等法院102年度上易字第525號判決參照）。
（二）經查，系爭社區於83年5月29日訂有系爭管理公約，組織委員會並選任陳秋榮為代主任委員等情，有系爭管理公約（見卷一第17-24頁）及84年6月25日「比佛利承購戶大會會議（下稱承購戶大會）紀錄」（見本院101年度訴字第464號卷第41-48頁）可稽，均在公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前，且依系爭社區88年4月24日第四屆第一次臨時住戶大會會議紀錄，陳秋榮表示系爭社區第一張建造已核准等語（見臺灣高等法院102年度上易字第525號卷一第225頁），足見83年5月29日訂立系爭管理公約並組織委員會時，系爭社區內尚無任何區分所有權人取得之建築物，自無從於公寓大廈管理條例公布施行後，適用或準用該條例之規定。惟系爭社區係於80年間經內政部許可變更用地，復於81年12月28日經新竹縣政府建設局核發雜項使用執照，有內政部及建設局函文影本附於本院101年度訴字第464號民事卷宗（見該卷第168、169頁）可佐。而其各宗基地地號及建築於構造上雖各自獨立，然有共同使○○○區○○○○道路、路燈、污水排放設施、污水處理、活動中心、公園、籃球場、社區駁坎及綠化景觀等公共設施及社區水土養護工程等，此部分亦有公共設施建設照片在卷可按（見卷二第179頁），且原告等人進出系爭社區時，勢必使用系爭社區之警衛室、公有道路、路燈等，據此足證系爭社區在使用上及管理上具有相互關連之整體不可分性，確屬公寓大廈管理條例第53條所稱集居地區，則系爭社區之土地承購戶組成籌建會或自救會，雖因非屬公寓大廈或多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，然其具有社區集合地區之形式，共同設施之使用與管理具有整體不可分性，揆諸前揭說明，應得類推適用公寓大廈管理條例第53條規定。
二、原告等人是否為系爭社區之區分所有權人？是否受系爭社區管理規約之拘束？
（一）公寓大廈管理條例第3條第8項固規定：「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」，惟系爭社區於83年間尚未有建築物，已如前述，本與公寓大廈管理條例所規範之對象不符，然基於同一法律理由而得類推適用公寓大廈管理條例第53條之規定，得準用該條例之規定，且系爭管理公約具有規約之性質，不因制定於公寓大廈管理條例前而有不同等情，可見公寓大廈管理條例第3條第8項所定「住戶」之規定，非可逕予規範系爭社區。
（二）再者，系爭社區83年5月29日公布制定系爭管理公約，於第1章第5條載明：「本公約所稱住戶，為本社區建築物或建築基地所有權人、租借人、管理人、正當權利之居住人或使用人及其權利繼承人。」等語（見卷一第17頁），即明訂建築基地即所謂素地所有權人亦屬住戶，並分別於84年6月25日第2次修訂及84年12月10日第3次修訂系爭管理公約，原告自應受系爭管理公約之拘束，縱其僅為系爭土地所有權人，仍屬系爭社區之住戶。則原告主張其等所有之系爭土地，因未興建建物，故非系爭社區之區分所有權人云云，尚非可採。
（三）至原告雖又質疑系爭管理公約之合法性云云，惟查：
1.法律之制定，有為創設新制度而設者，亦有就既有現狀為明確或補充規範者。台灣地區都市化情形甚為明顯，在84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前，公寓大廈或社區經由所有權人會議制定住戶規約，成立管理委員會或推選管理負責人依規約執行共有設施管理之情形相當普遍，公寓大廈區分所有人或社區建物所有人亦多願遵守規約，公寓大廈管理條例之制定，顯無創設新制度之作用，應認為僅是就既有公寓大廈或社區管理之現狀為明確或補充之規範，自不得認制定在公寓大廈管理條例公布施行前之規約，因該條例施行而失其效力。