臺灣新竹地方法院民事判決 105年度訴字第818號原 告即反訴被告 劉厚林訴訟代理人 路春鴻律師被 告即反訴原告 莊景綺訴訟代理人 莊光彩上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國106 年10月31日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰陸拾萬元，及自民國一百零五年八月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零五年八月二十八日起至給付前項款項之日止，按日給付原告新臺幣壹仟參佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾參萬參仟元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣肆佰陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。
反訴訟訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260 條第1 項定有明文。又該條項所稱之相牽連者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。
二、原告起訴主張被告向其買受坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○段00000 地號（下稱224-2 地號）土地，惟被告並未依約給付第三期買賣款項新臺幣（下同）4,600,000 元，為此依買賣契約法律關係請求被告給付前開價金，及自民國105年8 月28日起至給付前項款項之日止，按日給付原告2,300元違約金。被告於本件言詞辯論程序中以原告所出售之前開土地經鑑界後，發現土地並無兩造簽約時約定之800 坪平坦地，乃解除兩造間買賣契約，並提起反訴請求原告返還已付之買賣價款2,000,000 元，暨原告應協同被告將為通行之用向訴外人朱兆淮買受已辦理所有權移轉登記之同段224-7 地號土地所有權，辦理所有權移轉登記予原告，而反訴聲明：
（一）反訴被告應返還反訴原告2,000,000 元，及自105 年
8 月23日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。（二）反訴被告應協同反訴原告將坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○段000 ○0 地號（下稱224-7 地號）土地面積59,826平方公尺、權利範圍864 之1 土地所有權，移轉登記予反訴被告，有民事反訴狀及本院言詞辯論筆錄附卷可憑（見本院卷二第40至42頁、第106 至107 頁），其反訴標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連，反訴原告提起本件反訴，揆諸前揭規定，並無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
（一）原告劉厚林起訴主張：⒈訴外人莊光彩於105 年6 月15日代理被告莊景綺以6,600,
000 元向原告劉厚林買受224-2 地號土地，並依約於105年6 月21日給付第一期款2,000,000 元。詎原告依約辦理鑑界後，被告竟託詞鑑界界址與其期待不符而拒絕履行兩造間買賣契約，且未依兩造約定於105 年8 月16日給付第三期款4,600,000 元。原告乃於105 年8 月17日委由律師發函催告被告應於函到7 日內將4,600,000 元價款匯入履保專戶，被告於105 年8 月22日收受催告函後，迄今皆未依約履行。為此爰依兩造間買賣契約法律關係，請求被告給付4,600,000 元之價款，並自收受上開催告函第7 日即
105 年8 月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒉又依兩造簽定土地買賣契約書第8 條第2 項約定：「買方
