臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第40號原 告 鄭庭訴訟代理人 許恒輔律師被 告 張淑滿訴訟代理人 曾能煜律師
陳又寧律師任君逸律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國106 年4 月5日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰玖拾陸萬柒仟肆佰元，及自民國一百零六年一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾捌萬玖仟壹佰參拾參元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰玖拾陸萬柒仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時原聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）2,980,000 元及自民國100 年
7 月21日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。嗣於本院審理中變更其聲明為：被告應給付原告2,967,400 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之
5 計算之利息。有原告起訴狀及本院言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第4 至5 頁、第62頁），經核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告前居間媒和被告向訴外人鄭阿賢購買坐落新竹縣○○鄉○區段752 、753 、754 、755 、756 、741 、746 、
758 、759 、760 、761 、764 、757 地號（下稱752 、
753 、754 、755 、756 、741 、746 、758 、759 、76
0 、761 、764 、757 地號）土地之買賣契約已經成立生效，原告即得依買賣斡旋契約書之約定請求被告支付承購總價百分之2 之服務報酬予原告。
（二）至原告雖曾於另案訴訟即臺灣高等法院103 年度重上字第24號擔任訴外人鄭阿賢之訴訟代理人，然該訴訟事件所涉事實，僅係前開13筆土地土地共有人間內部行使優先承買權之糾紛，與本件原告所主張有關訴外人鄭阿賢與被告間買賣契約之居間報酬請求權無涉，蓋該等土地共有人間內部應有部分之轉賣，究竟誰有優先承買權乙節，乃另一獨立之法律關係，完全不影響訴外人鄭阿賢與被告間之買賣契約之效力。
（三）綜上，訴外人鄭阿賢與被告間之買賣契約既已成立生效，原告自得請求被告給付居間報酬。為此，爰依買賣斡旋契約書及民法第565 條、568 條規定之法律關係，請求被告給付居間報酬等語。並於本院聲明：被告應給付原告2,967,400 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。
二、被告則以：
（一）原告於100 年間知悉坐落752 、753 、754 、755 、756、741 、746 、758 、759 、760 、761 、764 、757 地號土地之共有人有意出售土地，即先與賣方接觸。而被告任職之訴外人五崧公司於斯時恰有購買土地做為停車場、辦公室之計畫，原告知悉上情認有媒合可能，即前往訴外人五崧公司向相關承辦人表示伊知悉有一塊土地，適合做為訴外人五崧公司之停車場、辦公室，並提供地籍圖、土地登記簿謄本予訴外人五崧公司參考，又聲稱願代為仲介買賣，經數次討論後，訴外人五崧公司決定以被告名義與原告商討土地仲介事宜。
