臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第478號原 告 莊雅茹訴訟代理人 楊仁聲律師被 告 台慶國際股份有限公司法定代理人 劉炳耀訴訟代理人 姜昱全被 告 黎明不動產仲介經紀有限公司兼 法 定代 理 人 黎世忠被 告 王煥文
徐彪成楊衣帆上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國107年3月23日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2、3、7款分別定有明文。查本件原告起訴時，訴之聲明原為「⒈返還金錢部分：⑴先位聲明：①被告台慶國際股份有限公司（下稱台慶公司）應給付原告新臺幣（下同）
200 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②請准予原告提供擔保，為假執行之宣告。③訴訟費用由被告負擔。⑵備位聲明：①被告黎明不動產仲介經紀有限公司（下稱黎明公司）應給付原告200 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②請准予原告提供擔保，為假執行之宣告。③訴訟費用由被告負擔。⒉損害賠償部分：⑴被告台慶公司、黎明公司、王煥文、徐彪成、楊衣帆應連帶給付原告350 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵上列被告如任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付義務。⑶請准予原告提供擔保，為假執行之宣告。⑷訴訟費用由被告共同負擔。」；嗣原告於民國
107 年1月3日具狀將上開訴之聲明變更為「⒈被告台慶公司、黎明公司應連帶給付原告238 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告台慶公司、黎明公司、黎世忠、王煥文、徐彪成、楊衣帆應連帶給付原告350 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊第二項所列被告如任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付義務。⒋請准予原告提供擔保，為假執行之宣告。⒌訴訟費用由被告共同負擔。」，並追加被告黎世忠。核原告所為聲明之變更及當事人之追加，其請求之基礎事實同一，且屬單純擴張或減縮應受判決事項之聲明，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。
二、本件原告經合法通知，無正當理由而未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、被告台慶公司係不動產經紀業者，被告黎明公司（即台慶公司北興店）為被告台慶公司之加盟經營者。原告於104年4月
5 日在新竹縣○○鎮○○路之被告黎明公司，經任經紀業之被告王煥文介紹，簽下被告台慶公司定型化契約之要約書與服務費承諾書，以2千萬元購買新竹縣○○鄉○○段479等地號共20筆土地（參原證一、二），價金含承購同段627 地號土地持分，與同段665地號土地（下稱665地號土地）產權。
嗣原告於同年月8 日辦理買賣雙方簽約而簽訂土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約書），當時被告王煥文、徐彪成、黎世忠、楊衣帆等人刻意隱匿不告知665 地號土地非屬賣方蕭永義所有不在本件買賣契約標的，實際上買賣標的只有19筆而非原先委託欲購買20筆之買賣重要資訊，僅催促原告快簽名捺印後，將筆數偷偷改為19筆（參原證三），而賣價仍為2 千萬元，事後原告詢問賣方蕭永義夫婦，經渠等告稱仲介僅要支付賣方土地價金1,750 萬元。原告隨即支付被告仲介費用38萬元，並於同年月15日將200 萬元之簽約款匯入被告指定之履約保證帳戶，但被告台慶公司、黎明公司、王煥文、徐彪成、黎世忠等並未有何履約行為，即於同年月28日在未告知原告或賣方下偽造繳納土地增值稅、水電管線申請、整地等不實名義，領取上述原告匯入之200 萬元簽約款（參原證四、五）。且被告王煥文、徐彪成、楊衣帆等人又偽稱因北埔鄉公所農勘人員出國不能辦理農勘，19筆又擅自變更為28筆，導致6 月無法過戶登記，致買賣雙方誤解，賣方亦因此精神不濟車禍身亡，因而終至解除系爭土地買賣契約書。依價金履約保證書第2條所定「解除契約確定… 扣除相關稅費後，返還買方。」，但被告黎明公司竟於106年4月13日通知原告，須簽切結放棄其他權利，始願歸還509,231元，又未附任何單據憑證，顯屬濫扣費用，被告等既未辦理土地移轉登記，自無其他稅費，故應返還原告200 萬元及仲介費用38萬元。
㈡、原告委任被告台慶公司北興店之被告黎明公司購買上開20筆土地，為民法第565條之居間契約，依同法第571條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」，此居間契約亦為委任契約之一，被告在原告匯簽約款後，隨即將該200 萬元提出，顯然違反其對於委託人即原告之義務，並以違反誠實及信用方法，由相對人收受利益，亦未完成委任應處理之事務，依民法第541條、第542條規定，自應交還與委任人即原告。
