臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第423號原 告 劉尹萍被 告 彭婉琳
徐秀梅上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年7 月3 日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○○號三樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百零六年四月十二日起至遷讓前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌佰玖拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告彭婉琳經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段000 地號（下稱鳳凰小段581 地號）土地及其上1112建號建物即門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○○ 號3 樓房屋（下稱系爭房屋）原為被告彭婉琳所有，前經本院民事執行處以105 年度司執字第25
353 號強制執行事件拍賣，由原告於民國106 年3 月21日拍定取得系爭房屋所有權。詎被告二人未得原告之同意，亦無任何合法權源，占有使用系爭房屋，顯已妨礙原告對於所有物之使用、收益之權利，為此爰依民法第767 條規定，請求被告二人遷讓房屋，並將房屋返還予原告。
（二）又被告二人於原告取得系爭房屋所有權後，無權占有該房屋而受有利益，致原告受有無法利用房屋之損害，則原告亦得依不當得利之法律關係，請求被告給付自民國106 年
4 月12日起至返還系爭房屋之日止，依當地租金收入標準，按月給付原告新臺幣（下同）10,000元。
（三）綜上，原告自得請求被告將系爭房屋遷讓並交還予原告，及給付相當於租金之不當得利等語。並於本院聲明：⒈被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○○號三樓房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告應自106 年4 月12日起至遷讓前開房屋之日止，按月給付原告10,000元。
二、被告彭婉琳未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、被告徐秀則以：系爭房屋係其於83年間購買並登記於其名下，92年間遭被告彭婉琳擅自辦理所有權移轉登記。嗣被告徐秀梅雖於96年間收回系爭房屋，卻遭被告彭婉琳之債權人即台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）訴請塗銷所有權移轉登記，致系爭房屋迄今仍登記於被告彭婉琳名下，然系爭房屋實為被告徐秀梅所有，被告彭婉琳並非真正所有權人。另被告彭婉琳於92年間雖已成年，然仍在求學，無社會經驗，經銀行設置在百貨公司賣場人員之慫恿而申辦信用卡，發卡銀行復未向家長求證被告彭婉琳之經濟狀況即逕行發給信用卡供其刷卡消費，致被告彭婉琳背負多家銀行卡債，登記於被告彭婉琳名下之系爭房屋始會遭銀行等債權人聲請法院查封拍賣。又被告彭婉琳於90年間即離家，並未居住於系爭房屋，其同意被告徐秀梅於系爭房屋居住使用，故被告徐秀梅並非無權占有。再原告拍定取得系爭房屋後，曾向被告徐秀梅告稱若返還拍定價金1,300,000 元，即不會要求被告徐秀梅遷讓房屋，現又提起本件訴訟，原告前後說詞反覆，有失誠信等語。並於本院聲明：原告之訴駁回。
三、坐落鳳凰小段581 地號土地及其上系爭房屋原為被告彭婉琳所有，訴外人台新銀行前執本院104 年7 月18日核發103 年度司執字第22513 號債權憑證向本院民事執行處聲請就被告彭婉琳所有前開土地及系爭房屋強制執行，經原告以1,300,
000 元拍定之事實，業據原告提出本院106 年3 月31日新院千105 司執孔25353 字第08004 號不動產權利移轉證書、建物及土地所有權狀（見本院卷第3 至5 頁）等件為證，並經本院調閱本院105 年度司執字第25353 號清償票款強制執行卷宗核閱屬實，且為被告徐秀梅所不爭執。是本件本院所應審究者厥為：（一）被告二人是否無權占用系爭房屋？（二）被告占用系爭房屋是否無法律上之原因受有利益致原告受有損害？（三）原告得向被告請求之金額為何？經查：
（一）關於被告二人是否無權占用系爭房屋部分：⒈按民法第767 條所謂無權占有，係指於所有人行使請求權
時，無正當之權利而占有其物，或雖有占有之權利而其權利已歸消滅而言。至其取得占有之原因如何，在所不問（最高法院78年台上字第352 號判決要旨參照）。
⒉被告徐秀梅主張系爭房屋係伊於83年間出資購買，惟被告
彭婉琳於92年間未經伊同意擅自將系爭房屋所有權移轉登記為己所有。嗣被告徐秀梅雖於96年間收回系爭房屋，卻遭被告彭婉琳之債權人即台新銀行訴請塗銷所有權移轉登記，致系爭房屋迄今仍登記於被告彭婉琳名下，然系爭房屋實為被告徐秀梅所有，被告彭婉琳並非真正所有權人且伊係經被告彭婉琳同意居住使用系爭房屋，並非無權占有等語。惟查：
⑴系爭房屋及坐落鳳凰小段581 地號土地及於103 年8 月
