臺灣新竹地方法院民事判決 105年度訴字第375號原 告 科技部新竹科學工業園區管理局法定代理人 杜啟祥訴訟代理人 林亮宇律師複 代 理人 王柯雅菱律師被 告 諾發光電股份有限公司法定代理人 金載鵬上列當事人間給付租金等事件，本院於民國105年5月19日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰零伍萬零貳佰伍拾陸元，及自民國一０五年五月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一０五年五月起至被告將坐落桃園市○○區○○○段一０四０、一０四一、一０四二、一０四三、一０四四、一０
四五、一０四六等地號內之同段三二五六之六建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○○路○○○號）轉讓予經原告核准設立之園區事業之日止，按月於每月十五日給付原告新台幣貳拾肆萬玖仟壹佰陸拾伍元，及自各該月十六日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾萬元為被告供擔保後得假執行。
事實及理由
甲、程序方面
壹、原告原機關名稱為「科學工業園區管理局」，配合行政院組織改造，原告自民國103年3月3日起變更組織名稱為「科技部新竹科學工業園區管理局」。
貳、按「當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。」民事訴訟法第24條定有明文；本件係關於兩造間土地租賃契約（下稱系爭租賃契約）所生之爭議，而依兩造間之系爭租賃契約第25條約定：「倘因本契約涉訟，雙方同意適用中華民國法律，並以台灣新竹地方法院為第一審管轄法院。」，是依上開法律規定，本院就本件訴訟自有管轄權。
參、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款分別定有明文。經查，本件原告起訴時聲明第1項原請求：被告應給付原告1,047,284元及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣更正聲明第1項為：被告應給付原告1,050,256元及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應屬擴張訴之聲明，經核與民事訴訟法第255條第1項第3款相符，爰予准許變更訴之聲明。
肆、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、被告於100年7月8日與原告簽訂系爭租賃契約書，由被告向原告承租基地興建廠房，兩造約定租賃期限自100年7月5日起至119年12月31日止，租金每月每平方公尺新臺幣（下同）15元，因當時租賃標的尚未經地籍清理，故系爭租賃契約第1條土地標示部分記載，桃園縣○○鄉○○○段0000○地號之面積10,000平方公尺之土地，又於第7條第1項約定：「甲方得依據相關法令規定隨時調整本約土地之租金。」。嗣原告為配合各縣、市政府調整公告地價，陸續調整租金，後以105年3月17日竹建字第1050007548號函自105年1月1日起調整為每月每平方公尺23.73元。
二、原告於105年2月3日以竹投字第1050003946號函，廢止被告投資核准，依系爭租賃第19條第1項之約定「有下列情事之一時，甲方得隨時通知乙方終止本約，收回土地，已繳租金不予退還：一、乙方喪失於園區內營業或提供服務之資格，或經甲方依法令其遷出園區。」，因被告已喪失於園區內營業之資格，原告並於上開函文同時敘明系爭租賃契約自廢止投資計畫之日終止，則系爭租賃契約自送達被告之日即105年2月4日起發生終止之效力。
三、被告至105年1月27日止，原積欠原告：（一）102年1月1日起至103年11月30日止之租金差額724,500元、（二）102年1月1日起至103年11月30日止之租金差額之逾期違約金13,800元、（三）104年6月1日至105年1月27日止之租金、營業稅與違約金，計為1,754,956元，又被告曾於102年6月26日將其對於合作金庫商業銀行之存單設定質權予原告，原告乃於105年1月27日行使上開質權，而獲致金額1,894,733元，並依民法第322條第2款之規定就上開被告積欠之金額予以抵充，至105年1月27日止，被告仍未清償之金額即為598,523元。又系爭租賃契約係於105年2月4日終止，則被告105年2月1日起至105年2月4日止之租金為25,972元（計算式：188,300/29*4），稅金為1,299元，逾期違約金為3,896元，合計為31,167元。再者，系爭租賃契約終止後，被告每月應給付相當於原約定租金數額之損害賠償金及營業稅，總計為617,324元。
四、又原告於105年3月17日將系爭租賃契約之租金自105年1月1日起，自每月每平方公尺18.83元調整至23.73元，則原告得請求被告給付自105年1月份起至105年3月份止，每月每平方公尺4.9元之租金差額及營業稅，總計為154,350元（計算式：4.9*10,000*3*1.05）。又前開105年1月份起至105年2月4日止之租金差額，業已於105年4月15日到期被告仍未給付，是依系爭租賃契約第8條之約定，被告應給付逾期違約金2,788元。
五、末查，原告曾於104年12月31日就被告自104年6月1日起至104年12月31日就系爭租賃契約積欠之費用，向法院聲請支付命令，並經臺灣桃園地方法院104年度司促字第28613號支付命令，命被告應給付353,896元，是就上開原告得請求之金額應扣除353,896元，則原告尚得請求1,050,256元。
