臺灣新竹地方法院民事判決 105年度重訴字第83號原 告 呂照欽訴訟代理人 李晉安律師複代理人 常家浩被 告 范振偉訴訟代理人 吳聖欽律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國105 年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。
又按所謂「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100 年度台抗字第716 號判決亦同此見解）。查本件原告原起訴主張：㈠被告應給付原告新台幣（下同）7,565,
765 元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣訴訟進行中，具狀追加民法第349 條、第353 條、第359條及系爭契約第10條為備位之請求，將聲明更正為：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告7,565,765 元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告7,565,765 元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉被告應給付原告1,800,
000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第43頁）。經核原告前開請求權之追加，乃係基於兩造間買賣契約是否合意解除之同一基礎事實，是就原告請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得期待於後請求之審理時予以利用，故宜於同一訴訟程序審理，藉以一次解決紛爭，俾符合訴訟經濟之要求，況此追加並無礙被告之防禦，對於被告之程序權保障亦無不利影響，揆諸前開說明，程序上均無不合，應予准許，被告抗辯原告所為訴之追加並不合法，尚無所據。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告前經訴外人永慶不動產仲介公司之居間，向被告購買坐
落新竹縣○○市○○段00000 00段000 地號土地（下合稱系爭土地），並於民國104 年5 月28日簽訂「買賣契約書」（下稱系爭契約），於簽約當日原告除給付簽約款3,600,000 元外，另於同年6 月11日備證用印時給付第2 期款3,600,000 元共7,200,000 元皆存入訴外人合泰建築經紀股份有限公司之履約專戶。而系爭土地於兩造締約時即有遭占用之情形，被告遂於系爭契約第15條之特別約定事項欄第
2 項、第5 項分別註明「佔用若無法排除，買方得主張無條件解除，賣方返還已付價金」、「買賣雙方協議…，D 區、
E 區、F 區佔用部份賣方負責排除佔用點交予買方…」等語（即如附圖一所示D 、E 、F 區）。惟自買賣契約簽訂後至
104 年11月止已近6 個月期間，被告仍無法依約排除系爭土地遭占用之情形，是原告依前開約定發函予被告主張本件有被告無法排除之占用情事，故解除雙方之土地買賣契約，業由被告表示同意，兩造自屬合意解除系爭契約。詎被告竟要求原告需負擔被告已支付本件賣方之仲介服務費等費用，經多次協商無果，致使原告給付於被告並存入履約銀行之價金無法返還。又原告於簽訂系爭契約後，即依約代理被告辦理系爭土地地上物之設籍課稅事項，並代繳其所需費用23,255元；且原告在被告同意下將機台設備遷入系爭建物，現又因解除契約又將機台遷出，故共有搬運費（遷入及遷出）342,510 元，亦應由被告負擔。為此，為此，爰依系爭契約、民法第256 條、第546 條規定提起本件訴訟，先位請求被告返還7,565,765 元（計算式：已支付之價金7,200,000 元及代墊款23,255元、搬遷費用損失342,510 元）。
㈡另依被告於簽訂系爭契約時即依系爭契約第7 條第1 項之規
定，擔保本買賣土地產權清楚，並無被他人占用或其他糾葛等情事，然事實上，系爭土地至今尚有被告允諾要處理而未處理的部分（即如附圖一所示A 區、E 區），及被告於簽約時隱瞞未告知有糾葛的部分（即如附圖二所示），系爭土地顯有部分占用他人土地、部分遭他人占用之情事，揆諸兩造簽約至今已年餘的時間，被告仍無法排除系爭土地上所存在的障礙或瑕疵，顯然被告業已違反系爭契約第7 條第1 項之規定，是如本院認兩造未經合意解除契約時，原告亦得依民法第349 條、353 條、359 條及系爭契約第10條之規定解除系爭契約，併以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之通知，請求被告返還價金、給付違約金。又違約金計算方式依內政部不動產買賣之定型化契約所示之不動產買賣違約金最高不得逾買賣總價款百分之15之規定，係指不動產買賣之違約金於總價款百分之15以內，視違約之一方其違反義務之程度及無過失之一方所受之損失以定之。而本件原告依自身之受損程度及被告違約之情形，認被告賠償總價之百分之5 尚屬合理。依前所述，系爭土地買賣總價款為36,000,000元，故以總價計算百分之5 違約金為1,800,000 元。
