臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第280號原 告 邱子睿被 告 劉秦聿訴訟代理人 陳水聰律師複 代理人 侯雪萍上列當事人間修繕房屋等事件，本院於民國107年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造間簽訂之買賣契約書第13條第6項約定，如有爭議致涉訟時，雙方合意以房地所在地之法院為第一審法院，兩造契約買賣之標的為新竹市○○路○○○○巷○○○號4樓（下稱系爭房屋），是本院就本件訴訟應有管轄權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。查原告起訴時原以出售系爭房屋之賣方劉秦聿、仲介田家瑋為被告，並聲明請求被告等將系爭房屋水泥剝落之瑕疵修繕，及請求被告等賠償新臺幣（下同）40萬元及鑑定費用、訴訟費用、延後交屋之相關費用、修繕費用、罰鍰、違約金費用（見本院卷一第29頁）；嗣於民國106年5月17日本院言詞辯論期日更正其聲明為：
被告劉秦聿、田家瑋應連帶給付120萬元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷一第44頁）；又於106年7月4日具狀追加仲介鄧凌雲、黃為堯、羅云汝為被告，並於106年7月10日當庭更正被告應給付之金額為1,493,000元、1,252,000元（見本院卷一第89至96頁、第107頁）；復於106年7月12日具狀更正其聲明為：
被告應減少價金90萬元（見本院卷一第156頁）、於106年9月11日具狀更正其聲明為：被告應減少價金100萬元。被告應給付按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金（見本院卷一第174頁）；再於106年11月6日本院言詞辯論期日更正其聲明為：被告劉秦聿應減少買賣價金50萬元。被告田家瑋、鄧凌雲、黃為堯、羅云汝應連帶賠償原告50萬元（見本院卷二第4至5頁）；於107年1月31日具狀更正其聲明為：被告劉秦聿應減少買賣價金50萬元，被告田家瑋、鄧凌雲、黃為堯、羅云汝應賠償原告50萬元，及按年息百分之5計算之利息，及被告5人應給付遲延交屋之違約罰金（見本院卷二第80頁）；其後原告與田家瑋、鄧凌雲、黃為堯、羅云汝於107年6月14日在本院和解成立，和解條件為田家瑋、鄧凌雲、黃為堯、羅云汝願給付原告4萬元，原告拋棄對其等之其餘請求（見本院卷二第150至151頁），原告遂於107年6月20日具狀更正其對所餘被告劉秦聿之聲明為：被告劉秦聿應減少價金80萬元，及遲延交屋違約之罰金；再於107年8月6日本院言詞辯論期日更正其聲明為：被告劉秦聿應減少價金80萬元（見本院卷二第180頁）。經核原告以其所購買之系爭房屋有瑕疵為由，先請求出賣人即被告劉秦聿修繕房屋、復變更為請求損害賠償、再變更為請求減少價金，所據之基礎事實同一，至其多次變更減少價金之數額，則屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，且上開變更尚不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與首揭之法條規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於106年1月17日委託有巢氏房屋加盟店浩宇地產有限公司（下稱有巢氏房屋、浩宇公司）仲介，購買被告劉秦聿所有之系爭房屋及坐落基地，並授權田家瑋為其代理人，與被告於同年月24日就系爭房地簽立不動產買賣契約書，約定買賣總價為260萬元，原告已支付簽約款26萬元、備證用印款26萬元至履約保證金專戶，尾款208萬元則尚未支付，亦尚未辦理過戶及交屋。查系爭房屋有陽台內、外牆磁磚剝落及浴缸破裂之瑕疵，原告於簽約前雖已知悉系爭房屋有外牆磁磚有剝落之情形，惟不知悉有內牆磁磚剝落、浴缸破裂之事，且其有透過田家瑋向被告表達希望被告能於交屋前修復完成，原告始同意以260萬元購買系爭房屋，由買賣契約所附標的物現況說明書之「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄位勾選「否」，代表被告已同意在交屋前將上開瑕疵修復完成，詎被告僅將破裂之浴缸更換新品，並未修復內外牆剝落之磁磚，應對原告負瑕疵擔保責任。爰依民法第359條規定提起本件訴訟等語，並聲明請求被告減少系爭房屋之買賣價金80萬元。
