臺灣新竹地方法院民事判決 105年度訴字第557號原 告 廖啟渭訴訟代理人 林家琪律師
陳永來律師魏雯祈律師被 告 蔡彭銀妹法定代理人 蔡永能上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國105年12月13日辯論終結，判決如下：
主 文被告於原告給付新臺幣陸拾伍萬元之同時，應將如附表所示之土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國（下同）102年11月22日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以新臺幣（下同）80萬元向被告購買其所有如附表所示之土地（下稱系爭土地）。
原告於締約時，即依約簽發以被告為受款人，金額15萬元，付款人元大銀行平鎮分行之支票乙紙交付予被告收執。又被告雖於104年7月28日經本院裁定為受監護宣告之人，惟據系爭買賣契約訂立時之錄影影像顯示，被告於家人向其逐一確認出售意願時，均能逐句逐項點頭表示意見，可認被告當時確實精神狀況堪認良好，係出於其自由意願而與原告締結系爭買賣契約，是兩造之系爭買賣契約自始有效存在，而被告迄未依約提供相關文件供原告辦理系爭土地所有權移轉登記事宜，經原告多次口頭催告，均置之不理，為此，爰依兩造間之系爭買賣契約提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：系爭買賣契約係被告受監護宣告前與原告訂立，被告之法定代理人即監護人本應依約履行，將系爭土地之所有權移轉登記予原告。惟被告之監護人於前聲請代理被告處分系爭土地，經本院105 年度監宣字第34號裁定駁回，致被告無從依約移轉系爭土地之所有權予原告。爰依系爭買賣契約第11條第
2 項約定：「乙方（按即被告）如未能將權利範圍公同共有變更登記為分別共有七分之一，再由甲乙雙方協商，若無法達成協議，則解除本契約，乙方應於解除本契約日起三十日內將已收價款全額無息返還甲方（按即原告）。」約定，解除系爭買賣契約。系爭買賣契約既經解除，被告自不負移轉系爭土地所有權之義務等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造於前揭時間訂立系爭買賣契約，約定由原告以80萬元向被告購買系爭土地，原告已依約給付被告價金15萬元等情，業據提出不動產買賣契約書、支票影本等件為證（見本院卷第7至14頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）原告另主張系爭買賣契約係於被告受監護宣告前所簽訂，故自始有效，是被告應於原告給付其餘價金之同時，移轉系爭土地之所有權予原告乙節，經查：
１、被告蔡彭銀妹於104 年7 月28日經本院以104 年度監宣字第14號裁定宣告為受監護宣告之人，並選定其子蔡永能為其監護人，上開裁定業於104 年8 月18日確定，除有戶籍謄本附卷可稽外，並經本院依職權調閱本院104 年度監宣字第14號監護宣告事件卷核閱屬實，兩造對此亦不爭執，堪信為真。惟系爭買賣契約係兩造於102 年11月22日簽訂，已如前述，則被告於訂立系爭買賣契約時是否具行為能力，應以被告締約時之情狀判斷，尚不得逕以被告於104年間受監護宣告一事為據。又本院前就被告何時經診斷有中風、失智或失語情形，其時是否無法為意思表示或受意思表示等事項函詢國立臺灣大學醫學院附設醫院竹東分院（下稱臺大竹東分院），經該院於105年9月29日以臺大竹東分綜字第1050002999號函附被告蔡彭銀妹之就醫紀錄影本及病歷摘要回覆在卷。其中病歷摘要固以：「患者（按即被告蔡彭銀妹）102年9月30日腦中風後肢體無力，口齒不清，至105年8月22日仍於本院門診追蹤。患者因上述原因可能部分影響意思表示（以下空白）」，然就被告於上開時間腦中風後肢體無力，口齒不清，是否影響其意思表示或受意思表示之能力？被告意思表示之能力係自何時起受有影響等節，均未為明確之答覆，尚難採為判斷被告於締約時是否具有行為能力之依據。而本院依原告所提兩造簽約當日於竹東鎮中山地政士事務所之錄影光碟當庭勘驗結果，（位於畫面左邊身著紅衣者為被告之女蔡甜妹、中間為被告蔡彭銀妹、右側身著藍衣者為被告之子蔡永福，身著白衣者為地政士。）畫面開始由蔡甜妹向被告蔡彭銀妹朗讀買賣標的、價款及契約相對人，並問被告蔡彭銀妹是否同意出售？（被告蔡彭銀妹點頭），地政士持買賣契約書請被告蔡彭銀妹於契約書上捺印指印，有本院105年12月13日勘驗筆錄在卷可按（見本院卷第62頁），可見被告於締約當時確實知悉系爭買賣契約之標的、價款及交易對象，且同意出售其就系爭土地之應有部分予原告；另自該錄影畫面觀之，被告於蔡甜妹逐項朗讀上開事項時，均以點頭、答應之方式表示理解，亦能依地政士之指示於買賣契約書上按捺指印，並與地政士確認用印之位置，顯見被告蔡彭銀妹於締約當時意識清楚，並具備足夠之理解力為意思表示及受意思表示，應認其具有行為能力，據此，兩造訂立之系爭買賣契約為有效成立，被告蔡彭銀妹自應受該契約之拘束，而負有履行之義務。