六、本件因被告經原告多次催告，仍拒不給付已到期之租金，且被告之財產已遭其他債權人辦理限制登記，顯有到期不履行之虞，而有預為請求之必要，是就被告自105年4月起每月應給付相當於原租金數額之損害賠償金及營業稅249,165元（計算式：23.73*10,000*1.05），原告亦併為請求。為此爰依租賃之法律關係提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應給付原告1,050,256元及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應自105年5月起至被告將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○○號內面積一萬平方公尺之土地上之建物轉讓予經原告核准之園區事業之日止，按月於每月十五日給付原告249,165元，及自各該月十六日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）訴訟費用由被告負擔。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
叁、得心證之理由：
一、原告主張之上開事實，業據其提出行政院103年2月13日院授發字第1031300122號令、行政院國家科學委員會103年2月26日臺會秘字第0000000000A號函、行政院103年2月27日院授人組字第10300245882號函、行政院103年9月1日院授人組字第1030045000號令、系爭租賃契約、被告公司變更登記表影本、訴願書、科學工業園區管理局102年4月12日園建字第1020010853號函、科技部新竹科學工業園區管理局103年11月14日竹建字第1030034086號函、科技部新竹科學工業園區管理局105年3月17日竹建字第1050007548號函、科技部新竹科學工業園區管理局105年2月3日竹投字第1050003946號函暨送達證書、科技部新竹科學工業園區管理局104年1月12日竹建字第1040001303號函、科學工業園區管理局100年7月8日園建字第1000018966號函、合作金庫商業銀行光復分行定期存款存單暨該銀行覆函、合作金庫商業銀行光復分行105年2月2日合金光復字第1050000262號函、臺灣桃園地方法院104年度司促字第28613號支付命令暨確定證明書、建物登記謄本等為證（見本院卷第21-54頁），被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪認原告之主張為真實。
二、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又兩造系爭土地租賃契約第6條第1項約定：「乙方（即被告）應自本約租賃期間開始之日起，依本約第一條所規定之租金數額，每月一繳，依甲方（即原告）所定之繳租程序繳付甲方租金，並應另行加計給付營業稅」，系爭土地租賃契約第8條約定：「乙方未依約定期限繳納租金者，應按下列規定繳付懲罰性違約金：一、逾期繳納未滿一個月者，按應繳總額加收百分之二違約金。二、逾期一個月未滿兩個月者，按應繳總額加收百分之五違約金。三、逾期兩個月未滿三個月者，按應繳總額加收百分之十違約金。四、逾期三個月以上者，按應繳總額加收百分之十五違約金。」等語，有系爭租賃契約書附卷可稽，是以，原告請求被告給付積欠之租金、因租金所生之營業稅及違約金，自屬有據。
三、次按，「本約租期屆滿時或經終止後六個月內，乙方應將本約土地上之建築物依據本約第十八條規定轉讓，於完成轉讓前，乙方應按月給付甲方相當於原約定租金數額之損害賠償金予甲方。」，系爭租賃契約第20條第2項定有明文。查本件因系爭租賃契約至105年2月4日業已終止，是依上開約定，被告在將承租土地上之建物依系爭租賃契約第18條規定完成轉讓予經原告核准設立之園區事業前，仍應按月給付相當於原約定租金數額之損害賠償金予原告，原告此部份請求亦有理由。
四、綜上，原告本於租賃契約之法律關係，請求被告給付積欠之租金、因租金所生營業稅及違約金等計1,050,256元，及自起訴狀繕本送達翌日（即105年5月5日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並請求被告應自105年5月起至被告將坐落桃園市○○區○○○段一０四０、一０四一、一０
四二、一０四三、一０四四、一０四五、一０四六等地號內之同段三二五六之六建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○○路○○○號）轉讓予經原告核准設立之園區事業之日止，按月於每月15日給付原告相當於租金之損害金249,165元，及自各該月16日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬有據，應予准許。
五、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經審酌認與判決結果不生影響，爰不再予論述，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 6 月 2 日
民事第二庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 105 年 6 月 7 日
書記官 謝淑敏