臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第312號原 告 潘銘燦
彭素卿王玉燕潘銘欽麥朝陽麥文富麥朝淋兼前列七人訴訟代理人 李融冠被 告 花園富貴大廈管理委員會法定代理人 顧玉香訴訟代理人 林玉鈴
朱必先上列當事人間撤銷決議等事件，本院於民國106年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款、第262 條第1 項分別定有明文。查原告起訴時聲明請求：⑴撤銷花園富貴公寓大廈民國（下同）105年度第1次區分所有權人會議決議並查扣會議出席簽到簿及會議記錄。⑵撤銷花園富貴公寓大廈106年3月21日105年度第九屆第2次區分所有權人會議決議並查扣會議出席簽到簿及會議記錄、委託書並核對委託出席授權書之有效、真實性。因訴訟標的未能明確，經本院闡明後，原告於106年5月11日第1次言詞辯論期日撤回第⑴項請求，並變更聲明為：撤銷花園富貴公寓大廈106年3月21日105年度第九屆第2次區分所有權人會議決議（見本院卷一第146、148頁）。上開原告撤回聲明第⑴項部分，未據被告為反對之表示，至聲明變更則均係基於花園富貴公寓大廈106年3月21日105年度第九屆第2次區分所有權人會議決議之同一基礎事實，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核均與首揭法條規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告潘銘燦、彭素卿、王玉燕、潘銘欽、麥朝陽、麥文富為花園富貴公寓大廈之區分所有權人，原告李融冠、麥朝淋則分別為該社區所屬門牌號碼新竹市○○街○○號5樓之1、新竹市○○街○○號之住戶（實際區分所有權人為原告李融冠之母李古秀枝、原告麥朝淋之子麥家釜）。花園富貴公寓大廈於106年3月21日召開106年度第九屆第2次區分所有權人會議，當日實際與會人員只有十餘人，惟最後決議人數卻有76人，管委會宣稱有70餘份合法委託書，卻未提出有效合法之委託書文件，且所作成之決議，雖自稱是希望增加大樓老舊設備之維護經費，但決議結論部份區分所有權人管理費需調整將近1.5倍，部分區分所有權人則可不調整，導致增加之社區管理費用均由少數區分所有權住戶支付。
（二）就106年度第九屆第2次區分所有權人會議召集程序或決議方法，有違反法令或章程之事實說明如下：
１、會議通知單未確實送達，違反召集會議程序：被告召開上開區分所有權人會議，其開會通知單應交付各區分所有人並簽收之，惟其竟以黏貼於大樓公告欄方式公告及將會議通知單分別按門牌號碼置入設於大樓內信箱中以為通知，而信箱是為大開口型，難保不會遭有心人士抽起該通知單，或拍照後立即取回通知單，因此會議通知單採大樓公告欄方式公告或置入大樓內信箱中以為通知，及交付無簽收記錄憑據可供查考，均屬未合法送達會議通知單。
２、被告應以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，而開會通知單採「發信主義（郵寄）」為使各區分所有人得知開會通知訊息，無履行「發信主義（郵寄）」時，造成區分所權人於會議中應行使其之權利，嚴重受到損害。
３、106年度第九屆第2次區分所有權人會議所作成會議紀錄未確實送達各區分所有權人，違反公寓大廈管理條例第34條規定：
⑴105年度第1次區分所有權人會議及106年度第1次區分所有
權人會議，因區分所有權人未達3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，而宣告流會，會議召集人未製作會議記錄，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之，難謂合法送達會議記錄於區分所權人，嗣逕於105年10月25日及106年3月21日召開105年度第2次區分所有權人會議及106年度第2次區分所有權人會議，且未於會議決議成立後10日內，以書面送達全體區分所有權人，依公寓大廈管理條例第32條規定，自屬違法，其等會議決議應為撤銷標的。
⑵修改管理規約未與舊規約並列告知，大部分住戶手上均無管理規約。
４、區分所有權人會議出席委託書，委託人須確實依法定要件授權受託人，受託人須依公寓大廈管理條例第27條第3款後段限制：
⑴會議出席委託書必須是委託人意思表示以書面授權受託人
出席會議行使委託人應有權利，而召開會議所提出席委託書記載非原受託人而是另有其人之受託人，將影響委託人委託意思表示及損及委託人權利。
