臺灣新竹地方法院民事判決 106年度簡上字第62號上 訴 人 姜郁阡
鄭美瓊共 同訴訟代理人 胡嘉雯律師
劉璧慧律師朱昭勳律師被 上 訴人 鄭釗學訴訟代理人 戴愛芬律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國106年5月12日本院新竹簡易庭105年度竹簡字第542號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國106年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人起訴主張，除與原審判決記載相同茲予引用外，另補稱：
一、上訴人占有被上訴人所有之門牌號碼新竹市○○路○○○ 號房屋並無正當權源，原判決認定上訴人為無權占有，自無違誤：
（一）查新竹市○○段○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上同小段310建號建物（門牌號碼新竹市○○路○○○號，下稱系爭建物）原為訴外人鄭崇德所有，因鄭崇德欠有債務，而由訴外人即其債權人莊春塘等於民國105 年間向鈞院聲請強制執行，聲請拍賣系爭建物及坐落基地，由被上訴人得標買受，並繳足全部價金共計新台幣(下同)3,942萬元，鈞院民事執行處於105年8月2日核發不動產權利移轉證書，足見系爭土地、建物之價值甚高。
（二）次查，鈞院民事執行處於105年1月26日至場查封時，系爭建物之實際住居者即上訴人姜郁阡即向司法事務官表示「…房屋由伊與母親所居住，其係債務人之遠親，無償使用房屋多年..」等語，筆錄上並有上訴人姜郁阡親筆簽名，上訴人姜郁阡嗣後雖抗辯其於事務官查封當日，不清楚狀況，不知如何回答，書記官將表格勾一勾請上訴人簽名云云，然細觀該日查封筆錄內容，上訴人姜郁阡前開「…房屋由伊與母親所居住，其係債務人之遠親，無償使用房屋多年..」等語之陳述，係記載於該筆錄「其他：」欄位下，由書記官按上訴人姜郁阡之口述所記錄，並非表格式之勾選，若上訴人姜郁阡於執行當日並未提及「無償使用」四字，書記官何以會如此記載？又若上訴人姜郁阡不清楚系爭建物使用細節狀況，當下應回答不清楚、不知道，或應立即詢問母親鄭美瓊，何以會為「…房屋由伊與母親所居住，其係債務人之遠親，無償使用房屋多年..」等語之陳述？足見上訴人姜郁阡前開答辯，顯與事實不符而不可採。上訴人嗣後雖提出租約影本，主張租期為102年12月15日至107年9月15日止云云，已難證明該租約為真實。
（三）且觀上訴人提出之租賃契約（下稱系爭租約），每月租金僅1 萬元整。審酌系爭建物鄰近政府機關及商家，為新竹市○○○○○段，且系爭建物總面積高達269.44平方公尺，被上訴人係以3,942 萬元之高價法拍取得，又以被上訴人所查詢附近房屋租金行情顯示，鄰近建物約110 平方公尺之建物，每月租金行情即有122,000 元，系爭建物之每月租金行情絕不可能僅有1 萬元之數額，則該租約所載租金數額已遠低於當地市場行情，真實性已有可疑，又系爭建物之評定現值僅係稅務機關課徵房屋稅之參考，並非系爭建物之實際交易行情，上訴人以系爭建物之現值180,80
0 元主張其一年半租金等同房屋評定價值云云，亦無足證明其提出之租約為真正。且參諸上訴人戶籍謄本之記載，其早於89年間即遷入系爭建物居住，又參諸其於執行處司法事務官詢問時所稱「…房屋由伊與母親所居住，其係債務人之遠親，無償使用房屋多年..」等語可知，上訴人等早於80年間起已無償使用系爭建物，則鄭崇德既無償允借系爭建物予上訴人等住居行之有年，豈有可能突於上訴人等居住10餘年後之102 年間，始與上訴人之母親鄭美瓊簽立該遠低於市場行情之租約？系爭租約之通謀虛偽，客觀上可見。