２、被告雖辯稱其法定代理人蔡永能曾聲請代理被告處分系爭土地，經本院105年度監宣字第34號裁定駁回，而無從移轉系爭土地之所有權；且系爭土地目前由被告與其子女蔡永龍、蔡鳳蘭、蔡三妹共有，該三名子女亦不同意被告移轉系爭土地之持分予原告云云。查被告之法定代理人蔡永能前以被告係受監護宣告之人，現居長安老人養護中心，每月需支付養護費用，因出售系爭土地可得100萬元之價款，茲為被告之利益，向本院聲請處分被告所有系爭土地之持分，經本院以105年度監宣字第34號受理，認定依被告全體子女對被告支付扶養費之金額與方式足以維持被告目前生活，即無准許蔡永能代理被告變賣系爭土地持分之需求，而駁回蔡永能之聲請，有該民事裁定附本院卷可參。惟此與本件被告於受監護宣告前，在具有行為能力之情況下，與原告訂立系爭買賣契約，而負有履行契約之義務，係屬二事，尚難相提並論。再按各共有人，得自由處分其應有部分，民法第819條第1項定有明文。查系爭買賣契約係被告於受監護宣告前，具行為能力之時，出售其於系爭土地之應有部分予原告，業如前述，揆諸前揭規定，被告本得自由處分，毋庸徵得其他共有人之同意。是被告此部分之抗辯，難謂有據。
３、至被告另抗辯其爰依系爭買賣契約第11條第2項約定解除系爭買賣契約，自不負移轉系爭土地所有權之義務一節。按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。查系爭買賣契約第11條第4項、第2項約定：「乙方（按即被告）應於102年11月22日起20日內向新竹縣政府申請調處將權利範圍公同共有變更登記為分別共有7分之1」、「乙方如未能將權利範圍公同共有變更登記為分別共有7分之1，再由甲乙雙方協商，若無法達成協議，則解除本契約，乙方應於解除本契約日起30日內將已收價款全額無息返還甲方。」該條文雖未明文得行使契約解除權者為何人，揆諸該條文約定於被告未能將系爭土地變更登記為分別共有7分之1之情形，應先由兩造協商，如協商不成，再行解除契約之文義，併參以系爭買賣契約第11條所規範者為特約事項，而該條第2項、第4項約定為第7條第1項：「乙方若未依本約履行各項義務或付款約定時，每逾1日乙方應按已繳買賣價款千分之一計算懲罰性違約金給與甲方（自逾期日起至完全給付日止），該違約金並應於土地點交時完全給付；經甲方書面通知限期催告仍不履行時，甲方得解除合約且乙方應將所收之款項加倍返還予甲方，作為違約賠償。但是因為天災、地變等不可抗力及可歸責於甲方之事由除外。」之特別約定而應優先適用等情，應認為系爭買賣契約第11條第2項為買方保留解除權之約定。況系爭土地業於103年11月28日經調處成立共有物分割，並於104年2月16日為分別共有登記，此有系爭土地第一類登記謄本在卷可稽（見卷第41至44頁），自無系爭買賣契約第11條第2項之情形。是被告爰引系爭買賣契約第11條第2項解除，顯屬無據。從而，系爭買賣契約既仍有效存在，被告自應依約移轉系爭土地所有權予原告。
三、再按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第348 條第1 項、第264 條第1 項分有明文。又倘一方當事人在裁判上援用同時履行抗辯，則法院應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決（最高法院72年度台上字第1309號判決意旨參照）。查系爭買賣契約書第2 、3 、4 條分別約定：「買賣總價款：雙方議定捌拾萬元整」、「（一）本約簽定時，甲方應付乙方價款之一部分計壹拾伍萬元整（含定金）乙方亦即日親收足訖。餘款則照下列規定給付之。（二）第二次付款：壹拾萬元整，俟本約土地權利範圍公同共有變更登記為分別共有七分之一，登記完成七日內交付。（三）第三次付款即備證款：
貳拾伍萬元整，俟（三）款交付後三十日內交付。（四）尾款：參拾萬元整，俟土地移轉登記至甲方或甲方指定人名義日起五日內交付」、「乙方應於前條第（三）款付款時交付所有權狀、印鑑證明書、戶籍資料等產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關表予甲方委辦之代書。日後如需乙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，乙方應無條件即時交付，不得藉詞拖延拒絕或要求任何額外費用。否則乙方應負因此而生之一切損害賠償之責。」（見本院卷第8頁），兩造既已簽訂系爭買賣契約，被告自應依該契約之約定履行，已如前述，惟被告迄未依前開約定履行移轉系爭土地所有權予原告之義務，原告亦僅給付部分價金15萬元，則原告依前開契約約定，請求被告於其給付價金尾款65萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，於法即無不合。
四、綜上所述，原告依據兩造間之系爭買賣契約，請求被告於其給付65萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 27 日
民事第一庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 29 日
書 記 官 李慧娟附表：
┌──┬──────────────┬─────┬─────┐│編號│坐落位置 │面積（㎡）│權利範圍 │├──┼──────────────┼─────┼─────┤│ 1 │新竹縣○○鄉○○○段○○○○號 │5,199.4 │7分之1 │├──┼──────────────┼─────┼─────┤│ 2 │新竹縣○○鄉○○○段○○○○號 │7,729.22 │同上 │└──┴──────────────┴─────┴─────┘