臺灣新竹地方法院民事判決 106年度消字第4號原 告 蔡雨潔訴訟代理人 吳明憲
蔡勝雄律師原 告 羅健洲訴訟代理人 蔡勝雄律師被 告 聚合發建設股份有限公司法定代理人 陳世坤被 告 祁興國共 同訴訟代理人 羅宗賢律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國107 年7 月5 日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告聚合發建設股份有限公司應給付原告蔡雨潔新臺幣壹佰捌拾萬元，及自一○六年四月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告祈興國應給付原告蔡雨潔新臺幣壹佰捌拾萬元，及自一○六年四月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、前二項之給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，其餘被告於該給付範圍內免給付之義務。
四、被告聚合發建設股份有限公司應給付原告羅健洲新臺幣壹佰玖拾柒萬肆仟元，及自一○六年四月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
五、被告祈興國應給付原告羅健洲新臺幣壹佰玖拾柒萬肆仟元，及自一○六年四月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
六、前二項之給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，其餘被告於該給付範圍內免給付之義務。
七、原告蔡雨潔、羅健洲其餘之訴均駁回。
八、訴訟費用就原告蔡雨潔之訴部分由被告聚合發建設股份有限公司負擔百分之二十四，被告祈興國負擔百分之二十九，餘由原告蔡雨潔負擔；就原告羅健洲之訴部分由被告聚合發建設股份有限公司負擔百分之二十七，被告祈興國負擔百分之三十一，餘由原告羅健洲負擔。
九、本判決原告蔡雨潔勝訴部分，於原告蔡雨潔以新臺幣陸拾萬元為被告聚合發建設股份有限公司、祈興國供擔保後，得假執行；但被告聚合發建設股份有限公司、祈興國如以新臺幣壹佰捌拾萬元為原告蔡雨潔預供擔保，得免為假執行。
十、本判決原告羅健洲勝訴部分，於原告羅健洲以新臺幣陸拾伍萬捌仟元為被告聚合發建設股份有限公司、祈興國供擔保後，得假執行；但被告聚合發建設股份有限公司、祈興國如以新臺幣壹佰玖拾柒萬肆仟元為原告羅健洲預供擔保，得免為假執行。
十一、原告蔡雨潔、羅健洲其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面
一、當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造間簽訂之房屋預定買賣合約書第29條第2 項以及土地預定買賣合約書第13條第2 項約定，因本契約發生之消費訴訟，雙方同意以房地所在地之地方法院為第一審管轄法院，有該等契約書為證（見本院消字卷一第39頁、第141 頁、第183 頁、第222 頁），故本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告蔡雨潔、羅健洲（下稱原告
2 人）起訴時原訴之聲明分別為：被告聚合發建設股份有限公司（下稱聚合發公司）、祈興國（以下統稱被告2 人）應連帶給付原告蔡雨潔新臺幣（下同）338 萬4,673 元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告2 人應連帶給付原告羅健洲342 萬4,500 元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於107年7 月2 日具狀變更聲明為：⑴被告聚合發公司應給付原告蔡雨潔320 萬4,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵被告祈興國應給付原告蔡雨潔320 萬4,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑶前2 項之給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，其餘被告於該給付範圍內免給付之義務；⑷被告聚合發公司應給付原告羅健洲322 萬7,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑸被告祈興國應給付原告羅健洲322 萬7,500 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑹前2 項之給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，其餘被告於該給付範圍內免給付之義務。