若違反本契約應履行之義務時，自違約之翌日起至改善完成之日止，應按日依該期價款萬分之五計算懲罰性違約金與賣方…」，被告迄今均未給付第三期款，則依前開約定，被告應自105 年8 月28日應給付第三期款4,600,000 元之翌日即105 年8 月29日起至給付前開金額日止，按日給付原告2,300 元之懲罰性違約金。
⒊另被告主張兩造業已約定224-2 地號土地應有800 坪平坦
地乙節，並非事實，被告不得以此為由拒不給付第三期買賣價款。為此，爰依兩造買賣契約之法律關係，請求被告給付剩餘之買賣價款及支付違約金等語。並於本院聲明：⑴被告應給付原告4,600,000 元，及自105 年8 月28日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息。⑵被告應自
10 5年8 月28日起至給付前項款項之日止，按日給付原告2, 300元。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
（二）被告莊景綺則以：⒈被告莊景綺與其父親莊光彩、母親蘇惠蘭於105 年6 月12
日約同21世紀元亨加盟店仲介人員黃文貴、李連美帶看22
4 -2地號土地，訴外人黃文貴、李連美並告知前開土地中有約800 坪之平坦地，現場並有指界白線為憑。被告母親蘇惠蘭當場向訴外人黃文貴、李連美表示前開土地有白線至坡地間一帶狀平台，可符合找地蓋農舍之規劃。被告父親莊光彩並於當天簽訂買賣議價委託書與要約書，承購聲明：出入道路21坪要有權狀。
⒉嗣原告劉厚林同意224-2 地號土地以6,600,000 元出售，
簽約時，被告母親蘇惠蘭向代書詢問關於申請蓋農舍之諸多法規及限制，最後決定以被告為買受人，由被告父親莊光彩代理被告簽定買賣契約。簽約過程中，被告母親蘇惠蘭多次提及在此平台蓋農舍之規劃，並向原告詢問是否確實有此平台？此平台是否確實有800 坪？獲得原告肯定答覆，並稱：可能沒有到800 坪，但700 多坪一定有。
⒊又兩造於買賣契約中特別約定：「…賣方須負責○○○鎮
○○○段大東坑小段0000-0000 地號土地1/864 之持分約貳拾壹坪土地移轉產權與本人做為通行權使用（下稱路權持分），所生費用等由賣方負責交付。該移轉產權已含於本買賣價金660 萬內…。」，被告乃依約於105 年6 月18日將400,000 元現金交予21世紀元亨加盟店保管，被告並於105 年6 月21日將1,600,000 元匯入履保專戶，已付價款合計2,000,000 元。嗣被告於105 年6 月23日透過原告以205,000 元向224-7 地號共有人朱兆淮購買前開土地權利範圍1/864 所有權，總金額為205,000 元，此部分買賣價金已自上開被告已付款項中支付完畢。
⒋惟兩造簽約後於105 年7 月12日辦理土地鑑界（界址以紅
線標示），鑑界結果與前指地形、地貌大不相同，除了高壓電塔前方有約數十坪平坦地外，其餘皆為坡地，因紅、白線間差距頗大，與被告父母原購認知土地含有約800 坪平坦地不符，有違被告父母原購入224-2 第號土地興建農舍之使用規劃，因此被告於翌日通知訴外人溫春玉及黃文貴暫緩買賣契約之進行，並請訴外人黃文貴邀約原告出面協商解決。但原告不僅未予配合解決，並隨即於105 年7月18日委請律師發函催告被告應於函到7 日內依約履行買方義務，設若置任不理，將依約解除買賣契約並沒收已付價款。原告昧於鑑界結果與前指界線地形、地貌不符之事實，有事前故意不告知瑕疵，藉由資訊之不對稱，有違誠信誤導被告做出錯誤決定。則於原告給付其所稱有「含約
800 坪平坦地」之土地前，被告得依民法第264 條拒絕第三期4,600,000 元之給付，並無原告所稱被告有拒絕履約之情事。
⒌被告於105 年6 月12日經由21世紀元亨加盟店仲介人員帶
看原告欲出售之土地，並經告知以在現場白色繩索界線內之土地為本件買賣標的物，此標的物於實際鑑界前明顯含有平坦地和坡地，被告覺得符合購買需求，因此定契約購買。惟鑑界後，前告知之7 、800 坪平坦地皆非屬標的物範圍，是本件土地買賣契約雖土地面積不變，確顯非契約所指鑑界誤差之範圍，實為原告指甲地賣乙地，亦已悖離被告原契約所欲購買土地之使用意圖。本件被告依兩造所簽訂之買賣契約契約應給付之買賣價金6,600,000 元，係買受白色繩索線內含800 坪平坦地之標的物，原告應負交付合於契約約定標的物之責，否則被告得依關於債務不履行之規定，行使其權利等語。並於本院聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利益之判決，願供擔保，請准免予假執行。