（二）嗣原告於100 年7 月4 日提出制式之斡旋契約書並自行書寫附件內容要求被告簽署，並表示訴外人鄭阿賢為全體地主之代表，要求訴外人五崧公司在本票上簽署受款人為鄭阿賢，訴外人五崧公司主觀上因認為訴外人鄭阿賢為前開土地之共有人代表，方依原告之指示，請被告於本票上簽署受款人鄭阿賢之字樣。
（三）原告於100 年7 月21日以電子郵件向訴外人五崧公司表示前開土地共有人已同意以148,370,000 元出售土地，訴外人鄭阿賢將於簽署買賣斡旋契約書後6 個月內辦妥繼承登記，雙方再簽署正式買賣契約書，訴外人五崧公司為此要求原告儘速與所有地主聯絡辦理繼承登記及後續簽約事宜，並提出相關授權書面後，再簽署正式買賣契約，並請原告轉交莊寶蓮代書所草擬之預約書，經原告告知訴外人鄭阿賢上情後，買賣雙方均同意以上開全體共有人出席簽約之方式執行。惟原告嗣又提及本件買賣僅有訴外人鄭阿賢出面簽約，亦無授權書面，且須待正式簽約後再處理共業問題，訴外人五崧公司於此時方知訴外人阿賢並無代表權，且為賣方僅有一位共有人出面簽約，與當初所談條件不同，無任何保障可言，即拒絕簽署買賣契約。再因訴外人鄭阿賢無法在兩造約定簽署買賣斡旋契約書之6 個月內辦理共業登記完成，則前開買賣斡旋契約書已經失效，被告認為無簽署正式買賣契約之必要，即於101 年2 月7 日發函解除斡旋契約書，請求訴外人鄭阿賢返還斡旋金本票。
（四）因訴外人鄭阿賢拒絕返還本票，並持以聲請本票裁定及強制執行，被告即訴請確認本票債權不存在及撤銷本票強制執行之訴，惟經本院以101 年度訴字第615 號判決、臺灣高等法院以103 年度上字第9 號判決、最高法院以104 年度台上字第744 號裁定認定被告於100 年2 月間之解除買賣斡旋契約書為不合法，被告無權取回本票，判決被告敗訴確定。
（五）惟前開案件判決確定後，被告於104 年6 月2 向地政事務所申請13筆土地中之740 地號、757 地號土地登記簿謄本後，赫然發現740 地號土地有19名所有權人之應有部分於
102 年4 月8 日遭假處分限制登記，另757 地號土地則有18名所有權人之應有部分於102 年4 月8 日遭假處分限制登記，已處於給付不能之狀態。被告為此於104 年6 月9日發函催告訴外人鄭阿賢於期限內除去上開限制登記，訴外人鄭阿賢收受函文後回函表示「張淑滿應先簽署正式契約，渠方有除去限制登記之義務」等語，已明確拒絕除去限制登記，被告收受上開函文後，再於104 年6 月18日發函解除買賣斡旋契約書之法律關係，訴外人鄭阿賢收受上開函文，復於104 年6 月24日發函再度拒絕履約，則訴外人鄭阿賢顯已陷於給付遲延，故被告於104 年6 月30日第二度發函解除契約。從而，前開13筆土地之買賣契約已因可歸責於訴外人鄭阿賢之事由，致給付不能而解除契約確定，原告不得請求被告給付居間報酬。
（六）本件係可歸責於訴外人鄭阿賢之事由致解除契約，依據買賣斡旋契約書附件第5 條約定，本件居間報酬應由訴外人鄭阿賢個人負擔：
⒈740 地號、757 地號土地於100 年間未辦妥繼承登記，且
地理位置在13筆土地中央，故買賣斡旋契約書附件第4 條約定：「賣方同意須等740 、757 共業處理完成，其他十一筆土地交易始成立，否則全部買賣合約均屬無效。」等語，可知740 地號、757 地號土地倘有給付不能之情，符合解除契約之情形時，應認13筆土地均可一併解除買賣斡旋契約書。
⒉買賣契約成立後，雙方互負交付價金及標的物之義務，訴
外人鄭阿賢雖主張依買賣斡旋契約書第7 條約定，被告應於通知翌日起7 日內簽署正式買賣契約。惟買賣契約成立後，契約標的既遭法院為限制登記尚未除去，當可預見訴外人鄭阿賢將有給付不能或給付遲延之情，被告自得要求鄭阿賢先行除去上開限制登記。