且被告既未盡善良管理人注意義務履行居間事務，又違反誠實及信用方法，由相對人收受利益，致系爭土地買賣契約書解除，被告領取系爭200 萬元，致原告受損害，即為民法第
179 條規定之不當得利，自應返還與原告。被告黎明公司為被告台慶公司之加盟經營者，使用被告台慶公司標章，並受其規範監督，並均使用被告台慶公司定型化契約經營業務，依民法第103 條規定，應直接對被告台慶公司發生效力。因被告台慶公司收取加盟金，提供其商標，並為規範監督被告黎明公司經營台慶公司北興店之行為觀之，亦有民法第169條表見代理效力，被告台慶公司對於原告應負授權人責任。
㈢、另被告黎世忠為被告黎明公司之法定代理人，被告王煥文、徐彪成為經紀人員，被告楊衣帆為地政士，卻刻意隱匿不告知665 地號土地非屬賣方蕭永義所有，不在本件買賣契約標的，實際上買賣標的只有19筆，而非原先委託欲購買20筆之買賣重要資訊，僅催促原告快簽名捺印後，將筆數偷偷改為19筆，且被告王煥文、徐彪成並未有何履約行為，即於104年4 月28日在未告知原告或賣方下偽造繳納土地增值稅、水電管線申請、整地等不實名義，領取上述原告匯入之200 萬元簽約款，致上開土地買賣契約解除，因而原告須賠償賣方
350 萬元（原證七），則被告王煥文、徐彪成、楊衣帆顯然違反不動產經紀業管理條例第19條、第23條、第24條之2 等保護委託人規定，即不得收取差價應按實際成交價金計收報酬、應詳盡解說與告知瑕疵等義務，依同法第26條應負賠償責任，被告楊衣帆違反地政士法第26條與地政士倫理規範第11條等保護委託人規定，依地政士法第26條應負賠償責任。
又被告黎世忠、王煥文、徐彪成與楊衣帆等人違反上開保護他人之法律，致生損害於原告，依民法第184條第2項、第185條等規定，被告黎世忠、王煥文、徐彪成與楊衣帆等人，自應對原告負連帶損害賠償責任。而被告台慶公司、黎明公司係被告王煥文、徐彪成之僱用人，依民法第188 條規定，應與行為人王煥文、徐彪成，負連帶損害賠償責任，對於被告楊衣帆，係屬不真正連帶。為此依不動產經紀業管理條例第26條、地政士法第26條、民法第184條第2 項、第185條、第188條、消費者保護法第7條第3項規定提起本件訴訟。
㈣、對被告抗辯所為之陳述：⒈本件訴訟標的與被告所述前案不同。
⒉農業發展條例並沒有修正。
⒊在原告委託被告等委任行為並沒有記載被告等在場，買賣雙方才能解約。
⒋被告所列費用明細並沒有載明依據，也沒有舉證，同時也沒有提出買賣雙方同意支付的證明。
⒌被告所附資料也證明被告以承辦人員出國做為遲延辦理農勘的理由。
⒍按被告所附資料104 年4月6日以地主的契約書可以證明是賺取250萬元的價差。
⒎被告的答辯全部都是以台慶公司名義為之，可以證明是為台慶公司履約的輔助人，台慶公司自應負責。
⒏被告違反委託人的誠實義務，騙取原告同意賣方簽約後領出
一千萬元的履約保證金，而且隱瞞賺取250 萬元的價差，依民法第571條規定，自不得請求報酬及償還費用。
⒐就被告台慶公司107年1月24日所提出之答辯所為之陳述：
①否認被告台慶公司答辯第八點所稱「經賣方蕭永義之同意」。
②否認被告台慶公司答辯第七點所稱賺取差價為業界常情。況被告等人就此點，均未有人告知原告，自屬隱匿。
③否認被告台慶公司答辦第六點所稱「共19筆」之文字並未塗
改之情事，因為顯然與原20筆不同而要原告簽名捺印方式有異，那是事後地政士擅自加註，原告並不知情。
④否認被告台慶公司答辯第二點所稱新北市政府法制局意見之
主張。何況被告之加註意義為何？原告並不知情，本件被告等人亦無人告知或說明；而被告台慶公司既不否認該定型化契約係由其提供，則其主張「免除預定契約條款之當事人責任」該部分，依民法第247 條之1第1款規定，自屬無效。況被告之主張並非一般消費者所熟知，且被告主張原告明知或依情形可得而知台慶公司無授權黎明公司代理乙節，係以但書排除先行原文規定之效力，依法理須負舉證之責。被告既未舉證原告知悉，自應依民法第169 條之規定，負授權人責任。
⑤原告匯款履約保證金，係在確保履約之保證，並非移轉與賣方。
⑥被告台慶公司亦主張「王煥文等人為被告台慶公司對原告提
供服務」（答辯狀第七點倒數第4行以下），自應依民法第188條、不動產經紀業管理條例第26條負損害賠償責任。⑦被告台慶公司主張買賣雙方之訴訟內容云云，與本件係仲介與地政士之責任不同，自不能援引。
⑧事後買賣雙方解約並減少解約金，係因雙方事後均了解仲介對於買賣雙方均隱瞞受騙所致，自有相當因果關係。
㈤、並聲明：⒈被告台慶公司、黎明公司應連帶給付原告238 萬元及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉被告台慶公司、黎明公司、黎世忠、王煥文、徐彪成、楊衣
帆應連帶給付原告350 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒊第二項所列被告如任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付義務。
⒋請准予原告提供擔保，為假執行之宣告。
⒌訴訟費用由被告共同負擔。
二、被告則以：
㈠、被告台慶公司答辯略以：⒈被告台慶公司和被告黎明公司為獨立不同的法人，被告台慶
公司和原告並無居間契約關係，被告台慶公司與被告王煥文、徐彪成及楊衣帆亦無僱傭關係。
⒉首按，最高法院96年度台上字第1051號民事判決謂：「按由