二、被告則以：被告委託有巢氏房屋出售系爭房地時，已將系爭房屋內外牆剝落之情況告知有巢氏房屋，且表示系爭房屋係以現況交屋，原告透過有巢氏房屋購買系爭房屋前，即曾經由永慶房屋帶看系爭房屋之屋況，早已知悉系爭房屋有陽台磁磚剝落之情。買賣契約所附標的物現況說明書被告只有簽名，簽名後即交由仲介鄧凌雲勾選，不知悉為何「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄位會勾「否」；而有巢氏房屋為本件買賣所製作之不動產說明書附有系爭房屋內、外牆及浴缸之相片，原告在議價階段更多次向仲介田家瑋以LINE明確表示表示其知悉房屋陽台磁磚剝落之情，足見原告係在完全知悉房屋狀況下，願意以260萬元之價金購買，直到106年3、4月，仲介表示浴缸有破裂情況，被告也釋出善意更換新品，惟直至本件訴訟之前，原告均未曾提及希望修復陽台磁磚之事。再者，原告尚未支付剩餘之買賣價金，系爭房屋亦未辦理過戶、交屋，本件危險負擔尚未移轉，原告無從主張物之瑕疵擔保責任，且原告早已知悉陽台磁磚剝落之情況，依民法第355條第1項規定，出賣人不負瑕疵擔保責任，原告自不得依民法第359條規定請求減少價金等語，資為抗辯。並聲明原告之訴駁回。如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告於106年1月17日與有巢氏房屋加盟店浩宇公司簽立要約書、買方給付服務費承諾書，委託浩宇公司仲介購買新竹市○○路○○○○巷○○○號4樓房屋及坐落基地（即系爭房屋），浩宇公司之承辦人係田家瑋，經紀人為黃為堯，鄧凌雲為店長。
(二)原告由田家瑋代理，與被告於106年1月24日就系爭房屋簽立不動產買賣契約書，約定買賣總價為260萬元，原告已支付簽約款26萬元、備證用印款26萬元至履約保證金專戶，尾款208萬元尚未支付，亦尚未辦理過戶及交屋。
(三)兩造所簽立不動產買賣契約書所附標的物現況說明書「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄位勾「否」。
(四)系爭房屋於出售時有陽台磁磚剝落、浴缸破裂之情形。被告已更換浴缸新品完畢。
四、得心證之理由：
(一)按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第373條定有明文。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，民法第354條第1項、第359條條亦有明定。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。又民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益；在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金（最高法院89年度台上字第1085號、91年度台上字第1315號判決意旨參照），則出賣人所負物之瑕疵擔保責任，係以買賣標的物交付時為準，苟買賣標的物始終未交付，自無物之瑕疵擔保責任可言，惟倘買賣標的物於危險移轉前，已有明顯之瑕疵存在，而該物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應解為買受人在危險移轉前即得行使瑕疵擔保請求權，並拒付相當之價金。本件原告主張其經由有巢氏房屋之仲介向被告購買系爭房屋，並於106年1月24日委託仲介田家瑋為其代理人，與被告就系爭房屋簽立不動產買賣契約書，約定買賣總價為260萬元，原告已支付簽約款26萬元、備證用印款26萬元至履約保證金專戶，尾款208萬元尚未支付，亦尚未辦理過戶及交屋，而系爭房屋房屋於締約時有陽台磁磚剝落、浴缸破裂之情形，被告雖已更換浴缸新品完畢，惟拒絕修復剝落之陽台磁磚等情，有不動產買賣契約書、浴缸換新品之估價單及照片等附卷可稽（見本院卷一第126至138頁、卷二第16至35頁），原告並據此主張得於危險負擔移轉前，依民法第359條規定請求減少買賣價金等情，被告則抗辯原告於締約時已知悉系爭房屋陽台磁磚剝落之情，仍願購買系爭房屋，被告不負瑕疵擔保責任等語。