（四）上訴人提出上證1 租賃契約，無足證明上訴人姜郁阡之父姜禮標於80年至90年間與鄭崇德間有租賃情事:
依據證人鄭崇德於原審法院證述：「…一開始是被告鄭美瓊的先生一個月一萬元，一年拿一次，後來其先生往生，變成被告鄭美瓊，租約內容也是一樣，當初是一年拿一次，後來我欠資金，我一直跟被告鄭美瓊借錢，用房子抵押，有時拿10萬」、「…因為借錢，當初80多年時本來是一年一次，後來我欠資金，變成一次打四年。之前的租約是一年一次，好像是102還是103我向被告鄭美瓊借錢，一次就打到107年9月」等語可知，證人鄭崇德係證述其和上訴人鄭美瓊之先生之租約，係一年一約，然上證1 之租賃契約之租賃期間分別是10年(80年9月15日至90年9月15日)、4年(90年9月15日至94年9月15日)、4年(98年9月15日至102年9 月15日)，顯與證人所述「一年一約」情事不同，且上證1 租賃契約並無公證，後兩張更僅以電腦打字及蓋印，被上訴人否認上證1形式及實質之真正。
（五）再者，上訴人姜郁阡陳述其自幼居住及設籍於系爭建物上，足見上訴人及其家人居住於系爭建物上已數十年之久，既有長久居住之意，且於102 年間當時，系爭建物尚未遭查封拍賣，何以該租賃契約上之租期僅「102 年12月15日至107年9月15日」？顯然是刻意規避民法第425條第2項「未經公證之不動產租賃契約，期限逾五年或未定期限者，不適用之」之規定，更可認該契約之虛偽性。又查，上訴人提出之租金支付明細，其租金支付期日甚為怪異，其既稱102年12月15日簽約，何以103年2月10日始支付租金？又上訴人既於103年2月10日支付1 年份租金，何以於二個月後之103年4月10日，又密集支付10個月之租金？甚者，上訴人於104年間竟已將其後3年份之租金全數支付完畢，顯不合於租賃交易常態。上訴人固提出存摺明細，然此僅可證明上訴人鄭美瓊曾提領現金，但提領現金用途多有，無從證明係支付房租，且該提領時間顯與上訴人主張之租賃期間並不相同，難認其係用以支付租金，應認係上訴人將存摺明細上之提款數額任意拼湊，更彰顯租賃契約之虛偽。又上證4 之明細乃上訴人自行填寫，其租金給付期日既有不可信之情事，被上訴人否認其實質真正。而上證5之照片僅可證明上訴人使用系爭建物多年，無從證明上訴人與鄭崇德間租賃契約真正之情事。
（六）再者，證人鄭崇德既有資金短缺問題，而屢向上訴人鄭美瓊借款，且於105 年間更遭其債權人向法院聲請強制執行，以致拍賣系爭土地、建物，則鄭崇德迭至105 年間對外仍有欠款，若鄭崇德與上訴人間確有租賃關係，且有預收租金之情事者（此為假設語氣），鄭崇德大可將系爭建物繼續租賃予上訴人以預收租金，甚者可將租金提高至市場行情，以解決其自身之債務問題，何以鄭崇德僅將系爭建物出租予上訴人至107年9月15日止，而於104 年後即無租金收入，而使系爭土地、建物遭其債權人聲請拍賣之命運？上訴人所辯顯與常情不符而不可信。足知，上訴人僅是以其存摺明細上之提款數額任意拼湊充為本件之租金，更彰顯其租賃契約虛偽之事實。
（七）綜上，系爭租約為鄭崇德與上訴人鄭美瓊間通謀虛偽之意思表示，純為法律上規避交付系爭土地、建物之方式而訂立，依民法第87條規定應屬無效，故鄭崇德與上訴人鄭美瓊間租賃法律關係不存在，亦無買賣不破租賃之適用。參照上訴人長時間無償使用系爭建物之事實，上訴人等二人與鄭崇德間，就系爭土地、建物應係存在「使用借貸」之法律關係無疑，揆諸前開法文意旨，上訴人等二人自不得對被上訴人主張其與原所有人間之使用借貸契約繼續存在，原判決之認定，應屬有據。上訴人之上訴理由並無理由，又與事實不符，自無可採。
二、原判決認定上訴人等二人應返還不當得利之金額，亦屬有據：
原判決以系爭建物坐落基地之申報地價及系爭建物價值合計之年息百分之6 作為計算標準，已說明其認定之依據，並審酌系爭建物附近之工商業繁榮程度等情，自屬有據，上訴人之上訴理由並未具體說明原判決違法之處，自無理由。
