臺灣新竹地方法院民事簡易判決 106年度竹簡字第226號原 告 林清松訴訟代理人 張秀枝被 告 林麗珠上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國106 年6月8日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)緣被告林麗珠與原告林清松間就坐落新竹市○○段○○○○○○○○○○號土地上門牌號碼新竹市○○路○段○○○號之房屋(下稱：系爭房屋 )訂有房屋租賃契約(下稱：系爭租約)，租賃期間自民國99年7月1日起至109年7月31日止，雙方約定每月租金為新臺幣(下同)2 萬元。後於101年2月16日，系爭房屋之納稅義務人變更為訴外人林世民。惟被告自105年1月即拒絕給付租金，原告分別於105年3月3日、105年
3 月10日寄發新竹南大路郵局16、18號存證信函催告被告盡速繳納所積欠之三個月租金共6 萬元，然被告仍拒絕履行，原告無奈僅得於105年3月17日寄發新竹南大路郵局20號存證信函終止兩造間之契約關係，並請求被告將系爭房屋回復原狀並返還與原告，然被告仍不與理會。
(二)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第 455條前段定有明文。復按租賃契約，係以當被告事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件( 最高法院64年度台上字第424號判例可資參照)。另按出租人行使之租賃物返還請求權，不以出租人就租賃物有所有權為要件( 最高法院31年上字第2665號、33年上字第3061號判例意旨參照 )。又上開規定承租人返還租賃物之義務及占有人返還占有物之義務，係以租賃關係終止，占有人對於占有物已無占有權源為前提。出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚明。經查，本件原告雖非系爭房屋之所有權人，惟經系爭房屋之所有權人或事實上處分權人之同意出租，是依上開見解，系爭租約乃合法成立。再被告自105年1月1日起即未繳納租金，業已達2個月以上，而系爭租約既然因被告拒絕履行給付租金義務而致原告終止契約，系爭租約業已消滅，是被告自應負有返還系爭房屋與原告之義務，且依上開見解，租賃物返還請求權並不以出租人就租賃物有所有權為要件，是原告雖無有系爭房屋之所有權，仍得依法請求被告返還租賃物。
(三)再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文；無權占有他人之房屋、土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例參照)。經查，原告因被告未履行系爭租約之特別條款，已於105年3月17日合法終止系爭租約，被告自該時起繼續占有使用系爭房屋，乃屬無權占用，被告乃自105年1月1日起至其返還系爭房屋之日止，受有相當於租金每月2萬元之不當得利，自應給付相當於租金之不當得利每月2萬予原告。
(四)從而，原告依系爭租約、不當得利之法律關係及民法第76
7 條之規定，請求被告應將系爭房屋整棟返還原告，並自105年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元。
(五)對被告抗辯所為之陳述：另案法官判命被告給付訴外人林世民相當於租金之不當得利，係因被告無權占有林世民所有之系爭房屋，與本件原告本於系爭租約訴請被告給付租金無涉。
(六)原告為此聲明：
１、被告將系爭房屋回復原狀後全部遷讓返還予原告。
２、被告應自105 年1月1日起至返還第一項所示之房屋之日止，按月給付原告2 萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
３、訴訟費用由被告負擔。
４、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告為被告之父親，代理被告之母親林許秀妹出租系爭未辦保存登記之房屋給被告，押金5 萬元。嗣林許秀妹將系爭房屋過戶給被告之弟弟林世民，在移轉的同時原告即無權利收取被告任何租金，惟原告並未告知被告，還是繼續收取被告之租金至104 年12月31日。嗣林世民就系爭房屋訴請被告遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利，經本院104 年度竹簡字第433號、105年度簡上字第50號判決確定，並經本院強制執行被告應給付林世民120 幾萬元相當於租金之不當得利，嗣被告已經如期付到106年5月16日，被告認就系爭房屋須付兩次租金有欠公允等語置辯。
三、本件不爭執事項：
(一)被告向原告承租系爭房屋，約定租金每月2 萬元，租期自99年7月1日至109年7月31日止。
(二)系爭房屋事實上處分權人林許秀妹於101年2月16日將系爭房屋移轉登記予原告之子林世民所有。
(三)兩造為父女關係。
(四)被告與林世民間前在本院有請求遷讓房屋、給付相當於租金之不當得利之訴訟，經過本院104年竹簡字第433號、105年簡上字第50號判決確定在案。
(五)被告經本院106 年度司執字第3277號執行案件執行應給付與林世民相當於租金之不當得利，自101年2月16日起至106年2月28日止，含執行費用，總計1,262,909元。
(六)被告自105年1月起迄今，未給付原告系爭房屋之租金。
四、本件爭點：
(一)原告請求被告給付租金，有無違反誠實信用的方法，而有權利濫用之情形？
(二)原告主張被告違約未給付租金，對於被告終止租約，請求被告遷讓房屋，有無理由？並請求被告給付自105 年1月1日起至返還房屋之日止，每月2萬元有無理由？
五、本院之判斷：原告主張被告向原告承租系爭房屋，約定租金每月2 萬元，租期自99年7月1日至109年7月31日止，惟被告自105年1月起迄今，未給付原告系爭房屋之租金，欠繳租金已逾2 月，業經原告定期催繳房租及終止契約等情，而被告對此亦不否認，惟以前詞置辯。經查：