自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第一百六十九條定有明文。是以本人應負表見代理之責任，必須於該當法律行為發生前或後有表見之事實存在，且該第三人係善意無過失者，始足當之」。次按，最高法院101 年度台上字第1777號民事判決更進一步闡明：「按本人由自己之行為，表示以代理權授與他人，或他人妄稱為本人代理人，已為本人所明知，仍不為反對之表示者，對第三人固應負授權人責任，以免第三人蒙受不測之損害。惟第三人明知他人無代理權，或依情形可得而知，猶與他人為法律行為者，則係出於第三人之故意或過失。於此情形，縱有表見代理之外觀存在，亦無保護之必要，依民法第169 條但書規定，本人自不負授權人責任」。
⒊又按，「經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同
經紀人證書揭示於營業處所明顯之處；其為加盟經營者，應併標明之。」，不動產經紀業管理條例第18條定有明文。甚且，新北市政府法制局於100 年12月15日即為使消費者得以明晰加盟總部與加盟店之法律關係，俾利消費資訊之公開，避免消費者產生錯誤之信賴，而以北府法消字第1001832635號函通令各房仲業者應於所提供予加盟店之各式契約上加註「加盟店與加盟總部為不同之法人，財務與法律責任各自獨立」等字樣。時隔六年乃至資訊透明化之今日，加盟總部與加盟店間之法律關係，已廣為一般消費者所熟知，當不致使之產生誤會，灼然甚明。
⒋經查，本件系爭不動產買賣係由被告黎明公司為買賣雙方提
供居間仲介服務，被告王煥文、徐彪成等亦係被告黎明公司所屬經紀人員；而被告黎明公司固為被告台慶公司之加盟店，然此二公司究為各自獨立之不同法人主體，被告黎明公司既已依法令標明其為加盟經營者，並於本件各式契約上加註「加盟店與加盟總部為不同之法人，財務與法律責任各自獨立」等字樣，依一般社會通念，已足認不致使原告誤信被告台慶公司有何以代理權授與被告黎明公司而與原告締結系爭居間契約之表示，揆諸前揭最高法院判決意旨，自難遽認有何表見代理情狀而令被告台慶公司負授權人之責。是以，原告主張：「依民法第103 規定，應直接對被告台慶公司發生效力」、「亦有民法第169 條表見代理效力，被告台慶公司對於原告應負授權人責任」云云，於法未合，自難憑採。
⒌鑑此，被告台慶公司與原告間既無契約關係，亦未對其提供
任何服務而不存在消費關係，更未向原告或賣方即訴外人蕭永義收取分毫報酬，則原告竟主張依居間法律關係、消費者保護法第7 條及不當得利法律關係，訴請被告台慶公司返還被告黎明公司前向賣方蕭永義支領之200 萬元及原告支付予被告黎明公司之38萬元服務費，顯屬無據，要非適法。
⒍次查，被告台慶公司於系爭不動產交易，並未提供服務，前
已言之，故對於系爭居間及買賣契約之磋商、締約乃至履約過程及其相關文件，均未參與，並難獲悉，是就此部分之爭執事實，僅能依卷內相關事證及向加盟店即被告黎明公司查證結果，陳述意見如後，謹先陳明。
⒎本件原告固指稱：「被告王煥文、徐彪成、黎世忠與地政士
楊衣帆等人，刻意隱匿不告知原告只有19筆而非原先委託欲購買20筆之重要資訊」、「卻於簽約時僅催促原告快簽名捺印後，將筆數偷偷改為19筆」云云，惟觀諸系爭買賣契約書第一條「土地標示及權利範圍」表格原列有20筆土地，其中一筆於填寫後以劃線方式刪除，並經賣方蕭永義及原告分別蓋印及按捺指紋為憑，且該表格右下方手寫載有「共19筆」之文字並未塗改，足見原告於締約時必已明知交易標的為19筆土地，仍無異議而締約承購，自難認有何遭到經紀人員事後塗改之情事。況且，就上開「交易標的為19筆土地」一節，業據原告與賣方蕭永義於渠等間另案民事訴訟列為不爭執事項在案，嗣雙方並於解約協議書中載明此節，凡此益徵原告對交易之土地筆數從未爭執，自不容其至本件為羅織求償事由，臨訟變異其詞。
⒏又原告另稱：「原告詢問賣方蕭永義先生夫婦，經渠等告稱
仲介僅要支付賣方土地價金為1750萬元」，並執此指摘被告王煥文等人「刻意為意圖渠等不法所有，隱匿此重要交易資訊，以2000萬元與告訴人簽訂買賣契約，自屬違反保護他人之法律，及故意以違背善良風俗方法，致生損害於原告之行為」云云，然而，上開1750萬元乃在約定賣方「實拿」之金額，亦即，系爭土地交易係約定賣方自成交賣價2000萬元中撥出250 萬元予被告黎明公司，除支付約定之仲介服務費外，其餘委其代為繳納土地增值稅、整地費用、律師費、水電管線費及其他必要費用；此約定方式於房仲業界並不罕見，蓋賣方消費者對於土地交易相關費用通常不甚明瞭，故由房仲業者代為精算後，逕與之約定「實拿金額」，實可保障賣方權益（將費用錯估之風險轉嫁予業者）。由此堪認，被告王煥文等人為被告台慶公司對原告提供服務，未脫業界常情，殊無隱匿交易資訊、意圖不法所有之情事，自無原告所稱構成侵權行為之餘地。
⒐再查，經向被告黎明公司查證表示，其自履約保證專戶領取
200 萬元，係經賣方蕭永義之同意，其中包含仲介服務費及用於上述受託代繳之土地增值稅等費用，乃原告竟先於所提證據七「解約協議書」中刻意載為：「第一次付款之二百萬元已由黎明不動產仲介經紀有限公司於民國104年4月28日擅自提領一空」等文句，嗣執於本件捏稱：被告等「偽造繳納土地增值稅、水電管線申請、整地等不實名義，領取上述原告匯入之200 萬元簽約款」云云，無異於憑空自說自話，毫無舉證，自不足採。況且，原告匯入履約保證帳戶之200 萬元簽約款，既已基於給付之目的而移轉予賣方，縱經事後解除契約而須返還價金，原告亦應向賣方請求之，殊無逕向居間人請求返還之餘地，更無僅因買賣雙方於債權性質之系爭解約協議書上約定「第一次付款之二百萬元由甲方（即原告）自行向黎明不動產仲介經紀公司…取回，與乙方（即賣方）無涉」云云，即可執以拘束被告等契約外第三人之理，尤不待言。
