臺灣新竹地方法院民事判決 105年度訴字第491號原 告 黃紅朎即黃仁金之繼承人訴訟代理人 林思銘律師
張雯俐律師被 告 趙壯為
朱美英訴訟代理人 苗繼業律師
吳世敏律師上列當事人間確認買賣契約無效等事件，本院於民國106 年3 月7日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。經查，原告主張其單獨繼承被繼承人黃仁金之全部遺產，而黃仁金先前授權原告與被告趙壯為簽訂之土地買賣契約，因違反法律禁止規定而無效，亦因被告趙壯為遲延給付價金而解除，然為被告所否認，則黃仁金與被告趙壯為間之土地買賣契約存在與否不明，致原告私法上之地位處於不安之狀態，該不安狀態持續至今，並得以本件確認之訴除去之，堪認原告具有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
貳、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款亦分別著有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重複審理者，自屬之。經查，原告提起本件訴訟，其起訴狀原係聲明請求：（一）確認訴外人黃仁金授權原告與被告趙壯為於民國102 年1 月25日，就坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○ ○號（嗣分割增加863-4 地號）面積22,353平方公尺、同段868 地號面積3,530 平方公尺、同段869 地號面積2,310 平方公尺、同段870 地號面積
920 平方公尺，權利範圍均為全部之土地，所為之不動產買賣契約無效；（二）被告朱美英應將附表所示土地於103 年
6 月18日經竹東地政事務所以買賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷；（三）訴訟費用由被告負擔。嗣於105 年10月5日具狀將上開請求列為先位聲明，並追加備位聲明請求：（一）被告朱美英應將附表所示土地移轉登記予原告；（二）訴訟費用由被告二人負擔。經核，本件前後之請求基礎事實，均係以系爭土地之買賣契約是否有效存在為請求依據，其原因事實具有共通性及關聯性，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開法條，基於訴訟經濟及紛爭解決一次性之考量，本件原告所為追加之行為，亦應准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、緣坐落如附表編號1 至5 之土地，均為原住民保留地，且為原告配偶即訴外人黃仁金所有。原告夫妻前於102 年間共同將上開土地出售予被告趙壯為，並由訴外人黃仁金授權原告代為簽訂買賣契約書，約定買賣總價新臺幣（下同）280 萬元（下稱系爭買賣契約）。嗣因被告趙壯為不具原住民身分，依原住民保留地管理辦法第18條第1 項規定不得登記為上開土地之所有權人，遂指定將該等土地移轉登記至其具原住民身分之被告朱美英名下，並於103 年6 月18日以買賣為登記原因而辦畢所有權移轉登記。爾後，被告二人即於103 年
6 月24日通謀虛偽意思表示，以被告趙壯為為抵押權人、系爭土地為共同擔保，設定擔保債權總金額1,000 萬元之最高限額抵押權；之後再於103 年12月22日將系爭863-2 地號土地分割增加同段863-4 地號。