二、反訴部分：
（一）反訴原告莊景綺主張：⒈反訴原告於105 年6 月12日經仲介帶看反訴被告欲出售之
土地，並告知現場繫有白色繩索界內之土地為標的物，界內明顯含有一片平坦土地，反訴原告覺得符合購買需求，故於同年6 月15日議定買賣契約，惟同年7 月12日鑑界後，方悉前告知之7 、800 坪平坦土地皆非屬出售標的物範圍，此一事實已顯非契約所指之鑑界誤差，反訴被告實有隱瞞造假，指甲地賣乙地情事。反訴被告既違反本件買賣契約賣方應履行之義務，故解除契約之權利應屬於反訴原告。又依本件買賣契約第8 條之1 規定，反訴被告未於10
5 年8 月22日前解決本件土地爭議，反訴原告得逕行解除本買賣契約且請求返還已付價款2,000,000 元，故反訴原告爰以106 年5 月3 日反訴狀繕本之送達向反訴被告為解除本件買賣契約之意思表示，並請求反訴被告返還反訴原告已付價款2,000,000 元。
⒉再按兩造所簽訂之買賣契約特別約定事項之一為：「…賣
方須負責○○○鎮○○○段大東坑小段0000-0000 地號土地1/864 之持分約貳拾壹坪土地移轉產權與本人（即被告）做為通行權使用（下稱路權持分），所生費用等由賣方負責交付。該移轉產權已含於本買賣價金660 萬內…。」，反訴被告已於105 年6 月23日以205,000 元向224-7 地號共有人朱兆淮購買權利範圍1/864 土地所有權，並於10
5 年7 月12日移轉登記予反訴原告，該買賣價金已包含於反訴原告前已給付之2,000,000 元買賣價款內。惟承前所述，本件買賣契約既已解除，反訴被告自應協同反訴原告將該路權持分所有權移轉登記返還予反訴被告。
⒊並於本院聲明：⑴反訴被告應返還反訴原告2,000,000 元
及自105 年8 月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑵反訴被告應協同反訴原告將坐落224 之7地號土地、權利範圍864 之1 土地所有權，移轉登記予反訴被告。⑶就第1 項聲明反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
（二）反訴被告劉厚林則以：⒈反訴原告訴訟代理人於本院審理時到庭表示：「第一次去
看土地時，白線都一直存在，仲介跟我說白線以內就是原告要賣的土地，當場我們只是肉眼觀察，沒有實際測量」、「我們相信我們眼睛所看和原告的陳述」等語，佐以本院親至現場就224-2 第號土地之地形、地貌等為勘驗，土地現場反訴原告所指稱之白色繩索到地界線之範圍，面積僅約75坪左右，以肉眼觀之前可辨明是否出現反訴原告所指稱「7 、800 坪平坦地」之情狀，是反訴原告所指述「
7 、800 坪」平坦地之說法，完全與事實不符，更與一般認知相距甚遠，究其實乃反訴原告事後反悔不為履行買方義務，假以現場鑑界後之範圍稍有落差，即指為「鑑界結果地形、地貌大為不同」、「指甲地賣乙地」，而作為其解約之理由，其解約不僅係可歸責於己，更與民法第259條要件、兩造契約之約定不符。
⒉依反訴原告所提出簽約當時全程之錄音檔及譯文所示內容
，由錄音譯文自簽約前，反訴原告與仲介黃文貴談話內容，至代書出現及兩造長達2 小時多之簽約談話內容，完全未曾出現隻字片語「7 、800 坪平坦地」之內容，更未曾提供反訴原告購買224-2 地號土地之需求為何。是反訴原告所提出之說法，實為其恣意托詞虛構情事，作為其解約之主張，自屬無據等語。並於本院聲明：⑴反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證理由：
（一）本訴部分：訴外人莊光彩於105 年6 月15日代理被告莊景綺以6,600,