⒑末查，系爭買賣最終由雙方合意解約，實係原告反悔拒買之
故，此觀前揭民事另案中，原告先以「賣方未拆除蓄水池」云云為由，主張解除系爭買賣契約，並訴請退還買賣價金，第一、二審法院均認為賣方並無任何違約情事，判決原告敗訴，原告始以支付350 萬元違約金與賣方之代價，與其達成合意解約之協議等情，即臻明確。鑑此，自應由原告自行承擔上開無故要求解約之代價，難認其依該協議書給付與賣方之350 萬元違約金，與被告黎明公司及其所屬經紀人員所提供服務，有何因果關係。
⒒凡此諸端，足見被告王煥文、徐彪成、黎世忠及被告黎明公
司等實際提供服務之人，均未對原告構成任何不法侵害，原告亦未受有任何損害，則上列被告既不成立侵權行為，自無遽令被告台慶公司連帶賠償之餘地，更遑論被告台慶公司並非上列被告之僱用人，與之並無選任監督之關係。準此，原告徒稱被告台慶公司應依民法第188 條、不動產經紀業管理條例第26條負連帶賠償責任，顯屬無稽，自不足採。
⒓並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②訴訟費用由
原告負擔。③如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行。
㈡、被告黎明公司則以：⒈本案業經台灣桃園地方法院及台灣高等法院（書狀誤載為台灣台北地方法院）判決原告敗訴。
⒉被告黎明公司人員於簽約前就665 地號土地已詳細告知，有
錄音為證，並無刻意隱匿，且鄉公所人員確實請假，並無偽稱。
⒊原告所稱200 萬元為簽約款，並匯入履約帳號，於買賣過程
中用以扣除服務費用、相關費用，嗣賣方認為費用繁瑣且多，而以1,750 萬元賣清，經清算若全部支付相關費用後被告黎明公司之服務費還不足6%。
⒋原告係因購買後農業發展條例修改造成申請農舍不易，且其
共同投資人不買造成資金不足，故違約故意拖延時間造成過戶延誤，卻說原來19筆土地變更為28筆造成無法過戶登記，嗣在未經被告黎明公司及經紀人在場之情形下私下與賣方解除契約，自願賠償賣方違約金350 萬元，而被告黎明公司結算200萬元扣除服務費用、相關費用後剩餘509,231元，亦通知原告返還剩餘款項，並有單據，惟原告強詞奪理，請求返還200萬元及賠償違約金350萬元，均無理由。
⒌提領200 萬元履保價金是經過賣方同意要繳增值稅、除草、鑑界、代書等等費用。
⒍寫要約書當下有跟買方說明土地有19筆，而在於幫買方設想
周到，並說明土地隔鄰部分有一筆也可以順便幫買方談談，也許賣方有可能會賣，如此購買的土地就能更加完整，完全出於一番好意，簽約時也一一比對筆數，確認無誤買賣雙方才會簽名。665 地號沒買到，我們誠實告知買方，買方回覆我知道你們都有去找他，盡力就好，不怪你們，買方清楚知道665地號並非產權19筆內土地。
⒎買賣雙方簽訂買賣契約時就有明確告知，本件買賣標的只有19筆，買賣雙方都非常清楚。
⒏簽約時665 地號不在買賣契約書上、也有告知買方，買方也
知情，同時也說明665 地號需另外取得，買賣雙方都知道，19筆更改為28筆是買方要投資規劃、銷售所需之前置作業，所衍生之費用，也是從200 萬元支付，並未造成買方成本增加，買方也是交予我們處理，在要約書上也有但書「林業用地須變更50%以上」等語。
⒐代書宣讀買賣契約書時三方都知道，也有明確告知買方665地號土地不在19筆產權內，需另外取得。
⒑1750萬元是賣方實得之價金，未含賣方之增值稅、仲介服務
費、變更農業用地、除草、627地號土地之持份、購買665地號產權取得、鑑界費及代書相關費用，因賣方不想處理相關之事項，請我們代為處理，並無不法所有。
⒒我們並無整地規劃，分割也是經過買方同意，19筆變28筆是
因為要約書上但書林業用地須變更50% 為農牧用地所需之流程。
⒓並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②訴訟費用由
原告負擔。③如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行。
㈢、被告王煥文則以：⒈於原告出價前即已提醒原告，已盡義務及本份。
⒉在簽要約書之前，我有拿產權說明書在土地現場跟原告說明
土地的位置、筆數、坪數，我有提到地籍圖上有二筆（627、665地號）不在我們銷售範圍內的土地，我可以幫原告問問看對方有沒有要賣，這樣子地會更完整。要約書上寫了20筆是筆誤，後來627 地號土地有買到，價金有包含在原告承買的價款2千萬元內，665地號土地沒有買到。
⒊我是負責跟買方接洽的，至於賣方委賣的價格我不清楚。
⒋當初原告人在加拿大，她要買地投資，委託我們幫她規劃，
要約書也有註明需變更林業用地面積達50% ，這些都是需要合併分割，所以我們就幫她合併分割成28筆。
⒌200 萬元履約金的動用我不清楚，也無權動用。
⒍並聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。
㈣、被告徐彪成則以：⒈於簽約時一再跟原告確認，在流程上有確實告知。而200 萬
元依土地委託事項變更契約書第4 點特約條款係賣方同意用來支付服務費及相關費用，結餘款項會退還原告。
⒉除了簽要約書時我不在場，其他的流程我都有經手。我們有
跟原告說明其中有二筆土地是不在我們銷售範圍，但我們可以幫忙詢問。