二、然而，最高法院101 年度台上字第2040號裁判已闡明原住民保留地管理辦法第18條第1 項為禁止規定，而民法第71條明定法律行為違反強制或禁止規定者，無效。是以，系爭土地之買受人即被告趙壯為，以被告朱美英名義登記為土地所有權人之行為，形式上固然符合原住民保留地管理辦法第18條第1 項，惟實質上仍由不具原住民身分之被告趙壯為取得原住民保留地所有權，則被告此等借名登記行為顯係以迂迴手段達成法令所禁止之目的，乃屬脫法行為，故系爭買賣應屬無效。是系爭買賣及所有權移轉行為均因違反原住民保留地管理辦法第18條第1 項規定而屬無效，被告朱美英應將附表所示土地於103 年6 月18日經竹東地政事務所以買賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷，回復登記為原所有權人黃仁金所有。
三、再者，系爭買賣契約約定買受人應分三期給付土地價金，分別為簽約款、被證款及點交款，其中點交款應於辦妥所有權移轉登記後、經德和地政士通知日起三日內付款。詎被告趙壯為除於簽約時給付其中之240 萬元外，遲未於103 年6 月18日移轉登記後支付尾款，甚於原告寄發存證信函通知限於
105 年2 月20日前為給付，被告趙壯為亦置之不理，迨至同年3 月24日始匯款20萬元，則被告趙壯為之給付顯已陷於遲延，並未於原告催告期限內履行，故伊取得解除系爭買賣契約之法定解除權。又原告已於105 年3 月21日委請律師發函為解除契約之意思表示，該函並於翌日由被告趙壯為居住之社區管理委員會代收，而該代收人員雖於同年月23日退回信件，惟依最高法院96年度台上字第2792號判決內容，可知該函已於105 年3 月22日達到被告趙壯為之支配範圍，置其隨時可了解內容之客觀狀態，系爭契約已合法解除，溯及自始不存在。故而，系爭買賣契約已解除，被告應按民法第259條第1 款規定回復原狀，即被告朱美英應將系爭土地所有權移轉登記予原告。
四、末以，訴外人黃仁金已於104 年4 月4 日死亡，其餘繼承人黃○美、黃○蘭、黃○元、黃○英、黃○香、黃○金、黃○明均同意由原告單獨繼承全部遺產，並由原告單獨繼承及行使、負擔系爭買賣所生訴訟上與實體上之一切權利、義務，則原告自得單獨提起本件訴訟。為此爰依民法第113 條及繼承之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：（一）先位聲明：
1.確認訴外人黃仁金授權原告與被告趙壯為於102 年1 月25日，就坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○ ○號（嗣分割增加863-4 地號）面積22,353平方公尺、同段868 地號面積3,530平方公尺、同段869 地號面積2,310 平方公尺、同段870 地號面積920 平方公尺，權利範圍均為全部之土地，所為之不動產買賣契約無效。2.被告朱美英應將附表所示土地於103年6 月18日經竹東地政事務所以買賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷。3.訴訟費用由被告二人負擔。（二）備位聲明：1.被告朱美英應將附表所示土地移轉登記予原告。2.訴訟費用由被告二人負擔。
五、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告雖辯稱出賣人黃仁金之繼承人係於105 年5 月間，始達成由原告單獨繼承之協議，故原告一人於103 年3 月21日所為之催告不合法云云，惟原告否認之。經查：
1.被繼承人黃仁金之繼承人於繼承事實發生之初，即達成由原告單獨繼承之合意，105 年5 月所書立之協議書，乃係為向本院證明原告就本件訴訟屬當事人適格而補簽。又原告已於104 年6 月3 日辦妥分割繼承，故由原告一人為催告，於法尚無不合。
2.依財政部北區國稅局竹東稽徵所函覆遺產稅申報資料，可見其申請之不動產與遺產分割協議書所載相同，足證所有財產均係由原告一人取得，故由原告一人催告並無問題。至原告雖未將本件40萬元債權列入申報，惟此乃因原告高齡、不識中文、不諳遺產稅申報項目所致，尚非不可再為主張債權。