㈢對被告抗辯所為陳述：
⒈原告於104 年10月間就系爭土地作鑑界複丈時，發現被告
出售原告之廠房（下稱系爭地上物）於系爭272 地號土地左方約50平方公尺佔用鄰地，而系爭277-4 地號土地左前方臨路部分近40平方公尺遭隔鄰佔用，因此原告認為被告隱瞞系爭土地被佔用及被告佔用他人土地之事實，而被告又未能排除系爭土地遭佔用的情形下，原告始解除契約將機器遷出。至今被告仍無拆除系爭土地遭占用部分，且原告已另購新廠搬遷，故兩造已無法回復原買賣契約。被告雖辯稱兩造之買賣標的僅限於系爭土地，後又於系爭契約書第15條第5 點所提系爭土地上原有建物占用鄰地部分如何處理方式，顯然兩造之買賣契約已經把系爭土地上之原有建物占用他人土地部分及遭占用部分作一排除之說明，而系爭土地上之原有建物已是兩造買賣契約之必要之點，絕非僅限於系爭土地而已。是就系爭土地上之瑕疵，無論是否須以訴訟排除，皆是被告應予排除的範圍。不能因契約有訂是否以訴訟排除占有，即予認定被告「應」排除的範圍與「不應」排除的範圍，被告所為顯屬卸責之詞。另原告於此買賣進行中發現標的物占用他人與被占用之情形，即屬被告於出售時隱瞞未據實告知，如此被告顯然欲以詐騙方式出售系爭土地廠房予原告，原告得知後如何能繼續履行契約，是其自得依法解除本件買賣契約。而原告購買系爭土地自簽訂買賣契約至今已近2 年，然系爭土地上尚有多處障礙無法排除，故被告如僅排除一部分，亦不能為以該已排除部分來合理化其他未排除的部分，而要求原告履行契約。且被告本即已同意解除契約並返還價金給原告，卻於事後反悔，是被告已違其誠信。
⒉遑論系爭契約第15條第5 點所提及之E 部分，已明確指出
須由賣方（即被告）連同D 區、F 區一起排除，而其中所稱「E 區樓梯部分買方同意拆除」，則是指如拆除E 區的部分時，該樓梯也要一併拆除，買方（即原告）在使用上恐有不便亦會影響其他部分，故特別註明「樓梯部分買方同意拆除」，也就是賣方要拆除E 區的部分，是包含有樓梯，而非被告所稱之樓梯部分要由買方自行拆除之意，被告顯然是曲解其意。
⒊另觀證人之回答，被告雖有提以換地來處理房屋占用鄰地
的問題，但嗣後被告卻未與鄰地所有權人達成換地協議，故認被告與原告的「和解」未達成協議，被告仍需處理房屋占用他人鄰地的問題，此與原告知道房屋占用他人鄰地毫不相干。
㈣並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告應給付原告7,565,765 元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告應給付原告7,565,765 元，及自本訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵被告應給付原告1,800,000 元，及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠被告於104 年5 月28日簽訂系爭契約書之前即已在標的物況
說明書註明系爭土地遭他人占用之情，是原告於簽訂系爭契約書時業已知悉系爭土地有第三人占用情形。而兩造因合意讓被告協調鄰地所有權人自行拆除地上物，始於系爭契約書第15條特別約定事項約定：「2.佔用若無法排除，買方得主張無條件解除，賣方返還已付價金。3.雙方約定最遲交地日為104 年7 月31日，付清價款，排除佔用完畢，辦理交地手續。…5.買賣雙方協議B 區、C 區維持現況點交互相佔用部份買方自行處理。D 區、E 區、F 區佔用部份賣方負責排除佔用點交予買方。E 區樓梯部分買方同意拆除。A 區若有佔用，賣方負責拆除點交，若有其他區域之佔用，賣方負責排除佔用點交土地。」等語。嗣兩造並於104 年6 月9 日簽定協議書約定「買方最遲於104 年6 月11日決定地上物鐵皮屋及A 區是否留下不拆除，賣方配合其決定，若逾上述時間未回覆，即視為買方接受現況點交無須拆除。」，是就附圖一所示A 部分之範圍，原告非但未於上開期限通知被告拆除，且已遷入機器營運，可見該部分依現況點交即可，此觀原告於訴訟中主張應訴訟排除之範圍為D 、E 、F 區不含A 、B、C 區等語亦明。故原告事後翻稱被告應拆除A 部分而未拆除，未依契約履行云云，洵不足採。
㈡又附圖一所涉D 、F 部分，經被告交涉，鄰地所有權人不願