⒊1750萬元是我們跟賣方確認的金額。差價250 萬元包括增值
稅、變更費用、除草費、鑑界費、購買鄰地之費用、代書費、仲介服務費，多的也會退還給賣方，但是不夠的，我們要自行吸收。
⒋19筆變28筆部分，據我所知原告是要做投資的，買方交由我們規劃，我們有透過專業的人員評估要分割才能夠變更。
⒌200 萬元部分除扣除我們的服務費外，還有一些前置作業才
能夠進行，但賣方沒有那麼多現金，所以有同意我們動用履保帳戶內的款項。
⒍並聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。
㈤、被告楊衣帆則以：⒈基於契約自由，只是根據原告與賣方間契約幫忙辦理過戶，
至於原告與業務間事情不清楚。只是簽約的代書，原告與其他被告的糾紛與我無關。
⒉要約書我沒有介入，簽買賣契約時，我先照店長拿給我的謄
本抄寫，抄寫後核對，發現其中一筆地主不是本件賣方，我有問店長，確認該筆土地的地主沒有到場，我就把那筆土地劃掉。在場我有宣讀合約內容，包含買賣的土地地號、面積、持分，並且請雙方核對地號、謄本，被劃掉的那筆就沒有唸出來。
⒊委賣的事我不知道。
⒋筆數增加的部分，是店長後來直接告訴我直接變成28筆，我
只負責送件，為何要增加筆數我不清楚。如果依照收費標準，增加筆數，日後過戶給買方，確實會增加代書費用。
⒌200 萬元履約部分，我不清楚。
⒍並聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。
㈥、被告黎世忠則以：⒈買方簽約時有付2百萬元，付二期款1千萬元給賣方，原告現
在不買了，依照善良習慣應該要沒收簽約款。買賣雙方私下以350萬元和解，二期款1千萬元當中賣方退還買方650 萬元。原告單方因素不買，不應該要求我們賠償。
⒉我認為原告都知情，而且前案也已經有處理過了。本件我沒有經手，但因為我是負責人，所以我事後有去了解。
⒊並聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
㈠、本件原告主張被告黎明公司為被告台慶公司之加盟店，被告王煥文、徐彪成受僱於被告黎明公司，擔任不動產經紀人，被告黎世忠為被告黎明公司之法定代理人，原告於104年4月
5 日與被告黎明公司簽訂要約書、買方給付服務費承諾書，由原告以2000萬元之價格購買坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號土地，原告並已給付仲介費38萬元予被告黎明公司。
嗣原告於104 年4月8日與訴外人蕭永義簽訂土地買賣契約書、價金履約保證申請書，被告楊衣帆為地政士，亦為簽約時之見證人，原告並於104年4月15日給付簽約款200 萬元匯入指定之履約保證帳戶，被告黎明公司於104年4月28日將上開
200 萬元先行領取。原告嗣後於106年3月20日與訴外人蕭永義之繼承人蕭國東合意解除系爭土地買賣契約，並協議由原告給付350 萬元違約金予訴外人蕭國東等事實，業據其提出要約書、買方給付服務費承諾書、土地買賣契約書、履保帳戶出入款資料、價金履約保證書、解約協議書等件為證（見本院卷一第13至26、30、31頁），被告對此均不爭執，堪信原告此部分之主張為真。
㈡、又原告主張被告王煥文、徐彪成、黎世忠、楊衣帆等人刻意隱匿不告知665 地號土地非屬訴外人蕭永義所有，不在本件買賣契約標的，實際上買賣標的只有19筆，而非原先委託欲購買20筆之買賣重要資訊，且隱匿賣方僅以1750萬元賣出之資訊，另偽稱因北埔鄉公所農勘人員出國不能辦理農勘，將19筆土地擅自變更為28筆，導致6 月無法過戶登記，致原告與賣方解除契約受有損害等節，均為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者，為：⑴被告黎世忠、王煥文、徐彪成、楊衣帆等人有無原告所主張前揭違反居間委託之義務或侵權行為？⑵原告主張被告黎明公司未盡善良管理人之注意義務，而有違反兩造間之居間委託契約義務，致原告受有損害，應返還原告給付之簽約金200 萬元，及仲介費38萬元，被告台慶公司為被告黎明公司之加盟主，應依民法第103條或第169條負本人或授權人之責任，有無理由？⑶原告依民法第184條第1項後段、第2項、第188條，不動產經紀業管理條例第26條、地政士法第26條、消費者保護法第7條第3項之規定，請求被告應連帶給付原告350 萬元，是否有理？茲分別論述如下：
⒈被告黎世忠、王煥文、徐彪成、楊衣帆等人有無原告所主張
前揭違反居間委託之義務或侵權行為？①按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第565、567條第1項前段及第571條分別定有明文。次按「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」「仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」「經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，不動產經紀業管理條例第4條第4、5、7款、第26條第2 項分別定有明文。
②本件購買土地事宜係由原告與被告台慶公司之加盟店即被告
黎明公司簽訂要約書，並由被告王煥文執行仲介業務之事實，為兩造所不爭執，而依卷附要約書記載之承購標的雖載明「買方（即原告）經由台慶不動產加盟店黎明不動產仲介經紀有限公司仲介購買坐落於新竹縣○○鄉○○段○○○ ○號等共20筆」，並詳列地號666、667、670、671、999、1000、6