(二)按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。經查：
１、系爭房屋因老舊有陽台外牆磁磚剝落之情況，為外觀肉眼明顯可辨認，有陽台磁磚照片可參（見本院卷一第86至88頁、第162至165頁），由原告所提出簽約前即106年1月21日之LINE對話記錄內容所示，原告已明確向仲介田家瑋表示：「我都明白屋子狀況與缺陷，請放心」、「陽台外牆壁磚剝落嚴重。早晚會滲水」等語，有LINE對話記錄可參（見本院卷一第72至75頁），可知原告於委請有巢氏房屋仲介購買系爭房屋前，早已知悉系爭房屋陽台外牆磁磚剝落之事。原告復於本院言詞辯論期日自承：在請有巢氏房屋仲介向被告購買系爭房屋前，有請永慶房屋之仲介至現場看過系爭房屋，也有進去屋內，當時有看到磁磚剝落之情況，只是沒有進去浴室，沒看到浴缸破裂的事情，簽約前就已經知道磁磚剝落之情況，浴缸是簽約後田家瑋帶其進去看時才知道等語（見本院卷二第5至6頁、第8至9頁），明確供陳其在委託有巢氏房屋仲介向被告購買系爭房屋前，永慶房屋之仲介已經有帶其進入系爭房屋看過屋況，當時除了未進入浴室而未發現浴缸破裂之事外，系爭房屋陽台內部磁磚剝落之情況，當為原告查看屋內狀況時所能輕易發現，足見系爭房屋陽台內、外牆磁磚剝落之情況，均為原告委託有巢氏房屋仲介而購買系爭房屋前早已知悉。原告雖主張其在購買房屋前只知道有外牆磁磚剝落、不知道有內牆磁磚剝落等情，然原告在委託有巢氏房屋購買系爭房屋前，既曾由永慶房屋仲介人員進入系爭房屋內部實際查看屋況，且在進入房屋內部查看前，其已能由外觀發現陽台外牆磁磚剝落之事，理應會查看陽台內部磁磚之情況，而系爭房屋陽台內部磁磚之剝落情況，亦屬肉眼明顯可見，實無可能在原告已進入房屋內部詳細查看屋況之情況下，仍未能發現陽台內牆磁磚剝落之事，則原告主張其於購買系爭房屋前不知道陽台內牆磁磚剝落之瑕疵乙節，不足採信。
２、再由有巢氏房屋所製作系爭房屋不動產說明書所附現況調查及詢問調查表內容，已明確載明「陽台磁磚有少許剝落」、「浴缸有破損」，且附有系爭房屋陽台內、外牆磁磚剝落及浴缸破裂之照片，業經原告於不動產說明書上親自簽名，以表彰其已詳閱並了解不動產現況說明書及附件資料無誤等情，有不動產現況說明書在卷可參（見本院卷一第50至71頁），有巢氏房屋店長鄧凌雲復於本院言詞辯論期日到庭結稱：不動產說明書給買賣雙方確認無誤後才會簽約，是我在正式簽約前拿不動產說明書給買賣雙方簽名，當時被告在二樓，我先給被告確認，再拿去一樓給原告確認，買賣雙方都是我拿給他們親自簽名，有將不動產現況說明書整份文件給買賣雙方看，我們都會逐一翻閱說明，不動產說明書所附的現狀調查及詢問調查表是我親自看過標的物後打勾的，這是從業人員要了解標的物的現況，後面的照片是我照的，是因為要向買賣雙方說明有這些瑕疵，我拿不動產說明書給原告看時，有講到陽台磁磚少許剝落和浴缸破裂的瑕疵，原告當下並沒有說要修繕的事情等語（見本院卷二第129至136頁），足見經手系爭房屋交易之仲介確實有於簽約前告知原告系爭房屋有陽台內、外牆磁磚剝落之情形，上開瑕疵自為原告所知悉。原告雖主張簽約前鄧凌雲只有拿載有簽名欄位的一張紙（見本院卷第53頁）要求其簽名，其沒有看過不動產說明書之內容等情，然上開不動產說明書原告簽名欄位之上方，已明確記載「買賣雙方經解說後已詳閱並瞭解不動產說明書內容及附件資料」，且有在該行文字下方以底線特別標註加以強調，原告於簽名前理應已閱讀該行文字，實難想像原告能在完全不知悉有不動產說明書之情況下，毫無理由即願意在下方欄位簽名，則原告上揭主張，不僅與客觀事證不符，亦與常情未合，委無足取。
