臺灣新竹地方法院民事判決 106年度簡上字第76號上 訴 人 林清松訴訟代理人 張秀枝被 上訴人 林麗珠上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於民國106 年6月23日本院新竹簡易庭106 年度竹簡字第226 號第一審判決不服提起上訴，本院於107 年8 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
㈠、緣兩造間就坐落新竹市○○段○○○ ○○○○ ○○ ○號土地上門牌號碼為新竹市○○路○ 段○○○ 號之房屋（下稱系爭房屋）訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自民國99年
7 月1 日起至109 年7 月31日止，兩造約定每月租金為新臺幣（下同）2 萬元。後於101 年2 月16日，系爭房屋之納稅義務人變更為訴外人林世民。惟被上訴人自105 年1 月即拒絕給付租金，上訴人分別於105 年3 月3 日、105 年3 月10日寄發新竹南大路郵局16、18號存證信函催告被上訴人盡速繳納所積欠之3 個月租金共6 萬元，然被上訴人仍拒絕履行，上訴人無奈僅得於105 年3 月17日寄發新竹南大路郵局20號存證信函終止兩造間之契約關係，並請求被上訴人將系爭房屋回復原狀並返還予上訴人，然被上訴人仍不與理會。
㈡、上訴人雖非系爭房屋之所有權人，惟經系爭房屋之所有權人或事實上處分權人之同意出租，系爭租約乃合法成立。再被上訴人自105 年1 月1 日起即未繳納租金，業已達2 個月以上，而系爭租約既然因被上訴人拒絕履行給付租金義務而致上訴人終止契約，系爭租約業已消滅，是被上訴人自應負有返還系爭房屋與上訴人之義務，且租賃物返還請求權並不以出租人就租賃物有所有權為要件，是上訴人雖沒有系爭房屋之所有權，仍得依法請求被上訴人返還租賃物。
㈢、再者，上訴人因被上訴人未履行系爭租約之特別條款，已於
105 年3 月17日合法終止系爭租約，被上訴人自該時起繼續占有使用系爭房屋，乃屬無權占用，被上訴人乃自105 年1月1 日起至其返還系爭房屋之日止，受有相當於租金每月2萬元之不當得利，自應給付相當於租金之不當得利每月2 萬元予上訴人。
㈣、從而，上訴人依系爭租約、不當得利之法律關係及民法第76
7 條之規定，請求被上訴人應將系爭房屋返還上訴人，並自
105 年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人
2 萬元。
二、被上訴人於原審則以：上訴人為被上訴人之父親，代理訴外人即被上訴人之母親林許秀妹出租系爭未辦保存登記之房屋給被上訴人，押金5 萬元。嗣林許秀妹將系爭房屋過戶給訴外人即被上訴人之弟弟林世民，在移轉的同時上訴人即無權利收取被上訴人任何租金，惟上訴人並未告知被上訴人，還是繼續收取被上訴人之租金至104 年12月31日。嗣林世民就系爭房屋訴請被上訴人遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利，經本院以104 年度竹簡字第433 號、105 年度簡上字第50號判決確定，並經本院強制執行被上訴人應給付林世民12
0 餘萬元相當於租金之不當得利，嗣被上訴人已經如期付到
106 年5 月16日，被上訴人認就系爭房屋須付2 次租金有欠公允等語置辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，除補充主張略以：上訴人及林世民均有以口頭或存證信函要求被上訴人換約，並將租金移轉予林世民收取，但為被上訴人嚴詞拒絕，堅持原訂租約有效，原審並未查證上訴人確有要求被上訴人換約之事，顯有疏失與不符事實之處。又被上訴人自99年7 月起至100 年12月止共積欠5 萬4,000 元租金，89年7月至99年7 月積欠租金24萬6,000 元，被上訴人迄今總共積欠租金18個月，共達36萬元，上訴人要求被上訴人終止系爭租約返還系爭房屋，應屬合法。再者，被上訴人未經上訴人同意，擅自將系爭房屋挖洞裝設排氣孔，造成漏水及房屋安全，前經通知被上訴人修復，被上訴人均不置理，上訴人為此依約要求終止系爭租約。並聲明：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人應將系爭房屋回復原狀後全部遷讓返還予上訴人；⑶被上訴人應自105 年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人2 萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
四、被上訴人於第二審補充主張部分略以：99年7 月起迄104 年12月31日止之租金都有繳，98年5 月10日訂立第2 份租賃契約時，因為我要整修系爭房屋，上訴人等口頭上要幫我減租金，減了約6 個月，但後來上訴人覺得不划算，所以我4 月起補租給他等語。並聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：（見本院簡上字卷第123 至124 頁）
㈠、被上訴人向上訴人承租系爭房屋，約定租金每月2 萬元，租期自99年7 月1 日至109 年7 月31日止。
㈡、系爭房屋事實上處分權人林許秀妹於101 年2 月16日將系爭房屋移轉登記予上訴人之子林世民所有。
㈢、兩造為父女關係。
㈣、被上訴人與林世民間前在本院有請求遷讓房屋、給付相當於租金之不當得利之訴訟，經本院以104 年度竹簡字第433 號、105 年度簡上字第50號判決確定在案。
㈤、被上訴人經本院以106 年度司執字第3277號執行案件執行應給付予林世民相當於租金之不當得利，自101 年2 月16日起至106 年2 月28日止，含執行費用，總計126 萬2,909 元。
㈥、被上訴人自105 年1 月起迄今，未給付上訴人系爭房屋之租金。
六、上訴人主張被上訴人向其承租系爭房屋，惟被上訴人迄今欠繳租金已逾2 月，且擅自裝設排氣孔，影響結構安全，上訴人依照系爭租約得終止系爭租約，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠、出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的，或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第22