⒊依買賣斡旋契約書附件第1 、3 條約定：「賣方須於買賣
契約成立前，確認十三筆土地內皆無任何租賃契約。」、「賣方須於買賣契約成立前，確認除752 地號外之十二筆土地未曾申請農舍建築。」可知訴外人鄭阿賢在買賣契約成立前，需保證該13筆土地不能存有租賃契約，且僅允許其中一筆土地存在既有農舍，亦即訴外人鄭阿賢於買賣契約成立前，需保證本件交易標的無承租人出面主張優先承買權，確保該13筆土地得以移轉登記至被告名下。
⒋依舉重明輕法理，倘買賣契約成立後簽署正式契約前，部
分共有人之應有部分遭法院為限制登記，則訴外人鄭阿賢在未除去此限制登記之前，倘令被告先行交付後續價款，將造成被告負擔不合理之交易風險，再因本件買賣標的非全屬訴外人鄭阿賢所有，前案確定判決認定訴外人鄭阿賢係出售第三人所有之土地（即買空賣空），故此交易在本質上已存在「被告交付部分價金後，卻無法為移轉登記為所有權人之重大交易風險」，倘買賣標的於簽署正式買賣契約前遭法院為限制登記，當可認定被告若先簽署正式買賣契約並陸續交付訴外人鄭阿賢各期價款，將存在不合理之重大風險，且日後無法取回價款，則本件應認訴外人鄭阿賢有先行除去限制登記之義務。
⒌按買賣契約成立後，兩造均互負買賣契約之義務，被告已
先給付訴外人鄭阿賢3,000,000 元訂金，訴外人鄭阿賢並未提出任何給付，而740 地號、750 地號土地既存有假處分限制登記，依誠實信用方法，自應先命訴外人鄭阿賢除去上開限制登記，被告方能簽署正式買賣契約，倘於此時命被告先簽署正式買賣契約並給付各期價款，對被告顯然極為不利，試問在商場交易中，有那個買主可以在明知買賣標的已遭假處分，且買賣標的非屬賣方所有，未能將所有權狀、證件由地政士保管，卻仍與賣方簽署正式契約，並給付訂金及各期款項，待辦妥移轉登記後，再給付尾款之情？倘賣方未能除去限制登記，並將所有權移轉登記予買方，買方將如何追回其交付之款項，並確保其權益？
6.訴外人鄭阿賢在簽署正式買賣契約及移轉登記土地之前，有義務先行確認買賣標的有無租賃契約及超過一間農舍，被告並得要求訴外人鄭阿賢確保土地所有權未遭法院為限制登記，確保出售土地之權利乾淨，據以保護買方即被告之權益，已如前述。而740 地號、757 地號土地已遭法院為限制登記，經被告依法催告訴外人鄭阿賢於函到10日內除去限制登記，履行契約義務，卻遭訴外人鄭阿賢二次明確拒絕，則訴外人鄭阿賢顯已陷於給付遲延，被告張淑滿自得依民法第254 條、第256 條規定解除買賣契約。
⒎依買賣斡旋契約書附件第5 條所載：「於簽認出售後，因
可歸責於賣方之事由，致買賣契約無效或解除者（含買方合意解除契約），不論有無簽訂不動產買賣契約書，賣方仍應支付承購總價百分之二計算之服務報酬予受託人。」本件既係可歸責於訴外人鄭阿賢之給付不能事由，致買賣契約解除，則依上開約定可知，原告僅得向訴外人鄭阿賢請求居間報酬。
（七）原告於仲介土地買賣之過程中，始終向訴外人五崧公司表示因該等土地之共有人眾多，均為鄭氏家族之人，訴外人鄭阿賢是祭祀公業管理人，得代表共有人與被告簽署斡旋契約書及正式買賣契約，故訴外人五崧公司透過原告之轉達，在主觀上始終均認訴外人鄭阿賢為地主之代表，方依原告指示，委請被告於100 年7 月4 日簽署買賣斡旋契約書並簽發受款人為訴外人鄭阿賢之本票，則本件並非被告與訴外人鄭阿賢個人簽署買賣斡旋契約書及土地買賣契約後，再由訴外人鄭阿賢另行說服其餘土地共有人將所有權移轉予被告名下，故訴外人鄭阿賢在未得其餘土地共有人之同意下，所簽署之買賣斡旋契約書，並未達成兩造間所為給付居間報酬之條件。其立證如下：
⒈依一般土地交易習慣判斷，買方價購土地所欲交易及簽約
