臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第241號原 告 新竹縣政府法定代理人 邱鏡淳訴訟代理人 戴愛芬律師被 告 傅美君
傅美玲上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國106 年8 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹市○○段○○○○○○號土地上，如本判決附圖所示A 部分面積九十七平方公尺之地上物拆除並將土地騰空返還原告。
被告應自民國一０六年一月一日起至返還前項土地之日止，按年給付原告新臺幣壹拾捌萬零貳佰參拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬伍仟柒佰玖拾元由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾貳萬陸仟捌佰元供擔保後，得為假執行。但被告於以新臺幣玖拾捌萬肆佰元供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告就已到期部分按年分別以新臺幣陸萬零柒拾捌元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告於每年屆期後，分別以新臺幣壹拾捌萬零貳佰參拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，則非為訴之變更或追加，為同法第256 條所明定。本件原告起訴時，原係請求：「（一）被告應將坐落新竹市○○段○○○ ○○ ○號土地上之地上物全部拆除（面積、位置以實測為準），將上開土地返還予原告。（二）被告應自民國106 年1 月1 日起至返還上開土地之日止，按年給付原告23萬2,260 元。（三）訴訟費用由被告負擔。（四）願供擔保請准宣告假執行。」，嗣經本院會同兩造及新竹市地政事務所測量人員至現場勘驗測量，並繪製土地複丈成果圖，原告乃依測量結果具狀更正其訴之聲明第（一）、（二）項為：「（一）被告應將坐落新竹市○○段000 ○0 地號土地上如附圖所示編號A 、面積97平方公尺之地上物全部拆除，將上開土地返還予原告。（二）被告應自106 年1 月
1 日起至返還上開土地之日止，按年給付原告22萬5,292 元。」，核其所為聲明（一）之更易，係不變更訴訟標的，而補充更正事實上之陳述，非屬訴之變更、所為聲明（二）之減縮，亦無不合，揆諸前揭規定，均應准許。
二、原告主張：新竹市○○段○○○ ○○ ○號土地乙筆（下稱系爭土地）為新竹縣所有，由原告管理，被告長期無權占有系爭土地，並以門牌號碼新竹市○○路○○巷○ 號建物（下稱系爭建物）使用於系爭土地之上。原告於104 年起陸續就系爭土地進行非公用土地之標售，然因系爭土地上存有系爭建物，致屢屢無法完成標售，原告於105 年間起催請被告停止使用系爭土地並拆除系爭建物，惟被告始終拒絕，原告爰依民法第767 條之規定，請求被告拆除系爭建物並將土地返還予原告。又系爭建物無合法占有權源卻占用系爭土地，被告即受有使用占用部分土地之利益，因此損害於土地所有權人，原告自得依民法第179 條規定，請求被告給付占用系爭土地之不當得利。而依系爭土地位居新竹市○○○段，附近有巨城商場、芙洛麗飯店等商圈，交通繁榮，故以公告地價10％計算相當於租金之不當得利，爰請求被告自106 年1 月1 日起至騰空返還土地之日止，按年給付原告22萬5,292 元，並聲明如前所示。
三、被告則以：伊姊妹倆從小就是在系爭土地長大，系爭土地是伊家庭院，系爭建物是伊父母一片一瓦蓋起來的，後來因為沒有登記，被建商買了蓋起來，建商也幫伊家加蓋了廚房，系爭建物歷年來都有繳房屋稅，伊家也一直向原告承租系爭土地並簽有租賃契約，伊家非為無權占有，沒有人可以拆除祖先留下的房子，伊家沒有收到登記房子的通知，伊沒有標地的能力，依新竹縣縣有財產管理自治條例第50條第1 項第
2 款規定，按現狀標售之土地，其地上物由得標人自行處理，縣府無權要求自行拆屋，再者，民法第772 條準用第76 9、770 條，伊等得請求登記為所有人，故而土地使用補償金不得收取如此之高等語，資為抗辯，爰答辯聲明求為駁回原告之訴。
四、經查，下列（一）～（三）各項事實或證據，不為兩造爭執，應為真實可採（見本院卷第92、142 頁筆錄）：
（一）系爭土地（地目：建、面積100 平方公尺）之所有權人為新竹縣，其管理機關為原告。
（二）兩造對於本院業已提示調查之下列函件形式及內容真正均不爭執：
1 、本院卷第44～45頁新竹市地政事務所函及土地複丈成果圖。
2 、本院卷第46～49頁新竹市稅務局106 年5 月24日新市稅房字第1060010715號函及附件。
3 、本院卷第52頁新竹市政府106 年6 月2 日府都計字第1060079157號函。
（三）系爭土地上有系爭建物（指本件地上物，詳細門牌號碼：新竹市○區○○路○○巷○ 號），占有面積為97平方公尺，該97平方公尺均位於系爭土地上。
五、本件原告主張被告所有之系爭建物就系爭土地無合法之占有權源，被告並受有相當於租金之不當得利，爰訴請被告拆屋還地暨給付不當得利，經被告以前開情詞抗辯。是本件應審究者，為：（一）原告依據民法第767 條第1 項前段請求拆屋還地，有無理由？（二）原告依據民法第179 條前段規定請求給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，合理數額為多少？茲依次論述如下。