65、480、615、616、617、618、619、620、621、622、623、627、664，惟要約書第1 條亦載明「本要約書有關不動產買賣標的之土地標示、建築改良物標示、車位標示，均詳如不動產說明書。」等語，對照被告黎世忠提出之產權說明書暨其所附土地標示（編號均與要約書之物件編號同為LA0000
000 ，見本院卷二第57至59頁），其產權說明書之土地座落欄已明確記載○○○鄉○○段479、480、615...共計19筆地號」，後附之土地標示亦未有665地號土地，再與要約書第3條其他要約條件「價金包含承購627地號持分與665地號產權」之約定互為勾稽，堪認本件原告委託被告黎明公司仲介購買之標的，並未包含665 地號土地，否則實無庸再於要約書第3 條就價金承購之範圍特別約明，再徵諸原告與訴外人蕭永義簽訂之系爭土地買賣契約書（見本院卷二第19至53頁），第1條土地標示欄關於665地號土地部分，以二條橫線槓掉，欄位末記載共19筆，原告並在槓掉之橫線上按捺指印，益徵原告於簽訂系爭土地買賣契約書時，對於購買之標的並未包括665 地號土地乙情，實難諉為不知，此觀原告同時簽立之價金履約保證申請書之不動產地址亦清楚載明479 等19筆等語自明，是被告王煥文辯稱：簽要約書時有告知原告665地號土地不在銷售範圍內，要約書上將665 地號土地列入並記載20筆是誤載等語，尚非全然無據，堪以信採。
③又原告並非毫無購買不動產經驗之人，就簽約時買賣標的之
確認，既已按捺指印確認無訛，衡諸經驗法則，應就其購買之土地筆數、標的均有所知悉，即難認被告王煥文、徐彪成、黎世忠、楊衣帆等人有何故意隱匿未予告知665 地號土地非屬訴外人蕭永義所有而不在本件買賣標的範圍內之不動產經紀業管理條例第26條所定違反委託義務或地政士法第26條所規定違反業務上應盡義務之不法情事，原告之主張殊嫌無據，難以憑採。
④至原告主張被告等隱匿賣方僅以1750萬元售出之資訊一節，
觀諸卷附訴外人蕭永義簽署之土地委託事項變更契約書（見本院卷一第139 頁），承辦人係訴外人彭榮裕，而非被告王煥文，衡諸一般不動產仲介實務，買方與賣方係各自由不同之仲介業務員接洽、磋商，原告亦無法證明被告王煥文知悉賣方出售之價格而故為隱匿之情，況本於契約自由原則，在不違背誠信原則及法律強行規定之前提下，自得由契約當事人雙方約定委賣之價金或給付居間報酬之形式、金額，訴外人蕭永義雖與被告黎明公司約定委託價額之買賣價款為「實拿1750萬元」，參以特約條款約明「超出實得的部分，願作為公司之服務費及代書費、介紹費和土地變更費、增值稅等一切費用」等語，顯見上開1750萬元係指賣方欲實際拿取之買賣價金，其買賣過程中賣方所應支付之稅款、代書費、規費等均應由仲介業者即被告黎明公司自實際售出之金額2000萬元扣除賣方實拿之1750萬元後之金額全數負擔，如有剩餘，方為被告黎明公司本件之居間報酬，此種將履約過程中繳納相關費用之不確定風險轉嫁由仲介業者承擔之約定，在現今不動產交易市場上履見不鮮，況系爭土地買賣契約書第11條第2 項亦約定「本買賣土地鑑界之代書費及地政規費由仲介方負擔」等語自明，是原告主張被告黎世忠、王煥文、徐彪成有違反居間委託義務云云，亦無所據，難以信採。
⑤原告另主張被告諉稱因北埔鄉公所農勘人員出國不能辦理農
勘，將19筆土地擅自變更為28筆，導致6 月無法過戶登記，致原告與賣方解除契約受有損害云云，惟原告因本件買賣土地事宜，前已另案對訴外人蕭永義起訴主張解除契約，其所執理由係因訴外人蕭永義有未拆除地上物之違約情事云云，惟經臺灣桃園地方法院以104年度重訴字第420號民事判決駁回原告之請求，並經臺灣高等法院105年度重上字第365號民事判決駁回原告之上訴確定在案，有前揭案號之民事判決附卷可稽（見本院卷一第178至194頁），而原告嗣後雖與訴外人蕭永義之繼承人蕭國東合意解除系爭土地買賣契約，有原告提出之解約協議書在卷供參（見本院卷一第30頁），惟均未提及土地筆數變更影響履約之情事，況依要約書第3 條已明定「賣方須變更林業用地面積50% 以上給買方，變更費用由賣方付費」等情互核以觀，亦難認被告被告黎世忠、王煥文、徐彪成等有違反居間委託義務之情事，原告之舉證，尚有未足，難信為真。
⒉原告主張被告黎明公司未盡善良管理人之注意義務，而有違
反兩造間之居間委託契約義務，致原告受有損害，應返還原告給付之簽約金200 萬元，及仲介費38萬元，被告台慶公司為被告黎明公司之加盟主，應依民法第103條或第169條負本人或授權人之責任，有無理由？①按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對