貳、上訴人則以，除與原審主張相同外，另補稱：
一、上訴人鄭美瓊與前屋主鄭崇德簽有租賃契約，租期自102 年12月15日至107年9月15日，依買賣不破租賃原則，應受租賃契約之保障，而且租約持續進行中，上訴人應為有權占用。
二、105年1月26日鈞院民事執行處以105 年度司執字第2226號強制執行程序查封系爭建物時，上訴人姜郁阡因不清楚建物使用細節狀況，當下未能釐清事實，故查封筆錄登載「房屋由其母親（即上訴人鄭美瓊）所居住，其係債務人（即訴外人鄭崇德）之遠親，無償使用房屋多年」。原審法官未予明察，逕以「於發現對法院所言非實且將不利於己時，應會立刻具狀更正並檢附相關證據供參，以免因時日的增加而可能蒙受更不利之情況，豈會拖延長達4 個月時間之後，方才具狀為有利於己之主張？」等云云，作為判決心證基礎，認上訴人所辯不合情理，實屬有疑。上訴人姜郁阡一則非乃租賃契約當事人，不明系爭建物之使用情形，實乃自然；二則，依傳統倫常，長輩之不動產、財務等金額、數量、契約、協議，晚輩無從過問，如何能予苛責作為晚輩之上訴人姜郁阡應有所知；三則，上訴人姜郁阡非乃熟知相關法律程序之人，對於法律用語、能否主動具狀更正等程序根本一無所知，更認此乃司法機關職權，有所畏敬，何能與之爭辯。原審法官以其專業認為一般小百姓都該如同法律專業人士一般，立刻能夠有所反映，以正確的法律程序，具狀說明云云，實乃過於苛責上訴人。系爭建物查封當日，上訴人姜郁阡並未提及「無償使用」四字，對於房屋使用情形僅依當時所知狀態回答不清楚，其簽名時係簽於查封筆錄之背面並無上開文字之記載，豈知拍賣公告登載「無償使用」，此為事後事務官自行認定書寫之紀錄，並不得作為上訴人姜郁阡承認無權占有之不利證據，且系爭建物第一次拍賣通知並未寄送予上訴人姜郁阡，上訴人針對拍賣公告如何登載並不知情，亦無來函說明可讓上訴人提出異議，要上訴人如何函覆應對？直至系爭房屋第二次拍賣時，鈞院105 年度司執字第2226號聲請排除無償使用事函予上訴人姜郁阡，限期回覆使用情形，乃於105年5月30日以民事陳報狀陳報租賃契約，嗣後系爭建物之拍賣公告資料亦已備註有此租賃情事，故拍定後不點交，上訴人亦提出歷年來之房屋租賃契約書影本為證。原審法官將上訴人視為應熟稔各式法律程序，未免過於苛責。從而，上訴人抗辯之租用系爭建物，且租期尚未屆滿，顯然有據可採。被上訴人對此租約部分，固以租金不相當，且多有破綻質疑，惟以租金數額多寡本屬訂約當事人之自由，租金是否相當，難加定論，亦不足影響租約之成立生效要件，況就前述被上訴人主張系爭租約係通謀虛偽意思表示之有利於己之部分事實，迄未舉證實之，自難以此認定系爭租約無效，並據此認為上訴人等為無權占有系爭建物。
三、系爭建物所定之租金為每月1萬元，應屬合理：
（一）租金係乃上訴人鄭美瓊之夫、上訴人姜郁阡之父姜禮標，於80年9月15日與鄭崇德訂定租賃契約時，即訂租金每月1萬元，中間續約數次，每次續約皆然，直至102年10月15日姜禮標驟然過世後，才改由上訴人鄭美瓊於同年12月15日與鄭崇德簽訂租賃契約，租金仍訂為每月1萬元。
（二）系爭建物乃50年餘磚造建物，非現代化鋼筋水泥建築，且以輕木板隔間，內部並未加以現代式裝潢，廚房仍為兩口舊式大灶，並有壁癌、漏水、地板牆壁裂縫情形，此有系爭建物照片數張可稽，是自不能斷以系爭建物所處之地段而未慮及系爭建物之屋況及當事人經濟能力而認定雙方約定之租金遠低於市場行情，況鄭崇德於原審亦曾證述系爭建物只有幾坪而已，位處沒有人潮的大同路角落，租金不是很貴，也沒有其他人向其承租過等語，可見系爭建物長久以來確實乏人問津，其價值顯低於週邊建物行情，縱便被上訴人是以高價拍賣取得亦無法證明系爭建物之租賃行情即應與售價相符，蓋承租房屋需考慮面相甚多，自無法單以交通位置或所處地段而逕自認定系爭建物之租金行情，自不待言，是本件租賃雙方約定租金為1 萬元，應無不符市價行情之處，被上訴人以租金數額抗辯系爭租約之真實性實屬無稽，應無可採。況依新竹市稅務局房屋稅籍證明書所載系爭建物之現值為180,800元，每月租金訂定10,000元，1 年租金則為120,000元，一年半租金收入便已等同房屋評定價值，顯非不合理。