（一）原告依據民法第767 條第1 項前段請求拆屋還地，為有理由：
1 、按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項定有明文。次按，國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故對於是類財產，應准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年台上字第2680號判例意旨參照）。查，原告為系爭土地之管理使用機關，有土地登記謄本在卷足憑，是原告本於其機關權限，於辦理標售未果後，提起本件訴訟代行系爭土地所有權人之權利，應予准許，至被告要求等待日後得標人行使其物上請求權云云，殊屬無據，合先敘明。
2 、次按，未經保存登記之建物，雖因無法辦理所有權移轉登
記，依民法第758 條規定，其所為讓與所有權之法律行為並不發生所有權移轉之效力，受讓人無法取得該不動產建物之所有權。但受讓人與讓與人間如無相反之約定，通常應認為讓與人已將其對該不動產建物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年度第2 次民事庭庭長會議決定一同此見解）。再按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又占有人對土地所有人就土地有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有人就占有人無權占有之事實，無舉證責任，占有人則應就取得占有係有正當權源之事實證明之，倘不能證明，即應認土地所有人之主張為有理由。另就無權占有他人土地之未辦保存登記建物，因房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除未保存登記建物之權限，是受讓未辦保存登記建物事實上處分權之人，即為該建物基地之無權占有人。查，原告主張被告所有系爭建物占用原告所管理之系爭土地之事實，業據其提出土地謄本、新竹縣政府函、地價查詢資料、系爭土地坐落略圖、現場照片等件為證（見本院卷第10頁、第28～31頁、第55～62頁），且經本院到場勘驗屬實，暨囑託新竹市地政事務所測量，有該所檢送之土地複丈成果圖在卷可查（附於本院卷第44～45頁，該件土地複丈成果圖列為本判決附圖），復為兩造所不爭執，惟被告抗辯伊等非無權占有，揆諸前開說明，被告即應就伊等占有使用系爭土地之正當權源，負舉證責任。
3 、茲查：
（1）系爭建物原係被告父親即訴外人傅子英（下逕稱傅子英）受讓自訴外人周張絮而來，並簽有轉讓書，最初系爭建物基於系爭土地非因租賃，且非公務宿舍之民宅隨時有報拆收回之風險，此有該轉讓書載明「茲有新竹市○○里○○路○○○○○里0000 0000 號破損警察宿舍，地基為市府公產，因戰時被炸損不堪居住，於民卅八年由侯尚遠、凌光武等願集資修理居住，經聯名請市府核示，并檢附估價單一份，當時計用新台幣伍仟玖佰元…市府民卅八年結茂巧府財產字9518號批示：『准予修理住用』在案。以後侯君將該屋轉讓與張曉東君，由張君將侯君用去之修繕費付交侯君。旋張曉東君又將該屋轉讓與周張絮，由周張絮將…之修繕費付交張君…遷離新竹…轉讓與傅子英君，由傅…付交張曉東君之修繕費及居住期間之整修費用共計新台幣捌仟伍佰元交付周張絮，爾後為市府收回此屋時，應將侯君應得之修繕費先交傅子英君收領，恐口無憑特立此為據。轉讓人：周張絮。受讓人：傅子英。證明人：何○○。中華民國五十年四月二日」等語可證（本院卷第98～99頁），嗣因傅子英於74年2 月9 日死亡，由配偶即訴外人傅劉業章（下逕稱傅劉業章）及被告傅美君、傅美玲繼承系爭建物後，於88年5 月15日以「新租」為由向原告承租系爭建物坐落之系爭土地，租期自86年6 月1 日起至87年12月31日止（租約編號：竹縣地租契字第314 號）。嗣傅劉業章於86年11月20日死亡，由其子女即被告傅美君、傅美玲繼承系爭建物，其權利範圍各2 分之1 ，再由被告
2 人向原告承租系爭土地至98年12月31日止（租約編號：竹縣地租契字第768 、1163號），而被告2 人亦為系爭建物目前房屋稅之納稅義務人，業據被告提出轉讓書、新竹市稅務局106 年5 月24日新市稅房字第0000000000函檢附之系爭建物房屋稅籍登記表、房屋稅籍證明書、臺灣省新竹縣縣有基地租賃契約書3 紙及新竹縣縣有基地86年第2期～98年第2 期【租金】收入繳款書25紙附卷可稽（見本院卷第46～49頁、第98～99頁、第102 ～104 頁、第107～113 頁），則被告2 人為系爭建物之所有權或事實上處分權人，且兩造間就系爭土地曾續定有租賃契約，租賃期間至98年12月31日為止之事實，堪為採信，從而被告2 人因承租迄至98年12月31日止，為有權占有系爭土地，此後無續租而未具占有系爭土地之權源，堪以採認。
（2）雖被告抗辯伊等於前開租期屆滿後，仍按時繳納原告開徵之土地使用補償金等情，並據提出新竹縣縣有基地99年第
1 期～105 年第2 期【土地補償金】收入繳款書14紙等件為憑（見本院卷第113 ～116 頁），然依兩造間租賃契約書第2 條第2 項約定：「租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（即出租人）不另通知。甲方如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租。甲方（即承租人）未辦理續約仍為使用，即為無權占用，應繳納使用【補償金】，並不得主張民法第