自行拆除地上物，然因無權占用之面積相當小，並不影響原告就系爭土地之利用，故兩造於104 年7 月31日交地期限前之同年7 月29日另簽協議書約定「今因鄰地占用戶衛先生不配合拆屋還地，賣方已正式提起訴訟，買方同意給予時間排除占用，為買方公司營運方便，賣方同意即日起先行交付土地予買方施工、使用，買方並配合完成銀行對保事宜，先過戶銀行抵押設定辦妥，待佔用排除後銀行撥款，即辦理結案手續。原合約最遲交地日即順延之。本協議書視為買賣契約BV0000000 之一部份。」等語。被告向訴外人衛香偉、鍾謝瑞文提出之民事拆屋還地訴訟，亦經本院於105 年1 月22日以104 年度竹北簡字第287 號判決被告全部勝訴，並於105年2 月19日告確定（下稱另案）。被告已就附圖一所示D 、
F 占用部分以另案確定判決為執行名義聲請法院強制執行予以排除並釐清界址。是兩造所稱之D 、E 、F 部分已排除訴外人衛香偉、鍾謝瑞文就系爭土地之占用，堪以認定。
㈢再者，兩造締結系爭契約書所包含之範圍僅為系爭土地，並
無系爭地上物。此見原告所聲請傳訊之證人張皓涵證述即知，被告原本欲拆除地上物點交素地給原告，但原告見地上物仍堪用而要求保留，則系爭土地上原有建物延伸占用鄰地部分，當然係原告自行處理。此由原告未依兩造104 年6 月9日簽定協議書第1 點約定，於104 年6 月11日期限前通知被告拆除A 部分，則A 部分當然「即視為買方接受現況點交無須拆除。」即明。亦徵原告所著重者係自己所買受的系爭土地遭鄰地所有人占用部分之排除，此部分方屬被告必須以訴訟排除之部分，蓋系爭土地上原有建物延伸占用鄰地部分，原本即可由原告受讓登記土地所有權後自行拆除，被告不可能對鄰地所有人提告要求鄰地所有人拆除鄰地上屬於被告之建物甚明。同理，如附圖一所示E 部分，係系爭地上物延伸占用鄰地部分，為樓梯，原本即可由原告受讓登記土地所有權後自行拆除，被告不可能對鄰地所有人提告要求鄰地所有人拆除鄰地上屬於被告之建物，故「土地買賣契約書」第15條第5.點約定「E 區樓梯部分買方同意拆除」，E 區樓梯顯非被告必須訴訟排除之部分，至為明灼。
㈣原告明知被告已對無權占用系爭土地之衛香偉、鍾謝瑞文提
出另案訴訟，其依前開104 年7 月29日協議，自有容忍被告以訴訟排除衛香偉、鍾謝瑞文無權占用之義務。詎原告不待另案訴訟定讞，詎於104 年11月17日寄發竹北郵局存證號碼
485 號存證信函，要求被告於7 日內出面辦理解約並退還代書所繳納支出費用及貸款手續費用，後經被告於104 年11月20日、同年月24日寄發竹北郵局存證號碼第488 號、492 號存證信函向原告表示：若要解除買賣契約，須付清被告已付給仲介公司之仲介報酬損失、代書費損失等費用，方能解除契約（意即被告認為契約不能履行係應歸責於原告）。然原告不同意賠償被告仲介費及代書費等損失，故兩造自始即未合意解除系爭契約。原告雖執陳詞又於104 年11月26日寄發新竹武昌街郵局存證號碼2169號存證信函給被告及仲介公司表示解除買賣契約，更無理要求被告賠償所謂「地上建物設籍證明費用」23,255元、貸款手續費1,000 元、履約保證費用、要求仲介公司返還服務報酬140,000 元等語，然亦經訴外人崧源不動產開發有限公司於104 年12月1 日寄發竹北六家郵局存證號碼362 號存證信函向原告表示：原告已同意被告訴訟排除無權占有之訴外人卻又反反覆覆，賣方（即被告）可以主張原告違約而沒收原告已付價金。被告亦於104 年12月7 日以竹北郵局存證號碼516 號存證信函回覆原告若要解除契約則被告已產生之費用損失由原告負責，另被告將按違約任條款處理執行等語，表明原告違約反悔不買，將沒收原告已付價金等節，仍不能就兩造之對話中確知有合意解約之事實。
㈤是被告既無違約之情事，原告主張解除契約，核無理由，故
原告主張被告應給付之7,200,000 元已付買賣價金、搬遷費用342,510 元、代墊款23,255元，亦均無理由。退言之，縱原告得以追加、變更訴訟，且被告出售之系爭仍有權利瑕疵，則因為所牽涉之訴外人占用之土地面積相當之小，且也是可以排除，故原告主張解除契約顯失公平。再退萬步言，縱認原告解除契約為有理由，然原告事先已知悉系爭土地上有訴外人無權占有情形，若無法排除，亦非可歸責於被告，故兩造於系爭買賣契約第15條特別約定事項約定「2.佔用若無法排除，買方得主張無條件解除，賣方返還已付價金。」，意即若原告得以解除契約，被告所負責任限於「返還已付價金」，故原告主張之搬遷費用342,510 元、代墊款23,255元，均無理由。遑論原告主張被告應給付搬遷費用342,510 元，未據原告提出請求權基礎，另地上物設籍課稅之23,255元係原告買受系爭土地，基於自己需要而辦理，被告並未委任原告辦理，原告主張依民法第546 條第1 項規定請求被告返還，均屬無據。
㈥並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於104 年5 月28日簽訂不動產買賣契約書，由原告以總
價36,000,000 元購買被告所有坐落新竹縣竹北市○○段○○○○○○○○○ ○號土地。系爭不動產買賣契約第15條第2 項、第
3 項、第5 項分別約定「佔用若無法排除，買方得主張無條件解除，賣方返還已付價金」、「雙方約定最遲交地日為10