３、而兩造所簽立不動產買賣契約書所附標的物現況說明書「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄位雖勾選「否」，且有經被告簽名，有該標的物現況說明書可參（見本院卷一第176至177頁），被告抗辯其僅有在空白的標的物現況說明書上簽名後，即交給有巢氏房屋之鄧凌雲，該欄位並非其所勾選等情（見本院卷二第192至193頁），核與鄧凌雲於本院言詞辯論期日到庭結稱：標的物現況說明書是我們把條文唸給被告聽，由被告自己勾選，他應該是離開新竹有段時間，對於標的物有些部位的狀況遺忘了等語（見本院卷二第132頁），彼此不符，惟縱被告有在標的物現況說明書「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄位勾選「否」，然鄧凌雲就此於本院言詞辯論期日結稱：標的物現況說明書「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄位，水泥塊剝落應該是指樓板鋼筋外露，涉及結構性的問題，磁磚剝落沒有在這裡面，磁磚剝落不會寫在標的物現況說明書裡面，而是會記載在現況調查及詢問調查表上等語（見本院卷二第132至133頁），是倘被告係因鄧凌雲上開解說，認為陽台磁磚剝落非屬鋼筋外露或水泥塊剝落之範疇，因而在上開欄位勾選「否」，亦屬可能，尚難據此認定被告有故意隱匿瑕疵之情。況原告於簽約前既曾查看系爭房屋屋況，對於陽台磁磚剝落之事早已知悉，且簽約當日有巢氏房屋仲介人員尚有持不動產說明書向原告說明系爭房屋有陽台磁磚剝落之情，已如上述，則上開標的物現況說明書「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄位有關「否」之記載，當不致於使原告誤認系爭房屋陽台磁磚剝落之情況已排除，仍無礙於民法第355條第1項之適用。
４、綜上，原告在與被告簽立本件買賣契約前，早已知悉系爭房屋有其主張陽台磁磚剝落之瑕疵，仍願意於106年1月24日以260萬元之價格向被告購買系爭房屋，則被告抗辯依民法第355條第1項規定，出賣人即被告不負瑕疵擔保責任，即屬有據，原告依民法第359條規定請求減少買賣價金，為無理由。
(三)原告復主張其係因被告同意在交屋前將陽台磁磚剝落修繕完畢，始願意以260萬元之價金購買系爭房屋，若被告不願將該部分修繕完畢，即應減少買賣價金等情。惟查，原告於106年1月17日與有巢氏房屋加盟店浩宇公司簽立要約書、買方給付服務費承諾書，委託浩宇公司仲介購買系爭房屋，要約書原記載承買價款為248萬元，其後於106年1月22日更改為260萬元，並經原告於更改處親自簽名，其後原告於106年1月24日委託田家瑋代理，在有巢氏房屋二樓會議室與被告以260萬元之價金簽立不動產買賣契約，簽約完畢後原告尚有進入該會議室，與在場之地政士王欣潔確認契約內容，期間原告均未曾表達被告必須同意修繕陽台磁磚剝落部分、始願以260萬元價金購買之意等事實，有要約書、買方給付服務費承諾書、監視錄影畫面翻拍照等在卷可參（見本院卷一第124至125頁、第139至141頁），並據下列證人或當事人到庭結稱明確，堪信屬實：
１、有巢氏房屋店長鄧凌雲於本院言詞辯論期日到庭結稱：當時至買方委託田家瑋，用LINE告知說他有找永慶房屋看過房屋，屋況相當了解，只是永慶沒辦法談到他想要的價格，委託我們去找賣方並議價，公司派我去高雄找賣方，原告要約書出價248萬元，議價後賣方同意以260萬元出售，簽約前我有跟原告見過一次面，就是1月22日在原告竹北博愛街的住所更改要約書，將248萬元更改為260萬元，是我跟田家瑋一起去，要約書上更改價格為260萬元這些字是我在原本的要約書上寫的，原告在旁邊簽名，當天我們討論價格後原告有認可，才會在260萬元下方簽名，系爭房屋陽台磁磚剝落是顯而易見的，沒辦法隱匿，1月22日當天原告沒有提到如果要改成260萬元的話，應該要由對方修繕房屋。1月24日簽約當天原告有提早到我們公司，在一樓會議室跟田家瑋聊了半個小時以上，後來原告說他腳不舒服，不方便到二樓簽約室，所以沒有上去，但簽完約後原告有去二樓簽約室，在代書面前覆核買賣契約書，原告到二樓時賣方已經離開了，因為他要趕晚上9點多的高鐵，我載他去高鐵站。當天簽約前我拿不動產說明書給原告看時，有講到陽台磁磚少許剝落和浴缸破裂的瑕疵，原告當下並沒有說要修繕的事情等語（見本院卷二第123至136頁）。