人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第571 條固有明文，而此條係規定居間人報酬及費用請求權之喪失，其目的係不欲使該不肖居間人有最終之報酬及費用之取得，其效果僅係居間人不得向委託人請求報酬及償還費用，並無法請求居間人返還。查原告與被告黎明公司簽訂要約書，雙方成立居間契約之法律關係，此為兩造不予爭執，原告並書立買方給付服務費承諾書，約定原告應於契約成立時，給付買賣總價款百分之2 之服務報酬予受託人（即被告黎明公司）等語（見本院卷一第14頁），而原告確與訴外人蕭永義成立買賣土地之契約關係，亦為兩造所是認，堪認被告黎明公司已完成居間行為，其受領原告給付之仲介費38萬元，即屬合法有據。而原告復未能舉證證明被告黎明公司有何故意隱匿為不利原告之行為，或處理委任事務有過失，並參諸最高法院49年台上字第1646號判例「居間人於契約因其媒介而成立者，即得請求報酬，其後契約因故解除於所得報酬並無影響」之意旨，均難認原告請求被告黎明公司返還仲介費38萬元於法有據，揭諸前開說明，原告以民法第571 條規定請求被告黎明公司返還其已給付之居間報酬即仲介服務費38萬元，難認有理。又被告黎明公司於受託仲介本件土地買賣之過程，並無違反其對委託人即原告所負之居間人義務，已如前述，被告黎明公司基於居間契約受領居間報酬，自無所謂不當得利可言。是原告依民法第571條及第179條規定請求被告黎明公司返還收取之仲介服務費38萬元，為無理由。
②又原告另主張其於履約過程中匯入簽約款200 萬元至履保帳
戶內，而該200 萬元經履保帳戶撥入被告黎明公司帳戶後，由被告黎明公司擅自使用，致原告受有損害云云。然查，細譯卷附價金履約保證申請書第2條第2項第2、4款約定「為確保交易安全，甲乙雙方（即原告與訴外人蕭永義）同意買賣價金款項撥付悉由合泰建經依本申請書之約定意旨指示履保銀行自履保專戶中，代甲乙雙方支付下列款項，履保銀行除依合泰建經指示為形式審查外，不負實質認定之責，且甲乙雙方依本申請書所同意之事項係不可撤銷：㈡乙方應繳納之土地增值稅及各項稅捐或費用；㈣乙方應給付之仲介服務費（支付時機：依乙方與申辦店之約定）」之意旨（見本院卷二第27頁），並與訴外人蕭永義與被告黎明公司簽訂之土地委託事項變更契約書及價金履約保證撥款通知書互核以觀（見本院卷一第139 頁、卷二第62頁），可知原告上開匯入之
200 萬元，訴外人蕭永義將之以仲介費之形式申請撥款，並由被告黎明公司代為支付訴外人蕭永義應支付之相關稅款、規費等必要費用，而被告黎明公司就上開200 萬元之支出，亦均有相關收據或憑證存卷可查（見本院卷一第92、116 至
132、162、163、170、171 頁，卷二第65頁），縱然原告嗣後因故解除系爭土地買賣契約，仍不影響被告黎明公司於系爭土地買賣契約存續期間經賣方即訴外人蕭永義之授權代為支付相關費用之效力，而原告復未能舉證證明被告黎明公司有何故意隱匿為不利原告之行為，或處理委任事務有過失，其依民法第571條及第179條規定請求被告黎明公司返還200萬元，亦屬無據，洵無足採。
③被告黎明公司雖為被告台慶公司之加盟經營者，被告台慶公
司與被告黎明公司雖係加盟主與加盟者之加盟關係，然其人事、會計、營運各自獨立，自負盈虧，並無從屬關係，更無僱傭關係存在，且被告台慶公司僅授權加盟店使用「台慶不動產」之服務標章，並未授與代理權而允許被告黎明公司得以被告台慶公司名義為任何法律行為，此觀要約書、系爭土地買賣契約書末均載明「每一家加盟店皆為獨立經營之經紀業、加盟店與加盟總部為不同之法人，財務與法律責任各自獨立」等語自明，且本件相關契約之用印皆係以被告黎明公司為之，原告既親身締約，其就該契約多次明示對造當事人為被告黎明公司且被告王煥文係被告黎明公司所屬經紀人之記載，絕難託詞不知，是故，原告於簽約時知悉本件居間仲介者係被告黎明公司甚明，自不應令被告台慶公司負擔民法第103條授權人責任，原告主張容有誤會。
④原告另主張被告台慶公司應負表見代理責任一節，按「由自
己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」，民法第
169 條定有明文。本件原告既係委託被告黎明公司代為仲介議價，並簽有要約書，其契約相對人即非被告台慶公司，原告又未舉證被告台慶公司有授與代理權之事實，是原告主張被告台慶公司應連帶負擔表見代理責任云云，即乏所據，難遽信為真。
⑤從而，原告既無法舉證證明被告黎明公司有何未盡善良管理
人之注意，而有違反兩造間之居間委託契約義務，且被告黎明公司收受原告給付之仲介服務費亦係基於兩造間之居間契約法律關係，即非無法律上之原因，且被告台慶公司亦非與原告有何契約關係，或需為被告黎明公司締約之行為負本人之責任，則原告依民法第571 條、第179條及同法第103條、第169 條之規定請求被告台慶公司、黎明公司應連帶給付原告238萬元，為無理由，不應准許。
⒊原告依民法第184條第1項後段、第2項、第188條，不動產經
紀業管理條例第26條、地政士法第26條、消費者保護法第7條第3項之規定，請求被告應連帶給付原告350萬元，是否有理？①按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，負賠償責
任，民法第184條第1項後段定有明文，所謂善良風俗，指一般道德觀念而言，行為人以不實之手段取得應歸屬他人之利益，自屬於以背於善良風俗之方法加損害於他人；次按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保護他人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益不受侵害者，亦屬之。再按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。民法第188條第1項亦定有明文。另按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第第26條第2 項定有明文。又地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。地政士法第26條分別定有明文。且按主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號民事裁判意旨參照）。基此而論，審諸原告係依民法第184條第1項後段、第2項之規定請求侵權行為損害賠償，則須先舉證證明被告王煥文、徐彪成、黎世忠及楊衣帆等有何共同故意以背於善良風俗之方法或有何違反保護他人法律致加損害於原告之不法情事，自不待言。