4 年7 月31日，付清價款，排除佔用完畢，辦理交地手續」、「買賣雙方協議A 區（其上又以雙線刪除）、B 區、C 區維持現況點交，互相佔用部分由買方自行處理，D 區、E 區、F 區佔用部分賣方負責排除佔用點交予買方，E 區樓梯部分買方同意拆除。A 區若有佔用，賣方負責拆除點交。若有其他區域之佔用，賣方負責排除佔用點交土地」。
㈡原告分別於104 年5 月28日、同年6 月11日分別給付3,600,
000 元存入合泰建築經紀股份有限公司履約專戶。並繳納契稅、印花稅、申請分區、撤件費用共計23,255元，及將機台遷出、入系爭土地之搬遷費共計342,510 元。
㈢兩造於104 年6 月9 日簽訂協議書，內容「針對竹北市○○
段○○○○○ ○○○○ ○號土地買賣協議如下：1.買方最遲於民國
104 年6 月11日決定地上物鐵皮屋及A 區是否留下不拆除，賣方配合其決定。若逾上述期間未回復，即視為買方接受現況點交無須拆除。2.D 、E 區互相佔用部分，賣方負責施工拆除，排除佔用點交。本協議書視為買賣合約之一部分」（見本院卷一第73頁）。
㈣兩造於104 年7 月29日簽訂協議書內容「雙方今日針對竹北
市○○段○○○○○ ○○○○ ○號土地買賣協議如下，今因鄰地佔用戶衛先生不配合拆屋還地，賣方已正式提起訴訟，買方同意給予時間排除占用，為買方公司營運方便，賣方同意即日起先行交付土地予買方施工、使用，買方並配合完成銀行對保事宜，先過戶銀行抵押設定辦妥，待佔用排除後銀行撥款，即辦理結案手續。原合約最遲交地日即順延之。本協議書視為買賣契約BV0000000 之一部分」（見本院卷一第43頁）。
㈤被告訴請訴外人衛香偉、鍾謝瑞文就坐落系爭272 地號上建
物拆除返還土地部分，經本院104 年度竹北簡字第287 號判決被告勝訴確定。
四、本院之判斷：㈠兩造有無合意解除系爭買賣契約？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。而所謂「合意解除契約」係契約當事人依雙方之合意訂立契約，使原屬有效之契約溯及的歸於消滅。按契約除當事人約定保留之解除權外，固以有民法第254 條至第256 條或其他法定之情形為限，有解除權人始得向他方當事人為解除之意思表示。但契約既因當事人雙方意思表示一致而成立，自亦可因互相表示意思一致而解除，所謂意思表示一致，無論其為明示或默示，均包含在內（最高法院57年台上字第3211號判例意旨參照）。本件原告主張：兩造於104 年11月20日已合意解除系爭契約，業據提出存證信函數紙為憑（見本院卷一第35頁至第42頁），惟為被告所否認。經查：
⒈本院於審理期間傳喚系爭契約締結前後擔任仲介業務之證
人到院，證人張皓涵結證稱：我是跟永慶不動產仲介公司的自強崧源店配案，介紹原告看系爭土地。他看了滿意之後才跟崧源店還有地主（即被告）洽談。104 年7 月29日兩造簽訂協議書後，有說要解除契約，但都是口頭發洩情緒的話，地主有講給我們所有人聽，包括原告，被告口氣很不好，拍桌直接走人，兩造後續即無接續說要如何處理後續解約、扣款、還錢部分，被告就直接走了等語（見本院卷一第172 頁至第176 頁）；證人劉修朗則以：當初買賣因為雙方對於買賣價金認知不同，所以經過我們居間協助達成共識，一起坐下簽約，簽約時由於系爭土地上面有佔用物，所以簽約當中有寫5 條的特約條款，原約定交地時間是104 年7 月31日，由於地上物之佔用，被告可能面臨重重困難，所以在104 年7 月31日之前我們有去被告的辦公室協調，雙方協調過程中，因為協調次數很多，我參予的協調因為談不攏被告就離開協調室。我跟原告還有證人張皓涵在他們辦公室也不知該怎麼辦，聊聊我們就走了，因為雙方認知不同，協商一開始有沒有談到買方不買、賣方不賣的問題，因為原告既然拿了錢就是要買這個地，被告就是要賣地，但是因為賣方無法點交給買方，買方不得已，因為機器搬進去了，但被告不交地，後來我有跟被告通過電話，說原告要做生意當然要讓人家搬走，原告也有跟我說他要搬走等語（見本院卷第176 頁至第178 頁）；證人邱毓婷則以：談要到解約應該是104 年7 月29日協調，協調過要解約，但是那是在協調過程，但是後來是簽了104 年7 月29日的協議書。就是討論的結果是買賣繼續。104 年7 月29日至同年10月間並未談到解約，之後兩造於10月、11月有再提到要解約等語（見本院卷第181 頁至第182 頁）。據此可徵，渠等雖為系爭契約之仲介業者，並曾多次參與兩造之買賣磋商，並表明兩造確實於系爭契約締約後，因系爭土地遭占有等問題，曾多次談及解約之事宜，然就兩造是否業已達成解除契約之意思合致，則均未有具體之說明，致多僅得知悉兩造因解約事宜不歡而散，但就渠等之證言以觀，尚無足認兩造有合意解除系爭契約之明示或默示意思表示存在，堪以認定，首揭說明。
⒉再互核兩造就系爭契約解約事宜所為書函往返，可見原告