（三）租金之訂定乃契約當事人你情我願，加以親戚關係，定每月1 萬元，乃雙方認知合意，鄭崇德雖有資金需求，亦仍考量與上訴人鄭美瓊兄妹關係，及上訴人鄭美瓊突遇喪夫之痛，頓失家庭經濟來源，經濟亦產生困難，若將房屋租予他人，或許是追求金錢利益之首選手段，但回頭過來，此舉要叫已苦無夫君、父親依靠的胞妹、外甥女，何去何從？此乃不符合傳統家庭倫常與純樸百姓做人做事的道理。原審法官未審酌租賃契約乃延續過去契約訂定之由來，房屋建造性質與折舊、內部裝潢陳設、倫常關係、契約訂定自由，僅以系爭建物之「位於新竹市之核心區域」、「該租金數額明顯不符該區段之租賃行情」，及前手屋主「鄭崇德為強制執行之債務人，應有資金上之需求，實無以如此低廉租金將系爭建物供被告（即上訴人）長期使用之合理性」作為心證判斷，完全置台灣人最引以為傲之人情味於不顧，明顯有違台灣社會家庭生活經驗及中華傳統論理法則。
（四）上訴人鄭美瓊依口頭約定於103年2月10日至新竹第一信用合作社提領14萬元現金交付予鄭崇德，此筆金額係包含第一年(102年12月15日至103年12月15日)租金12萬元及姜禮標過世後未給付之兩個月租金(102年10月15日至同年12月14日)，上訴人鄭美瓊並將交付紀錄載於103年2月8日之日曆紙上，其後，因鄭崇德表示其有資金之需求，即要求承租人鄭美瓊先預付租金，上訴人鄭美瓊即分別於103年4月10日給付10萬元租金(103年12月15日至104年10月15日)、104年1月5日給付7萬元租金(104年10月15日至105年5月15日)、104年1月23日給付5萬元租金(105年5月15日至105年10月15日)、104年2月12日給付20萬元租金(105 年10月15日至107年6月15日)、104年7月30日給付3萬元租金(107年6月15日至107年9月15日)，此有上訴人鄭美瓊帳戶存摺明細及鄭崇德簽收之租金支付明細可證。鄭崇德與上訴人鄭美瓊之間於租金給付結束後，或有其他借貸關係，然此與本案無關，借還之間另有約定。原審法官以此論上訴人「與鄭崇德間之使用借貸關係而占有使用系爭建物」，實乃未能將一碼歸一碼，上訴人無法心服。
（五）上訴人等既已提出租賃契約主張為占有系爭建物之合法權源，且該租賃契約已就租賃期間及租金數額達成合意，上訴人業有給付租金之事實，自堪認定租賃契約之真實性，然被上訴人卻以租金數額低於市場行情及租賃契約簽立時間而認上訴人與鄭崇德間有通謀虛偽意思表示存在，並據此抗辯系爭租約應屬無效云云，惟按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責。被上訴人就此並未舉證證明，其抗辯上訴人鄭美瓊與鄭崇德所為通謀虛偽意思表示無效，上訴人等並未因租賃關係而取得系爭建物之合法占有權源云云，自乏依據，難予採信，是被上訴人訴請上訴人遷讓房屋並無依據，亦無理由。
四、末被上訴人明知上訴人二人與訴外人鄭崇德為親屬關係，上訴人二人已於系爭建物居住長達20年之久，並基於租賃關係而居住、使用系爭建物，然被上訴人卻意欲藉由拍賣取得系爭建物之所有權後，透過本件訴訟以求達成驅離上訴人之目的，足認被上訴人訴請上訴人等遷讓房屋，行使其所有人之權利，確有權利濫用及違反誠實信用原則之情事，難謂被上訴人之請求適法且有理由。
