臺灣新竹地方法院民事判決 105年度重訴字第177號原 告 新竹市東區竹蓮國民小學法定代理人 周雯娟訴訟代理人 曾艦寬律師
陳詩文律師上 一 人複 代 理人 吳俊銘律師被 告 曾國泰訴訟代理人 黃振洋律師複 代 理人 蘇毓霖律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106 年8 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹市○○段○○○○○○○號土地上，如附圖編號F 所示面積三十三平方公尺之門牌號碼新竹市○○街○○○號建物拆除，並將該占用土地回復原狀返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰伍拾柒萬壹仟參佰貳拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第256 條、第262 條第1 項本文分別定有明文。
二、本件原告起訴主張其為新竹市○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下分稱2613地號土地、系爭土地）之管理機關，壬○○○、辛○○、甲○○○、丁○○、乙○○、戊○○、己○○、庚○○之建物無權占用上開土地，訴請拆屋還地，惟嗣查悉戊○○並非上開土地之占有人，而丙○○則為2613地號土地之占有人，原告遂於民國105 年11月8 日準備程序期日具狀撤回對戊○○之起訴，另追加丙○○為被告（見本院卷1 第93頁、第101 頁至第102 頁）。核原告請求之基礎事實皆為被告之建物是否無權占用上開土地為主要爭點，堪認請求基礎事實同一，依首開規定，應予准許。
三、本件原告起訴時原聲明：㈠被告丁○○應將系爭土地如起訴狀附圖所示A 部分（門牌號
碼新竹市○○街○○○ 巷○ 號），面積約31.37 平方公尺（以實測為準）之建物拆除，並將前開占用之土地回復原狀返還原告。
㈡被告丁○○應將系爭土地如起訴狀附圖所示B 部分（門牌號
碼新竹市○○街○○○ 巷○ 號），面積約35.58 平方公尺（以實測為準）之建物拆除，並將前開占用之土地回復原狀返還原告。
㈢被告甲○○○應將系爭土地如起訴狀附圖所示C 部分（門牌
號碼新竹市○○街○○○ 巷○ 號），面積約34.12 平方公尺（以實測為準）之建物拆除，並將前開占用之土地回復原狀返還原告。
㈣被告壬○○○應將系爭土地如起訴狀附圖所示D 部分（門牌
號碼新竹市○○街○○○ 巷○ 號），面積約36.85 平方公尺（以實測為準）之建物拆除，並將前開占用之土地回復原狀返還原告。
㈤被告乙○○、辛○○、戊○○應將系爭土地如起訴狀附圖所
示E 部分（門牌號碼新竹市○○街○○○ 號），面積約6.31平方公尺（以實測為準）之建物拆除，並將前開占用之土地回復原狀返還原告。
㈥被告己○○應將系爭土地如起訴狀附圖所示F 部分（門牌號
碼新竹市○○街○○○ 號），面積約41.07 平方公尺（以實測為準）之建物拆除，並將前開占用之土地回復原狀返還原告。
㈦被告己○○應將2613地號土地如起訴狀附圖所示G 部分（門
牌號碼新竹市○○街○○○ 號），面積約9.24平方公尺（以實測為準）之建物拆除，並將前開占用之土地回復原狀返還原告。
㈧被告庚○○應將2613地號土地如起訴狀附圖所示H 部分，面
積約17.05 平方公尺（以實測為準）之建物拆除，並將前開占用之土地回復原狀返還原告。
㈨原告願供擔保，請准宣告假執行。
四、嗣經本院會同兩造及新竹市地政事務所地政人員至現場勘驗測量結果如附圖所示後（見本院卷1 第200 頁），原告復與壬○○○、辛○○、甲○○○、丁○○、乙○○、庚○○、丙○○成立訴訟上和解（見本院卷1 第251 至251-1 頁、卷