之對象，均為土地登記簿謄本所記載之所有權人，買方斷無向其中一名共有人購買整筆土地所有權，並支付全部買賣價金予其中一名共有人，而由該名共有人嗣後再請求其餘共有人移轉登記應有部分與買方之可能，況本件交易價格高達148,370,000 元，訴外人五崧公司顯無可能向其中一名地主而非向全部土地所有權人簽約購買，否則豈非以高額價金購買產權不明之土地？⒉買賣斡旋契約書所附土地清單記載該等土地共有人為鄭武
雄、鄭阿賢、鄭神寶三人，可證訴外人五崧公司不可能向訴外人鄭阿賢單獨購買登記於訴外人鄭神寶名下之740 地號、757 地號土地，及登記於訴外人鄭武雄名下之752 地號、753 地號、755 地號、756 地號、759 地號土地，除非訴外人鄭阿賢在交易過程中聲稱其為訴外人鄭武雄、鄭神寶之代表。另買賣斡旋契約書附件亦載明：「一、賣方須於買賣契約成立前，確認13筆土地內皆無任何租賃契約。二、13筆土地內如有祖墳或風水，賣方須於買賣契約成立後半年內負責清除遷移。三、賣方須於買賣契約成立前，確認除752 地號外之12筆土地未曾申請農舍建築。四、賣方同意須等740 、757 地號共業處理完成，則其他11筆土地交易始成立，否則買賣合約均屬無效。」等語，按前開賣方應負責處理之事項，均屬13筆土地全體所有權人之義務，訴外人鄭阿賢並無能力單獨負責或為處理，訴外人五崧公司亦無可能要求訴外人鄭阿賢單獨負責，益證訴外人五崧公司並非單獨與訴外人鄭阿賢簽立買賣契約。
⒊依訴外人鄭阿賢於102 年5 月8 日撰寫之聲明書二：訴外
人鄭阿賢自承係鄭氏家族祭祀公業管理人，可證被告所稱「鄭庭於價仲介系爭土地買賣時，聲稱鄭阿賢為地主代表，可代鄭武雄、鄭神寶等地主簽立系爭斡旋契約書…」等語，並非虛妄。
⒋莊寶蓮代書草擬之買賣土地預約書第1 條記載：○○○鄉
○區段740 、757 號土地，須辦理遺產繼承登記，並授權繼承人代表簽訂買賣契約。」第6 條記載：「以上事項經甲方申請土地登記簿謄本確認無誤後，全部地主會同簽訂買賣契約。」等語。依據上開記載可知，訴外人五崧公司始終認為交易對象為該13筆土地全部登記名義人，訴外人鄭阿賢僅為地主代表，方要求地主應辦妥繼承登記後，會同全部地主簽訂買賣契約。
⒌原告於100 年11月3 日所寄之電子郵件：被告將買賣土地
預約書寄給原告，經原告與訴外人鄭阿賢、鄭武雄等人討論後，旋於100 年11月3 日以電子郵件向訴外人五崧公司回覆表示：「有關代書辦理繼承相當繁瑣，這近40～50年下來，子嗣滿堂，他深恐不及在約定半年內買賣完成，經商量後才提出多一個月的要求，在莊寶蓮代書合約內，他也接受我們的解釋，同意照內容來履行。」等語。即知原告始終向被告聲稱訴外人鄭阿賢為地主代表，兩造係達成由被告與土地全體地主簽立土地買賣契約書，且須辦妥共業登記後，被告方有簽立土地買賣契約之義務，倘本件土地買賣僅存在於訴外人鄭阿賢與被告間，則與被告欲給付原告居間報酬之落差過大，則本件原告請求2,980,000 元之居間報酬，顯屬過高。
⒍原告於100 年7 月7 日撰寫之電子郵件記載：「由於兩位
地主的11筆土地又有2 筆共業連一起，是早晚都要處理的…」等語，及原告於100 年7 月18日撰寫之電子郵件記載：「今晚與地主們碰面，談的很晚才走…又人多真的嘴雜…」等語，可知原告於仲介過程中因始終向訴外人五崧公司提及「二位地主」、「地主們」，致使訴外人五崧公司獲得知之地主資訊均為多數人，並非訴外人鄭阿賢一人，倘出賣土地之地主為二人（訴外人鄭阿賢、鄭武雄）或地主們，則買賣斡旋契約書僅有訴外人鄭阿賢一人簽署，當時亦無訴外人鄭武雄授權簽署買賣斡旋契約書之書面，難認原告得請求高達2,980,000元之居間報酬。
⒎從而，本件應限於被告與該13筆土地土地全體共有人間成
立土地買賣契約之情形下，原告方得其得請求總價百分之
2 之報酬。
（八）又買賣斡旋契約書第7 條雖約定：「買方雖於受通知翌日起七日內，完成不動產簽約手續…如無故拒絕簽約…應負擔契約不履行之責任。」等語。惟：
⒈按簽署正式買賣契約之目的，僅在確認相關買賣細節而已