五、又系爭建物坐落於新竹市○○路之轉角處，鄰近城隍廟商圈，附近有新竹市政府及新竹市警察局等公務機關，位處市政中心之交通要道，然其鄰近多為透天民宅，且民宅屋齡皆老舊，是斟酌上訴人占用系爭建物居住使用、附近交通雖便利、然並無明顯頻繁商業活動，生活機能雖良好但屋齡老舊已無開發價值等客觀情狀，應認上訴人占用系爭建物所受相當於租金之利益，應以系爭土地之申報價額年息5％ 計算較為適當。
叁、原審對於被上訴人之請求，為被上訴人部分勝訴之判決，命
上訴人應將系爭建物騰空返還被上訴人；上訴人應自105年8月2日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付上訴人31,818 元，並依職權為假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其受不利判決部分聲明不服，提起上訴。並聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄，上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明請求：駁回上訴（被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已確定），先予敘明之。
肆、兩造不爭執事項：
一、新竹市○○段○○段○○○○○○○○號土地及其上同小段310 建號建物（門牌號碼新竹市○○路○○○ 號），原屬訴外人即上訴人姜郁阡之舅舅、上訴人鄭美瓊之兄鄭崇德所有，嗣由被上訴人經本院105 年度司執字第2226號清償票款強制執行事件拍賣程序拍定取得所有權，業由本院於105 年8月2日核發不動產權利移轉證書，並於同年8 月10日辦畢所有權移轉登記。
二、依系爭土地之第一類登記謄本，其105年1月之公告現值為每平方公尺278,920 元，105年1月當期之申報地價為每平方公尺70,258.4元。又依新竹市稅務局房屋稅籍證明書所載系爭建物之現值為180,800元。
三、上訴人鄭美瓊與姜郁阡為母女關係，而系爭建物之原所有權人鄭崇德為上訴人鄭美瓊之兄長，系爭建物長期由上訴人二人居住迄今，上訴人姜郁仟係於89年9 月30日辦理遷入登記。
伍、本件爭點：
一、上訴人二人占有使用系爭建物，是否為無權占有？上訴人抗辯其等與訴外人鄭崇德間就系爭建物成立租賃關係，有民法第425條第1項之適用，是否有理？
二、被上訴人請求上訴人二人騰空遷讓返還系爭建物，有無理由？
三、被上訴人請求不當得利之金額是否適當？
陸、本院之判斷：
一、上訴人二人占有使用系爭建物，是否為無權占有？上訴人抗辯其等與訴外人鄭崇德間就系爭建物成立租賃關係，有民法第425條第1項之適用，是否有理？
（一）按民法第767 條所謂無權占有，係指於所有人行使請求權時，無正當之權利而占有其物，或雖有占有之權利而其權利已歸消滅而言。至其取得占有之原因如何，在所不問（最高法院78年度台上字第352 號判決要旨參照）。上訴人對於被上訴人主張渠等係屬無權占有系爭建物乙情，辯稱訴外人即上訴人鄭美瓊之配偶姜禮標自80年間起即與被上訴人之前手鄭崇德就系爭建物訂有租賃契約，租金為每月1萬元，租期原至102年9月15日止，詎姜禮標於102年10月間死亡，上訴人鄭美瓊遂於102 年12月間與鄭崇德簽訂租賃契約，租期自102年12月15日起至107 年9月15日止，並給付每月1 萬元之租金，依買賣不破租賃原則，該租賃契約對於租賃物之受讓人即被上訴人仍繼續存在，故非無權占有系爭建物等語，固據其提出姜禮標與鄭崇德間之租賃契約、上訴人鄭美瓊與鄭崇德之租賃契約、經鄭崇德簽收之租金支付明細及上訴人鄭美瓊之存摺明細等為證（見本院卷第56至63頁）。惟查：
⒈稽之證人鄭崇德於原審言詞辯論時結證稱：系爭建物80年