000 元向原告劉厚林買受224-2 地號土地，並依約於105年6 月21日給付第一期款2,000,000 元。嗣原告依兩造所簽定之買賣契約辦理鑑界後，被告以鑑界界址與現場不符，無原告所稱有700-800 坪平坦之地，而拒絕履行兩造間買賣契約，且未依兩造約定於105 年8 月16日給付第三期款4,600,000 元之事實，有不動產買賣契約書、律師函、存證信函（本院卷一第11-20 頁、第27-31 頁、第79-82頁、第84-87 頁、第91頁）在卷可憑。是本件本訴部分本院所應審究者為：⒈原告於簽定買賣契約時是否保證224-
2 地號土地內有700 至800 坪平坦之地？⒉原告是否得向被告請求第三期款支付？⒊原告是否得向被告請求違約金？經查：
⒈關於原告於簽定買賣契約時是否保證224-2 地號土地內有
700 至800 坪平坦之地部分：⑴依卷附土地登記謄本（見本院卷一第60-61 頁）所示，被
告向原告購買224-2 地號土地為山坡地保育區之農牧用地，前開土地依法規固得申請興建農舍。被告雖主張224-2地號土地現場綁有白色繩索位置至坡地間一帶狀平台，可符合找地蓋農舍之規劃，為訴外人黃文貴、李連美帶看前開土地時所明知，簽約過程中，被告母親蘇惠蘭多次提及在此平台蓋農舍之規劃，並向原告詢問是否確實有此平台，此平台是否確實有800 坪，亦獲得原告肯定答覆，惟為原告所否認。然依卷附不動產買賣契約書及特別約定事項內容，並無被告主張前開內容相關記載。另參諸被告不爭執原告提出簽約當日兩造對話及現場其他人員對話譯文（見本院卷第325-532 頁）內容，除未談及被告主張之前開內容外，證人潘統緒即簽約時製作買賣契約書製作人亦於本院證稱：在撰寫契約書時，被告父母詢問土地事情伊只有聽到樹的事情，其他沒聽到，本件買賣土地是否有800坪平坦土地這件事，伊沒有仔細聽。伊有問兩造是否鑑界，兩造均稱好，伊有跟兩造表示鑑界後，土地面積若有增減，就以地政機關測量為準，價金就是多退少補的原則等語（見本院卷二第87-88 頁），則原告於簽約時是否保證224-2 地號土地內有700 至800 坪平坦之地，尚有疑義。
⑵又224-2 地號土地出售時，已有2 年以上未經鑑界，有卷
附之土地標的現況確認書（見本院卷一第59頁）可按。被告代理人於簽約前前往現場察看時，現場雖有繫以白色繩索標示。然證人李連美於本院先、後證述：伊與原告簽定專任委託書前，已經帶一組客人看過224-2 地號土地，當時現場未拉白線，現場草長得很高，很難辨識地形地貌。去現場時看不到土地，原告至少要割出一條路，原告請伊去找人，伊有找人割草，現場白線不確定是否割草那天一起處理，應該是那幾天等語（見本院卷二第85-86 頁）；當時拉線時，沒有路，伊從地籍圖大概以比例尺測量，大約討論距離，拉出一個距離後，大約就是那點的位置等語（見本院卷一第108 頁）。可知證人李連美對於現場所拉白色繩索線位置非224-2 地號土地確切界址位置，且拉線目的亦有供除草之用，為其所明知。
⑶雖證人李連美於本院證述：簽約前帶被告看一次，原告當
時未在場，尚未鑑界，伊有告知被告，白線往南除草土地之後是很長的芒草，現場只有泥土地較平坦，其他都是斜坡，在現場有介紹這裡平坦地等語（見本院卷一第107 頁），以致被告法定代理人因而有誤認土地界址之情形。然證人李連美為仲介，依民法第565 條規定，有為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，但無代理原告之權限，縱證人李連美曾向被告代理人為錯誤指界，其效力仍不及於原告。
⑷再224-2 地號土地於兩造簽定買賣契約時，未經鑑界，而
現場白色繩線位置與地籍線位置差距以比例尺測量後大約7-8 公尺，面積差距約247.97平方公尺，亦有附件即新竹縣竹北地政事務所106 年1 月24日北地所測字第1060000604號函檢送之土地複丈成果圖可憑。參以前開土地面積為14,326平方公尺，亦有土地登記謄本可按，足見證人李連美帶看土地與本件買賣契約標的土地尚屬相符，難以實際鑑界位置與帶看土地時所指位置略有不同，而認定有被告所指稱之以甲地賣乙地之情形。
⑸綜上，被告主張兩造簽定買賣契約時，原告保證224-2 地號土地內有700 至800 坪平坦之地，尚無可採。
⒉關於原告是否得向被告請求第三期款支付部分：
⑴原告並無被告指稱有未依約履行之情形，以如前述。而依
兩造簽定買賣契約第3 條約定，被告應於105 年8 月10日支付第三期款4,600,000 元，被告迄今未支付，為被告所不爭執，則原告依買賣契約法律關係請求被告給付前開價款，自屬有據。
