臺灣新竹地方法院民事判決 105年度訴字第216號原 告 林祺正訴訟代理人 洪大明律師
江慧敏律師被 告 鄭宏輝訴訟代理人 鄭湘婷上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國105年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹市○○段○○○○號土地（面積五七點九六平方公尺）及其上同段一四七建號建物（面積一一三點零一平方公尺）之所有權全部移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國104年12月14日將其所有之新竹市○○段○○○○號土地及坐落其上之同段147建號建物（下稱系爭房地）出售予被告，兩造簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定價金為新臺幣（下同）515萬元，被告已給付155萬元，尚欠尾款360萬元。依系爭契約第5條、第17條約定，原告原有銀行貸款由被告所申貸之銀行代為轉帳清償，其餘尾款則於交屋時支付，雙方最遲應於105年1月31日前付清所有價款，並辦理交屋手續。嗣原告已依約於104年12月28日將系爭房地所有權移轉登記予被告，詎被告竟拒不代償原告原有銀行貸款3,230,824元及差額尾款，經原告多次函催被告履行，被告均置之不理。原告以本件起訴狀繕本之送達，為解除系爭契約之意思表示，並依系爭契約第12條第2項約定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：
（一）被告確曾與原告簽訂系爭契約，被告及代理人有於105年1月16日電洽仲介儘速請原告完成交付物件之清償證明書以為後續作業，至105年12月27日，仲介及原告均未履行交付清償證明書予被告，且系爭房地設有最高限額抵押權，原告涉有不可預知之債務，非被告應履行之義務，原告要求被告代為清償其未可預期之債務並無理由。
（二）況被告已開立面額360萬元之本票1張交付予協助辦理本件買賣之○○地政士事務所，作為本件買賣契約給付尾款債務之擔保，全部完成已結付上開買賣總價款，於原告履行清償及塗銷後就能享受債權，並非如原告所述被告尚積欠價款未支付，且被告有財力證明可證有資力可支付本票。
（三）另有關第4條尾款部分及第5條第2項打勾部分是由○○地政士事務所張○○代書事先勾選好給被告代理人審閱。勾選代表的意思是被告要去繼承賣方的債務，因為按照第5條第2項裡面，清償方式有兩種，其中被告在第二個框打勾，被告要用銀行貸款跟對方的銀行貸款做代償，若是代償後會回歸到第一項的部分，若被告代償後，還需要繼承原告的債務利息的部分，為何需要替對方繼續負擔貸款利息；有關第4條價款給付，兩個打勾的要件，就是尾款原有銀行須由甲方代清償時，按照條約的體系解釋要件，要參照第5條第1項做出買方是否需要替賣方做代償之要件，而第5條第1項後段已清楚表示簽約日實際尚須清償金額為新臺幣不具任何數字萬元整，即表示乙方原有銀行貸款是不需要由甲方代償，因為乙方只要有任何的一個貸款數字，即不符本契約之要件；且依照第7條規定，可以現金交付尾款並辦理交屋，被告已開立本票，且做了完全擔保債務的責任；是以無違約並完全結付買賣總價外，以大於買賣訂約金額，實際增付66,838元，本件買賣契約之價金已全數清償完畢，並無違約情事，原告解除系爭契約並要求被告移轉系爭房地所有權應無理由等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）本件原告主張其與被告簽立系爭契約，且已將系爭房地所有權移轉登記予被告，被告僅給付價金155萬元等情，業據其提出不動產買賣契約書、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、放款餘額證明書、存證信函等為證，被告雖爭執原告所提出之不動產買賣契約書原本之真正，辯稱與被告所執之契約書原本有差異云云，惟經本院當庭核對審視兩造各自提出之不動產買賣契約書原本，除應備文件、收款明細確認表之記載有差異外，其餘內容均屬相同（見本院卷第204、205頁），而應備文件、收款明細等之記載，因買賣雙方所應備文件不一，收款亦僅賣方於買方之契約書上註記簽收，此等項目之記載有差異亦未悖於常情，堪認原告所提之不動產買賣契約書應為真正。