(一)按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的，或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權( 最高法院98年度台上字第222號民事判決參照)。次按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少價金，前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約；前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，準用之，民法第435條、第436條分別定有明文。再按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項亦有明文。
(二)查原告前代理系爭房屋事實上處分權人林許秀妹與被告簽立系爭租約，約定租金每月2 萬元，租期自99年7月1日起至109年7月31日止，並將系爭房屋交付被告使用，惟林許秀妹於系爭租約存續期間於101年2月16日將系爭房屋事實上處分權讓與原告之子林世民，按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，88年4月21日修正公布、89年5月5日施行之民法第425條定有明文。又所謂所有權讓與，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形( 最高法院99年度台上字第1723號判決參照)，而查系爭租約為逾5年之不動產租賃契約，未經公證，為兩造所不爭執，依民法第 425條第2 項規定，即無買賣不破租賃原則之適用，是林世民受讓系爭房屋之事實上處分權時並未繼受系爭租約。
(三)又林世民受讓系爭房屋之事實上處分權後即就系爭房屋訴請被告遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利，經本院10
4 年度竹簡字第433號、105年度簡上字第50號確定判決認定林世民於101年2月16日受讓為系爭房屋之事實上處分權人，惟並未繼受系爭租約或另與被告成立租賃關係，是其主張依據或類推適用所有物返還請求權及系爭租約法律關係請求被告遷讓系爭房屋，均非有據，惟因被告未舉證證明系爭房屋為其所有及占有之正當權源，故林世民依民法第179條規定，請求被告自101年2 月16日起至全部遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其相當於租金之不當得利 2萬元及自104年9月26日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由確定在案，亦據本院依職權調閱104 年度竹簡字第433號、105年度簡上字第50號民事案卷核閱無訛，嗣被告因此經本院106 年度司執字第3277號案件執行其應給付與林世民相當於租金之不當得利，自101年2 月16日起至106年2月28日止，含執行費用，總計1,262,909元，亦據被告提出本院執行命令、本院民事執行處函附卷為憑，且為原告所不否認。
(四)再者，原告既為被告父親，在租賃關係存續期間，將系爭房屋讓與另一子女林世民，本得協調雙方訂立租賃契約，或將其對於系爭房屋得收取租金之權利讓與其子林世民所有，而無任被告遭林世民主張無權占用系爭房屋，起訴請求被告遷讓房屋，及給付每月相當於租金之損害金，復使被告自101年2月16日原告讓與系爭房屋事實上處分權予林世民之後，至104年12月31日期間，每月除須給付原告2萬元租金外，另須給付林世民使用系爭房屋受有相當於租金利益之不當得利每月2 萬元，難謂原告有於系爭租約租賃關係存續中保持租賃物即系爭房屋合於兩造當初約定使用、收益之狀態，而出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係，出租人之原告既未於系爭租約租賃關係存續中保持租賃物即系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，承租人之被告非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，並可依民法第436條準用第435條規定，請求終止租約。則原告先未於系爭租約租賃關係存續中保持租賃物即系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，卻以被告自105年1月起迄今，未給付原告系爭房屋之租金，欠繳租金已逾2 月，經定期催繳仍不給付為由，終止兩造間之系爭租約，並請求被告遷讓房屋，及給付自105 年1月1日起至返還房屋之日止，每月2 萬元，顯有悖於誠信原則，而有權利濫用之情形。
(五)況且，出租人依土地法第100條第3款規定終止租約者，須承租人積欠租金總額，除以擔保金額抵償外，達二個月以上時，始得為之。系爭租約第五條約定，被告於訂約時交付押租保證金5萬元予原告(見本院卷第6頁)，則被告在原告於105年3月17日寄發存證信函終止兩造之租約時，以其交付之押租保證金扣除後，縱有積欠原告租金，亦顯未達二個月以上，則原告以被告欠租達二個月以上為由，終止系爭租約，亦有未洽。
六、綜上所述，原告主張被告違約未給付租金，對於被告終止租約，請求被告遷讓房屋，並請求被告給付自105 年1月1日起至返還房屋之日止，每月2 萬元相當於租金之不當得利，均屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果尚不生影響，均不另論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 23 日
新竹簡易庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 23 日
書 記 官 張懿中