臺灣新竹地方法院民事簡易判決 106年度竹簡字第128號原 告 徐玉桂訴訟代理人 劉明禎被 告 范家瑋上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年4 月7 日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹市○區○○路0 段000 號5 樓之15房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬陸仟元，及自民國一０五年十月二十日起至前項遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
訴訟費用新臺幣壹仟陸佰陸拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之；但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，同法第262 條第
1 項及第2 項定有明文。查，原告起訴時原列被告范家瑋及鄭可崴為被告，嗣於本院民國106 年4 月7 日言詞辯論期日，當庭撤回對鄭可崴之起訴（見本院卷第88頁筆錄），而鄭可崴尚未為本案言詞辯論，依首開規定，原告之撤回自毋庸得其同意，應予准許。
二、原告主張：被告於105 年2 月25日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約），向原告承租「潘朵拉社區」內門牌號碼新竹市○區○○路0 段000 號5 樓之15房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租賃期間自105 年3 月1 日起至106 年8 月31日止，共計1 年6 個月，每月租金新臺幣（下同）1 萬元，應於每月30日前繳納，押租金2 萬元。詎被告自105 年6 月起即未依約給付租金，幾經催討均未獲置理，原告遂於105年10月6 日以新竹東門郵局第156 號存證信函催告被告於所定期限內繳交積欠之租金，因被告未予理會，原告乃再於10
5 年10月18日以同郵局第162 號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，惟被告迄未搬遷，經核算被告自承租系爭房屋以來共積欠租金4 萬6,000 元，經以押租金2 萬元抵扣後，被告尚欠租金2 萬6,000 元未付，又因被告於系爭租約終止後，仍無權占有系爭房屋，應自105 年10月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，另按月給付相當於租金之不當得利
1 萬元。為此，爰依兩造租賃契約之約定、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，訴請被告給付積欠之租金、遷讓返還系爭房屋，並給付自105 年10月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月以1 萬元計算相當於租金之不當利益。並聲明如主文第1 、2 項所示。
三、被告則以：伊現在生活有困難，伊曾與原告代理人劉小姐商量，希望能分期給付並退還押租金，不為他方接受，又上開存證信函均是由警衛收受，被告並未收到，系爭契約為無效等語，資為抗辯，答辯聲明求為駁回原告之訴。
四、本件原告主張其為系爭房屋之所有權人，並以自己名義與被告用印簽署定有期限自105 年3 月1 日起至106 年8 月31日止之系爭定期租賃契約，每月租金1 萬元，應於每月30日以前繳納，且被告於簽約當時已交付2 萬元之押租金，惟自10
5 年6 月起即未繳交租金等情，業據原告提出系爭契約影本
1 份、存證信函及回執影本2 件、建物登記謄本1 件、屋稅繳款書1 件為證（附於本院卷第7 ～19頁、第23頁、第27頁。系爭契約原件經當庭核閱與卷內影本相符，業已發還於提出人即原告），且不為兩造爭執，堪信為真。
五、茲原告主張因被告積欠租金已達2 月以上，已依法終止系爭契約，被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告積欠之租金2 萬6,000 元，及自105 年10月20日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告1 萬元，則不為被告同意。本院以：