前於104 年11月17日寄發竹北郵局存證號碼485 號存證信函表明：被告至104 年7 月29日仍未依約排除系爭地上物占有之問題，導致兩造無法順利點交土地，依系爭契約第15條之約定，原告自得向被告無條件解約並請求退還價金，並請被告於收訖函文7 日內出面辦理解約並退還相關費用（見本院卷一第39頁至第40頁）。被告則於104 年11月20日以竹北郵局488 號存證信函函覆稱：若買方（即原告）來函欲解除買賣契約，賣方（即被告）同意，但請賣方付清相關費用（買賣仲介費、代書費等）（見本院卷一第41頁至第42頁）。嗣被告因誤繕前開「但請賣方付清」等文字，遂於104 年11月24日再以竹北郵局存證號碼第492號存證信函更正回覆為：依買方來函欲解除買賣契約，賣方同意之，但請買方付清相關費用（買賣仲介費、代書費等）。原告則於104 年11月26日再以新竹武昌郵局存證號碼第2169號存證信函覆稱：被告未能依約解決土地遭占用情事，原告主張解除買賣契約，而被告支付予仲介之服務費應由其自行負責，與原告無關，催請被告於7 日內返還已付價金及相關費用等語（見本院卷一第92頁至第94頁）。後被告亦於104 年12月7 日以竹北郵局存證號碼516 號存證信函向原告陳明：原告執意解除契約，所生費用應由原告負責，被告則按違約責任條款處理執行等語（見本院卷一第97頁）。然稽之前開書函內容，亦無兩造實際就系爭契約是否解除之事合意乙節，加以表明之事實。被告
104 年11月20日所發存證信函中表示同意解除契約等語，然衡諸該書函前後文義解釋，被告所指並非無條件認同原告之主張，而係一附條件之意思表示，於函覆內容明確向原告表示，原告若欲解除契約，被告並非不能同意，但原告仍需付清相關費用始得為之。是以，自不容原告僅憑前開說明，即主張以被告104 年11月20日寄發之存證信函為兩造合意解除系爭契約之依據。況參兩造後續對話內容，自104 年11月24日、同年月26日、同年12月7 日，被告均持續向原告表明其係主張倘原告欲解除契約，自應負擔相關費用之旨，而此意思表示均遭原告予以拒絕甚明，是既原告不同意賠償被告仲介費及代書費等相關費用之條件，兩造就解除買賣契約意思乙節，自不能認為有意思表示之合致。況論，原告就兩造間合意解除系爭契約乙節，復未再舉證以實其說，則揆之上開說明，原告主張：兩造於10
4 年11月20日合意解除本件系爭契約，並非真實，洵無足採。
㈡原告主張因被告未排除遭佔用部分，致無法點交系爭土地予
原告，而解除契約有無理由？⒈再按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，
契約即為成立。民法第153 條第1 項定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。原告雖主張：系爭契約第15條之特約事項有具體約定被告應排除系爭土地上之障礙後，始為點交，則被告未於104 年7 月31日前完成排除，其自有無條件解約之事由。並據提出系爭契約、附圖一、地籍圖、系爭土地登記第二類謄本等件在卷可參（見本院卷一第9頁至第20頁），復為被告所否認，且查：
⒉系爭契約第15條第2 項、第3 項、第5 項分別約定「佔用
若無法排除，買方得主張無條件解除，賣方返還已付價金」、「雙方約定最遲交地日為104 年7 月31日，付清價款，排除佔用完畢，辦理交地手續」、「買賣雙方協議A 區（其上又以雙線刪除）、B 區、C 區維持現況點交，互相佔用部分由買方自行處理，D 區、E 區、F 區佔用部分賣方負責排除佔用點交予買方，E 區樓梯部分買方同意拆除。A 區若有佔用，賣方負責拆除點交。若有其他區域之佔用，賣方負責排除佔用點交土地」等語（見本院卷一第13頁）、第10條約明「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」等語（見本院卷一第12頁）。均由兩造簽名、用印其上，為兩造所不爭執，堪認兩造若有違反系爭契約之事由，他方均應有契約之解除權甚明。惟細繹兩造就系爭契約之特別約定，係針對系爭土地應如何排除他人之占有所設，兩造既約定應由被告排除他人對系爭土地之部分占有始完成系爭土地之點交。則本院自應就附圖所示A 、B 、C 、D 、E、F 部分之占有使用情形，審酌如下：
⑴A、B、C部分：
①依系爭契約書第15條第3 項之約定，買賣雙方協議A
區（其上又以雙線刪除）、B 區、C 區維持現況點交，互相佔用部分由買方自行處理。是依前揭兩造明文約定所示，系爭土地上如附圖一所示A 、B 、C 部分，兩造已於契約中明文有與鄰地地上物互相占用之情形，但就B 、C 部分，兩造已約定係維持現況點交，則不論占有情形如何，均應係由原告自行排除，首堪認定。
②就附圖一所示A 部分，兩造於104 年6 月9 日再為協