又被告對於確有簽訂系爭契約且已過戶完成等事實亦不爭執，惟辯稱：其未與原告約定以代償貸款之方式給付尾款，且已交付本票，已完成價金之給付云云，是本件所應審究者應為兩造有無約定以代償貸款之方式給付價金尾款？被告拒絕代償原告銀行貸款是否構成違約？原告主張解除契約並請求被告返還系爭房地，有無理由？茲論述如下。
（二）兩造有無約定以代償貸款之方式給付價金尾款？被告拒絕代償原告銀行貸款是否構成違約？
1.經查，系爭契約第4條係約定「價款給付」，其中就尾款：新臺幣叁佰陸拾萬元整部分，其給付方式共有四種選項，而系爭契約勾選之給付方式為：乙方（即原告）原有銀行貸款需由甲方（即被告）代清償時，依第5條第2項規定支付尾款，辦理交屋等語；而系爭契約第5條「乙方原有抵押貸款清償方式」，其第2項清償方式亦有二種選項，系爭契約則係勾選：「乙方原有銀行貸款由甲方所申貸之銀行代為轉帳清償，或甲方不辦貸款而由甲方尾款代為清償時，其約定如下：1.甲方自轉帳清償之日起負擔貸款利息。2.乙方應於清償債務完畢3日內，提供債務清償證明等證件予承辦地政士，以辦理他項權利塗銷登記手續，並應配合至辦妥塗銷登記及交屋手續為止。3.乙方原貸款利息本金負擔至甲方代償日止，其代償金額視為尾款之部分給付，差額尾款則待乙方塗銷登記辦妥且甲方銀行撥付貸款餘額時始予交付，乙方並同時辦理交屋。4.若本案辦理價金履約保證時，甲方應將代償後之餘額存匯入履保專戶，並依履保作業辦理交屋手續」，是以，觀之系爭契約上開約定，已足認兩造確有約定以代償貸款之方式給付價金尾款；又證人林○○即協助兩造簽訂系爭契約之房屋仲介公司店長於本院審理時亦到庭結稱：「..簽約過程中，買方這邊很謹慎，簽約前後花了兩個多鐘頭讓買方看完契約書做修改後才讓賣方確認才進入簽約。..（提示買、賣方契約兩份原本，價金支付方式？）簽約時買方一次支付155萬元，其餘尾款部分360萬元買方原約定是要做貸款，再以貸款的金額去做清償賣方的貸款，金額上最後還是會有差異，要看最後清償完尚剩餘多少尾款，再於交屋時做一次給付..（兩造有無約定以代償貸款的方式給付價金尾款？）有..因為當時買方去銀行作清償的動作，希望銀行能當下提供清償證明及塗銷同意書，當下銀行告知是必須要有作業時間兩到三天，那買方就不同意，也就沒有做還款的動作。」等語明確（見本院卷第206-208頁）；再參以系爭契約第5條「乙方原有抵押貸款清償方式」之第1項已載明：乙方於本約不動產上現有抵押權設定總金額為新台幣408萬元整等情，亦足認兩造確係約定以代償貸款之方式給付價金尾款，否則系爭契約第5條第1項處毋庸載明原告原有抵押權設定金額；由上可知，兩造間就系爭契約價金尾款之給付，確實約定以「代償原告銀行貸款」之方式為之，且此約定方式係經被告詳細審閱後同意，被告尚難諉為不知。
2.至被告雖辯稱系爭契約第5條第1項後段未載明實際須清償金額，故不須由被告代償云云，惟查，原告原有設定抵押權乃最高限額抵押權，證人林○○於本院審理時亦結稱：「..就是尾款是360萬，賣方貸款金額是多少不知道，因為只有看到設定金額是408萬元，必須要等清償時銀行才會給明確的數字。..（本件的買賣總金額是515萬元，為何買方先支付155萬元？）貸款設定基本上銀行有加2成的利息在裡面，所以408萬元除以1.2，賣方的當下的實貸金額應該是340萬元，所以尾款金額本來就應該高於貸款金額，所以支付155萬元是買賣雙方協商同意的結果。..（訂約當時，買方是否有問賣方貸款餘額多少？賣方是否有回答？）買方在進入簽約之前有問，我有用之前闡述的方式算出實貸金額給買方看過，確定他所支付的款項加上尾款並不會不足繳清貸款。..