（二）被告另辯稱其未給付遲延，並依據系爭買賣契約書第13條附約條款第2 項後段，主張同時履行抗辯權云云，惟原告亦予否認。經查：
1.觀之被告主張之系爭買賣契約第13條第2 項：「本案結案前應修整路面（863、863-1地號上），及砍伐擋住視野之竹林，由登記名義人負責。」用語，可知履行義務人為登記名義人，而非原告。又原告年事已高且不識字，亦不擅常說國語，同時無子女陪伴在旁，以致未於被告表示尾款須扣除20萬元予中間人之時追問原因，原告無此義務。
2.再者，102 年6 月3 日系爭協議書為被告趙壯為與訴外人張○才所簽立，與原告無涉，此亦經證人張○崴到庭證述：關於整修路面、擋住視野部分，依契約第13條第2 項規定係由訴外人張○才負責，故由其與被告趙壯為簽訂系爭協議書等語明確，自不得要求非契約當事人之原告負責。另原告否認被告所提出之買賣契約書第13條第2項後段記載「103年4月11日經雙方協議依申請砍伐證範圍完成所有事項。至遲應於103年4月30日前完成。」等語為真正，蓋本件買賣均係由原告負責，被繼承人黃仁金當時已病重、行走困難，居住地又遠在新竹縣尖石鄉，故無法單獨前往地政事務所，並於了解條款意思後簽下附約；況證人張○崴為專業之地政士，理應知悉契約應為一式三份，豈可能僅因原告未攜帶契約書，即只在留存之契約上註記？就此重要權利義務變更，復未有被告趙壯為之簽名？均難信實。
3.退步言之，縱認原告確應履行上開事項，惟因「砍伐鄰地擋住視野之竹林」顯非主給付義務，而為從給付義務，且該義務非立於互為對待給付關係，揆諸最高法院75年度台上字第2674號裁判要旨，被告應無同時履行抗辯權之適用。此外，系爭土地業經點交，且被告亦已使用多時，其不給付尾款，顯有違背誠實及信用方法，依據民法第264 條第2 項規定，被告不得拒絕自己之給付。
貳、被告則以：
一、原告在與被告趙壯為簽訂系爭買賣契約時，係約定將系爭土地移轉過戶至具原住民身分之第三人名下，此經代書即證人張○崴到庭證述綦詳，依據最高法院102 年度台上字第2189號裁判意旨，系爭買賣契約自屬有效，並無原告所稱因違反原住民保留地管理辦法第18條第1 項規定而無效情形。
二、系爭土地出賣人即訴外人黃仁金確為系爭買賣契約書第13條第2 項所定之修整路面及砍伐竹林義務人，需待出賣人完成此項義務後，被告趙壯為始須支付尾款40萬元：
（一）系爭買賣契約第13條第2 項所定修整路面及砍伐竹林事項，確實為訴外人黃仁金應履行義務之事實，業經證人張○崴到庭所證實。且參酌102 年6 月3 日協議書記載：「依主契約附約條款：第②項整修路面部分賣方應於再鑑界完成之日後30日完成。砍伐部分（包含擋住視野部分），應於砍伐證核發日起算14日內完成砍伐。…本協議均為簽約前由張○才先生及地主黃仁金、黃宏朎共同承諾事項…。」等語，可知「砍伐竹林」及「修整路面」，確實早在簽約前即由訴外人張○才、出賣人黃仁金及其簽約代理人即原告共同承諾去除；再佐以系爭買賣契約第13條第2項：
亦載明：「103年4月11日經雙方協議依申請砍伐證範圍完成所有事項。至遲應於103年4月30日前完成。黃仁金、張○才」等語明確，益證前述承諾確實存在。
（二）又「砍伐竹林」及「修整路面」之義務需履行完成後，被告方有給付尾款之義務，此觀102 年6 月3 日協議書係記載：「…若於本協議所訂日期內未完成，則買方得自行施作所需款項，於尾款內扣除，賣方不得異議…。」等語即明；證人張○崴亦到庭為相同證述。然而，在原告發出本件自稱催告給付尾款或解除系爭買賣契約之存證信函或律師函時，該義務均尚未履行，此亦經證人張○崴具結證實；參以系爭買賣契約所附之「現金付款明細表」，載明原告有在104 年7 月13日簽收20萬元，且原告亦不爭執其有在105 年3 月24日收受被告所匯最後尾款20萬元之事實，收受至今亦未退還；再參酌原告從未提出自己或出賣人黃仁金、訴外人張○才有履行「砍伐竹林」及「修整路面」之事證，則原告根本無權向被告要求給付尾款。