2 號判決意旨參照）。又租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少價金，前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約；前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，準用之，民法第435 條、第436 條分別定有明文。再按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2 項亦有明文。再者，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。而所謂所有權讓與，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。
㈡、上訴人前代理系爭房屋事實上處分權人林許秀妹與被上訴人簽立系爭租約，約定租金每月2 萬元，租期自99年7 月1 日起至109 年7 月31日止，並將系爭房屋交付被上訴人使用，惟林許秀妹於系爭租約存續期間之101 年2 月16日將系爭房屋事實上處分權讓與上訴人之子林世民，而系爭租約為逾5年之不動產租賃契約，其未經公證，為兩造所不爭執，依前開規定，即無買賣不破租賃原則之適用，是林世民受讓系爭房屋之事實上處分權時並未繼受系爭租約。
㈢、又林世民受讓系爭房屋之事實上處分權後即就系爭房屋訴請被上訴人遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利，經本院以
104 年度竹簡字第433 號、105 年度簡上字第50號判決認定林世民於101 年2 月16日受讓為系爭房屋之事實上處分權人，惟並未繼受系爭租約或另與被上訴人成立租賃關係，是其主張依據或類推適用所有物返還請求權及系爭租約法律關係請求被上訴人遷讓系爭房屋，均非有據，惟因被上訴人未舉證證明系爭房屋為其所有及占有之正當權源，故林世民依民法第179 條之規定，請求被上訴人自101 年2 月16日起至全部遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其相當於租金之不當得利2 萬元及自104 年9 月26日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由確定在案，有104 年度竹簡字第433 號、105年度簡上字第50號判決在卷可查（見原審卷第33至52頁），嗣被上訴人因該確定判決經本院以106 年度司執字第3277號案件執行其應給付予林世民相當於租金之不當得利，即自10
1 年2 月16日起至106 年2 月28日，含執行費用，總計126萬2,909 元，亦據被上訴人提出本院執行命令、本院民事執行處函附卷為憑（見原審卷第106 頁、第119 至122 頁）。
㈣、再者，上訴人既為被上訴人父親，在租賃關係存續期間，將系爭房屋讓與另一子女林世民，本得協調雙方訂立租賃契約，或將其對於系爭房屋得收取租金之權利讓與其子林世民所有，而無任被上訴人遭林世民主張無權占用系爭房屋，起訴請求被上訴人遷讓房屋，及給付每月相當於租金之損害金，復使被上訴人自101 年2 月16日即林許秀妹讓與系爭房屋事實上處分權予林世民之後，至104 年12月31日期間，每月除須給付上訴人2 萬元租金外（也就是在本案中仍然主張被上訴人必須給付其每月租金2 萬元），另須給付林世民使用系爭房屋受有相當於租金利益之不當得利每月2 萬元，難謂上訴人有於系爭租約租賃關係存續中保持租賃物即系爭房屋合於兩造當初約定使用、收益之狀態，而出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係，出租人之上訴人既未於系爭租約租賃關係存續中保持租賃物即系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，承租人之被上訴人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，並可依民法第436 條準用第435 條之規定，請求終止租約，則上訴人先未於系爭租約租賃關係存續中保持租賃物即系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，卻以被上訴人自105 年1 月起迄今，未給付上訴人系爭房屋之租金，欠繳租金已逾2 月，經定期催繳仍不給付為由，終止兩造間之系爭租約，並請求被上訴人遷讓房屋，及給付自105 年1 月1 日起至返還房屋之日止，每月2 萬元，顯有悖於誠信原則，而有權利濫用之情形。
㈤、又上訴人主張被上訴人自89年7 月起至100 年12月亦有積欠租金之情事，然觀諸被上訴人所提出之房租收付款明細（見本院簡上字卷第40至55頁），自89年7 月1 日起至100 月12月31日止，被上訴人均有繳交租金，並由上訴人或林許秀妹簽名，且其上並未有加註如「尚積欠租金多少元」之類的文字，當可認定被上訴人有依照兩造之約定給付租金，縱然期間部分之租金總額與契約約定之金額尚有不符，然既然上訴人或林許秀妹然仍於其上簽收，亦可認定上訴人同意被上訴人所給付之租金金額，難以此遽認被上訴人有上訴人所指之積欠租金情事。又上訴人未能提出其他證據以實其說，是以，上訴人之主張尚不足採。
㈥、另上訴人主張被上訴人未經其同意而擅自將系爭房屋挖洞裝設排氣孔，造成漏水及影響房屋安全等語，然上訴人自承：排氣孔存在的時間我不曉得，被上訴人從來沒有跟我說過，是到了與林世民的案件後才知道有這件事，我們是聽建築師說老舊房屋在其上加裝東西會增加其載重量，再過幾十年可能會有塌陷危險，但沒有其他證據資料等語（見本院簡上字卷第122 至123 頁），則上訴人所稱之排氣孔是否為被上訴人擅自裝設以及何時裝設，並非無疑，且上訴人亦未能提出證據資料證明該等排氣孔有損害系爭房屋，而有影響結構安全之情形。是故，上訴人主張被上訴人擅自加裝排氣孔，而依系爭租約第9 條、第14條之約定，終止系爭租約，亦無理由。
七、綜上所述，上訴人主張被上訴人違約未給付租金，以及擅自加裝排氣孔，影響系爭房屋之結構安全，對於被上訴人終止租約，請求被上訴人遷讓房屋，並請求被上訴人給付自105年1 月1 日起至返還房屋之日止，每月2 萬元相當於租金之不當得利，為無理由。原審駁回上訴人上開請求，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 12 日
民事第一庭 審判長法 官 彭淑苑
法 官 林宗穎法 官 莊仁杰以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 9 月 13 日
書記官 蔡美如