，對於買賣契約已成立不生影響，故簽署正式買賣契約並非買方之主給付義務，亦非與移轉所有權登記間互為對價給付義務，而本件被告之所以無法簽署正式買賣契約，在前階段之原因為訴外人鄭阿賢並無代表全體地主之權，且未辦妥共業登記（即繼承登記），因土地之產權不明，被告自無簽署正式契約之義務；在後階段則為740 地號、75
7 地號土地於102 年間遭假處分限制登記，訴外人鄭阿賢在有明確給付不能之情形下，被告自無簽署正式契約之義務，故被告並不構成無故拒絕簽約之要件。
⒉縱認被告係無故拒絕簽約，惟其法律效果僅屬負擔遲延責
任，訴外人鄭阿賢始終主張契約未經合法解除，契約效力仍然存在，則被告縱未履行簽署正式買賣契約之義務，其責任僅有「被告應履約給付後續價金義務」、「若有遲延履約，造成訴外人鄭阿賢損害時，應負賠償責任」而已。⒊再者，買賣契約之主給付義務為給付價金及移轉所有權登
記，被告、訴外人鄭阿賢間既已約定買賣標的及價金，則在買賣契約未經解除之情形下，縱被告遲延未簽署正式契約，惟在訴外人鄭阿賢訴請張淑滿履行買賣契約之義務前，倘土地買賣契約已發生給付不能，既被告已依約支付第一期3,000,000 元價金，倘該13筆土地中最重要之740 、
758 地號等2 筆土地已遭假處分限制登記，則依民法第26
4 條第2 項約定，被告依法應得請求訴外人鄭阿賢先行除去假處分，再行支付後續款項，而承前所述，被告已於10
4 年間二次寄發存證信函催告訴外人鄭阿賢履約，因訴外人鄭阿賢未予置理，故合法解除契約，則本件土地買賣契約因可歸責於訴外人鄭阿賢之原因而解除。
⒋依據買賣斡旋契約書附件第5 條約定，倘可歸責於賣方事
由，致買賣契約無效或解除時，不論有無簽訂不動產買賣契約書，賣方仍應支付承購總價百分之2 之服務報酬。因此，兩造間已約定在可歸責於訴外人鄭阿賢之情形致解除契約時，應由訴外人鄭阿賢支付居間報酬，本件既因可歸責於訴外人鄭阿賢之事由，致買賣契約解除，原告自不得要求被告支付居間報酬。
（九）另依買賣斡旋契約書第6 條約定：「於簽認出售後，因可歸責於買方之事由，致買賣契約無效或解除者（含與賣方合意解除契約），不論有無簽訂不動產買賣契約書，賣方仍應支付承購總價百分之二計算之服務報酬予受託人。」等語。是本件只有在可歸責於被告致買賣契約無效或解除之情形下，被告方有支付總價百分之2 之居間報酬義務。
換言之，除非前案確定判決認定本件有可歸責於被告之事由，致買賣契約解除時，否則原告不得請求被告支付總價
2 ﹪之報酬。
（十）倘認兩造已約定居間報酬為總價百分之2 ，惟依民法第57
0 條規定，訴外人鄭阿賢亦應負擔其中1/2 ，故原告亦不得請求被告支付全額仲介費用。
（十一）又原告於居間過程中，為求取得自身報酬而採取不法捷徑，僅要求地主之一鄭阿賢簽約，卻始終向被告謊稱訴外人鄭阿賢是全體地主代表，有權簽署斡旋契約書，導致被告始終以為13筆土地之產權清楚，並誤認訴外人鄭阿賢有權出售土地，本件直至前案訴訟時，被告方知訴外人鄭阿賢係先出售不是屬於自己之土地給被告，待簽署正式契約6 個月後辦理共業登記，並於移轉登記前想辦法把土地所有權移轉登記至被告名下，則原告在仲介過程中不但欺騙被告，且本件雙方所約定之報酬，顯較原告所任勞務價值為數過鉅而失其公平，被告應得依民法第572 條規定請求法院酌減居間報酬等語。並於本院聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉請准供擔保免假執行。
三、被告於100 年7 月4 日與原告簽署買賣斡旋契約書，委託原告在總價148,370,000 元範圍內向訴外人鄭阿賢洽談購買75
2 、753 、754 、755 、756 、741 、746 、758 、759、
760 、761 、764 、757 地號土地，並簽發發票日為100年