⑵受託人大量取得委託人會議出席委託書，並將之轉於其他
區分所有權人或承租人代理，亦屬規避該條例第27條第3款後段：「受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權5分之1以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數5分之1者，其超過部分不予計算。」之限制。
⑶被告於106年3月21日106年度第九屆委員會第2次臨時區分
所有權人大會議會議記錄：「五、主席致詞：第2項本次會議應到會105戶…已到會人數含委託書共計76戶已達法定人數…。」、「七、議題討論：議題一說明：管理費調整案經票選結果出席76戶有70戶贊成，佔5140/10000。」。足見受託人意圖把持會議決議內容，而收集區分所有權人出席委託書，並違反委託人真實意思而將委託書轉於其他區分所有權人或承租人代理，除造成委託不實，並規避前開條例區分所有權及人數5分之1之限制，影響會議決議效力，損及其他區分所有人之權益。
５、被告所召集區分所有權人會議，違反議事規則，其區分所有權人會議決議應撤銷之：
⑴105年度第九屆第1次區分所有權人會議通知單及106年度
第九屆第2次區分所有權人會議通知單，會議名稱為花園富貴大廈105年度第九屆第1次區分所有權人會議及106年度第九屆第2次區分所有權人會議，除第1次區分所有權人會議未有會議記錄外，106年度第九屆第2次區分所有權人會議，會議紀錄竟竄改成為106年度第九屆第2次臨時區分所有權人會議，意圖規避開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人之規定，改以召開臨時會者得以公告為之，公告期間不得少於2日，造成所有區分所有權人誤解。
⑵區分所有權人會議中討論管理費調整及重新訂定社區管理
規約議案，對區分所有權人等權益維護及社區安定甚為重要，關於管理費調整案，於105年11月16日管理委員會議題10決議：「…製作調整方案，首先由管委會另行專案討論…等云云」，未見召集人（主任委員）召集相關會議及記錄說明及討論案由，105年度第九屆第1次區分所有權人會議及106年度第九屆第2次區分所有權人會議之會議中均未能詳列管理費調整原因及理由，區分所權人會議中未見何人提案管理費調整案，會議召集人也未就區分所有權人所提修正意見案進行表決，亦未徵得與會區分所權人同意之表決方式，以選票方式勾議題選管理費調整案及社區規約案，違反會議規範第55條表決方式。
⑶重新訂定社區管理規約案，會議召集人於105年度第九屆
第1次區分所有權人會議及106年度第九屆第2次區分所有權人會議之前，末將重新訂定社區管理規約修訂草案隨開會通知單送達各區分所有權人，讓區分所有權人知曉修訂條款內容，社區管理規約修訂草案遲於會議簽到後才分送與會區分所有權人知悉。
⑷參照105年12月12日所發105年度第九屆第1次區分所有權
人會議及106年度第九屆第2次區分所有權人會議之會議通知單，會議議程第3項「重新訂定社區管理規約討論決議」亦就該會議等討論及決議「重新訂定社區管理規約討論決議」，對照106年度第九屆第2次區分所有權人大會會議紀錄記載「議題二、修改管理規約，說明：本社區原有之管理規約已老舊不符現行法令規定，…決議：管理費調整案經票選結果出席76戶有70戶贊成，佔區分所有權比例5140/10000，本案通過修改管理規約，竟是以「管理費調整案」通過方式來決議通過「重新訂定社區管理規約案」及「管理規約草案」，再分送各區分所權人及徵求或詢問增、修改管理規約草案事項或「規約草案完成分送及確認方式由管理委員會另行公告周知」等會議決議方式，均不具有決議效力，應予撤銷會議決議。
（三）原告麥文富另主張：106年度第九屆第2次區分所有權人會議通過調漲管理費，致使原告每月原本繳費新臺幣（下同）800元之管理費，竟增加為1,652元，每月多增加支出852元，增加比例為106.5%，不符合比例原則。且依社區規約第10條第4款規定，管理費以足敷共用部分、約定部分之管理、維護費用為原則，而本社區每月管理費收入79,800元及停車費收入2400元，年收入約120萬餘元，以第8屆管理委員會年支出僅為90萬多元，每年可結餘約30萬元，第8屆管理委員會移交第9屆管理委員會公共基金達73萬餘元，社區並無收入已不足支付重大修繕之情況，區分所有權人會議卻通過決議增加管理費，顯違反規約。再者，社區只有管理員薪資與電梯、停車設備等保養及各樓每月打掃清潔，所產生之相關費用應由全體住戶負擔，依據使用者付費之公平原則處理，但通過調整管理費之比重計算，小坪數戶（15坪以下）負擔佔總管理費比例18%，中坪數戶（15坪至30坪）負擔佔總管理費比例32%，大坪數戶（30坪以上）負擔佔總管理費比例50%。顯示此調整管理費案不符公平原則等語。