451 條之適用及其他異議。」等語明確（見本院卷第102、103 頁），併參被告提出在卷之41紙繳款單據，其中25張為前述至98年12月31日止之租金繳款單據（附於本院卷第107 ～113 頁）、其中14張為前述99年1 月1 日起之補償金繳款單據（附於本院卷第113 ～116 頁）、其中1 張為81年1 月～85年12月共5 年即10期之使用補償金繳款書（附於本院卷第106 頁）、其中1 張為違約金繳款單據（附於本院卷第108 頁），清楚可知被告於86年1 月起至98年12月止所繳納者為土地【租金】，於此期間前、後繳納者均為【補償金】，足認租賃關係起迄於86～98年之間，而於定期租賃屆滿後，租賃關係亦隨即消滅，原承租人即被告於無租賃關係之情形下，所繳納之土地使用補償金，屬於不當得利及損害賠償性質，並非基於租賃契約之土地使用收益對價。此外，被告無法舉證證明伊等繳納土地使用補償金，已使兩造間達成租賃契約之意思表示之合致，準此，被告無法說明及舉證證明時至今日，系爭建物坐落系爭土地之正當權源，故原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告拆除如本判決附圖編號A 所示系爭建物，並返還系爭土地，即屬有據，應予准許。
（二）原告依民法第179 條規定請求相當於租金之不當得利，為有理由，合理數額以今（106 ）年度系爭土地申報地價年息8 ％為適當：
1 、按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。次按，得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項著有明文，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105 條亦定有明文。另按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨可資參照）。
2 、茲查，被告2 人之被繼承人傅子英生前為如附圖編號A 所
示系爭建物之事實上處分權人，最後由被告2 人因繼承而成為系爭建物之事實上處分權人乙節，如前所述，系爭建物無權占用系爭土地之面積，經實地測量為97平方公尺，詳如本判決附圖所示，系爭土地106 年之申報地價每平方公尺為2 萬3,226 元，業據原告提出地價查詢資料1 件在卷（附於本院卷第55頁），本院審酌系爭土地位處新竹市○○路、民權路、三民路縱橫交錯之精華鬧區，附近有公務機關、飯店、繁榮商圈，商業及交通功能俱佳（見本院卷第56～58頁Google街景地圖），並斟酌系爭土地之位置、被告對該土地之用益情形及目前社會經濟狀況等情狀，認被告占有系爭土地相當於租金之不當得利之數額，應以申報地價年息8 ％計算為適當，則原告請求按年息10％計算，尚屬過高。據此，原告請求自106 年1 月1 日起至返還系爭占用土地之日止，按年給付原告18萬0,234 元【計算式：申報地價（元／平方公尺）23,226×占用面積（平方公尺）97×8 ％＝180,234 （元以下小數點4 捨5 入）】，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，為無理由，無從准許。
六、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」之規定，請求被告應將坐落系爭土地上如本判決附圖所示A 部分之地上物拆除，並將前開占用土地返還予原告，應予准許，如主文第
1 項所示。原告依民法第179 條前段「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」之規定，請求被告應自106 年1 月1 日起至返還系爭占用土地之日止，按年給付原告18萬0,234 元，亦應准許，如主文第2 項所示；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，如主文第3 項所示。原告上開勝訴部分，經原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之，本院同時依職權宣告被告得預供相當擔保，得免為假執行，分別如主文第
5 、6 項所示；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依附，不應准許，應併予駁回，如主文第7 項所示。
七、兩造其餘攻擊及防禦方法及所提證據，於本件判決結果不生影響，爰不一一論列，併此說明。
八、訴訟費用之負擔：以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77之2 條第2 項定有明文，本件原告僅就其請求相當於租金之不當得利請求係部分敗訴，是以本件訴訟費用（起訴裁判費新臺幣1 萬0,
790 元及測量費新臺幣5,000 元）應由被告全部負擔，如主文第4 項所示。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 27 日
民事庭 法 官 周美玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應添具繕本1 件並一併繳納上訴費用1萬6,185元。
中 華 民 國 106 年 9 月 27 日
書記官 吳月華本判決附圖：