且於管理條例制定前，經公寓大廈區分所有權人會議決議組成之管理委員會，有一定之名稱及事務所，設有代表人或管理人，保管及運用公寓大廈之公共基金，即不得認在公寓大廈管理條例施行前，已經由所有權人會議組成之管理委員會，因該條例公布施行而不得再繼續執行其職務，否則在新管理委員會未依管理條例規定程序組成之前，無任何組織得執行公寓大廈管理職務，將致住戶群居生活之安全及品質，受重大影響，如有之前由舊管理委員會與他人訂定有關公寓大廈清潔、保全等契約，亦將因之陷於不安狀態，對住戶及交易第三人，均無保障，當非該條例立法本意所在。又所謂「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，公寓大廈管理條例第24條規定亦是基此原理而制定，其目的乃在於維持法律秩序之安定性。是公寓大廈住戶規約具團體規範之性質，關係公寓大廈管理職務之執行，進而影響住戶群居生活之安全及品質，則基於相同理由，應認公寓大廈管理條例施行前制定之住戶規約，未經住戶會議決議修改之前，尚不因該條例施行而失其效力。再參酌公寓大廈管理條例於84年6月28日公布時，第43條第1項雖有：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織」之規定，然對該項所示於管理條例施行前已取得建造執照，而於該條例施行後，仍未依其規定成立管理組織並報備之公寓大廈，於92年12月31日修正公布之該條例於第55條第2項增列：「直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備」之規定，均在期公寓大廈管理逐漸步入正軌，非有否定公寓大廈管理條例制定施行前已組成之公寓大廈管理委員會繼續執行職務之權限，應認縱於該條例施行後依其規定召開區分所有權人會議成立管理委員會，該「新」管理委員會仍不變其與原已成立之管理委員會之同一性，如是方符公寓大廈安全、管理職務執行之一貫性與持續性。是以社區於公寓大廈管理條例公布施行前所組成之管理委員會，於該條例施行後，自得繼續執行職務，且經區分所有權人會議通過規範住戶權利義務之共同約定，各住戶即應遵守之，殊不因該規約制定於公寓大廈管理條例之前而有異。
2.經查，系爭社區於94年12月28日向新竹縣寶山鄉公所報備前，已有管理委員會之組織，即有制定系爭管理公約，成立委員會並召開住戶大會，經住戶大會決議後決定社區內公共設施及相關事務之組織、規劃，並交由管理委員會加以推展及實現，該組織並於94年12月28日依公寓大廈管理條例之規定向主管機關報備等事實，業經證人楊義雄、蕭淑端、張正郎、江美惠、曾善脩等人於本院101年度訴字第464號給付工程款基金事件證述綦詳，並為臺灣高等法院102年度上易字第525號民事判決所審認。加以系爭社區於94年12月28日前之公共工程開發、建構等事宜，均係由承購戶成立系爭社區管理委員會名義對外簽訂契約，並以系爭社區管理委員會國泰世華銀行新竹分行帳戶為支付廠商各項款項之支票存款帳戶，承購戶並將公共工程建構款項匯入系爭社區管理委員會在中國國際商業銀行科學園區分行帳戶內推動公共工程開發事務，此有協議書（見卷二第68-69頁）、匯款單可佐（見本院101年度訴字第464號審訴卷第13頁），足見被告於94年12月28日備查前，甚至於公寓大廈管理條例公布施行前，無論以自救會抑或籌建會為名，自應認系爭社區內確實有委員會之組織，並由住戶制定規約性質之系爭管理公約，於公寓大廈管理條例公布施行後，其原有具備管理委員會性質之組織，自得繼續執行職務，系爭管理公約於未經決議修改前，亦不因公寓大廈管理條例之施行而失其效力。此為系爭社區類推適用同條例第53條後，其管理及組織準用該條例之規定，復依前開說明所為之當然解釋。故而，原告等人應受系爭社區管理規約之拘束，堪予認定。
三、原告等人有無繳納管理費之義務？其等依不當得利法律關係請求被告返還管理費，有無理由？