其後，原告羅健洲再於107 年7 月5 日言詞辯論期日當庭變更請求之金額為339 萬1,500 元。核原告2 人上開訴之變更，係屬單純減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、原告2 人分別於104 年7 月25日及105 年9 月1 日與被告聚合發公司簽訂房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋買賣契約），並與被告祁興國簽訂土地預定買賣合約書（下稱系爭土地買賣契約），各自購買坐落在新竹縣○○市○○段000 地號土地上所興建名為「湛泰」之預售建案（下稱上開建案）。其中原告蔡雨潔購買上開建案編號C 棟第8 樓即新竹縣○○市○○段○○○○○號、門牌號碼為新竹縣○○市○○○路○段○○○ 號8 樓之房屋、地下第2 層編號第35號之停車位1 個暨所坐落之土地，該房屋及停車位之買賣總價為431 萬元，土地之買賣總價為505 萬元，兩者共計為936 萬元；原告羅健洲則購買上開建案編號C 棟第15樓即新竹縣○○市○○段○○○○○號、門牌號碼為新竹縣○○市○○○路○ 段○○○ 號15樓之房屋、地下第2 層編號第39號之停車位1 個暨所坐落之土地，該房屋及停車位之買賣總價為435 萬元，土地之買賣總價為510 萬元，兩者共計為945 萬元。原告蔡雨潔已依照系爭房屋及土地買賣契約書後所附之房屋付款辦法明細表及土地付款分配明細表所訂，如期繳納各類款項及費用，總計繳納房屋及土地款為180 萬元，另有支付房屋裝潢設計費為18萬673 元、床墊費用為7,000 元、沙發費用為1 萬3,000元、淋浴拉門費用為1 萬6,000 元、電器費用為10萬元、驗屋檢測費用為1 萬4,673 元；原告羅健洲則如期繳納房屋及土地款為181 萬元，另有支付產權移轉代辦費用為16萬4,00
0 元予被告祈興國，以及支付設計公司訂金為3 萬元、家具訂金為3,000 元。
㈡、惟被告2 人並未依約辦理上述房屋及土地之所有權移轉登記，原告2 人乃於106 年1 月25日以存證信函催告被告2 人依約履行，如未履行，則以上開存證信函作為解除契約之意思表示，並請求被告2 人依約給付原告2 人已交付之買賣價金，並賠償依系爭契約總價15％計算之違約金及其他損害，而被告2 人已於106 年1 月26日收受上開存證信函，亦已逾前揭履行期限，即生解除契約之效力。原告蔡雨潔得請求返還已給付之房屋及土地款180 萬元與違約金140 萬4,000 元，而原告羅健洲得請求返還已給付之房屋及土地款181 萬元、產權移轉代辦費用16萬4,000 元與違約金141 萬7,500 元，而被告2 人就各該原告之上開款項應負不真正連帶債務責任。為此，爰依系爭房屋及土地買賣契約、民法第259 條及第
179 條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：⑴被告聚合發公司應給付原告蔡雨潔320 萬4,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵被告祈興國應給付原告蔡雨潔320 萬4,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑶前2 項之給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，其餘被告於該給付範圍內免給付之義務；⑷被告聚合發公司應給付原告羅健洲339 萬1,500 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑸被告祈興國應給付原告羅健洲
339 萬1,500 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑹前2 項之給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，其餘被告於該給付範圍內免給付之義務；⑺願供擔保，請准宣告為假執行。
二、被告2 人則以：