議約定「針對竹北市○○段○○○○ ○○○○○ ○號土地買賣協議如下：1.買方最遲於民國104 年6 月11日決定地上物鐵皮屋（即系爭地上物）及A 區是否留下不拆除，賣方配合其決定。若逾上述期間未回復，即視為買方接受現況點交無須拆除。2.D 、E 區互相佔用部分，賣方負責施工拆除，排除佔用點交。本協議書視為買賣合約之一部分」等語（見本院卷一第73頁）。
且由兩造於該紙協議書簽名為憑，兩造均不爭執，則此協議之內容，自應視為系爭契約書之一部，應由兩造共同遵行。是此亦徵，倘原告並未及於104 年6 月11日向被告表示應拆除系爭地上物及A 部分區域，則該等部分地上物亦與前開附圖一所示B 、C 部分相同，不論占有情形如何，亦應由原告自行排除障礙。然查：原告未提出何具體證據證明其有於104 年6 月11日前向被告表示不同意保存系爭地上物及附圖一A 部分區域，僅空言主張其就104 年6 月9 日之協議，已於兩造開會時口頭回覆稱不同意保留系爭土地上物及如附圖A 部分之現況，被告應予拆除等語，已屬可議，且為被告所否認，尚難驟採。
③且參證人張皓涵結證稱：被告原係跟原告說關於地上
物，將拆掉後交素地給原告，後來他們協議之後，買方覺得地上物還可用，所以就沒有拆。兩造就被告房屋佔用鄰地的部分討論，被告說可以去跟鄰地討論佔用的部分用換地來處理。原告在簽約的時候就已經知道被告要賣給他的土地上面的鐵皮屋有佔用到鄰地等語（見本院卷一第174 頁至第175 頁）。證人邱毓婷亦結證稱：買賣標標的只有寫系爭2 筆土地，就土地上建物在簽買賣契約前，討論當中地主有說可以拆地上物，單純賣土地，是有這樣提過，但是買方說要保留他自己整理。被告的地上物佔用鄰地的情況，原告確實知悉，原告說他整理的時候，會將佔到隔壁的部分圍起來，佔用的部分會歸還給鄰地。如附圖二所示之部分（占用274 地號土地）亦包含在內等語（見本院卷一第179 頁至第181 頁）。佐以系爭契約之標的物現況說明書（土地）內容，亦於「本土地上是否有地上物」之欄位勾選「是」（見本院卷一第64頁），足稽原告對於系爭土地上A 部分、鐵皮屋均於締約時業已存在，且有與鄰地互相占用之情事，顯然知悉，果若原告於締約時即不願保留該地上鐵皮屋、A 部分，而係要求被告應拆除該部分地上物，兩造自無庸修改（以雙線刪除）系爭契約書第15條第5 項關於如附圖一所示A 部分之內容，反又於締約後之104 年6 月
9 日再與原告以新增協議之方式，提供原告決定是否拆除該部分地上物或保存現況之權利。則堪信原告係明知上情，始未於104 年6 月11日前為拆除系爭地上物及附圖一所示A 部分區域為真，準此，兩造自應依現況點交A 部分及系爭地上物予原告即可，嗣若前開部分占用他人土地有拆除或劃界之需要，亦與被告無涉，應由原告自行解決。原告逕指被告未依約拆除此部分地上物，悖於兩造之約定等語，委無足採。④原告固再以附圖二主張：系爭地上物如斜線部分面積
占用鄰地之情事，其係遭被告刻意隱瞞，被告就此亦應負責拆除云云，惟其就系爭土地有地上物存在，而該地上物有占用鄰地之情節，於締約時即已知悉，業如前述，且自行表示願意整地、圍籬將占有部分返還鄰地所有權人，則互相稽諸附圖一所示A 部分及附圖二斜線部分，乃屬相鄰接之位置，原告自難諉為不知。而此節亦與本院前於審理期日詢問原告：應由被告負責排除之範圍為何？原告自承：我們所定的是D 、
E 、F 三個區塊等語（見本院卷一第120 頁）相符，並未就A 部分或附圖二之部分加以爭執。況原告亦未就此再積極舉證，自難認其所言可採。是以，應認兩造就附圖一所示A 部分、系爭地上物所包含之全部範圍，均因原告並未明確表示應由被告拆除，而依兩造
10 4年6 月9 日之協議書意旨，應現況點交，由原告自行處置，堪以認定。原告再主張被告未依約排除系爭土地上如附圖一A 部分、附圖二之障礙情形而悖於系爭契約之約定，自無所據，洵非可採。
⑵D 、F 部分：
①依系爭契約書第15條第3 項之約定，兩造原係約定最
遲應於104 年7 月31日付清價款、排除占用完畢，並辦理交地手續，惟因被告對無權占有系爭土地之訴外人衛香偉、鍾謝瑞文提起另案訴訟，兩造復於104 年
7 月29日另簽訂協議書約明以「雙方今日針對竹北市○○段○○○○○ ○○○○ ○號土地買賣協議如下，今因鄰地佔用戶衛先生不配合拆屋還地，賣方已正式提起訴訟，買方同意給予時間排除占用，為買方公司營運方便，賣方同意即日起先行交付土地予買方施工、使用，買方並配合完成銀行對保事宜，先過戶銀行抵押設定辦妥，待佔用排除後銀行撥款，即辦理結案手續。
原合約最遲交地日即順延之。本協議書視為買賣契約BV0000000 之一部分」等語（見本院卷一第43頁），亦為兩造所不爭執。準此，兩造既再以特約約定前開補充文件為系爭契約之一部分，本院自應以該協議書等約定而為履行系爭契約義務之標準。揆之前開說明，被告既已於104 年7 月29日向原告表明因訴訟需順延交地期日，且經原告表示同意，換言之，原告已於
104 年7 月29日同意不以104 年7 月31日作為系爭土地最後點交之期限至明。
②而證人張皓涵結證稱：104 年7 月29日簽立協議書時