13日以判決回復所有權為登記原因，回復登記被告彭婉琳之事實，有本院調閱105 年度司執字第25353 號強制執行卷宗卷附之土地、建物登記謄本在卷可憑。足見被告間關於系爭房屋及坐落鳳凰小段581 地號土地真正所有權人爭議，業經判決認定被告彭婉琳為所有權人無訛。而系爭房屋及坐落鳳凰小段581 地號土地嗣經本院民事執行處強制執行拍賣，由原告拍定取得，並已登記為所有權人，亦有土地、建物所有權狀在卷可按。被告徐秀梅、彭婉琳自不得對於原告主張為真正所有權人，主張為有權占用。
⑵次按使用借貸，非如租賃之有民法第425 條之規定，縱
令被告彭婉琳將系爭房屋，允許被告徐秀梅使用，被告徐秀梅要不得以原告前手即被告彭婉琳與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即原告有使用該房地之權利（最高法院59年台上字第2490號判例可參）。換言之，使用借貸本係無償借用性質，而借貸契約亦屬債之關係，僅於當事人間有其效力，買受人並不當然繼受其前手與占有人間之使用借貸關係，占有人原則上不得執該關係主張其有使用之權利。本件被告徐秀梅占用系爭房屋，係基於與系爭房屋原所有人彭婉琳同意，業經被告徐秀梅於本院自承無訛，則其二人間就系爭房屋為使用借貸契約法律關係，應無疑義。惟系爭房屋之所有權既經拍定移轉為原告所有，揆諸上開說明，借用人即被告徐秀梅不能以該使用借貸契約拘束原告，而對其主張有使用系爭房屋之權利，除此之外，被告徐秀梅復無其他之正當權利存在，是被告徐秀梅應屬無權占有系爭房屋，堪予認定⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。
又按請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。貸與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力，依民法第941 條規定為間接占有人，不失為現在占有人，借用人依其自己之使用目的而占有，則係直接占有人，並非貸與人之占有輔助人（最高法院90年度台上字第2217號裁判意旨參照）。
⒋被告彭婉琳既同意被告徐秀梅占有使用系爭房屋，揆諸前
揭最高法院判決意旨說明，被告彭婉琳即經由被告徐秀梅維持其對系爭房屋之事實上管領力，而為間接占有人，被告徐秀梅則為直接占有人。茲原告經由法院拍賣程序而取得系爭房屋所有權，並辦畢所有權登記，有本院所核發之不動產權利移轉證書及土地、建物所有權狀在卷可佐（見本院卷第3 至5 頁）。而被告二人於系爭房屋所有權讓與原告後，仍繼續占有系爭房屋，屬無權占有。從而，原告自得依上開規定，本於所有權人地位請求被告二人自系爭房屋遷出並騰空後返還原告，即屬有理。
（二）關於被告占用系爭房屋是否無法律上之原因受有利益致原告受有損害部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是占有土地或房屋所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
⒉被告無權占用系爭房屋及坐落土地，依社會通常之觀念，
可能獲得相當於租金之利益，致原告受有相當於租金損害，原告請求被告返還相當於租金不當得利，即屬有據。
（三）關於原告得向被告請求之金額為何部分：⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。
所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。又所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，該條例第16條規定甚明（最高法院80年台上字第1996號及81年台上字第1766號判決要旨參照）。
⒉系爭房屋106年 契稅標準現值為143,300 元，有系爭房屋
106 年度契稅繳款書一紙附卷可參（見本院卷7 頁），系爭房屋坐落基地鳳凰小段581 地號土地，於105 年1 月之申報地價為每平方公尺3,040 元，亦有土地登記謄本附於本院強制執行卷內可憑。本院審酌系爭房屋所處位置及其周遭工商業繁榮情形、被告二人占用系爭房屋非供商業用途及所受之利益程度等情，認以系爭房屋坐落基地之申報地價及系爭房屋價值合計之年息百分之5 核算相當於租金之損害，較為合理。又原告自106 年4 月6 日取得不動產權利移轉證書，有送達回證附於前揭執行卷為憑，故原告請求被告自106 年4 月12日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，請求被告二人按月給付892 元【計算式如下：｛143,300 ＋（3,040 ×446 ×522/10000 ）｝×5 ﹪÷12＝
892 ，小數點以下四捨五入】，為有理由，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭房屋及坐落土地，依所有物返還請求權之規定，訴請被告二人將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及依不當得利之法律關係，請求被告應自106年4 月12日起至騰空遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告892 元之損害金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 17 日
民事第一庭 法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 17 日
書記官 謝國聖