㈠、被告聚合發公司係於105 年9 月29日始取得上開建案之使用執照，依照系爭土地買賣契約第6 條以及系爭房屋賣賣契約第14條之約定，被告2 人於106 年1 月29日後方有辦理所有權移轉之義務，則原告2 人於106 年1 月25日所寄發之存證信函，而於106 年1 月26日寄達被告2 人時，關於被告2 人就兩造所約定之履行期限尚未屆至，故原告2 人所寄發之存證信函，即非於被告2 人給付遲延後所為之催告，並不生民法第254 條所定之催告效力，兩造間之系爭房屋及土地買賣契約並不生解除之效力。
㈡、被告2 人寄發大隆路郵局114 號存證信函、豐原郵局508 、
510 存證信函表示原告2 人未繳清房屋、土地價款之前，被告2 人無先行移轉房屋、土地所有權之義務，而原告蔡雨潔僅繳納土地價款505 萬元中的120 萬元及房屋價款431 萬元中的60萬元，另原告羅健洲僅繳納土地價款510 萬元中的12
3 萬元，及繳納房屋價款431 萬元中的58萬元，原告2 人尚未繳清所購買房屋、土地之全部價款，則依系爭土地買賣契約第6 條第6 款之約定，及系爭房屋買賣契約第14條之約定，被告2 人即無先行移轉房屋、土地產權給原告2 人之義務，而為同時履行抗辯之意思表示，故原告2 人未付清所購買房屋、土地之全部價款，則被告2 人未將渠等所購買之房屋、土地產權移轉給原告2 人，即無任何違約之情，原告2 人主張解除系爭房屋買契約及土地買賣契約，即屬無理。
㈢、系爭房屋買賣契約書第25條第3 款係約定，買方依同條第1款或第2 款解除契約時，方賠償違約金，而系爭土地買賣契約第11條係約定賣方違反該契約第10條時，方賠償違約金。
而查原告2 人所寄發之存證信函係通知被告2 人限期辦理所有權移轉轉登記，並未敘明其等解除契約之依據為何，故縱認原告2 人所寄發之存證信函發生解除契約之效力，亦難認係依系爭房屋買賣契約第25條第1 款之約定及系爭土地買賣契約第11條第1 款之約定解除契約，而得依第3 款之約定請求違約金。
㈣、兩造所簽訂之系爭土地及房屋買賣契約因原告2 人催告解除解除契約不合法，故兩造仍應繼續履行契約，而被告2 人於
106 年8 月15日以豐原郵局508 號、510 號存證信函分別寄發予原告2 人通知辦理房地買賣契約價金交付及所有權移轉登記事宜，再於106 年9 月13日以大隆路郵局669 、670 號存證信函通知原告2 人於函到後7 日內繳納所購買房屋、土地之未繳餘款，並會同辦理所有權移轉登記，而原告2 人均置之不理，是原告2 人已有違約之情，故被告2 人於106 年
9 月28日寄發豐原郵局594 、595 號存證信函表示依系爭房屋買賣契約第25條第4 款及系爭土地買賣契約第11條第2 款解除房屋買賣契約及土地買賣契約，原告2 人均於106 年9月29日收受。從而，兩造所簽訂之系爭房屋及土地買賣契約已因可歸責原告2 人之事由而經被告2 人解除，並沒收原告
2 人所繳之土地、房屋價款。因此，原告2 人於本件中請求返還渠等所繳納土地及房屋價款，並請求被告2 人負損害賠償之責，即屬無理。
㈤、依系爭房屋買賣契約書第25條及系爭土地買賣契約第11條所定之違約金性質為賠償性違約金，原告2 人主張解除系爭房屋及土地買賣契約若有理由，則應證明受有損害，始得請求賠償性違約金，依系爭房屋買賣契約第25條第3 款及系爭土地買賣契約書第11條第1 款內容均記載「賠償」之字語，是此條文所約定之違約金應屬賠償性違約金。從而，原告2 人不得於受損害賠償金額之外，另行主張違約金。
㈥、被告2 人所出售之「湛泰」建案房屋雖一時因刑事扣押而暫時無法順利移轉所有權予消費者，但於刑事扣押解除後，被告2 人均已陸續與消費者協商完成履約，唯獨原告2 人經被告2 人多次與之協商，但原告2 人不為所動，是原告2 人無非圖謀高額之違約金，而原告2 人所寄發之存證信函所為之催告已屬不合法，而後被告2 人仍多次催告原告2 人會同履約，是被告2 人並無不能履約之情，僅因突來的刑事扣押而導致一時無法順利完成產權過戶，故如課以被告2 人依系爭土地及房屋買賣契約買賣總價15％計算之違約金，實屬過高，況且，原告蔡雨潔僅繳付198 萬73元之房地價款，占房地總價款的21% 左右，而原告羅健洲則繳付200 萬7,000 元之房地價款，亦占房地總價款的21% ，而渠等所請求之違約金各為140 萬4,000 元、141 萬7,500 元，相當於其所繳納金額之71% 。是原告2 人請求以房地總價15％計算違約金顯然過高。