我確定計算預計賣方的實貸金額是在簽約前告知的。..因為賣方到底跟銀行的關係是否有還本錢，我們並不知道，我們只能做的是依照當初實際借出的金額算出給買方看，但實際細節的金額還是要由銀行計算，賣方的貸款餘額比尾款還少就會讓買賣順利進行，符合買賣的慣例。」等語（見本院卷第207-210頁），足見兩造確係約定以代償原告貸款之方式給付尾款，且簽約當時已慮及原告可能之尚欠抵押貸款金額，並據此約定簽約款及尾款之數額，被告僅以契約上未載明實際尚須清償之金額即原告尚欠抵押貸款金額，即辯稱未有約定由被告代償貸款云云，自不足採。
3.又被告雖辯稱其已開立面額360萬元之本票1張交予承辦之地政士事務所，已完成價金之交付云云，惟查，系爭契約第4條第5項前段係約定：「甲乙雙方辦理完稅手續時，甲方暨登記名義人應共同簽發與尾款同額，且指定乙方為受款人之禁止背書轉讓商業本票乙紙，以作為尾款之擔保，該紙本票乙方同意交由承辦地政士代為保管，並於甲方付清尾款時返還甲方撕毀作廢..」等語（見本院卷第197頁），即被告所開立交付之本票乃作為價金尾款之擔保，並非用以支付價金尾款；證人林○○於本院審理時亦證稱：「第一期款155萬元支付後，因為這個案件沒有承作履保，所以就付款155萬元後，代書就請買方開立尾款本票，並由代書作保管，等買方去清償完賣方的貸款之後，支付完整的360萬元後，就完成買賣的過程，本票就會在結案交屋時代書會還給買方。（現在本票在何處？）代書處。（如果依照本件兩造契約的約定，提出本票是否就算價金尾款的交付？）不是。」等語明確（見本院卷第207頁），亦足徵被告所開立之本票，僅係為擔保被告履行尾款給付之用，並非作為尾款之清償，況系爭本票現仍存放於代書處，被告亦自承該本票並未兌現，自難認被告交付該本票即屬已履行系爭契約尾款之給付。是被告前開抗辯，自難憑採。
4.再者，系爭契約第17條第2項約定：「雙方約定最遲民國105年1月31日付清所有價款，辦理交屋手續」，第12條第1項前段則約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即屬違約」（見本院卷第200、199頁），而被告迄今仍未依系爭契約約定方式代為清償原告原有貸款以支付尾款，且迄未付清所有價款，自足認被告確有違約情事。
（三）原告主張解除契約並請求被告返還系爭房地，有無理由？經查，系爭契約第12條第1項前段、第2項後段約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約..如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方」等語，而被告確有上開違約情事，業如前述，原告亦已分別於105年2月5日、105年2月23日以存證信函催告通知被告履行系爭契約尾款之給付，此有原告所提存證信函3份及其執據4份在卷可稽（見本院卷第22至30頁），是原告於105年3月9日提起本件訴訟，並以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，揆諸前開系爭契約之約定，應認兩造契約關係已解除，原告主張被告依約應將系爭房地所有權移轉登記予原告，應屬有據。
（四）綜上所述，被告迄今仍未以代償原告銀行貸款之方式清償系爭契約尾款，亦未付清價金尾款，已有違反系爭契約第5條第2項、第17條第2項等之約定，從而，原告依系爭契約第12條第1項前段、第2項後段約定，解除系爭契約，並請求被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
（五）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 24 日
民事第二庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 105 年 5 月 26 日
書記官 謝淑敏