（四）為此聲明：撤銷花園富貴大廈106年3月21日第九屆第2次區分所有權人會議決議。
二、被告則以：
（一）緣花園富貴公寓大廈於84年建蓋完工，迄今已屬22年屋齡之老舊建物，大廈外牆磁磚不時掉落傷人，且大廈內部之公共空間處處下雨滲漏積水，電梯、發電機亦老舊不堪，亟需修繕或更新，以免發生公共危險。而花園富貴公寓大廈原有70多萬元之公共基金餘額，惟原告麥文富擔任第一屆管理委員會主任委員時，竟擅自侵吞2、30萬元，而只交付當時之財務委員顧玉香48萬元，加以過去大廈住戶管理費係依小坪數房屋每月700元，大坪數房屋每月800元之標準收取，不但不合理，復且不甚公平，同時亦影響大廈管理費之收入，以致大廈管理委員會財源日漸枯竭，而不克從事大廈必要之修繕。職是之故，被告乃擬修正管理規約，調整管理費收取標準，藉以挹注被告社區財源。為此，被告乃於105年度召開第1次區分所有權會議，由於原告出席鬧場，而告流會。迨106年再依多數住戶之請求，召開第2次臨時區分所有權會議。本次會議決議，社區管理費依照每一住戶房屋之坪數，以每坪每月40元計收，俾符合日前臺灣各地大廈一般管理費收取之通例，並藉此增加管理費之收入，以利大廈各項修繕之進行。詎卻因而遭致原告等大坪數房屋住戶之反對，並提出本件訴訟。
（二）第九屆106年度第2次臨時區分所有權會議，被告於召開前，曾依公寓大廈管理條例第30條規定，於開會前10日，以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。查花園富貴公寓大廈共計105戶，本次會議出席住戶共76戶，其中親自出席15戶，出具委託書委託出席住戶計61戶。是次會議對於管理規約中關於大廈管理費修改為按每戶房屋坪數，每坪每月以40元標準計收之議案，業經區分所有權人3分之2以上及區分所有權比例合計3分之2以上出席，並經出席人數4分之3以上及區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意通過在案，完全符合公寓大廈管理條例第31條規定，復且原告於作成會議記錄後，曾即依同條例第34條規定，於15日內送達各區分所有權人並公告週知在案。至於送達方式則以⑴住在大廈內之住戶，皆委請大廈監委及守衛分別將之投入各住戶之大廈信箱內，以為送達。⑵住在大廈附近之住戶，則由主任委員及各管理委員及保全公司之工作人員專程送交。⑶住在異地較遠之住戶，則以郵務送達。原告等辯稱彼等未收到系爭開會通知等文件，顯然不實。
（三）原告之所以反對本次會議決議，實因原告等均為社區大坪數房屋之住戶，惟目前一般大樓管理費，皆係依房屋之坪數計收，為眾所周知之事。由於花園富貴公寓大廈大部分住戶係屬小坪數房屋，對於大坪數房屋每月祇較小坪數房屋多繳100元之收費標準，甚為不滿。同時，被告為籌款整修大廈，以免造成公共危險，方不得不召開本次臨時區分所有權會議。被告之主任委員等人並未因系爭決議而得有任何好處，原告指被告等人操縱決議，全然憑空杜撰等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）按公寓大廈之區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，此觀公寓大廈管理條例第3條關於用辭定義之第7款：「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」及第25條第1項：「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」等規定自明，而就會議表決權之行使另規定：「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。」、「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。」同條例第27條第1項及第3項亦有明文，可見非區分所有權人之住戶（經區分所有權同意使用之人，見本條例第3條第8款之定義），充其量只能獲大廈區分所有權人書面委託代理出席，為區分所有權人在會議決議時行使表決權，並無以自己名義出席會議參與行使表決權，並決議大廈共同事務之意思表示權利。即民法第52條關於社團總會決議，亦規定除有特別規定外，以出席社員過半數決之。