㈦、再者，原告2 人所主張解除契約之因係被告祁興國所出賣之土地遭扣押，致兩造簽訂之房屋買賣契約一併發生解除原因，事實上被告聚合發公司並無任何歸責事由，若令被告聚合發公司賠償同一違約金，亦屬過高，而有不公平之情。至原告2 人主張系爭房屋及土地買賣契約具有聯立性，而有不真正連帶責任，惟原告2 人除不得依系爭房屋買賣契約第25條及系爭土地買賣契約第11條之約定解除契約，故被告2 人就解除契約後價金之返還責任並無連帶或不真正連帶責任。而系爭房屋買賣契約第30條第2 款及系爭土地買賣契約第14條前段約定如其中一契約無法履行而解約，則另一契約亦解約，乃係基於公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定，無法單獨就土地或建物辦理產權移轉登記，被告2 人並非對原告2人承諾於契約解除時，而同意一併返還土地價款及房屋價款及其違約金之意等語置辯。並聲明：⑴原告2 人之訴駁回；⑵如受不利之判決時，願供擔保免為假執行。
三、經查，原告蔡雨潔於104 年7 月25日與被告聚合發公司簽訂系爭房屋買賣契約書，並與被告祁興國簽訂系爭土地買賣契約書，購買上開建案編號C 棟第8 樓即竹北市○○段○○○○○號、門牌號碼為新竹縣○○市○○○路○ 段○○○ 號8 樓之房屋、地下第2 層編號第35號之停車位1 個暨所坐落之土地，而該房屋及停車位之買賣總價為431 萬元，該土地之買賣總價為505 萬元，兩者共計為936 萬元；原告羅健洲則於105年9 月1 日與被告聚合發公司簽訂系爭房屋買賣契約書，並與被告祁興國簽訂系爭土地買賣契約書，購買上開建案編號
C 棟第15樓即竹北市○○段○○○○○號、門牌號碼為新竹縣○○市○○○路○ 段○○○ 號15樓之房屋、地下第2 層編號第39號之停車位1 個暨所坐落之土地，該房屋及停車位之買賣總價為435 萬元，原告蔡雨潔已繳付房屋及土地款180 萬元，原告羅健洲則已繳付房屋及土地款181 萬元以及產權移轉代辦費用16萬4,000 元；原告2 人於106 年1 月25日寄發存證信函予被告2 人，通知被告2 人於函到後21日內辦理所有權移轉登記，逾期未辦理即以該函解除契約，被告2 人則於10
6 年1 月26日收受上開存證信函等情，業據原告2 人提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、收據、存證信函及回執等資料影本為證（見本院消字卷一第27至57頁、第118 至189 頁、第212 至247頁、第264 至277 頁），復為被告2 人所不爭執，自堪信上開事實為真。
四、得心證之理由：原告2 人主張渠等業於106 年1 月25日以存證信函解除兩造間系爭房屋及土地買賣契約，依系爭房屋及土地買賣契約及民法第179 條、第259 條之規定，請求被告2 人給付已繳價金、代辦費及違約金，惟為被告2 人所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點為：㈠原告2 人以被告2 人違反系爭土地買賣契約第6 條第1 款及系爭房屋買賣契約第14條第1 款約定為由解除契約，有無理由？㈡倘系爭房屋及土地買賣契約經合法解除，原告2 人請求被告2 人給付上述價金、代辦費及違約金，有無理由？茲說明如下：
㈠、原告2 人以被告2 人違反系爭土地買賣契約第6 條第1 款及系爭房屋買賣契約第14條第1 款約定為由解除契約，有無理由？
１、兩造就系爭房屋賣賣契約第14條第1 項約定：房屋所有權之移轉登記，應於使用執照核發後4 個月內備妥文件申報有關稅費及權利移轉登記；另就系爭土地買賣契約第6 條第1 款前段約定：土地產權之移轉，應於使用執照核發後4 個月內備妥文件，申辦有關稅費及權利移轉登記等語（見本院消字卷一第33頁、第130 頁、第181 頁、第217 頁），而上開建案之使用執照核發日期為105 年9 月23日，有使用執照、新竹縣政府107 年2 月26日府工建字第1070022944號函各1 份在卷為憑（見本院消字卷二第25頁、第75頁），則依上開約定，原告2 人所購買之上開房屋及土地至遲應於106 年1 月23日為所有權移轉登記，然被告2 人未於期限內為之，已違反上開約定而陷於給付遲延甚明。原告2 人遂於106 年1 月25日以存證信函催告被告2 人應於函到後21日辦理所有權移轉登記，逾期未辦理即以該函解除契約，經被告2 人於同年月26日收受上開存證信函，業如上述，則被告2 人既未能於所定期限內為上開土地及房屋之所有權移轉登記，則原告2人解除系爭房屋及土地買賣契約，當屬適法。