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。由此可知，不當得利係以無法律上之原因而受利益，致他人受損害，為成立要件。如當事人之受利益有其法律上之原因者，不生不當得利之問題（最高法院69年度台上字第45號裁判意旨參照）。
（二）查系爭社區之管理及組織既因類推適用公寓大廈管理條例第53條之規定，應準用同條例之規定，而系爭土地位於系爭社區內，原告等人復為系爭土地所有權人，則原告等即應依公寓大廈管理條例、系爭管理公約及區分所有權人會議決議，負擔應分擔費用之義務。而公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共有部分、約定共有部分之修繕、管理、維護…其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之…。」；系爭管理公約第32條：「為建立與維護良好的社區環境，促使社區管理機構有效的營運，設立管理基金，其來源為：1.收取管理費…」、第33條：「住戶繳納之管理費，其收取標準由委員會依管理成本計算、審核、認可後（原則由每一位住戶單位平均分攤），由本社區服務中心處理，通知收取。」（見卷二第272頁）；比佛利大山莊管理費繳交管理作業要點第4條第1項第2款：「社區管理公約第伍章第五條第㈢節，社區管理費收費標準如后：2.未營建戶（僅承購土地者）不論地坪大小每戶900元。」（見卷一第31頁），並有93年11月6日住戶大會會議紀錄附卷可稽（見卷二第25-27頁）。從而，被告依上開規定及決議向原告收取管理費，即具法律上原因，尚不生不當得利問題。
（三）原告雖主張其等對系爭社區之公共設施均無持分，故無繳納管理費之義務云云，固據其提出土地及建物登記謄本、土地電傳資訊等件為證，惟為被告所否認。而查，觀之被告所提出、由訴外人金重勳、陳秋榮、莊淑妙於83年1月30日簽署之協議書所示，其上載明「立協議書人：金重勳等三人，係新竹縣寶山鄉比佛利大山莊承購戶代表，茲為管理社區及土地登記事宜籌備成立社團法人，經協議後一致同意，按下列方式處理：一、籌備成立社團法人名稱為：比佛利大山莊管理委員會。…三、本社團法人籌備人為金重勳、陳秋榮、莊淑妙。四、籌備人等公推金重勳先生為社團法人之代表人，在未完成法人設立登記前本社團法人應取得之土地所有權同意以代表人名義申請登記；惟若法人未能核准設立時，其土地應依左列方式之一處理：㈠以已登記之代表人所有。㈡申請登記為籌備人全體共有。」等語（見卷二第68頁）。且由訴外人陳秋榮、曾善脩、鄭泗東簽署之協議書，亦明載「立協議書人陳秋榮等三人，係新竹縣寶山鄉比佛利大山莊承購戶。原籌備人金重勳、莊淑妙因故辭去籌備人及代表人之職，茲為管理社區及土地登記事宜將原社團予以變更；經協議後一致同意按下列方式處理：一、社團法人名稱：比佛利大山莊管理委員會。…三、本社團法人原籌備人為陳秋榮、金重勳、莊淑妙；變更後為陳秋榮、曾善脩、鄭泗東。四、本社團法人原代表人為金重勳，變更後為陳秋榮、曾善脩、鄭泗東等三人。五、籌備人等協議在未完成法人設立登記前本社團應取得及已取得之土地所有權，同意以新代表人陳秋榮等三人之名共同申請登記；其權利範圍為公同共有。六、若本社團法人未獲核准登記時，其土地依左列方式之一處理：㈠申請登記為已登記之代表人所有。㈡申請更名登記為籌備人全體共有。」等語詳實（見卷二第69頁），核與土地登記謄本中關於「公同共有」、「（一般註記事項）社團法人比佛利大山莊管理委員會籌備處代表人」等註記內容相符（見卷一第306-313頁），足認被告抗辯系爭社區公共設施係借名登記於訴外人名下乙節，應堪認非虛。是以，原告等人既仍為該等公共設施之實際共有人，自仍負有繳納管理費之義務，甚為明灼。