２、田家瑋於本院言詞辯論期日到庭結稱：是原告找到系爭房屋，請我去找屋主，他說之前有和屋主碰過面，有跟屋主爭吵，怕屋主不賣給他，所以請我代理他簽約。是鄧凌雲去跟賣方談價格，屋主不接受248萬元的價格，屋主能接受的價格是260萬元，我們有跟原告說，原告同意後更改要約書在上面簽名，更改要約書時我有在場，更改要約書時原告沒有提到要修繕的事情，沒有提過如果要用260萬元這個價格的話，要由對方付修繕費用。1月24日簽完約後有請原告再上來跟代書確認合約有沒有問題，當時原告對260萬元的價格沒有意見，也沒有提到瑕疵要由誰修繕的事情。簽完約後原告有說想要去丈量房屋，希望我們跟屋主借鑰匙讓他進去丈量，應該是鑰匙寄來之後原告有去看過房子，之後才會傳破裂浴缸的照片給原告，原告有反應浴缸破裂怕水會滲到地板，有提到請屋主修繕浴缸，但沒有提到外牆，印象中是上法院之後原告才提出磁磚剝落的事情等語（見本院卷二第136至145頁）。
３、證人即經手本件買賣之地政士王欣潔於本院言詞辯論期日到庭證稱：簽約當日我在場，簽約地點是在有巢氏房屋的二樓簽約室，買方是代理人田家瑋、賣方是劉秦聿，簽約當時買方本人沒有在，簽完約之後買方有進來，他知道是田家瑋代理他簽買賣契約，他沒有表示任何意見。買賣契約書附的標的物現況說明書不是在我面前勾選的，這是仲介公司的不動產說明書裡面的資料，是仲介帶來交給我的。簽約前買賣雙方價金已經談好了，簽約當時沒有針對價金進行協商（見本院卷二第96至107頁）。
４、而依原告所提出與田家瑋間之LINE對話記錄內容，田家瑋於106年1月24日通知原告屋主願意出售系爭房屋，請原告於當日至有巢氏房屋簽約，原告雖有向田家瑋表示：「先簽沒有關係，因為如果有其他的問題，總是要先修好，才進行下面的步驟會比較順利，而不是等到4月交屋了，才急急忙忙修」等語，且原告有於簽約後之106年2月10日要求田家瑋傳送浴缸破裂之照片等情，有LINE對話記錄可參（見本院卷一第161頁、第166至169頁），惟原告於上開對話記錄僅表示房屋日後有可能會需要修繕，並未明確表示瑕疵應由何人修繕，田家瑋就此復到庭結稱：1月24日的LINE對話記錄，原告的意思是他買房子是要和女友一起住，房屋要修繕完成才能入住，希望能在交屋之前讓他們提早修繕。簽完約後原告有說想要去丈量房屋，希望我們跟屋主借鑰匙讓他進去丈量，應該是鑰匙寄來之後原告有去看過房子，之後才會傳破裂浴缸的照片給原告，原告有反應浴缸破裂怕水會滲到地板，有提到請屋主修繕浴缸，但沒有提到外牆，印象中是上法院之後原告才提出磁磚剝落的事情等語（見本院卷二第136至145頁），則由卷內所附證據資料，仍不足證明兩造確實曾就被告必須將陽台磁磚修復完畢、價金始為260萬元乙節達成合意，是原告仍無由據此主張減少本件買賣價金。
五、綜上所述，原告所指系爭房屋陽台磁磚剝落之瑕疵，於兩造簽立買賣契約時早已為原告所知悉，依民法第355條第1項規定，被告不負瑕疵擔保責任，原告即不得依民法第359條規定請求減少買賣價金，原告復無法舉證證明兩造已達成被告不修復該瑕疵即減少買賣價金之約定。從而，原告訴請減少本件買賣價金80萬元，為無理由，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，或與本件爭點無涉，或於判決結果無影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 林宗穎本件正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
書記官 董怡湘