２、被告2 人雖辯稱：上開約定所稱之「核發」應以取得使用執照之日起算等語，惟解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，又解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例要旨參照）。查兩造就房屋及土地所有權移轉登記之期限為應於使用執照「核發後」4 個月內為之，已如上述，相較於此，就通知交屋期限，兩造於系爭房屋買賣契約第15條第1 款前段約定，賣方應於「領得使用執照」6 個月內，通知買方進行交屋等語（見本院消字卷一第34頁、第131 頁），兩者用語截然不同，顯見兩造就所謂使用執照「核發後」係指以新竹縣政府核發使用執照之日起算，至於何時領得使用執照在所不問，是以，被告2 人上開所辯乃曲解系爭房屋買賣契約第14條第1 款及系爭土地買賣契約第6 條第1 款前段約定之文義，自非可採。
３、被告2 人又辯稱：原告2 人尚未繳清所購買房屋、土地之全部價款，則依系爭土地買賣契約第6 條第6 款之約定，及系爭房屋買賣契約第14條之約定，被告2 人即無先行移轉房屋、土地產權給原告之義務，而為同時履行抗辯之意思表示等語，惟依照系爭房屋買賣契約第14條第3 款第1 目約定，賣方應於買方履行下列義務時，辦理房地所有權移轉登記：依契約約定之付款辦法，除約定之交屋保留款外，應繳清房地移轉登記前應繳之款項... ；另土地買賣契約第6 條第6 款第1 目約定：賣方應於買方履行下列義務時，辦理土地所有權移轉登記：繳清交屋保留款以外之自備款房地移轉登記前應繳之款項... 等語（見本院消字卷一第33頁、第130 頁、第181 頁、第217 頁），可知於房屋及土地所有權移轉登記時，無庸先行繳清所有之款項，則原告2 人既已繳交上開房屋及土地款項，且被告2 人亦未能舉證證明原告2 人於辦理所有權移轉登記時應繳清所有款項，是以，被告2 人上開所辯，要無足採。
４、綜上，被告2 人既未能於106 年1 月23日以前為上開土地、房屋之所有權移轉登記，原告2 人依照民法第254 條之規定解除系爭房屋及土地買賣契約，要屬合法。
㈡、請求返還已繳價款及代辦費部分：民法第259 條第2 款規定：契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。系爭房屋及土地買賣契約既已合法解除，已如上述，被告2 人應將原告2 人已繳之土地及房屋價款、代辦費分別返還予原告2 人。
㈢、請求給付違約金部分：系爭房屋買賣契約第25條第1 、3 款約定：賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約；買方依第1 款或第2 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款15% （不得低於15% ）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。另系爭土地買賣契約第11條約定：賣方違反第10條（賣方之瑕疵擔保責任），買方得解除本契約；解約時賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款15% （不得低於15%）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限（見本院消字卷一第37頁、第137 頁、第183 頁、第
222 頁）。觀諸上開房屋買賣契約之約定，僅於賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」（即第10條）以及「開工及取得使用執照期限」（即第11條）之規定，買方方可於解除契約之同時，請求賣方給付違約金，又觀諸上開土地買賣契約之約定，亦僅於賣方違反瑕疵擔保責任時，買方方可於解除契約之同時，請求賣方給付違約金，然本件原告2 人係以被告
2 人違反移轉房屋及土地所有權移轉登記之期限（即系爭土地買賣契約第6 條第1 款及系爭房屋買賣契約第14條第1 款約定），進而解除系爭房屋及土地契約，而與上開條文約定有間，且原告2 人復未能舉證證明兩造就被告2 人違反房屋及土地所有權移轉登記之期限有違約金之約定，從而，原告
2 人依系爭房屋買賣契約第25條及系爭土地買賣契約第11條之約定，請求被告2 人給付違約金，即屬無據，應予駁回。
㈣、被告2 人就系爭房屋及土地買賣契約之義務，應負不真正連帶責任：
１、按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。依系爭房屋買賣契約第30條第2 款約定：「本約之相關附件視為本約之一部分並與『土地預定買賣合約書』具連帶性，應共同履行。任何一部分不履約時視同全部違約，解除本約時視為全部解除」。系爭土地買賣契約第14條前段亦約定：「本契約之附件視為本約之一部分並與本約『房屋預定買賣合約書』具連帶性，應共同履行。任何一部份不履約時視同全部違約，解除本約時視為全部解除」（見本院消字卷一第39頁、第141頁、第184 頁、第223 頁），足見兩造於締約時已約定上開房屋與土地間應共同履行，且房屋或土地單獨給付，不能達契約之目的，應認系爭房屋及土地買賣契約屬聯立契約。