（三）另系爭買賣契約第13條第2 項所定之「砍伐竹林」及「修整道路」義務，除在103 年8 月18日時，出賣人黃仁金、原告或訴外人張○才均未履行外，同時因該等應砍伐之竹林，以及應修整路面之所在地，並非坐落本件買賣契約應移轉之買賣標的物上，故系爭土地縱已移轉所有權或交付被告使用，亦無法作為前述義務已履行完畢之證明。
（四）故而，原告在前述義務未履行時以尾款未支付而解除系爭買賣契約，自始無據。
三、依據竹東地政事務所提供之被繼承人黃仁金相關繼承資料，其上清楚顯示所涉及分割之遺產，僅是針對被繼承人黃仁金所有之不動產部分，並無包括原告本件所主張之系爭土地買賣所生之法律關係，因而原告主張其係在104 年5 月間就已依據繼承關係單獨繼承系爭買賣契約云云，全屬無據。是以，原告主張在105 年3 月所為之解除權行使，因違反民法第
258 條第2 項之規定而不生效力。
四、綜上，原告提起本件訴訟為無理由，應予駁回。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
參、得心證之理由：
一、查原告主張坐落如附表編號1 至5 之原住民保留地，原均為訴外人黃仁金所有，其於102年間授權原告代為簽訂買賣契約書而將之出售予被告趙壯為，並移轉所有權登記至被告朱美英名下，然因系爭買賣違反法律禁止規定，且被告趙壯為遲延給付尾款而契約解除等情，雖據其提出協議書、土地登記謄本、不動產買賣契約書等件為證；而被告雖不否認有訂立買賣契約及移轉土地所有權之事實，惟仍否認契約有無效或解除之情事。是本件所應審究者厥為：（一）系爭買賣契約是否無效？（二）被告是否遲延給付尾款？原告是否有整修路面、砍伐竹林之義務？兩者間有無對待給付關係？（三）原告所為解除契約意思表示是否合法？茲論述如下。
二、系爭買賣契約是否無效？
（一）按原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限，原住民保留地開發管理辦法第18條第1 項固有明文。惟此乃指原住民保留地之受移轉登記之人非具原住民身分而言，倘承買人雖非原住民，然既依約定或指定登記予具原住民身分之第三人，仍屬有效。且法律亦未禁止承買人借用具原住民身分之第三人登記為原住民保留地所有權人之強行規定，即難認此借名登記係屬脫法行為，此觀最高法院102 年度台上字第2189號判決意旨係揭櫫：「原住民保留地之買賣，承買人雖非原住民，惟如約定由承買人指定登記與任何具有原住民身分之第三人，或具體約定登記與具有原住民身分之特定第三人，即非民法第246 條第1 項以不能之給付為契約之標的，其契約自屬有效。」等語即明。準此，出資購買原住民保留地之人縱非原住民，指定或約定登記具有原住民身分之人，因所指定、約定登記者為符合原住民身分之名義人，契約即非無效，更無違反強制或禁止之規定而無效之情。
（二）經查，觀之系爭買賣契約書所示，其中第6 條明訂：「…買方於簽約時如指定第三人為登記名義人，應於交付必備文件前確認登記名義人，並提出以第三人為登記名義人聲明書，該第三人應在該聲明書上簽名。第三人同意與本契約買方所未履行之債務負連帶損害責任…。」等語；而契約書後方「登記名義人暨連帶保證簽署」欄位則載有訴外人張○才之姓名及相關資訊，有該份買賣契約書附卷可稽（見卷一第23-30 頁），可知系爭土地之買受人係有指定將土地所有權登記在第三人名下之情事。再者，負責處理系爭買賣契約事宜之地政士即證人張○崴，曾於本院審理時到庭結稱：「（契約訂立的時候，是否已經約定登記在第三人的名下？原因？）有，因為土地是原住民保留地，所以買賣雙方都同意指定由第三人為登記名義人。（契約13條第2 點，簽約當天所約定由登記名義人負責為何意？）