，鄰地佔用系爭土地的部分，兩造並無協議被告應該要處理該問題並交地的確切時間，當時是討論原告先把機器搬到現有的地上物去營運。當時他們討論到的就是原告邊營運，等被告把鄰地佔用的部分處理完再交地等語（見本院卷一第175 頁至第176 頁）。證人邱毓婷則證稱：兩造就鄰地佔用系爭土地的部分協議書是約定由被告訴訟排除後再交給原告，被告沒有跟原告約定明確的時間可以訴訟排除。因為地主不知道法院流程時間要多久，所以當時沒有押日期等語（見本院卷一第180 頁）。互核被告已將系爭土地交予原告使用，且經原告於其上放置機器設備，有被告提出之現場相關照片為憑各節（見本院卷一第139 頁）。
足見兩造對於被告排除侵害之期限為何，並未特別約定，而兩造均明知被告已提起另案訴訟，則交付土地之確切期限，自應待被告以另案訴訟處理占有爭議完結後始得交地，洵堪認定。
③又核被告依前開104 年7 月29日之協議內容，訴請訴
外人衛香偉、鍾謝瑞文就坐落系爭272 地號上建物拆除返還土地部分，業經另案判決被告勝訴確定，且經被告執另案確定判決暨確定證明書向本院民事執行處聲請強制執行，並就如附圖一所示D 、F 部分拆除完竣。則如附圖一所示D 、F 部分，確已由被告排除他人之占有，並有現場照片在卷為憑（見本院卷二第16頁至第18頁、第35頁至第37頁），顯然被告已依約履行義務，而無違約之情事。反而係原告未待另案確定前，即遽於104 年11月間向被告主張解除契約，而有違約之情事甚明，則原告再以此主張被告未依約履行義務而其得解除契約等語，亦屬無據，毫無足採。
⑶E 部分：
原告雖又主張：系爭契約第15條第5 款已明確約定如附圖一E 部分應由被告拆除，而今該部地上物並未拆除，原告亦有解約之事由。但查：如附圖一所示E 部分為系爭土地上建物之樓梯，而該部分之樓梯依照附圖一E 部分所示範圍，實際上係坐落於系爭272 地號土地與鄰地即277-3 地號土地之地籍線上，且在鄰地即277-3 地號土地之範圍之內。而被告因另案與鄰地所有權人涉訟時，即已於執行程序期日，協調鄰地所有權人砌磚牆作為兩地間之界線，將前開E 部分與系爭土地分離等情，有現場照片可稽（見本院卷二第37頁上方照片）。衡之兩造為特約事項約定之主要目的，係在排除他人對系爭土地之占有，以利確認所有權歸屬，令原告買受之系爭土地產權明確化，則被告既已取得另案確定判決，並與鄰地所有權人至現場就D 、E 、F 部分加以協調，並確定
E 部分並非本件買賣標的，且坐落於他人之土地，對於原告取得系爭272 地號土地之所有權並無妨害，則縱未實際拆除該部分之地上物，亦不影響原告對系爭土地所有權之取得，或有違背系爭契約之情事。況論該部地上物坐落鄰地所有權人之土地，被告亦無從以此對鄰地所有權人主張排除侵害。是原告主張被告因此有悖於兩造約定等語，自非有據，洵無足採。
㈢原告主張契約解除後，被告應返還已付價金7,200,000 元、
搬遷費342,510 元、代墊款23,255元，有無理由？又按債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約，民法第
256 條定有明文。解除契約時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有約定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 、2 款定有明文。而契約經解除者，與契約不成立生同一之結果，因契約所生之債權債務，溯及訂約時失其效力，與自始未訂立契約同。又受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息，民法第546 條第1 項亦有明文。然查：兩造既無合意解除系爭契約，原告依系爭契約第10條、第15條等約定向被告為解除系爭合約之意思表示，亦於法無據，業經本院認定如前。從而，系爭契約既未合法解除，則原告以契約已解除為由，依法請求被告返還原告已付之價金7,200,000 元及其遲延利息，即屬無據。至原告主張其代被告辦理系爭地上物設籍稅賦事宜支出23,255元、因解除契約所生搬運費342,510 元等節，然原告既無權解除系爭契約，則其原為取得系爭地上物所支出之稅費、進駐場地搬遷器材之搬運費，自應由其自所負擔，與被告無涉，亦與前開委任人之償還義務無關，其逕為請求，亦乏所據，而無足採。
㈣原告所為之追加是否合法？其所為之備位聲明有無理由？
原告追加備位聲明之請求，於法相符，業經本院認定如程序事項欄位所示。是既原告所為之先位聲明為無理由，本院則應就其備位聲明加以審酌如后。本件原告主張：被告負有擔保本買賣土地產權清楚之義務，然系爭土地迄今仍有產權未明及隱匿未處理之部分，且自兩造於104 年5 月28日締約迄今已逾多時，被告無法排除系爭土地之瑕疵，原告自得依民法第349 條、第353 條關於權利瑕疵擔保之規定、民法第35