（一）按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。又，租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，同法第450 條亦有明定。查，系爭房屋既為原告所有，其與被告雖定有期限自105 年3 月1 日起至106 年8 月31日止之定期租賃契約，惟該份租賃契約業因上情經原告合法終止（民法第440 條第1 項、第2 項規定併參後述最高法院裁判意旨），且據被告本人106 年4 月7 日在庭表示：我106 年3 月有搬回系爭房屋住但我沒繳房租、我106年4 月仍沒有錢繳房租、我106 年5 月還是沒有錢繳房租，我確定我連續二月都繳不起房租等語（本院卷第89～90頁筆錄），則被告於租賃契約消滅後即無占有使用系爭房屋之合法正當權源，其未經原告之同意而繼續占用原告所有之系爭房屋，即屬無權占有，揆諸前開規定，原告本於其所有權人之權能地位，訴請被告將系爭房屋遷讓返還予原告，自屬有據，應予准許。至於被告抗辯伊未收到上開存證信函云云，惟按，送達於應受送達人之住居所、事務所或營業所行之；送達於住、居所、事務所或營業所不獲會晤應受送達人者，得將文書付與有辨別事理能力之同居人或受僱人，民事訴訟法第136 條第1 項前段、第137 條分別定有明文，是文書之送達，向應受送達人之任一上開處所為送達，未獲會晤應受送達人者，若符合補充送達之規定者，即屬合法。受公寓大廈管理委員會僱用之管理員，其所服勞務包括為公寓大廈住戶接收文件者，性質上應屬全體住戶之受僱人，即與同法第137 條第1 項規定之受僱人相當。郵政機關之郵差送達文書於住、居所、事務所或營業所，不獲會晤應受送達人，而將文書付與公寓大廈管理員者，為合法送達，該管理員何時將文書轉交應受送達人，已生之送達效力不受影響，最高法院88年度台上字第1752號及90年度台抗字第86號裁定意旨可供參照，本件被告向原告承租位於「潘朵拉社區」內之系爭房屋，經被告表示：105 年11月13日是警察上門找到我，我11月13日至12月10日在監，我的物品還放在系爭房屋內，出監後我流浪1 週，因為我身上有系爭房屋的鑰匙，所以我又回去住到現在等語在卷（本院卷第90～91頁筆錄），而上開2件催告函及終止函分別經「潘朵拉社區」方姓管理員於10
5 年10月7 日、10月19日代收，有收件回執影本2 件在卷可證（見本院卷第19頁右方、左方），依前揭說明，應認已生合法補充送達效力，故被告以前開情詞抗辯，委不足取。
（二）次按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421 條第1 項及第439 條前段分別定有明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，兩造間之房屋租賃契約書第四條約定：每月租金1 萬元整，於每月三十日前以現金匯款或轉帳支付；第五條約定：押金2 萬元整。乙方（即被告）應於簽訂本契約之同時給付甲方（即原告）等語，可見被告應於每月30日前繳納當期租金，且曾於訂立租約時給付原告2 萬元押租金。惟被告自105 年
6 月起未依約繳付租金，原告於105 年10月6 日以新竹東門郵局第156 號存證信函催告被告於7 日內給付租金，屆期未給付即為終止系爭契約之意思表示（見本院卷第19頁右方105 年10月7 日回執），並於105 年10月18日再以同郵局第162 號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示（見本院卷第19頁左方105 年10月19日回執），是原告終止系爭租約之意思表示於000 年00月00日生效，則截至合法終止租約之日（即105 年10月19日）止，被告計有4 個月又19日之租金屆期未繳，參諸上開說明，原告當然得以被告交付之2 萬元押租金抵充，經抵充2 個月租金（指10
5 年6 月1 日至同年7 月31日該2 月租金）後，被告仍積欠2 月又19日之租金（指105 年8 月1 日至同年10月19日，計2 月又19日租金）未為清償，共計2 萬6,129 元（計算式：10,000×2 ＋10,000×19/31 ＝26,129元），則原告請求其中2 萬6,000 元，為有理由，應予准許。
（三）末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179 條前段所明定。本件租賃關係消滅後，被告繼續占用系爭房屋，獲有相當於租金之利益，原告因而受有不能使用收益之損害，且兩造既已約定系爭房屋之使用利益為每月1 萬元，則原告請求被告自終止租約後之105 年10月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1 萬元相當於租金之不當得利，亦屬有據。
六、綜上所述，原告本於所有物返還請求權及系爭契約暨不當得利法則，求為被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，暨請求被告應給付原告2 萬6,000 元，及自105 年10月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，再按月給付1 萬元，皆有理由，均應准許。
七、本件為民事訴訟法第427 條適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2項、第78條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 19 日
新竹簡易庭 法 官 周美玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應添具繕本1 件並一併繳納上訴審裁判費新臺幣2,490元。
中 華 民 國 106 年 4 月 19 日
書記官 吳月華