⑵按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；次按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第1 項定有明文、第233 條第1 項、第203 條定有明文。則原告請求被告給付第三期買買價金自105 年8月28日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算遲延利息，即屬有據。
⑶至被告主張於原告給付其所稱有含約800 坪平坦地」之土
地前，被告得依民法第264 條拒絕第三期4,600,000 元之給付等語。惟查：兩造簽約時原告並未保證224-2 地號土地內有700 至800 坪平坦之地，而原告亦無其他未為對待給付之情形，被告主張依前開規定，拒絕給付第三期款，亦屬無據。
⒊關於原告是否得向被告請求違約金部分：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。
⑵依兩造簽定土地買賣契約書第8 條第2 項約定：「買方若
違反本契約應履行之義務時，自違約之翌日起至改善完成之日止，應按日依該期價款萬分之五計算懲罰性違約金與賣方…」內容，前開約定違約金係屬懲罰性違約金，應堪認定。
⑶按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。⑷本院審酌原告出售224-2 地號土地予被告，被告事後未依
約給付買賣價金，原告無法如期取得金錢以為支用，認前開約定懲罰性性違約金，核屬過高，應予酌減為按日依該期價款萬分之三計算懲罰性違約金即1,380 元（計算式如下：4,600,000 ×0.0003＝1,380 ）為適當。逾此部分請求，即屬無據。
（二）反訴部分：⒈反訴原告主張於105 年6 月12日經仲介帶看反訴被告欲出
售之土地，並告知現場繫有白色繩索界內之土地為標的物，界內明顯含有一片平坦土地，反訴原告覺得符合購買需求，故於同年6 月15日議定購買契約，惟同年7 月12日鑑界後，方悉前告知之7 、800 坪平坦土地皆非屬出售標的物範圍，反訴被告有隱瞞造假，指甲地賣乙地情事等語，為反訴被告所否認。而反訴被告未於簽定買賣契約時保證224-2 地號土地內有700 至800 坪平坦之地已如前述，亦無反訴原告指稱以甲地賣乙地而有債務不履行之情形，反訴原告主張反訴被告違反本件買賣契約賣方應履行之義務，解除兩造間買賣契約，即無理由。
⒉兩造間買賣契約既屬有效，反訴原告請求反訴被告返回已
給付買賣價金及應協同反訴原告將因本件土地買賣另行購置通行道路即224 之7 地號、權利範圍864 之1 土地所有權，移轉登記予反訴被告，亦無所據。
四、綜上所述，本訴部分：原告依兩造間買賣契約請求被告給付買賣價金4,600,000 元，及自105 年8 月28日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算遲延利息，暨自105 年8 月28日起至給付前開金額日止，按日給付原告1,380 元違約金，為有理由，逾此部分請求，為無理由。又原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請準宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。反訴部分：兩造間買賣契約仍屬合法有效，反訴原告請求反訴被告返還買賣價款2,000,000 元、遲延利息，及請求反訴被告應協同反訴原告將坐落224 之7地號土地、權利範圍864 之1 土地所有權，移轉登記予反訴被告，為無理由，應予駁回。又反訴原告之訴暨經駁回，其徦執行聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院逐一審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 24 日
民事第二庭 法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 24 日
書記官 謝國聖