且社員表決權之行使，除章程另有限制外，得以書面授權他人代理為之。從而，非社員之人，縱可獲社員書面授權代理出席總會行使表決，但因不具備「社員」身份，嗣後自不得以自己名義，依民法第56條規定，提起撤銷總會決議；否則，若社員對總會決議內容已無異議，或已喪失得請得請求撤銷決議之資格時，非社員或其他獲書面授權代理社員出席之人，猶得對總會決議請求法院撤銷，將使社團之運作處於不安狀態。是故將民法第56條規定援用於管理委員會之區分所有權人會議時，可提起撤銷會議決議或確認決議不存在者，應僅限於區分所有權人，乃解釋上所當然。是故公寓大廈非區分所有權人之住戶，只能獲書面授權代理區分所有權人參與會議決議大廈共同事務，抑或於決議時可選任非區分所有權人之住戶為管理委員，並組成管理委員會，以執行區分所有權會議決議事項及為大廈管理維護工作，然不能踰越區分所有權人之意思，越俎代庖干涉區分所有權人會議之決議而主張撤銷會議決議。
（二）查原告李融冠、麥朝淋分別為花園富貴公寓大廈所屬門牌號碼新竹市○○街○○號5樓之1、新竹市○○街○○號之住戶，惟區分所有權人則為李融冠之母李古秀枝及麥朝淋之子麥家釜等情，業據原告李融冠、麥朝淋所自承，並有建物登記謄本、戶籍謄本在卷可按（見本院卷二第198、199、
202、204、206、208頁）。從而，原告李融冠、麥朝淋既非花園富貴公寓大廈之區分所有權人，而係住戶，本無權訴請撤銷系爭區分所有權人會議決議，則渠等主張以利害關係人身份提起本件訴訟，自非合法，不能准許，先予敘明。
（三）次按為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例，本條例未規定者，適用其他法令之規定，公寓大廈管理條例第1條定有明文。又公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當；又區分所有權人團體固非社團，無獨立之法人格，然依公寓大廈管理條例第36條、第38條第1項之規定，管理委員會之職務之一即在執行區分所有權人會議決議之事項且具有當事人能力，是為給予救濟途徑、便利紛爭之解決，應認區分所有權人會議如有召集程序、決議方法上之瑕疵時，各區分所有權人得依公寓大廈管理條例第1條第2項規定適用民法第56條規定，以管理委員會為被告，提起撤銷區分所有權人會議決議之訴。再按，「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限」，民法第56條第1項定有明文。是依上開規定，曾出席區分所有權人會議之人，如對於該會議之召集程序或決議方法，未當場表示異議，即不得再訴請法院撤銷該決議。
（四）經查原告潘銘燦、彭素卿、王玉燕、潘銘欽、麥朝陽、麥文富為花園富貴公寓大廈之區分所有權人，有建物登記謄本、戶籍謄本在卷可按（見本院卷一第82至88頁）。於社區106年3月21日105年度第九屆第2次區分所有權人會議，原告麥朝陽、潘銘燦並未親自或委託出席，業為渠等自承在卷，並有前開會議簽到名冊影本附卷可稽（見本院卷二第135至141頁）。另原告彭素卿、王玉燕、潘銘欽、麥文富雖有出席該次會議，然原告彭素卿、潘銘欽自承渠等並未發言，原告王玉燕則主張其於會議上場有表示大樓以坪數計算管理費不合理云云（見本院卷二第8頁）。經本院依職權勘驗卷附106年3月21日105年度第九屆第2次區分所有權人會議錄影光碟內容，僅見原告麥文富、王玉燕在會場，其中原告麥文富雖有就之前規約修改之內容為爭執，惟並未對系爭會議之召集程序或決議方法有何異議；另原告王玉燕並未發言，且二人於會議提案進行投票前即先行離場等情，有言詞辯論筆錄在卷可按（見本院卷二第124頁）。堪認原告潘銘燦、彭素卿、王玉燕、潘銘欽、麥朝陽等人在系爭區分所有權人會議進行期間，均未針對召集程序或決議方法，有何違反法令或規約之情事，「當場」表示異議甚明。揆諸前揭法文，自不容許原告於事後轉以召集程序或決議方法違反法令為由訴請撤銷。
（五）從而，原告潘銘燦、彭素卿、王玉燕、潘銘欽、麥朝陽、麥文富既因未就花園富貴公寓大廈106年3月21日105年度第九屆第2次區分所有權人會議之召集程序或決議方法，當場表示異議，而不得請求撤銷系爭決議，則有關上開決議方法有無違反法令或章程之爭點，自無再予論述之必要。
四、綜上所述，原告主張被告之召集程序違反法令及章程為由，請求撤銷花園富貴公寓大廈106年3月21日105年度第九屆第2次區分所有權人會議決議，為無理由，不應准許。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
書 記 官 劉亭筠