登記名義人為當初買賣時，買方沒有原住民的朋友，所以約定由底下的張○才先生為登記名義人，所以登記名義人指的是張○才先生。（一開始所述要登記的登記名義人為張○才，為何後來登記為朱美英？）同前所述張○才對於應履行的義務即整理路面跟砍伐竹林未能完成，然後又時時聯絡不到人，電話不接，未接電話也不回，而且張○才另有在本人事務所出賣土地，對我表示經濟狀況不佳，所以我才會向買方表達這些問題，另外找第三登記名義人。（另外找登記名義人是否有經過原告同意？）有。」等語，此部分亦有本院105 年10月18日言詞辯論筆錄附卷可佐（見卷一第98-107頁），由此足悉，出賣人黃仁金於與被告趙壯為訂立系爭買賣契約時，先係約定將該等原住民保留地移轉登記至訴外人張○才名下，嗣經雙方同意更改登記名義人為被告朱美英。而被告朱美英確實具有原住民身分之事實，亦有戶籍謄本在卷足查（見卷一第50頁），則系爭土地買受人即被告趙壯為固非原住民，然既已具體約定登記予具原住民身分之被告朱美英，揆諸前揭說明，即難認係以迂迴方法逃避原住民保留地開發管理辦法第18條第1 項規定之限制，而屬脫法行為。是以，原告主張系爭買賣契約為脫法行為而無效云云，即非有理，洵無可採。
三、被告是否遲延給付尾款？原告是否有整修路面、砍伐竹林之義務？兩者間有無對待給付關係？
（一）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之，民法第229 條第1 項、第254 條、第
255 條、第259 條第1 款固分別定有明文。惟因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264 條亦有明文。而所謂同時履行之抗辯，係指因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付而言（最高法院88年度台上字第1059號判決要旨可參）。
（二）經查，系爭土地買賣雙方就土地買賣價金之付款時期及其方式等項，係於系爭買賣契約第3 條約定：「買方應支付之各期價款，雙方同意於德和地政士事務所…，以各該期付款日當天之即期支票交付賣方。（付款期別）簽約款/備證款/ 點交款。（約定付款金額《新臺幣》）貳佰萬元/ 肆拾萬元/ 肆拾萬元。（應同時履行條件）於簽訂本契約同時由買方支付之…/ 於102 年1 月25日，賣方備齊所有權移轉登記應備文件同時，本期價款由買方支付之/ 無貸款者，於辦妥所有權移轉登記後，經德和地政士通知日起3 日內，本期價款由買方支付之。同時點交。賣方收取前項價款時，應開立收據交買方收執。」（見卷一第114-115頁）。而系爭土地之買受人即被告趙壯為除於102 年
1 月25日簽約當天，交付簽約款200 萬元、備證款40萬元外，之後再於103 年6 月18日辦理移轉登記後之104 年7月13日及105 年3 月24日，各支付部分尾款20萬元，合計
280 萬元，有現金付款明細表及支票等件附卷可參（見卷一第122 、168 頁），且為原告所不爭執，則原告主張被告趙壯為有未依系爭買賣契約約定時程給付點交款之情事，固非無據。
（三）然查：
1.系爭買賣契約第13條第1 、2 項明訂：「本案買賣土地原出租契約賣方應負責排除。以當季種植作物收成後不得再行耕作（至遲不得逾三個月，以立約日為準。）契約解除後，支付尾款肆拾萬元整。」、「本案結案前應修整路面（863 、863-1 地號上），及砍伐擋住視野之竹林。由登記名義人負責。103 年4 月11日經雙方協議依申請砍伐證範圍完成所有事項。至遲應於103 年4 月30日前完成。黃仁金、張○才」等語（見卷一第119 頁）。且被告趙壯為與訴外人張○才於102 年6 月3 日簽署之協議書，亦係記載：「依主契約附約條款：第②項整修路面部分賣方應於再鑑界完成之日後30日完成。砍伐部分（包含擋住視野部分），應於砍伐證核發日起算14日內完成砍伐…。本協議均為簽約前由張○才先生及地主黃仁金、黃紅朎共同承諾事項，若於本協議所訂日期內未完成，則買方得自行施作所需款項，於尾款內扣除，賣方不得異議。租約，及路面整修等另與原地主約定時間協調。」等語（見卷一第166-167頁）。就此，原告雖否認被證2 買賣契約書第13條第