２、按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年度台上字第367 號判決意旨參照）。查兩造分別簽定系爭房屋及土地買賣契約，該等契約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然依前述系爭房屋賣賣契約第30條第2 款、系爭土地買賣契約第14條前段約定，此二份契約「具連帶性，應共同履行」、「任何一部分不履約時視同全部違約」，已徵該2 份聯立契約，給付目的係屬同一，在使原告2 人同時取得系爭房屋及其基地之所有權。是如有任一契約無法履約時，該2 份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。即被告2 人對原告2 人應負系爭房屋、土地買賣契約所約定之全部給付義務，被告2 人其中1 人之違約，均可視為另1 被告違約，其等就系爭房屋及土地買賣契約之履行，屬不真正連帶債務責任，不履約之違約責任亦然，是如有違約情事，應各對原告2人負全部賠償責任，惟如其中一人為給付，其餘被告即可免給付義務，故被告2 人間應成立不真正連帶債務關係（最高法院106 年度台上字第2589號判決意旨參照）。因此，原告
2 人依據前揭約定，請求被告2 人各應給付上述已給付予被告2 人之款項，但如其中1 人為給付，其餘被告即可免給付義務，自屬有據。
３、綜上，原告2 人請求被告2 人負不真正連帶給付責任，而依系爭房屋及土地買賣契約、民法第259 條、第179 條之規定，請求給付原告蔡雨潔180 萬元，以及給付原告羅健洲197萬4,000 元（含房屋及土地價款181 萬元、產權移轉代辦費用16萬4,000 元），以及分別自起訴狀繕本送達之翌日即10
6 年4 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分則無理由，應予駁回。至被告2 人辯稱：就原告羅健洲請求所支付之代辦費用16萬4,000 元，利息起算日應自言詞追加之翌日即107 年7 月6 日起算等語，然此一費用部分，原告羅健洲於起訴時即已包含在內，是依民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條之規定，應自起訴狀繕本送達之翌日起算，故被告2 人所辯，並不可採。
㈤、從而，原告2 人依系爭房屋及土地買賣契約以及民法第259條、第179 條之規定，請求：㈠被告聚合發公司應給付原告蔡雨潔180 萬元，及自106 年4 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告祈興國應給付原告蔡雨潔180 萬元，及自106 年4 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢前2 項之給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，其餘被告於該給付範圍內免給付之義務；㈣被告聚合發公司應給付原告羅健洲197 萬4,000 元，及自106 年4 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈤被告祈興國應給付原告羅健洲197 萬4,000 元，及自106 年4 月18日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈥前2 項之給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，其餘被告於該給付範圍內免給付之義務等部分為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則屬無據，不應准許。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告
2 人勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告2 人敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
民事第一庭 法 官 莊仁杰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 31 日
書記官 蔡美如