2 第11頁至12頁）。原告變更聲明為：㈠被告己○○應將坐落系爭土地上如附圖編號F 所示門牌號碼新竹市○○街○○○號面積33平方公尺部分建物（下稱系爭建物）拆除，並將前開占用之土地回復原狀返還原告。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷2 第19頁）。核與首開規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠系爭土地於45年4 月11日由新竹縣辦理徵收，嗣因縣市分治
，由新竹市取得所有權，原告現為管理機關。兩造並無就系爭土地成立租賃契約，被告復無其他合法使用系爭土地之權源，足見被告之系爭建物無權占用系爭土地，原告自得請求被告拆屋還地。被告雖辯稱本件得適用或類推適用民法第42
5 條之1 規定，故兩造間存在租賃關係等語。然依民法第75
9 條規定，政府因徵收而取得土地所有權者，係為原始取得，本無繼受前所有人之權利義務關係。又當時新竹縣依法辦理徵地，並於45年間徵收處分成立生效時，取得系爭土地所有權，且完成徵收補償之發放，縱遲至80年6 月27日方辦理所有權移轉登記，尚無礙於45年間徵收處分成立生效之事實。縱認前開徵收處分有瑕疵，被告亦應依行政爭訟程序救濟，不得於本件訴訟抗辯徵收處分有所瑕疵。況被告無法證明系爭建物於59年7 月前業已存在，或系爭建物存在當時，土地與建物同屬一人所有，自無適用民法第425 條之1 規定餘地。至被告雖按期繳納原告開徵之土地使用補償金，惟繳付土地使用補償金與是否成立租賃契約，本屬二事，被告係依國有非公用不動產被占用處理要點等規定，向原告繳交無權占用期間之土地使用補償金，核屬不當得利性質，且原告復以管理者地位要求被告拆屋還地，顯然自始未有出租系爭土地之意思，當不能以被告有繳納土地補償金之實，逕認其兩造間存在租賃契約。
㈡被告另辯稱倘將系爭建物坐落系爭土地之部分拆除，系爭建物僅殘存部分將少於1/3 ，勢必面臨最後全部拆除之結果。
原告以回收校地搭建幼兒園午餐中心及配膳室，與少子化之現況不符，均違土地利用又損及被告權利等語。惟原告基於新竹市市有財產之管理者地位，受上級機關即新竹市政府之指示，就管理之財產主張權利，原告依法行政行使權利，並非專以損害被告為主要目的，自無權利濫用。況興建幼兒園午餐中心及配膳室，僅係原告收回系爭土地之使用計畫，是否遂行，仍須依循行政程序由上級機關即新竹市審核，亦即，如何運用回收校地，仍應受依法行政原則之限制，始符妥當、適法要求，而不能認與權利濫用相關。
㈢爰依民法第767 條第1 項前段、中段規定提起本件訴訟，並聲明如主文第1項、第3項所示。
二、被告則以：㈠被告於102 年12月26日向前手買受系爭建物，依房屋稅籍證
明書之「起課年月」欄所示，該建物早於59年7 月間起課房屋稅，故得證明斯時甚至更早之前，系爭建物業已興建存在系爭土地上，並依一般常情推論，系爭建物應是當時土地共有人所興建，足見土地與房屋之所有權人原屬相同。嗣因系爭土地遭徵收，導致系爭建物基地之一部，先後為相異之人所取得，依民法第425 條之1 規定，就系爭建物與土地間，應可推定有租賃關係，是被告並非無權占用系爭土地。又被告占有系爭土地如附圖編號F 所示部分，均依原告歷期開徵之土地使用補償金繳納，實屬給付使用對價之租金，足證兩造間成立租賃關係。又系爭土地徵收程序之適法性，已遭監察院認有疑義，新竹市政府遲至80年6 月27日才辦理徵收登記，並於備註欄位載明「本案徵收補償地價已發放完畢」，顯見當時並未對於徵收時已存在之系爭建物一併為徵收補償，且系爭土地之徵收亦未於公告期滿15日內將應發給之補償費繳交管轄市或縣市主管機關發給完竣，於土地徵收條例第20條第2 項之規定不符，此徵收應失其效力。
㈡縱本件徵收事實係發生於土地徵收條例施行前，惟此等歷近
40年後方將補償地價發放完畢，已然侵害人民財產權甚鉅，遑論原告向被告收取土地使用補償金多年，迄今始向被告提起本件訴訟要求拆屋還地，自屬權利濫用。又系爭建物坐落系爭土地之位置及面積以觀，若將坐落系爭土地上系爭建物部分拆除，該建物僅存部分將少於1/3 ，將面臨全面拆除，更導致被告相鄰所有同段2615地號土地成為畸零地，難收土地利用之效。甚者，原告主張將系爭土地回收蓋設幼兒園午餐中心及配膳室，亦與現今少子化之實況相為悖離，亦非妥善使用土地之舉，在在均屬權利濫用至明等語，資為抗辯。㈢並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷2第17頁）：㈠系爭土地於45年4 月11日由新竹縣辦理徵收，嗣因縣市分治