（四）至原告雖另提出本院97年度訴字第91號民事判決，主張被告於96年12月22日召開之96年12月份住戶大會臨時會會議，其中關於承購戶（僅持有土地者）每戶每月管理費900元之決議無效云云。惟查，原告所提出之上開民事判決，乃被告與訴外人就關於「社區出租套房」興建管制與管理費收費標準決議所為之確認訴訟，有本院97年度訴字第91號民事判決（見卷一第331-361頁）在卷存查，與本件係涉及系爭社區管理費或管理基金收費決議無關，自無拘束本院之效力。
四、原告等人有無繳納管理基金之義務？其等依不當得利或損害賠償法律關係請求被告返還管理基金，是否有理？
（一）按系爭管理公約第34條第1項前段係規定：「管理費第一次繳交為取得土地所權狀之同時，每戶繳交管理基金新臺幣壹拾萬元。」（見卷二第272頁）；且依84年6月25日承購戶大會會議紀錄所制定之比佛利大山莊工程管理辦法一應繳之費用(二)暫不興建房屋之承購戶2.規定：「管理基金之收取（每戶新台幣壹拾萬元），是為協助未興建房屋戶維護其土地的水土保持及整潔。」（見本院101年度訴字第464號審前卷第79頁）。而原告等人既為系爭社區之區分所有權人，應受系爭社區管理規約之拘束，已如前述，且其等所有之系爭土地係位於社區範圍內，自有按前開規定給付管理基金之義務。被告據此向原告收取管理基金，亦不構成不當得利。
（二）原告雖主張其等未申請建築執照，無需繳納公寓大廈公共基金云云，固據其提出新竹縣政府105年4月22日府工建字第1050053109號函、105年4月12日府工使字第1050046355號了等件為憑。惟查，原告所繳納之每筆土地10萬元管理基金，其中之20%為社區一般管理費用，另80%則為社區發生緊急事件或重大事故之基金，此觀101年12月8日第5次修訂之系爭管理公約第5章第5條第1項規定：「管理費第一次繳交為取得土地所有權狀之同時，每戶繳交管理基金新臺幣壹拾萬元。該基金之百分之二十作為社區一般管理費用，百分之八十作為社區發生緊急事件或重大事故之基金…。」自明（見卷一第21頁）；俟當住戶興建房屋欲取得使用執照時，被告並會出具切結書以資證明該建築物起造人已依法提列公共基金，此部分亦有切結書（見卷二第73頁）附卷可考。是以，縱使原告未於系爭土地興建建築物，而無由被告出具切結書之必要，惟依系爭管理公約之規定，該等管理基金仍應用於緊急或重大事故，故原告等仍有予以繳納之義務。
（三）末按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。由此可知，侵權行為須以故意或過失不法侵害他人之權利為要件。所謂不法，係指違反法律強制禁止之規定而言。而查，原告余張桂蘭主張被告就其所給付之系爭206地號土地8萬元管理基金部分，構成侵權行為乙節，無非係以被告擅將該筆款項轉讓予系爭206地號土地之買受人謝佳臻云云為據，然查，公寓大廈管理條例第19條係明訂：「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」，是原告余張桂蘭既不否認其已將系爭206地號土地出售並移轉所有權予訴外人謝佳臻，則該公共基金之權利自應隨同移轉，難認被告有何不法行為之可言。故而，原告余張桂蘭據此請求被告給付系爭206地號土地之管理基金8萬元，即難認有理，不應准許。
五、綜上所述，原告依據民法不當得利及損害賠償之規定，提起本件訴訟，請求被告返還原告余張桂蘭308,600元、原告廖宗政188,900元、原告張美媛188,900元，並應賠償原告余張桂蘭8萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。
伍、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 14 日
民事第二庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 20 日
書記官 謝淑敏