2 項後段之真正，惟此除經證人張○崴到庭證述：被證2始為正確之契約，因買方每次均未攜帶書面契約，故僅在留存於德和地政士之契約副本上註記等語明確外（見卷一第99-100頁），且其上亦有出賣人黃仁金之簽名，並據提出黃仁金簽約時之照片為證（見卷一第227 頁），應堪認被證2之買賣契約書記載應為真正。
2.再者，地政士即證人張○崴亦係到庭證述：「（本件兩造之間的買賣是否由你處理？過程？）在備註裡面雙方有約定，因為道路為泥巴路不好走，賣方有承諾會修整道路，擋住視野的竹林會清除，簽完約之後就辦理農業使用證明，就辦理過戶，後來雙方有一些情況，有該履行的義務沒有履行，所以時間就一直拖，就拖到黃仁金先生過世，就出現他後代子孫不承認契約的問題…。（《提示原證2 、被證2 兩份契約》哪一份才對？契約第13條附約條款第2點，是怎麼樣的約定？何意？）被證2 才是正確的…，所承認的義務就是買方要求賣方要履行道路整修、砍伐竹林的義務，履行上開義務後，支付尾款結案。（簽約的時候，第13條第2 點有約定嗎？）有，就是簽約當天約定是寫到「由登記名義人負責」。（後面「103 年4 月11日經雙方協議…至遲應於103 年4 月30日前完成」的部分，是什麼時候補充約定？）就是103 年4 月11日當天。（所以修整路面、砍伐竹林是要由張○才負責嗎？）本來是，但是後來103 年4 月11日協議之後，黃仁金跟張○才共同署名會共同完成，所以就是說他們兩人要履行這個義務。（約定何時完成？）契約約定是103 年4 月30日前。（被告方面是否有請你告知原告要履行修整路面、砍伐竹林的義務嗎？）有。（砍伐竹林、修整路面的義務跟尾款的給付有何關係？）尾款本來是40萬元，本來約定買賣登記完畢鑑界完成道路整修完畢、擋住視野的義務履行完畢後就支付尾款，尾款就是契約第3 條約定的點交款40萬元。（你說買賣登記完畢、鑑界完成、道路整修、檔倒視野的義務履行完畢後才支付尾款，是約定在那裡？）是約定在另一份協議書《庭呈協議書》。（協議書是何時簽訂？誰簽立？）如協議書上面所載的日期，102.6.3 ，是趙壯為跟張○才簽立的。（協議書與原告有何關係？）因為簽約當時依契約第13條第2 項，整修路面、擋住視野部分是由張○才負責，所以才會由張○才與趙壯為在102.6.3 簽訂上開協議書，約定履行完畢才付款，但從102.6.3 簽立這個協議書之後都沒有動作，所以才會有103.4.11在附約條款的再協議，再協議的時候黃仁金有在場，所以黃仁金有附署。（黃仁金共同附署，但修整路面、砍伐竹林的義務為何人負責？）就我所知，買賣契約成立後張○才是介紹人，收多少佣金我不清楚，可是後來在黃仁金過世之後，才聽其配偶及其子孫說，張○才有跟黃仁金拿錢說他會去處理路面及竹林的事情，至於拿多少錢我不清楚。所以修整路面、砍伐竹林的義務是張○才，黃仁金共同附署簽名的意思為當初簽約的時候是張○才說他會處理，但協議之前張○才都沒有處理，所以才會要求黃仁金出面跟張○才協調，黃仁金跟張○才如何協調我不清楚，依我地政士的立場就是雙方幫義務履行完畢結案。以這份契約來說，修整路面、擋住視野的部分是張○才需要負責。（既然是張○才需要負責，與尾款的給付有何關係？）尾款是趙壯為要給付，就買方來說，賣方不管是張○才或黃仁金應履行的義務沒有履行，張○才跟黃仁金兩個人不管誰處理，就是把他處理完畢，把案子處理完畢，匯款結案。是張○才要負責，但黃仁金是賣方，要結案要拿到尾款，就要督促張○才盡速履行這些義務。