，由新竹市取得所有權，原告現為管理機關（見本院卷1 第
77、177 至182 頁）。㈡被告於102 年間買受系爭建物，該建物於59年7 月起課房屋稅，被告現為納稅義務人（見本院卷1 第82、200 頁）。
㈢被告前繳納原告歷期開徵使用系爭土地之補償金。
四、本院之判斷：原告主張被告之系爭建物無權占用系爭土地，自應拆屋還地，惟為被告所否認，並以兩造間存在租賃關係，且原告之請求權利濫用等語置辯，是本院應審酌如下爭點：
㈠原告依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告拆屋
還地，有無理由？被告抗辯兩造間有租賃關係，是否可採？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故對於是類財產，應准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年台上字第2680號判例意旨參照）。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（最高法院86年度台上字第2272號判決同此見解）。次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。
2.系爭土地所有權人為新竹市，原告則為管理機關；被告前向他人買受系爭建物，並登記為房屋稅籍納稅義務人等情，有土地登記謄本、房屋稅籍證明書各1 紙在卷可稽（見本院卷
1 第77、82頁），且為兩造所不爭執，堪認原告以管理機關地位，向事實上處分權人即被告，提起拆屋還地訴訟，其當事人適格，並無欠缺，合先敘明。
3.被告辯稱系爭土地當時徵收處分並非適法等語，固據提出監察院司法及獄政、內政及少數民族委員會第3 屆第43次聯席會議紀錄1 紙為憑（見本院卷1 第161 頁），並有系爭土地80年間徵收登記資料1 份附卷可參（見本院卷1 第178 至18
2 頁），惟稽之上開會議紀錄僅決議函請新竹市政府檢討改進見復，並無實體認定徵收程序違法。況徵收處分之適法性判斷，基於審判權二元區分，本非得由民事法院認定。又不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第
759 條之1 第1 項定有明文。而此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之，此項推定力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻。準此，被告既非系爭土地前手之真正權利人，且未另訴請求新竹市塗銷系爭土地所有權登記，則新竹市經登記為系爭土地所有權人，原告基於管理機關地位，本得行使所有權能，是被告對其使用系爭土地之正當權源，依前開說明，仍負舉證責任。
4.被告又辯稱其繳納原告開徵歷期之土地使用補償金，核屬租金性質，兩造應已成立租賃關係等語。惟按租賃契約之成立，須出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示合致為其要件。查原告原應依「新竹市市有公用不動產被占用處理計畫」積極排除校地遭私人占用情形，惟在該占用戶拆屋還地前，暫時依「新竹市市有土地及房屋租金率計算基準」向占用戶收取土地使用補償金一節，有原告提出之新竹市政府93年1 月30日、96年11月21日、100 年1 月24日、