7 月4 日、票面金額3,000,000 元、受款人為鄭阿賢之本票乙紙，交由原告當為居間承購條件之斡旋金。而訴外人鄭阿賢於100 年7 月20日晚間7 時在斡旋契約之賣方欄簽名，同意依買賣斡旋契約之條件出售前開土地，並收受原告交付之前開本票之事實，有買賣斡旋契約書、本票（見本院卷第85、89頁）在卷可憑。足見原告居間媒合被告向訴外人鄭阿賢購買前開土地之買賣已經成立。
四、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；次按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條第1 項、第568 條第1 項定有明文。原告主張兩造約定買賣契約成立生效，被告應支付承購總價百分之2 之服務報酬予原告等語，惟為被告所否認。經查：
（一）依被告所簽訂買賣斡旋契約書即載明：「買方張淑滿（即被告）為購買下列標示不動產…，特委託委託人居間向賣方傳達購屋要約受託人鄭庭（即原告）…」、第7 條約定：「…受託人通知賣方同意出售後，買賣契約即生效力，買方應於受通知翌日起算七日內；完成不動買賣契約書之簽約手續，買方並同意由受託人指定之特約地政士（代書）辦理一切產權過戶之事宜。如無故拒絕簽約，買方除仍應支付以承購總價百分之二計算之服務報酬予受託人外，應負擔契約不履行之責任。…」等語，足見兩造確實約定原告居間媒合被告向訴外人鄭阿賢購買前開土地之買賣契約成立生效後，被告應支付原告承購總價百分之2 之服務報酬。
（二）茲原告居間媒合被告向訴外人鄭阿賢購買前開土地之買賣已經成立生效已如前述，原告依前開規定得請求被告給付報酬。則原告請求被告支付承購總價百分之2 之服務報酬即＝2,967,400 元（計算方式如下：148,370,000 ×0.02＝2,967,400 ），即屬有據。
（三）本院既依民法第565 條第1 項、第568 條第1 項規定為原告勝訴判決，原告請求另依買賣斡旋契約書第6 條約定請求被告給付報酬，即毋庸再行審酌。
五、雖被告主張被告與訴外人鄭阿賢間買賣契約因可歸責於訴外人鄭阿賢之事由，已經由被告解除契約，原告不得向被告請求居間報酬，或依買賣斡旋契約書附件第5 項約定，本件居間報酬應由訴外人鄭阿賢個人負擔等語。然查：
（一）按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例可資參酌）。被告主張被告與訴外人鄭阿賢間買賣契約因可歸責於訴外人鄭阿賢之事由，已經由被告解除契約，原告不得向被告請求居間報酬，尚屬無據。
（二）至買賣斡旋契約書附件第5 條約定：「於簽認出售後，因可歸責於賣方（即訴外人鄭阿賢）之事由，至買賣契約無效或解除者（含買方合意解除），不論有無簽訂不動產買賣契約書，賣方仍應支付承購總價百分之二計算之服務報酬與受託人。」，乃規範出賣人之權利義務關係，與買方即被告無涉。縱然出買人有前開約定事由發生，仍不得解免買方即被告對於原告應負之報酬給付之責任。被告前開主張，亦無足採。
六、另被告主張原告於仲介土地買賣之過程中，始終向訴外人五崧公司表示因該等土地之共有人眾多，均為鄭氏家族之人，訴外人鄭阿賢是祭祀公業管理人，得代表共有人與被告簽署斡旋契約書及正式買賣契約，故訴外人五崧公司透過原告之轉達，在主觀上始終均認訴外人鄭阿賢為地主之代表，方依原告指示，委請被告於100 年7 月4 日簽署買賣斡旋契約書並簽發受款人為訴外人鄭阿賢之本票，則本件並非被告與訴外人鄭阿賢個人簽署買賣斡旋契約書及土地買賣契約後，再由訴外人鄭阿賢另行說服其餘土地共有人將所有權移轉予被告名下，故訴外人鄭阿賢在未得其餘土地共有人之同意下，所簽署之買賣斡旋契約書，並未達成兩造間所為給付居間報酬之條件等語。茲查：