9 條前段關於物之瑕疵擔保規定、系爭契約第10條之約定，以本訴起訴狀繕本送達被告之日做為解除系爭契約之通知，解除系爭契約，並請求被告返還價金及費用、及給付違約金。經查：
⒈原告得否依民法第349 條、353 條關於權利瑕疵擔保之規
定適用債務不履行之規定解除系爭契約？按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在；出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349 條、第350 條前段、第353 條分別定有明文。次按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349 條及第350 條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年度台上字第2617號判決意旨參照）。參以原告固執系爭契約第7條第1 項約定：乙方（即被告）擔保本買賣土地產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或其他糾葛等情事等語（見本院卷一第11頁），主張系爭土地目前尚有糾葛云云。但查：系爭契約雖有為如前之約定，然同條後段亦記載：如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方支付完稅款以前清理完畢等語，顯然系爭土地之買賣並非全然不許前開情事，仍應視兩造有無另外約定而定。又核本件兩造因系爭土地上有遭他人占用，及占用他人土地等節，於系爭契約第15條已有特約明文，且經兩造於104年6 月9 日、104 年7 月29日分別訂定協議，視為系爭契約之一部，如前所述，則兩造自應遵循前開約定，由被告對如附圖一所示D 、F 部分排除占有（他人占有系爭土地）；如附圖一所示A 、B 、C 及附圖二部分則應由原告自行排除占有（系爭地上物占有他人土地，此為原告締約時即知，且原告並不能證明被告有為該部分不為拆除之保證，被告對此自不負擔保責任），是可見本件被告所負之權利瑕疵擔保責任，應為擔保第三人不得就上開買賣標的物向原告主張權利。惟本件被告業已提起另案訴訟排除他人占用系爭土地如附圖一所示D 、F 部分之糾葛，而就如附圖所示E 部分並非系爭土地之範圍，亦不影響原告對系爭土地所有權之行使，則被告業已於兩造約定之範圍內保障系爭土地之權利無缺，原告復未提出證據證明有任何第三人得就系爭土地主張權利，或被告無法將系爭土地移轉登記予原告之情形之事實，故原告主張被告應負權利瑕疵擔保責任，並據以解除系爭契約，自非可採。
⒉原告得否依民法第359 條前段關於物之瑕疵擔保規定，解
除系爭契約？按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條（即第354 至第358 條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項、第359 條分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院85年度台上字第1306號、90年度台上字第1460號判決意旨參照）。原告雖再執前揭主張其得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約云云。惟查，系爭契約之標的物為系爭土地，而原告並未主張並舉證證明系爭土地有何價值、效用或品質之不具備至重大之程度，是其徒以前開所述主張被告無法排除系爭土地之瑕疵，即主張其得依前揭規定解除契約並請求返還價金及費用等語，顯非可採。
⒊又按違約金係當事人約定債務人不履行債務時，應支付之
金錢或其他給付，必待債務不履行時始有支付之義務，旨在確保債務之履行（最高法院100 年台上字第1218號判決意旨參照）。查本件被告並無原告主張債務不履行之情事，業經本院認定如上，是原告主張其得依瑕疵擔保之相關規定解除系爭契約，並請求被告給付總價36,000,000元之5%即1,800,000 元之違約金，自屬無據，不應准許。
五、綜上所述，本件系爭契約並未經兩造合意解除，亦無其他解約事由存在，原告主張系爭契約業經兩造合意解除，而先位請求被告返還價金及費用計7,565,765 元，核無理由，應予駁回。又被告業已依債之本旨履行本件契約，對原告亦無庸負擔何瑕疵擔保責任，則其備位請求解除系爭契約、返還價金、費用及給付違約金，自無所據，亦應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與結論之判斷，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 105 年 12 月 16 日
民事第一庭 法 官 朱美璘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 16 日
書記官 王恬如