當初是上訴人鄭美瓊之先生要租的，本來是1年1次，1 個月1萬元，1年拿1次，後來伊欠資金，變成1次打4 年，好像是102或103年伊向上訴人鄭美瓊借錢，1次就打到107年
9 月等語（見原審卷第70、72頁），與上訴人所提姜禮標與鄭崇德之3份租賃契約互為勾稽，租賃期間分別為80年9月15日至90年9月15日、90年9月15日至94年9月15日、98年9月15日至102 年9月15日，均無一年一約之情形，況其中2 紙租賃契約僅以電腦打字輔以鄭崇德與姜禮標之印文，均無任何手寫簽名之筆跡，其形式上真正容有可疑，即難作為對上訴人有利之認定。
⒉再觀系爭租約所定之租金為每月1 萬元，然查系爭建物位
於新竹市之核心區域，兩面分臨中山路及大同路，並鄰近新竹市政府、市議會等政府機關及諸多金融機構，且係整棟4 層樓加強磚造建物，面積含騎樓共有269.44平方公尺，有房屋稅籍證明書及被上訴人所提照片可憑（見原審卷第19頁、第35-37 頁），按此建物構造及周遭環境，即使系爭建物已逾50年屋齡、屋內裝潢未翻新且為至親鄭崇德所有，雖鄭崇德於原審證稱系爭建物僅三層樓（按不包含頂樓加蓋），只有幾坪而已，位處沒有人潮的大同路角落，租金不是很貴，也沒有其他人向其承租過等語（見原審卷第70、71頁），衡以該路段鄰近房屋之租金行情，約110平方公尺之建物，每月租金即有122,000元，此有被上訴人於原審提出之不動產交易實價查詢服務網列印資料附卷供參（見原審卷第38頁），且本件被上訴人係以高達3,94
2 萬元之價格拍賣取得系爭建物（含座落基地），此為兩造所不爭執，益徵上訴人所稱系爭建物每月租金1萬元。顯不合常情，上訴人與鄭崇德間就系爭建物是否確實有租賃關係，實值存疑，況證人鄭崇德於原審時亦證述有資金需求，會向上訴人鄭美瓊借款，且為系爭建物強制執行之債務人，實無以如此低廉租金將系爭建物供上訴人長期使用之合理性，上訴人所辯，難以信採。
⒊另就上訴人提出之租金支付明細及存摺明細資料，經審視
其內容，上訴人係在訂約後近2個月始給付第1年租金，而於2 個月後之103年4月10日，又密集支付10個月之租金，且歷來繳納租金之期間與時間均非固定，甚至在104年7月
3 日已將租期內之全部租金繳付完畢，此亦顯不合於租賃常態；而證人鄭崇德及上訴人鄭美瓊固陳稱係因鄭崇德陸續向上訴人鄭美瓊有小額借款，並以租金扣抵所致，有以日曆紙背面書立該租金支付明細等語，惟因證人與上訴人鄭美瓊為親兄妹關係，且鄭崇德長期將系爭建物供上訴人等使用，彼此關係匪淺可見一斑，是證人鄭崇德之證詞恐有迴護上訴人之嫌，憑信性有疑，尚不足採，是上訴人所提租金支付及存摺明細，均不足以證明上訴人確有給付租金之事實。準此，系爭租約、租金支付明細及存摺明細等件既有如上所述非可採信之處，上訴人主張與被上訴人之前手鄭崇德間，就系爭建物有租賃關係存在云云，殊嫌無據，難信為真。
（二）又系爭建物於本院民事執行處以105 年度司執字第2226號強制執行程序至現場進行查封時，在場之上訴人姜郁仟向執行書記官稱：「房屋由其與母親（即上訴人鄭美瓊）所居住，其係債務人（即訴外人鄭崇德）之遠親，無償使用房屋多年，四樓僅堆放雜物，並無其他」等語，有上訴人所提出之查封筆錄附卷可稽（見原審卷第85頁），並經本院調取上開執行卷宗核閱無訛，可見上訴人姜郁阡在初次面對強制執行時，已向本院執行人員表示係基於與鄭崇德之無償使用借貸關係而占有系爭建物，並未提及有任何租賃關係存在或給付對價之事甚明。