②原告主張被告王煥文、徐彪成、黎世忠、楊衣帆等人刻意隱
匿不告知665 地號土地非屬訴外人蕭永義所有，不在本件買賣契約標的，實際上買賣標的只有19筆，而非原先委託欲購買20筆之買賣重要資訊，且隱匿賣方僅以1750萬元賣出之資訊，另偽稱因北埔鄉公所農勘人員出國不能辦理農勘，將19筆土地擅自變更為28筆，導致6 月無法過戶登記等節，業據本院一一論駁詳述如前，是被告等既無不動產經紀業管理條例第26條所定違反委託義務或地政士法第26條所規定違反業務上應盡義務之不法情事，原告復無法舉證證明被告王煥文、徐彪成、黎世忠、楊衣帆等尚有何故意以背於善良風俗之方法或違反保護他人法律加損害於原告等不法侵權情事，則原告主張被告王煥文、徐彪成、黎世忠、楊衣帆有違反民法第184 條第1項後段、第2項情形等語，自難憑採。況原告固與訴外人蕭永義之繼承人蕭國東解除系爭土地買賣契約，原告並給付違約金350 萬元予訴外人蕭國東一節，有原告提出之解約協議書1 紙在卷供參（見本院卷一第30頁），惟觀之該紙協議書之記載「今因買方（即原告）個人因素，以致無法繼續履行合約，雙方合意解除不動產買賣契約」等語，益徵原告解除系爭土地買賣契約並給付違約金350 萬元予訴外人蕭國東，係其與訴外人蕭國東就系爭土地買賣契約合意解除所為之協議，尚與被告等人無涉，原告請求被告等給付其因解除系爭土地買賣契約給付予訴外人蕭國東之違約金350萬元，為無理由，不應准許。
③被告王煥文、徐彪成雖為被告黎明公司之受僱人，然被告王
煥文、徐彪成既無前述義務違反或不法侵權行為之情事，原告自無從適用民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被告黎明公司負損害賠償責任。又被告台慶公司對被告王煥文、徐彪成在客觀上就系爭土地買賣契約仲介業務之執行既無選任、指揮、監督權限，而非其經紀人員，亦非其受僱人，原告主觀上就此亦未曾誤認，自不得率憑系爭土地買賣契約書係由被告台慶公司付印制式空白契約供被告黎明公司使用，即謂被告王煥文、徐彪成係被告台慶公司所屬之經紀人員或受僱人，是被告台慶公司自無庸依民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條之規定負損害賠償責任，彰彰甚明。
④末按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，
於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。違反此項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，依消費者保護法第7 條第1、3項，固應負賠償責任；惟必以其從事設計、生產、製造商品或提供服務，具有危害消費者生命、身體、健康之可能情事或欠缺安全性，致生損害於消費者或第三人時，始足當之。原告既無法證明被告台慶公司、黎明公司有何故意過失侵害原告權益之情事，其依消費者保護法第7 條之規定請求被告台慶公司、黎明公司負損害賠償責任，亦屬無據。
㈢、綜上所述，被告黎明公司並無違反居間委託之契約義務，原告依民法第571 條之規定請求被告黎明公司返還原告給付之簽約金200 萬元即無理由，又被告黎明公司已完成居間行為，其受領原告給付之仲介費38萬元，即屬合法有據，且被告台慶公司亦非與原告有何契約關係，或需為被告黎明公司締約之行為負本人之責任，則原告依民法第571條、第179條及同法第103條、第139條之規定請求被告台慶公司、黎明公司應連帶給付原告238 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許。另被告王煥文、徐彪成、黎世忠、楊衣帆等人既無違反委託義務或違反業務上應盡義務之不法情事，原告復無法舉證證明被告王煥文、徐彪成、黎世忠、楊衣帆等尚有何故意以背於善良風俗之方法或違反保護他人法律加損害於原告等不法侵權情事，則原告自無從依民法第184條第1項後段、第2項、第188 條第1項、不動產經紀業管理條例第26條、地政士法第26條、消費者保護法第7 條之規定請求被告台慶公司、黎明公司、黎世忠、王煥文、徐彪成、楊衣帆應連帶給付原告350 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並依不真正連帶債務關係，請求上開任何一被告已為給付，其他被告於其給付範圍內，免除給付義務。原告之請求，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。至原告於107年3月26日提出之民事補充理由㈣狀、107年4月
3 日提出之民事補充理由㈤狀，因係於言詞辯論終結後始提出之書狀，依法本院不予斟酌，亦附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 4 月 20 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 20 日
書記官 蕭宛琴