（若是張○才就是不履行義務，尾款是否不需給付？）結果就是這樣，所以時間拖很久，賣方應履行義務沒有完成，所以40萬尾款已經給20萬元，留有20萬元尾款，一直到很後面，買方發給賣方的存證信函，買方有一直要求賣方履行，但是賣方就一直沒有動作，在尖石鄉調解委員會調解時，調解兩次對造都不到，調解委員會開立調解不成立的證明書，我就跟賣方講既然張○才找不到人，黃仁金又已經過世，那乾脆道路的部分跟砍伐竹林的部分，就由買方這邊吸收不要再去爭議，買方這邊也同意，所以105.3.24買方有匯款一筆20萬元的尾款進入賣方郵局戶頭，賣方也沒有表示拒領。（《請求提示被證
2 最後一頁》有1 筆20萬元的款項給付，請證人確認款項給付的原因？可否陳述？）104.7 月份賣方這邊臨時通知我說有急用款項，要求買方支付40萬元尾款，但買方認為道路仍未整修擋住視野部分仍未砍伐，所以只同意支付二分之一20萬元，104.7.13來領這個款項的時候，除了黃仁金配偶外，另有親屬兩人一男一女陪同點算這20萬元現金。（當初給20萬元的時候，現場有無確認本件所涉及的買賣契約，賣方是否有義務尚未履行所以只願意給付一半的價金？）如果賣方已經完全履行他契約上所載之義務，買方應該要把40萬元都給賣方，之所以會給二分之一就是契約應履行事項都停在那裡沒有動。（你提及契約應履行事項停在那裡沒有動，所指為何？）整修道路、砍伐擋住視野部分竹木。（依你所述，買方即被告提及尚有義務未履行，所以只願意給一半的金額，現場原告及其親屬對於此部分有無異議？）沒有。（所以依你所述，原告及其親屬針對前述整修道路、砍伐擋住視野竹木的義務，確實是賣方應履行得部分是沒有爭議的？）是。（請證人回憶，針對你剛才提到的被證二即附約條款第二項，有沒有提供給原告或你剛才提到的在場的親屬看過？）沒有，但黃仁金有看過，黃仁金簽名的時候我有拍照。被告訴訟代理人。（原告是否知道整理路面、砍伐竹林是黃仁金必須要負責的事項？）知道，不然怎麼會同意只支付二分之一。（據你表示第13條附約條款第2 項該義務張○才應於103.4.30前完成，其並未完成，為何會在103.8.18點交？）因為測量買賣標的與整修道路、砍伐竹林無關，整修道路與砍伐竹林是不同的標的物。這是雙方的協議，買賣土地為4 筆先點交給買方使用，至於非買賣標的裡面的道路整理、竹林砍伐就是留40萬元尾款，等砍伐完畢後一次給付給賣方。（剛剛所述你認為原告知道只付款一半意思，是否是推測的？）不是推測的，原告跟其一起來的兩位親屬都知道，是因為他們來我辦公室要收取20萬元的時候，我有當場跟他們解說，解說為何只給付二分之一，是因為道路整修、砍伐竹林的部分沒有處理。原告他們當場沒有異議，算完錢簽了名就走了。」等語綦詳（見卷一第98-107頁）。
3.承上可知，出賣人黃仁金就本件買賣契約，係負有整修路面、砍伐竹林及排除租約之義務，且此等之給付，與買受人即被告趙壯為支付尾款40萬元價金間，互立於對待給付之關係，此由102 年6 月3 日協議書係記載「若於本協議所訂日期內未完成，則買方得自行施作所需款項，於尾款內扣除」等語；且證人張○崴亦係明確證稱：尾款即點交款40萬元，原約定待買賣登記完畢、鑑界完成、道路整修及砍伐竹林等義務完成後再給付等語（見卷一第101 頁）得證，則被告趙壯為於出賣人黃仁金未為對待給付前，自得拒絕自己之給付；換言之，需待出賣人完成整修路面、砍伐竹林及排除租約等義務後，買受人即被告趙壯為始需支付價金尾款40萬元。