雖上訴人姜郁阡嗣後改稱其長期居住他地，近年才搬回系爭建物與上訴人鄭美瓊同住，而系爭建物之使用細節又向由父母處理，故對此一無所悉，僅知非家中財產，查封之日僅其在場，事出突然，致當下未能釐清事實即為陳述，事後始知母親與舅舅鄭崇德訂有租賃契約云云，惟查，本院民事執行處係於105年1 月26日查封系爭建物，上訴人姜郁阡已於系爭建物遭查封時為如上之表示，後續執行程序之詢價通知、第1、2次拍賣公告均由上訴人鄭美瓊代理收受，此有本院送達證書附於本院105 年度司執字第2226號執行卷宗供參，衡諸一般常情，借居或承租之房屋遭法院查封，勢必馬上與同住之家人共商因應之道或向所有權人瞭解情況，若上訴人姜郁阡果對於系爭建物之使用情形概無所悉，更應旋與向來處理住屋事宜之上訴人鄭美瓊詳細詢問實情，上訴人鄭美瓊理應告知系爭建物後續執行之情形，並轉交相關法院通知，渠等於發現對法院所言非實且將不利於己時，應立刻具狀更正並檢附相關證據供參，以免因時日的增加而可能蒙受更不利之情況，詎上訴人姜郁阡竟遲至同年5 月30日方以民事陳報狀為上開相同之陳述，主張占有系爭建物係基於與鄭崇德之租賃關係而非無償使用等情，前後間隔已有4 個月之久，與經驗法則相違背而顯不合情理，是上訴人所辯，難認有理，不足憑採。綜上，上訴人主張就系爭建物與被上訴人之前手間有租賃關係存在乙情，已乏證據信其主張為真，復參以上訴人姜郁阡確實曾向本院民事執行處陳述係無償使用系爭建物，則上訴人二人實係基於與鄭崇德間之使用借貸關係而占有使用系爭建物甚明，洵堪認定。
（三）次按「使用借貸，非如租賃之有民法第425 條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利」，有最高法院59年台上字第2490號判例可參；換言之，使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，難認有民法第425 條之適用，借用人不得對借用物之受讓人主張其與原所有人間之使用借貸契約繼續存在。本件上訴人占用系爭建物，本係基於與系爭建物原所有人鄭崇德間之使用借貸契約關係，業如前述，而系爭建物之所有權既經移轉為被上訴人所有，揆諸上開說明，借用人即上訴人不能以該使用借貸契約拘束被上訴人，而對其主張有使用系爭建物之權利，除此之外，上訴人復無其他之正當權利存在，是上訴人應屬無權占有系爭建物，堪予認定。
二、被上訴人請求上訴人二人騰空遷讓返還系爭建物，有無理由？
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。
查被上訴人經由法院拍賣程序而取得系爭土地及建物之所有權，並辦畢所有權登記，有本院所核發之不動產權利移轉證書、土地、建物所有權狀及土地登記謄本在卷可證（見原審卷第10-18 頁），且為兩造所未爭執之事項，而上訴人二人於系爭建物所有權讓與被上訴人後，仍繼續占有系爭建物，屬無權占有，亦如前述，從而，被上訴人自得依上開規定，本於所有權人地位請求上訴人二人自系爭建物遷出並騰空後返還被上訴人。
（二）次按民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例意旨參照）。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的（最高法院71年台上字第737 號判例意旨參照）。申言之，綜合一切具體情事、衡量權利人因權利行使所能取得之利益，除自己所獲得之利益極微，並對他人及社會所造成之損失極大而應受限制外，尚不能認其權利之行使即係為權利濫用。本件被上訴人請求上訴人自系爭建物遷出並騰空返還予被上訴人，係為維護其所有權之完整，乃其行使所有權之權能，縱影響上訴人現實使用之利益，要係無權占用他人土地之上訴人，遭所有權人之被上訴人依法主張權利時所應接受面對之當然結果，尚不得僅以被上訴人提起本件訴訟，即遽指被上訴人行使權利係專以損害他人為主要目的，且被上訴人提起本訴勝訴之結果，將直接使得原本受侵害之所有權因而重新恢復圓滿。是不論從權利本質、經濟目的及社會觀念而言，被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還系爭建物乃權利之正當行使，無違反誠信可言，上訴人辯稱被上訴人透過本件訴訟達成驅離上訴人之目的，有權利濫用及違反誠實信用原則之情事云云，猶顯無稽，難以憑採。