（一）依被告所簽訂買賣斡旋契約書後附之附件內容（見本院卷第86-88 頁）所示，被告於簽立買賣斡旋契約書時，既知土地清單尚有其他共有人之名，如非與訴外人鄭阿賢單獨簽約，何以不將其他2 人之名列入賣方？而買賣斡旋契約書附件第1 條至第4 條載明：「一、賣方須於買賣契約成立前，確認13筆土地內皆無任何租賃契約。二、13筆土地內如有祖墳或風水，賣方須於買賣契約成立後半年內負責清除遷移。三、賣方須於買賣契約成立前，確認除752 地號外之12筆土地未曾申請農舍建築。四、賣方同意須等
740 、757 地號共業處理完成，則其他11筆土地交易始成立，否則買賣合約均屬無效。」等語，未約定全體共有人應履行何義務，且本票受款人亦僅指定予訴外人鄭阿賢一人，足見買賣契約賣方為訴外人鄭阿賢，不及於其餘土地共有人。
（二）至被告提出莊寶蓮代書草擬之買賣土地預約書，係被告事後所提出，且未經訴外人鄭阿賢所簽訂，亦不足為被告前開主張有利之認定。
（三）另被告提出100 年7 月7 日、100 年7 月8 日電子郵件內容、100 年11月3 日電子郵件，均有述及部分土地為共有情形，而被告所購買土地有部分為共有地，為被告於簽訂買賣斡旋契約書時即已知悉，為兩造不爭執，然被告係與訴外人鄭阿賢訂立買賣契約，業經本院認定如上，上開電子郵件內容，尚難為被告前開主張有利之認定。
（四）從而，被告主張訴外人鄭阿賢在未得其餘土地共有人之同意下，所簽署之買賣斡旋契約書，並未達成兩造間所為給付居間報酬之條件，亦無足採。
七、被告主張倘認兩造已約定居間報酬為總價百分之2 ，惟依民法第570 條規定，訴外人鄭阿賢亦應負擔其中1/2 ，故原告亦不得請求被告支付全額仲介費用等語。然按居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔，民法第570 固定有明文。然兩造既約定買賣契約成立生效，被告應支付承購總價百分之2 之服務報酬予原告即無再由訴外人鄭阿賢分擔1/2 之理。被告前開主張，亦屬無據。
八、末查，被告主張原告於居間過程中，為求取得自身報酬而採取不法捷徑，僅要求地主之一鄭阿賢簽約，卻始終向被告謊稱訴外人鄭阿賢是全體地主代表，有權簽署斡旋契約書，導致被告始終以為13筆土地之產權清楚，並誤認訴外人鄭阿賢有權出售土地，本件直至前案訴訟時，被告方知訴外人鄭阿賢係先出售不是屬於自己之土地給被告，待簽署正式契約6個月後辦理共業登記，並於移轉登記前想辦法把土地所有權移轉登記至被告名下，則原告在仲介過程中不但欺騙被告，且本件雙方所約定之報酬，顯較原告所任勞務價值為數過鉅而失其公平，被告應得依民法第572 條規定請求法院酌減居間報酬等語。然被告主張前開事實不可採已如前述，其以前開事由請求酌減報酬，同屬無據。
九、又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法民法第229 條第2 項、第223 條第1 項、第203 條定有明文。兩造對於居間報酬給付期限並未約定，屬無確定期限債務，原告請求被告自民事起訴狀繕本送達翌日起即自106 年1月17日起按週年利率百分之5 給付遲延利息，即屬有據。
十、綜上所述，原告依居間法律關係請求被告給付居間報酬2,967,400元，及自106年1月17日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。本件兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第390 條第2項、第392 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 24 日
民事第一庭 法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 24 日
書記官 謝國聖