4.然而，系爭土地出賣人黃仁金、訴外人張○才，至今均未依約修整路面、砍伐竹林，此經證人張○崴到庭證實明確（見卷一第101 頁）；且原告亦未提出其等已按約完成給付之證明文件；參以原告、訴外人黃仁金及其親屬於104年7 月13日領取買賣價金20萬時，就其等係因未履行合約所定之整修路面、砍伐竹林義務，故僅得領取尾款金額之一半乙節，均未表示異議等情。再審酌出賣人黃仁金並未按系爭買賣契約第13條第1 項約定，於102 年1 月25日買賣契約訂立後之3 個月內，與系爭土地之承租人何春蘭解除租賃契約，即未完成排除租約義務，此由102 年6 月3日協議書尚提及租約須另與原地主協調一情得證（見卷一第167 頁），被告趙壯為係迨至該份租約租期於104 年3月1 日結束方能實際使用，此部分亦有系爭土地租賃契約書附卷可稽（見卷一第169 頁），則系爭土地自無如證人張○崴所述在103 年8 月18日點交予被告趙壯為之可能。
是以，系爭土地出賣人既未依約完成排除租約、整修路面、砍伐竹林等義務，被告趙壯為自毋庸給付尾款，其理甚明。
四、原告所為解除契約意思表示是否合法？
（一）按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之；非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第258 條第1 、2 項、第95條第1 項前段分別定有明文。又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，此亦為同法第1151條所明定。
（二）經查，原告主張其曾催告被告趙壯為應於105 年2 月20日前給付購買系爭土地之尾款20萬元乙情，固據其提出105年2 月2 日橫山內灣郵局第4 號存證信函為證（見卷一第74頁），惟其除未提出諸如簽收單、雙掛號收件回執等足以證明上開信函已合法送達被告趙壯為之證明外，且其存證信函之收件人欄位，亦將被告趙壯為之姓名誤載為「趙狀為」；加以原告嗣後委託律師寄發之解除契約通知函，亦有相同之錯誤，並因查無此人而遭退件，有明典法律事務所105 年3 月21日105 年度明典函字第105032101 號函暨郵件信封附卷可查（見卷一第76-77 頁），足認前揭催告給付及解除契約之意思表示均未合法送達。再查，被繼承人黃仁金係於104 年4 月4 日死亡，而原告所提出、由其餘繼承人簽署、內容為同意由原告一人單獨繼承之協議書，係渠等於105 年5 月7 日所簽立，有該份協議書在卷可佐（見卷一第12頁），是原告先前以一人為名義，而非全體繼承人共同寄發之前述催告給付及解除契約意思表示信函，亦難認為合法。
五、綜上所述，系爭買賣契約並未違反原住民保留地管理辦法第18條第1 項規定而屬無效，且被告趙壯為在土地出賣人完成契約所定之排除租約、整修路面、砍伐竹林等義務前，得拒絕自己尾款40萬元之給付，加以原告所為解除契約之意思表示均非合法，則原告先位請求確認訴外人黃仁金授權原告與被告趙壯為於102 年1 月25日，就坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○ ○號（嗣分割增加863-4 地號）面積22,353平方公尺、同段868 地號面積3,530 平方公尺、同段869 地號面積2,310 平方公尺、同段870 地號面積920 平方公尺，權利範圍均為全部之土地，所為之不動產買賣契約無效，並請求被告朱美英應將附表所示土地於103 年6 月18日經竹東地政事務所以買賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷；備位請求被告朱美英應將附表所示土地移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不逐一論述。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 3 月 21 日
民事第二庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 27 日
書記官 謝淑敏