三、被上訴人請求不當得利之金額是否適當？
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是占有土地或房屋所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。又所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，該條例第16條規定甚明。此與同條例第46條所規定之土地公告現值，顯有不同（最高法院80年度台上字第1996號及81年度台上字第1766號判決要旨參照）。被上訴人主張依上開土地法及平均地權條例之規定，以系爭土地之公告地價（應為公告現值）每平方公尺278,920 元之80%為申報地價，並以年息10%作為租金標準，計算上訴人之不當得利數額為每月163,633 元等語；惟參諸上開說明，被上訴人上開主張已將土地公告現值與公告地價混淆，致與法條規定不符，應屬無據，並不足採。
（二）又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，亦有最高法院88年度台上字第1894號判決意旨可供參考。查系爭建物為加強磚造房屋，屋齡迄今已逾50年，坐落於新竹市○○路與大同路口之轉角處，鄰近新竹市政府、議會、警察、稅務等重要公務機關，附近有郵局及多家金融機構，生活機能與交通條件均便利等情，有系爭建物之房屋稅籍證明書、現場照片及位置圖等件可稽（見原審卷第19、35-37 頁及強制執行卷），本院參以上開最高法院判決意旨，審酌上訴人無權占用系爭建物之所處位置及其周遭工商業繁榮情形、上訴人等人占用系爭建物非供商業用途及所受之利益程度等情，認應以系爭建物坐落基地之「申報地價」及系爭建物價值合計之年息之百分之6 作為計算標準，始為適當。而系爭建物106年課稅現值為180,800元，系爭土地之面積各為44平方公尺，合計為88平方公尺，於105年1月申報地價均為每平方公尺70,258.4元，被上訴人對上開建物及土地之權利範圍均為全部，依此計算之結果，上訴人二人每月所受相當於租金之不當得利，應以31,818元計算為合理【計算式：（70,258.4×88＋180,800）×6% 12＝31,818，元以下四捨五入】。上訴人主張其等占用系爭建物所受相當於租金之利益，應以系爭土地之申報價額年息5％計算云云，並不足採。
四、綜上所述，被上訴人本於前揭原因事實，取得系爭建物之所有權，上訴人無任何正當權源即占有系爭建物，且因此獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受損害，從而，被上訴人依所有物返還請求權之規定，訴請上訴人將系爭建物騰空遷讓返還予被上訴人；另依不當得利之法律關係，請求上訴人應自被上訴人取得系爭建物所有權之日即105 年8月2日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人31,818元，為有理由，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，經核並無違誤，上訴人之上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 25 日
民事第一庭 審判長法官 楊明箴
法官 周美玲法官 蔡欣怡上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 10 月 26 日
書 記 官 蕭宛琴