100 年6 月30日、101 年12月13日函文各1 紙、新竹市市有被占用土地使用補償金收取注意規範、新竹市市有公用不動產被占用處理計畫、新竹市市有公用不動產被占用處理計畫、新竹市市有土地及房屋租金率計算基準各1 份在卷可參（見本院卷1 第131 至140 頁），足見土地使用補償金係屬不當得利及損害賠償性質，並非基於租賃契約之土地使用收益對價。此外，被告無法舉證證明其繳納土地使用補償金，即使兩造達成租賃契約之意思表示合致事實，是被告此部分所辯，要難遽採。
5.被告另辯稱本件得適用或類推適用民法第425 條之1 規定，兩造間推定有租賃關係等語。然按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。民法第425 條之1 第1 項定有明文。查系爭建物坐落如附圖編號F 所示面積33平方公尺之系爭土地範圍一情，業經本院會同兩造及新竹市地政事務所地政人員至現場勘測屬實，有勘驗筆錄及附圖各1 紙為證，且為兩造所不爭執（見本院卷1 第194 、200 、249 頁）。又系爭土地於徵收時之所有權人為訴外人王陳瑤琴等13人，有徵收登記資料所附名冊1 紙為憑（見本院卷1 第179 頁），惟系爭建物固於59年間起課房屋稅，然被告既無法提出任何證據證明該建物於土地徵收時已興建存在，且土地與建物曾同屬一人所有（見本院卷1 第249 頁、卷2 第10頁），核與民法第425 條之1 規定要件，顯有不符，自無適用或類推適用該規定之餘地。
6.準此以論，被告並無法舉證證明系爭建物坐落系爭土地之正當權源，是原告依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告拆除如附圖編號F 所示系爭建物，並返還該土地，即屬有據，應予准許。
㈡原告請求被告拆屋還地，有無構成權利濫用？
1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第14
8 條定有明文。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受該條規定之限制。
2.經查，依系爭土地徵收登記資料所示，徵收文號為臺灣省政府45年4 月11日府民丁字第1758號；本案徵收補償地價已發放完畢（見本院卷1 第178 頁），自難認被告辯稱45年間徵收後，遲至80年間才發放徵收補償金屬實。次查，原告係依新竹市政府函文指示辦理校地遭他人占用之排除，已有前揭新竹市政府歷次函文及相關計畫或規範等件為憑（見本院卷
1 第131 至140 頁），且被告本無使用系爭土地之正當權源，業如前述，是原告請求被告拆屋還地，核屬正當權利之行使，難認有以損害他人為主要目的。又原告基於管理機關地位，如何預先規劃及實際使用系爭土地，本屬其固有權能，且相關作為均須受法規限制，被告徒以少子化之社會現狀，認原告收回土地蓋幼兒園午餐中心及配膳室，非妥善之舉，要非可採。再查，原告前買受與系爭土地相鄰之同段2615地號土地，該土地面臨道路，有土地買賣契約書1 份、附圖1紙及現場照片1 張在卷可稽（見本院卷1 第23、200 、221至223 頁），足稽拆除系爭建物，並無礙被告使用2615地號土地，且被告於買受該地時，應已知悉該地之面積、形狀及坐落位置，本得預見買受後將如何有效利用。是被告辯稱原告請求拆屋還地，造成其無法有效使用土地或建物，構成權利濫用，自乏所據，難予採信。
五、綜上所述，被告並未舉證證明系爭建物有使用系爭土地之正當權源，以及原告本件請求有權利濫用之情事。從而，原告依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告拆除系爭建物坐落如主文第1 項所示系爭土地之範圍，並返還該土地予原告，為有理由，應予准許。
六、兩造均分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 25 日
民事第一庭 審判長法 官 鄭政宗
法 官 王婉如法 官 王凱平以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 25 日
書記官 董怡湘附圖（見本院卷1第252頁）